臺灣臺北地方法院105年度訴字第3485號

• 裁判案由: 返還不當得利等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣臺北地方法院
• 裁判日期: 106 年 02 月 15 日
• 法官: 蔡政哲、陳蒨儀、黃鈺純
• 當事人: 趙浚騰（原名：趙譽城）、長泰金建設股份有限公司、陳秀琴

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 105年度訴字第3485號原　　　告　趙浚騰（原名:趙譽城）
訴訟代理人　周承武律師
被　　　告　長泰金建設股份有限公司
兼　上一人
法定代理人　常福財
被　　　告　陳秀琴
共　　　同
訴訟代理人　邱俊哲律師
上列當事人間請求返還不當得利等事件，本院於民國106 年1 月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告常福財、陳秀琴應給付原告新臺幣參佰貳拾參萬元，及自民國一百零五年七月二十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告長泰金建設股份有限公司應給付原告新臺幣壹佰參拾捌萬元，及自民國一百零五年七月二十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告常福財、陳秀琴各負擔百分之二十五，被告長泰金建設股份有限公司負擔百分之五十。
本判決第一項於原告以新臺幣壹佰零柒萬柒仟元供擔保後，得假執行；但被告常福財、陳秀琴如以新臺幣參佰貳拾參萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣肆拾陸萬元供擔保後，得假執行；但被告長泰金建設股份有限公司如以新臺幣壹佰參拾捌萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面
按訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2
款分別定有明文。本件原告原以民法第226 條、第259 條、第179 條為請求權基礎（見本院卷第8 頁至第9 頁）。嗣最終追加民法第184 條第1 項前段（見本院卷第201 頁背面），核屬訴之追加，且均源自於原告與被告長泰金建設股份有限公司（下稱長泰金公司）、常福財與陳秀琴（下與長泰金公司合稱被告）間就位於臺北市○○區○○段0 ○段00○0000 0○00○00○00地號土地面積各11.97 平方公尺、12.52
平方公尺（下稱系爭土地），及坐落於其上之「圓山藏富」建案A 、B 戶1 樓（下稱系爭建物，與土地下合稱系爭不動產）之買賣契約所生，請求之社會事實為同一，主要爭點、證據資料均具共通性，揆諸首揭規定，自應准許。
貳、實體方面
一、原告主張：
㈠原告為經營小火鍋生意，欲購買由被告長泰金公司位於士林夜市附近之「圓山藏富」建案（下稱系爭建案），而於民國103 年5 月17日分別與被告常福財、陳秀琴簽訂「圓山藏富預售土地買賣契約書」購買系爭土地，土地總價款分別為新臺幣（下同）1,100 萬元及1,181 萬6,000 元（下稱系爭土地契約），並與被告長泰金公司就系爭建物簽訂「圓山藏富預售房屋買賣契約書」（下稱系爭建物契約，下與系爭土地契約合稱系爭買賣契約），現已給付323 萬元予被告常福財、陳秀琴，以及138 萬元予被告長泰金公司，共計461 萬元（下稱系爭款項）。締約前原告即與銷售人員表示，系爭建物自地板表層至天花板表層之淨高應達4.2 公尺，其購買系爭建物後欲將2 戶打通合併，並裝潢夾層，每層高度達2 公尺以上，且1 樓天花板不得有橫樑，以免不利裝潢且影響客人站立及行走，銷售人員亦表示絕對符合原告購屋目的，原告始簽署系爭買賣契約。
㈡嗣系爭建案已完成7 層樓之結構體，經原告與裝潢師於105
年4 月10日至現場實測，始發現1 樓樓高僅3.9 公尺，且系爭建物間有橫樑，自橫樑至地板表層高度更僅有3.5 公尺，核與原先購買之契約本旨不符。原告要求被告長泰金公司說明卻遭拒絕，遂於105 年5 月30日為解除契約之意思表示，則被告自應返還系爭款項，是其自此即不再支付買賣價金。未料被告竟以原告未給付價金為由，解除系爭買賣契約並沒收系爭款項，然被告故意隱瞞系爭建物高度計算，應屬違約，不得解除系爭買賣契約，且高度不足無從補正，為給付不能，原告解除系爭買賣契約應屬妥適，最遲亦以起訴狀繕本送達被告之日起為解除系爭買賣契約之意思表示。縱認原告解除系爭買賣契約無理由，惟原告係將父母之不動產向銀行貸款以購買系爭不動產，並由原告負責清償，如被告沒收系爭款項全部，將使原告難以維生；反之，系爭建案位於士林夜市，人聲鼎沸，縱其解除必有他人購買，難謂有何損失，系爭土地契約第18條、系爭房屋契約第28條之違約金約定顯屬過高，請求酌減至相當之數額。再原告無購買挑高建築物之經驗，對建築高度之認識有所不足，被告銷售人員未據實說明系爭建物實際高度，屬原告受重大損害之原因，具侵權行為，而銷售人員屬被告使用人，銷售人員未據實說明致生此件消費糾紛，被告與有過失，亦得酌減沒收金額等語，爰依民法第226 條、第259 條、第179 條、第184 條第1 項前段，併予主張而為選擇合併，請求擇一為原告勝訴判決等語。並聲明：⒈被告常福財、陳秀琴應給付原告323 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起，按年息5%計算之利息；⒉被告長泰金公司應給付原告138 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起，按年息5%計算之利息；⒊願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：原告以總價3,288 萬元向被告買受系爭不動產，系爭買賣契約附件一附有建造執照影本暨房屋平面圖，附件二則附有房地分期繳款明細，惟原告僅於簽約時給付系爭款項，餘款屢經被告函催仍未置理，被告遂解除系爭買賣契約。依建造執照所載，系爭建物高度確有4.2 公尺，而建築物樓層高度，依建築技術規則第1 條第13款係指「自室內地板面至其直上層地板面之高度」，非如原告所稱「自地板表層至天花板表層」。且建築過程中，每樓層應由承造人會同監造人按時申報後方得繼續施工，系爭建案結構體早已完成，如系爭建物高度不足4.2 公尺，即與建造執照相悖，無繼續興建至7 層樓高之可能。原告主張系爭建物高度不足4.2 公尺，應負舉證責任，被告從未保證系爭建物自地板表層至天花板表層應有4.2 公尺，亦未提及有所謂之「合法夾層」，原告一次購買2 戶房屋，顯係投機購屋，自應承擔相關風險。又原告於105 年5 月30日僅質疑系爭建物高度，未提及橫樑一事，其主張顯屬臨訟杜撰。被告既未違約，解除系爭契約之事由係可歸責於原告，被告自無返還系爭款項之義務。又系爭買賣契約中之違約金條款係依內政部規定所定，系爭款項更低於內政部規範，並無過高之情事，況給付予代銷公司之代銷費用及獎金高達系爭不動產總價值6%，被告因原告違約不僅無利潤可言，反倒賠人事及管銷費用，原告請求違約金酌減，亦無所據，被告更無與有過失等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及其假執行之聲請均駁回；㈡如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：
㈠原告為預購系爭不動產，於103 年5 月17日與常福財、陳秀琴簽訂系爭土地契約，分別購買系爭土地面積11.97 平方公尺（約3.62坪）、12.52 平方公尺（約3.79坪），土地總價款分別為1,100 萬元、1,181 萬6,000 元。又系爭土地契約書第20條第5 項，均記載原告簽訂之系爭建物契約與系爭土地契約具不可分之連帶關係，2 件契約相互關聯，任一方對任一契約違約時，視為2 契約全部違約；對任一契約之解除，效力均及於2 契約全部。
㈡原告為預購系爭不動產，於103 年5 月17日與被告長泰金公司簽訂系爭建物契約，購買A 戶1 樓總面積46.28 ㎡、總價480 萬元；B 戶1 樓總面積48.4㎡、總價506 萬4,000 元。㈢原告於103 年6 月3 日給付A 戶土地之訂金及簽約金157 萬元、B 戶土地之訂金及簽約金166 萬元予被告常福財、陳秀琴；並給付A 戶房屋之訂金及簽約金67萬元、B 戶房屋之訂金及簽約金71萬元予被告長泰金公司。
㈣原告於105 年5 月30日以台北汀洲郵局存證號碼267 號郵局存證信函發解除買賣契約之意思表示予被告長泰金公司，並要求被告長泰金公司於函到7 日內返還價金461 萬元。
㈤被告長泰金公司於105 年6 月7 日以台北中山存證號碼1175號郵局存證信函回覆原告係依法施作而非以淨高度為理解，且原告尚欠A 戶結構體完成款156 萬元、B 戶結構體完成款162 萬元未給付，如未於105 年6 月17日前繳清欠款，將解除系爭買賣契約，此於同月8 日送達原告。
㈥被告長泰金公司於105 年6 月28日以台北火車站存證號碼182 號郵局存證信函回覆原告，表示經多次寄發催繳函，惟原告均未支付款項，爰依系爭房屋契約第28條、系爭土地契約第18條，為解除契約之意思表示並沒收原告原給付之461 萬元，此於同月29日送達原告。
四、得心證之理由：兩造所爭執之處，應在於：㈠兩造間就系爭建物，有無就「自地板表層至天花板表層高度應達4.2 公尺、AB戶間天花板上不得有橫樑」一事達成合意作為契約內容之一部？㈡如被告解除系爭買賣契約為有理由，原告主張系爭房屋土地買賣契約約定之違約金額過高，以及致其陷於錯誤而購買系爭不動產屬被告與有過失，違約金應予酌減，有無理由？㈢原告請求被告常福財、陳秀琴給付323 萬元及法定遲延利息、被告長泰金公司給付138 萬元及法定遲延利息，有無理由？茲敘述如下：
㈠兩造間就系爭建物，應至少就「系爭建物高度應自地板表層至天花板表層達4.2 公尺，以利施作一般人得行走於上層之夾層」一事合意作為契約內容之一部：
⒈按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立，同法第153 條第1 項定有明文。另契約應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意（最高法院19年上字第453 號判例要旨參照）。是以，如契約當事人業就部分內容之意思表示互為一致者，自應納入契約之一部，不以有無訂立書面為必要。
⒉自系爭建物契約內容觀之（見本院卷第28頁背面至第103 頁背面），僅載原告與被告長泰金公司就系爭建物成立買賣契約，以及系爭建物主建物、附屬建物與共有部分等面積，但未記載系爭建物高度與高度計算標準。至系爭建物契約所附之臺北市政府都市發展局102 建字第55號建造執照（見本院卷第40頁背面），可見系爭建案地上一層高度為4.2 公尺，惟綜觀整份契約書，亦僅有系爭建案地上一層至地下二層平面圖，未說明該「4.2 公尺」係如何計算而來，是系爭建物契約中並未記載系爭建物高度4.2 公尺之計算標準一事，應堪認定。
⒊原告稱其係因銷售人員表示系爭建物可裝潢夾層，使每層可達供客人站立行走之2 公尺高度，始為購買乙節，核與證人即原告配偶蔡沛甄於本院中之證述：原告與其原於100 年在新店租店面經營小火鍋店，因於103 年間欲擴點經營，見系爭建物位於士林夜市，遂前往看屋。其等因系爭建案基地面積不大，曾再三確認可否裝潢2 樓隔間，以便有足夠空間開店，原告甚以手從地板比至天花板詢問高度是否4.2 公尺，且中間不能有橫樑，銷售人員黃鴻福表示同意並稱祇須二次施工即可，其等始為簽約，一次購買AB戶並要求中間僅施作方便拆除之假牆，因建造執照已載地上一層高4.2 公尺，故未在買賣契約書上註記高度。詎於105 年3 、4 月間，其等請裝潢師前往測量，始知系爭建物無法施作2 樓等語；以及證人即原告母親李臺秀於本院證稱：原告夫妻欲購買系爭建物經營小火鍋店，見系爭建案不錯，便邀其前往看屋，其等前往看屋時，原告曾詢問可否隔成使人可直立行走高度之隔間，銷售人員黃鴻福表示可以，原告並詢問從地面至天花板有無4.2 公尺，銷售人員黃鴻福亦表示有該高度且不會有橫樑，原告因而簽約，但當時並未特別將高度要求記載於契約書中，直至系爭建案稍有雛形時前往測量，才發現如施作隔間，人無法在2 樓上直立行走等情相符（見本院卷第201 頁背面至第205 頁）。輔以原告於105 年5 月30日台北汀州郵局存證號碼267 號郵局存證信函內容，雖未說明橫樑有無特殊約定，但提及銷售人員曾告知如施作夾層，一般人亦可站立在上層等語（見本院卷第104 頁至第106 頁），可認原告至少就系爭建物自地板表層至天花板表層之高度是否達4.2
公尺、得否施作供人行走於上層之夾層一事，確為其購買系爭建物與否之原因。
⒋另被告聲請通知之證人即銷售人員黃鴻福，固非被告之員工，惟其時任職於為被告銷售系爭建案之訴外人瀚達建設股份有限公司（下稱瀚達公司），為兩造所不爭（見本院卷第187 頁、第206 頁背面），堪認瀚達公司及其員工均為被告銷售系爭建案之代理人，故其於銷售時之相關行為，或原告應對被告為意思表示卻向銷售人員為之者，依民法第103 條規定，自直接對被告發生效力。黃鴻福於本院準備程序中證以：其原任職於與被告就系爭建案簽立銷售契約之瀚達公司，為被告銷售房屋。法規雖規定不能施作夾層屋，但如客人詢問可否施作，僅會告知法規不能，但消費者如欲自行施作，並不會制止。其確曾為原告介紹系爭建物，原告當時曾表示欲作為投資及開設店面之用，其雖不記得原告有無詢問高度計算標準以及橫樑之有無，但原告曾詢問過樓高及施作夾層之可行性，其依建造執照資料回答是4.2 公尺，並表示以數學計算而言，如施作夾層除以2 ，上層高度仍有2.1 公尺，一般人應可在上層走動等節（見本院卷第205 頁背面至第206 頁背面），足徵黃鴻福於介紹系爭建物時，亦知悉原告購買系爭建物後欲施作夾層，並以單純計算方式告知原告應可施作得供人於上層行走之夾層，則其就「4.2 公尺計算標準」，實同於原告主張之「地板表層至天花板表層」。據上，兩造不同立場所聲請通知之證人，均證以原告於購買系爭建物前，即再三確認系爭建物高度是否足以施作夾層供一般人在上層行走，被告代理人即黃鴻福亦表示可行，則應直接對被告發生效力，使系爭建物自地板表層至天花板表層高度應達4.2 公尺、足以施作供人能行走於在上層之夾層等節，因兩造意思表示一致而成為契約內容之一部，洵堪認定。
⒌被告雖抗辯依建築技術規則第1 條第13款規定，建物高度應以室內地板面至其直上層地板面之高度為計算，以及被告從未保證地上一層地板面至天花板面高度4.2 公尺，亦未提及「合法夾層」，且原告為投資客係投機購屋云云。查建築技術規則固規定建物高度之計算標準，惟系爭建物契約未為相關記載，已如前述，被告代理人亦代被告與原告就系爭建物可施作夾層，使人能行走於上層一事達成意思表示合致，則縱法規規定不得施作夾層，亦僅係施作後，行政機關是否施以行政處分之權限，與契約內容成立與否尚屬有間，被告仍應受此契約內容之拘束。至原告是否為投資客，被告固提出網路東森房屋網頁擷圖為佐（見本院卷第249 頁），然出售房屋本有多種因素考量，非得遽認為投資客而早已瞭解建物高度之相關規範，是被告此部分所辯，均非可採。
㈡原告請求被告常福財、陳秀琴應給付323 萬元及法定遲延利息、被告長泰金公司應給付138 萬元及法定遲延利息，應有理由：
⒈按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害；債權人於有前開情形時，得解除其契約，民法第226 條、第256 條定有明文。
⒉依原告提出之照片（見本院卷第243 頁），可見系爭建案結構體業已完工，此為被告所不爭（見本院卷第251 頁背面），則系爭建物高度已無變更之餘地。施作夾層本應將一定高度留為夾層地板之用，但觀系爭建案建造執照申請書、東南向與東北向立面圖、剖面圖（見本院卷第217 頁至第231 頁），系爭建案地上一層高度4.2 公尺係以自地上一層地板表面至地上二層地板表面為測量，則已有部分高度作為地上二層樓地板面積所用。輔以現場照片所示（見本院卷第241 頁至第242 頁），系爭建物上裝有橫樑並緊鄰污水管，再扣除此部分高度，確已無法施作可供人行走於上層之夾層甚明，顯已違反前開契約內容，依系爭建物契約第30條第7 項：「本案買方簽訂之『預售土地買賣契約書』與本約具有不可分之連帶關係，2 件契約相互關聯，任一方對任一契約違約時，視為2 契約全部違約；對任一契約之解除，效力均及於2
契約之全部」，以及系爭土地契約第20條第5 項：「本案買方簽訂之『預售房屋買賣契約書』與本約具有不可分之連帶關係，2 件契約相互關聯，任一方對任一契約違約時，視為2 契約全部違約；對任一契約之解除，效力均及於2 契約之全部」之約定，則系爭買賣契約（含土地部分）已全部違約。系爭建物既已完成，無從調整系爭建物高度，屬可歸責於被告之給付不能，原告自得依前揭條文，解除系爭買賣契約。原告既以105 年5 月30日郵局存證信函向被告長泰金公司為解除契約之意思表示，則系爭建物契約自已解除，被告長泰金公司應依民法第259 條負回復原狀義務。至土地部分，雖原告前揭存證信函僅向被告長泰金公司為解除（見本院卷第104 頁），然因上揭約定，對任一契約之解除，效力均及於2 契約全部，故系爭土地契約亦隨同解除，或至遲因原告以起訴狀繕本送達被告時為解除契約之意思表示（見本院卷第8 頁、第111 頁至第113 頁），亦已解除。系爭買賣契約既已解除，被告長泰金公司所受領原告給付之138 萬元，被告常福財、陳秀琴亦受領之323 萬元，自應依民法第259 條第1 款負回復原狀之義務，並依同條第2 款附加自受領時起之利息償還之，則原告請求返還系爭款項，及自起訴狀繕本送達翌日即105 年7 月23日起（見本院卷第111 頁至第113
頁）至清償日止，按年息5%計算之利息，應屬有理。
㈢原告對被告提起本件訴訟，係在單一聲明下，為同一之目的，依民法第226 條、第259 條、第179 條、第184 條第1 項前段，請求依其單一之聲明而為裁判，此為訴之選擇合併。而本院就此聲明，既已採民法第259 條准許原告請求，誠如前述，即毋庸審酌其餘部分，亦無須判斷原爭點㈡有無酌減違約金之必要，附此敘明。
五、綜上所述，兩造既因互為意思表示一致，就系爭建物高度應達得施作供人行走於上層之夾層作為系爭建物契約之一部，而系爭建案完工後，系爭建物高度已無從補正，且可歸責於被告，則原告既已解除系爭買賣契約，被告自應負回復原狀之義務。從而，原告依民法第226 條、第259 條，請求被告常福財、陳秀琴給付323 萬元；被告長泰金公司給付138 萬元，及均自105 年7 月23日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。
六、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核均與規定相符，爰分別酌定相當擔保金額宣告之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及證據資料，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，爰不一一論列，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1 項前段。
中 華 民 國 106 年 2 月 15 日民事第四庭 審判長法 官 蔡政哲
法 官 陳蒨儀
法 官 黃鈺純
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 2 月 15 日書記官 鄭仁榮