臺灣臺北地方法院105年度訴字第3492號｜法律人

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 105年度訴字第3492號原　　　告　楊黃秀娟訴訟代理人　呂文正律師被　　　告　永誠地產開發有限公司法定代理人　王姵之被　　　告　吳嫻玲王良安共　　　同訴訟代理人　朱政勳律師上列當事人間請求返還不當得利等事件，本院於民國106年6月5 日言詞辯論終結，判決如下：主文被告永誠地產開發有限公司、吳嫻玲應連帶給付原告新臺幣叁拾陸萬元，及自民國一百零五年五月二十四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告永誠地產開發有限公司、吳嫻玲連帶負擔百分之四十三，餘由原告負擔。本判決主文第一項得假執行，但被告永誠地產開發有限公司、吳嫻玲如以新臺幣叁拾陸萬元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2 款定有明文。而所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之原因事實，有其社會事實上之共通性及關聯性，而就原請求所主張之事實及證據資料，於變更或追加之訴得加以利用，且無害於他造當事人程序權之保障，俾符訴訟經濟者稱之（最高法院91年度台抗字第648號判決要旨參照）。查原告起訴原聲明：㈠被告永誠地產開發有限公司（下稱永誠公司）應給付原告新臺幣（下同）48萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起，按週年利率5%計算之利息；㈡被告永誠公司、吳嫻玲及王良安應連帶給付原告36萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起，按週年利率5%計算之利息；㈢原告願供擔保，請准宣告假執行，並以民法第256條、第259條第2款，或同法第571條、第179條規定為第1項聲明之請求權基礎（見本院卷第7至10頁、第79頁反面、第80頁反面）；以不動產經紀業管理條例第26條第1、2項及民法第227條準用第226條第1項規定為第2項聲明之請求權基礎（見本院卷第10至11頁）。嗣於民國105年9月30日就第2項聲明部分，另具狀追加以民法第224條、類推適用民法第544條規定及原告與被告永誠公司所簽訂103年5月9日一般委託銷售契約書（下稱系爭契約）第7條第4項約定為請求權基礎（見本院卷第79頁反面至80頁反面，按原告雖於書狀中表明「追加類推適用民法第544條、不動產經紀業管理條例第26條第1項規定及系爭契約第7條第4項約定為請求權基礎」，然其起訴時業已主張以不動產經紀業管理條例第26條第1項規定為請求權基礎，且於請求權基礎整理表格中增列民法第224條為請求權基礎，故所追加之請求權基礎實係民法第224條、類推適用民法第544條規定及系爭契約第7條第4項約定，附此敘明）。經核原告所憑基礎事實與起訴時相同，主要爭點亦均涉及被告有無善盡渠等就門牌號碼臺北市○○區○○路0段000巷0號3樓房屋及其坐落基地（下稱系爭房地）仲介買賣所應負之居間人調查義務，二者具有社會生活上之共同關連性，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理相當程度範圍內具有一體性，得期待於後請求之審理予以利用，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，可認原告所為訴之追加與上開規定相符，應予准許，先予敘明。貳、實體部分：一、原告主張：被告永誠公司係「有巢氏房屋」之加盟店，以經營不動產仲介經紀、買賣及租賃為業；被告吳嫻玲係與被告永誠公司配合之不動產經紀人，被告王良安則係被告永誠公司之不動產經紀營業員。緣伊於103年5月9日與被告永誠公司簽訂系爭契約及委託事項變更契約書，約定由伊將所有系爭房地委託被告永誠公司居間銷售，被告永誠公司則得獲系爭房地買賣價格之4%作為居間報酬。嗣在被告永誠公司居間下，伊於103年5月16日與訴外人賀周靜簽訂不動產買賣契約書，約定由伊以總價1,200萬元將系爭房地售與賀周靜；俟該買賣契約履行完畢後，伊即依系爭契約給付居間報酬48萬元與被告永誠公司。詎伊將系爭房地移轉登記為賀周靜所有後，賀周靜經調閱建物謄本始發現房屋部分之陽台面積已於103年5月1日更正為15.22平方公尺，較被告永誠公司出具之產權調查報告暨不動產說明書所載21.15平方公尺短少5.93 平方公尺，遂以系爭房地面積短少5.93平方公尺而有物之瑕疵為由，訴請伊負擔瑕疵擔保責任並訴請減少買賣價金，嗣經雙方在臺灣高等法院104年度上易字第1388號以伊給付36 萬元與賀周靜達成和解在案。是被告永誠公司係以營業為目的之居間人，受伊委任居間出售系爭房地並受有報酬，自有依民法第567條第1項前段規定，就系爭房地本於善良管理人之注意義務，詎該公司未善盡其調查義務，確實查報系爭房地房屋部分之面積，且於買賣雙方締約時便宜行事，疏於提出當時最新調閱之建物謄本俾供審認面積正確與否，顯已違反其契約義務，洵屬瑕疵無法補正之不完全給付，及違反對於委託人義務及誠信原則之行為，伊即得依民法第256條規定，以起訴狀繕本之送達解除系爭契約，亦得依同法第571 條規定拒絕給付報酬，並本於同法第259條第2款或第179條規定，請求被告永誠公司返還所受領之48萬元居間報酬及加計利息。又被告吳嫻玲乃與被告永誠公司配合之不動產經紀人，被告王良安則為被告永誠公司所加盟「有巢氏房屋」之營業員，渠等與被告永誠公司均係從事不動產經紀業，而同屬不動產經紀專業從業人員，竟僅形式瀏覽舊有建物謄本未加實質審查，甚於簽約時亦無調閱最新建物謄本確認比對面積，致伊遭賀周靜訴請減少買賣價金，並於該案二審和解時給付賀周靜36萬元，形同減損伊以總價1,200萬元委託銷售系爭房地所預期之可得利益，且兩者具相當因果關係，伊即得另依不動產經紀業管理條例第26條第1、2項及民法第224 條、第227條準用第226條第1項規定，請求被告永誠公司、吳嫻玲及王良安連帶賠償伊所受損害36萬元；復因居間法律關係本係勞務給付契約之一種，伊尚得類推適用民法第544 條規定及系爭契約第7條第4項約定對被告永誠公司、吳嫻玲及王良安為上開連帶損害賠償之請求等語。並聲明：㈠被告永誠公司應給付原告48萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起，按週年利率5%計算之利息；㈡被告永誠公司、吳嫻玲及王良安應連帶給付原告36萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起，按週年利率5%計算之利息；㈢原告願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：本件爭議乃源起系爭房地房屋部分之實際面積較系爭買賣契約所載短少5.93平方公尺，而該面積短少瑕疵之價值為721,265元，業經本院以104年度訴字第93號判決認定在案，原告並為此於該案二審即臺灣高等法院104年度上易字第1388號案件審理中與買受人賀周靜成立和解，且以給付36萬元作為系爭房地價值減少之填補。然關於產權面積之正確性，依業界常規慣行，乃屬出賣人即原告之義務，被告永誠公司並已據原告簽約時攜帶到場之權狀確認其正確性，即無再次調閱最新登記謄本之義務。且就原告而言，即令被告永誠公司未於簽約當日再次調閱最新建物登記謄本而有疏漏，因系爭房地售與賀周靜時，房屋部分既有虛增面積之情，自始即不存在民法第571條所規定「利於委託人（即原告）之相對人（即買方賀周靜）」之行為，則被告永誠公司並未違反該條規定對於委託人之義務，亦無任何顯失公平正義而有悖誠信原則之情形，應仍得保有報酬利益。又如認被告永誠公司就居間系爭房地之買賣有可歸責之不完全給付情事，亦已因原告與賀周靜成立和解，減少買賣價金以取得與虛增面積歸於正確後名實相符之對價而補正。再縱認該不完全給付係屬不得補正，原告與賀周靜既業經被告永誠公司居間完成系爭房地之買賣，並履行彼此對待給付義務，僅生極小面積短少之減價爭議，則原告據此執意解除其與被告永誠公司間之系爭契約，恐顯失公平。準此，原告自不得解除其與被告永誠公司間之系爭契約，進而本於回復原狀請求權或不當得利返還請求權，請求被告永誠公司返還所受領48萬元居間報酬及加計利息。復退步言，倘認前揭不完全給付係屬不得補正，且原告得解除其與被告永誠公司間之系爭契約，被告永誠公司尚得以業已提供仲介成交之勞務價值48萬元（即百分之百之勞務價值：系爭房地買賣價金1,200萬元×交易常態之賣方應負擔居間報酬比例4%＝48萬元）或46萬5,000元【即百分之97之勞務價值：（系爭房地買賣價金1,200萬元－原告所失預期利益即給付之和解金36萬元）÷系爭房地買賣價金1,200萬元×百分之百之勞務價值48萬元＝46萬5,000 元】為抵銷，可知原告請求之金額，仍無理由。另如前述，系爭房地房屋部分之實際面積確有短少，且該面積短少瑕疵之價值為721,265元，則原告與賀周靜成立和解並給付其36 萬元後，始可謂取得名實相符之買賣價金，其不僅未受有任何損失，更享有相當361,265元（721,265元－36萬元＝361,265元）之無形利得。加以原告雖提出1,200萬元之價格委託出售系爭房地，惟參諸不動產買賣交易常態，最終成交價格常與賣方最初委託銷售價格相異，並將隨買方而有不同；且本件委託銷售價格至少經過一次以上之變更，故原告所持上開價格不具客觀確定性，亦難認屬可預期之利益，與其所稱損害更欠缺相當因果關係。基此，原告主張其受有所失預期利益之損害，請求被告永誠公司、吳嫻玲及王良安應連帶賠償36萬元，洵非足採。況原告早於103年4月1日即已委託訴外人陳羚甄申請重測系爭房地，並於同年5月1日確實更正房屋部分陽台面積，然其竟於與賀周靜簽訂買賣契約當日委由其子即訴外人楊賢釗攜帶更正前之舊權狀到場，且未告知房屋部分陽台面積已更正一事，依系爭契約第8條第1、3、5項約定、原告與賀周靜之買賣契約第8條第1、2項及第9條第1 、5項約定，即有違簽約時及履約中應提供正確權狀與被告及賀周靜之給付義務，則原告就系爭房地之房屋短少部分面積所生損害，亦顯屬可歸責而有重大之與有過失。是原告之請求並無理由等語置辯。並聲明：㈠原告之訴及其假執行之聲請均駁回；㈡如受不利判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執事實（見本院卷第114頁反面至115頁）：㈠被告永誠公司係「有巢氏房屋」之加盟店，以經營不動產仲介經紀、買賣及租賃為業；被告吳嫻玲係與被告永誠公司配合之不動產經紀人，被告王良安則係被告永誠公司之不動產經紀營業員。㈡系爭房地（即門牌號碼臺北市○○區○○路0段000巷0號3樓房屋及其坐落基地）原為原告所有，其中房屋部分之陽台面積於103年5月1日更正為15.22平方公尺。㈢原告於103年5月9日與被告永誠公司簽訂系爭契約暨「委託事項變更契約書」，約定由原告將所有系爭房地委託被告永誠公司居間銷售，被告永誠公司則得獲該房地買賣價金之4%作為居間報酬。㈣原告在被告永誠公司居間下，於103年5月16日與訴外人賀周靜簽訂不動產買賣契約書，約定由原告以總價1,200萬元將系爭房地售與賀周靜。㈤原告已依約給付居間報酬48萬元與被告永誠公司。㈥賀周靜以「系爭房地房屋部分之陽台面積僅15.22平方公尺，非產權調查報告及原告提供所有權狀記載之21.15平方公尺，顯短少5.93平方公尺」為由，訴請原告負瑕疵擔保責任；經本院以104年度訴字第93號判命原告給付賀周靜721,265元本息後，原告不服提起上訴，於臺灣高等法院以104年度上易字第1388號成立和解，由原告給付賀周靜36萬元在案。四、得心證之理由：原告主張被告永誠公司為專業之不動產仲介業者，被告吳嫻玲、王良安則分別係該公司之不動產經紀人、營業員，對於訂約事項應據實報告，詎被告竟均違反其媒介居間人之調查及據實報告義務，疏未重新調取系爭房地最新更正之謄本製作不動產說明書，亦未向其報告該房地短少面積乙情，致其嗣以總價1,200萬元將系爭房地出售與賀周靜後，竟遭賀周靜以系爭房屋面積短少而有物之瑕疵為由追償36萬元，其認被告永誠公司有無從補正之不完全給付，乃解除系爭契約，被告永誠公司應返還居間報酬全額48萬元，且被告吳嫻玲、王良安同因過失未盡調查及據實報告義務，則被告3人當應就其所受損害36萬元連帶負擔損害賠償之責等語；被告則均否認之，並以前詞置辯。茲就本院協同兩造整理之爭點（見本院卷第115頁）析述如下：㈠被告是否有善盡就系爭房地仲介買賣所應負居間人之調查義務？被告有無可歸責之事由？又原告是否與有過失？ ⒈按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人，關於訂約事項，應就其所知據實報告於各當事人。民法第565條、第567條第1項分別定有明文。次按經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任，不動產經紀業管理條例第26條第2項亦有明文。又不動產經紀業之業務，涉及房地買賣之專業知識，此所以一般消費者委由仲介業者處理不動產買賣事宜之原因；而仲介業者針對其所為之仲介行為，既向消費者收取高額之報酬，即應就其所從事之業務負善盡預見危險及調查之義務，始能就其所知，依民法第567條第1項規定，據實報告於委託人，否則即難謂無過失之情事，如致委託人受有損害，自應依上揭規定負損害賠償責任（最高法院84年度台上字第1064號判決要旨亦同斯旨）。本件被告永誠公司為房屋仲介公司，為原告媒介出售系爭房地之買賣，為兩造所不爭，兩造間應成立民法上之媒介居間法律關係，依民法第567條規定，被告永誠公司就訂約事項即負有調查義務，並應就其所知向委託人即原告為據實告知之義務。 ⒉經查： ⑴依系爭契約第7條第1項、第4項分別約定：「乙方（即被告永誠公司）受託處理仲介事務應以善良管理人之注意為之」、「乙方製作之『不動產說明書』，應指派『不動產經紀人』簽章，…經紀人員並負有誠實告知買方之義務，如有隱匿不實，乙方與其經紀人應連帶負一切法律責任；其因而生損害於甲方（即原告）者，乙方應負賠償責任」（見本院卷第14頁反面），可知被告永誠公司除應循善良管理人注意義務，協助說明不動產相關注意事項、買賣契約書內容規範暨提供必要諮詢外，其既須在買賣雙方簽訂買賣契約前先行製作不動產說明書，即應就系爭房地為產權基本調查、面積確認等事項，方得據以製作與實情相符之不動產說明書。而系爭房地於兩造簽訂系爭契約前之103年5月1日，已由原誤載面積21.15平方公尺更正為15.22平方公尺，則被告於103年5月9日簽約後，本應調閱系爭房地最新建物及土地謄本、建築改良物勘測成果圖、地籍圖謄本等件，俾盡其詳實調查之義務，此觀證人劉德宇（即被告永誠公司營業員兼系爭房地之買方仲介）結證稱：「（問：依實務經驗及相關規範，賣方仲介除出賣人即原屋主所交付權狀外，是否必須在製作不動產說明書前、或買賣雙方簽訂契約前，再次自行調閱房地最新謄本？）一般簽委託時會調最新謄本，現況說明書是屋主提供的資料，不動產說明書是公司會去做，會去調跟房子相關的資訊，不是賣方仲介獨立製作」（見本院卷第157頁反面）即明。且徵諸原告委託被告出售房地前，曾另委託永慶房屋仲介公司居間出售系爭房地，該公司員工陳羚甄旋著手進行產權審查及面積確認，惟於調閱系爭房地勘測成果圖時，發現與產權計算結果有落差，永慶房仲公司業務遂聯繫原告提出同意書，俾進行系爭房地面積重測事宜等情，業據證人陳羚甄另案結證綦詳，有另案筆錄存卷可佐（見本院卷第36至37頁），復有原告所簽同意書附於另案卷可稽（見本院依職權調閱本院104年度訴字第93號卷第200頁反面之準備程序筆錄、該卷第104頁之同意書），益見房仲業者（即被告永誠公司）若本其專業悉心計算，即可查知系爭房地之建物勘測成果圖與權狀所載產權面積有所落差。 ⑵然被告永誠公司與原告於103年5月9日簽訂系爭契約後，距原告與賀周靜於106年5月16日締結買賣契約之際，被告永誠公司及該公司不動產經紀人即被告吳嫻玲（見本院卷第20頁不動產說明書封面所示）原本尚有足夠時間得以調閱系爭房地最新謄本查核產權面積是否正確，進而據以製作正確無訛之不動產說明書，詎渠等捨此不為，僅憑系爭房地面積更正前之資料（即被告於兩造簽約前之103年2月18日即自行查詢之建物謄本、103年4月26日查詢之地籍圖謄本、原告所交付舊版所有權狀、66年9月26日複丈之勘測成果圖）便宜行事，逕行製作不動產說明書，有該不動產說明書存卷可參（見本院卷第20至27頁）。且參證人劉德宇結證稱：產權調查時，我們（即被告永誠公司）會算謄本，不會實際丈量房子等語（見本院卷第159頁），惟依該66年9月26日複丈之勘測成果圖記載陽台尺寸經簡易計算，即可得知其面積為15.2152 平方公尺【（6.21＋2.38＋8.7）×0.88＝15.2125㎡），見本院卷第26頁反面】，然被告永誠公司卻仍在產權調查表明載該房地陽台面積為錯誤之21.15平方公尺，並由被告吳嫻玲簽章，足證被告永誠公司、吳嫻玲未盡渠等善良管理人注意義務，因過失而有悖渠等調查並據實告知原告之義務，至為灼然。又衡諸常情，被告永誠公司既於兩造尚未簽訂系爭契約前，即早已自行調閱系爭房地謄本、地籍圖觀覽，則其受原告之託銷售該房地後，更應調取最新謄本核閱，佐以系爭房地面積之誤差，尚非一般不具專業知識之民眾以肉眼所得查知，被告永誠公司、吳嫻玲遽將其未盡調查義務之過失，推由原告未交付更正為正確面積之系爭房地最新所有權狀所導致，更辯稱原告未主動告知陳羚甄代為申請重測系爭房地面積之結果，屬與有過失云云，皆屬卸責之詞，要無可採。 ⒊從而，被告永誠公司既負責就系爭房地為產權調查、製作不動產說明書，並由被告吳嫻玲簽章，及應對原告負妥為調查、據實告知之義務，則渠2人未善盡該等義務而有過失乙節，洵堪認定。至原告雖另稱被告王良安亦因未盡居間人之調查義務而有過失，然其僅為被告永誠公司之受僱人，係履行輔助人，非系爭契約當事人，亦非負責產權調查、確認面積或製作不動產說明書之人，原告復未能舉證證明被告王良安有何違背居間人調查、據實報告義務之情，是難認原告此部分主張為可採。㈡原告主張以本件起訴狀繕本之送達，作為解除其與被告永誠公司間系爭契約之意思表示，其解約是否合法有據？原告主張：因被告永誠公司在伊與賀周靜締結買賣契約前，未善盡調查及據實報告義務，伊認此瑕疵已無法補正，核屬民法第226條規定之不完全給付，及違反對於委託人義務及誠信原則之行為，伊乃依民法第227條準用第226條請求損害賠償，並依第256條規定，以起訴狀繕本之送達解除系爭契約，被告永誠公司應返還居間報酬48萬元云云。然按居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第568條第1項定有明文。經查，被告永誠公司已依系爭契約媒介居間原告於103年5月16日與賀周靜成立買賣契約，原告並獲取1,200萬元價金乙節，為兩造所不爭（見本院卷第91 頁、不爭執事實㈢），則被告永誠公司媒介居間之義務已完成，依民法第568條第1項之規定，自得向原告請求報酬。雖被告永誠公司未盡其調查及據實報告義務，致原告喪失獲取預期利益之機會，惟本院已准原告請求預期利益（詳本判決後述），原告猶遽主張解除居間契約，請求被告永誠公司返還報酬全額48萬元，為無理由，不應准許。㈢承上，若原告可解約，則其得請求被告永誠公司返還之居間報酬金額若干？承前所述，原告依民法第256條規定，以本件起訴狀繕本之送達對被告解除系爭契約既為不合法，則其依民法第259條規定訴請被告永誠公司返還所受領居間報酬48萬元，亦屬無由，無從准許。又原告另依民法第571條、第179條規定為請求權基礎，訴請被告永誠公司返還該報酬48萬元，然按居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用，民法第571條固有明文。惟違反本條規定之法律效果，為居間人不得向委託人請求報酬及償還費用，委託人就已支付之報酬，尚非得逕依本條規定為請求返還，且本條之適用，依其文義，須居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，始足當之；如居間人違反委託義務，並無利於委託人之相對人之行為，或其違反誠實及信用方法，未自相對人收受利益者，依上開文義之相反解釋，如居間契約已成立，居間人應仍得請求報酬，至於委託人得否另向居間人主張債務不履行等責任，係屬另事，不可混為一談。而查，被告永誠公司固有違反居間人調查及據實報告義務之舉，然原告既未證明被告永誠公司有因此而為利於系爭房地買受人賀周靜，或有違反誠信而由賀周靜收受利益之行為，即與民法第571條規定之要件尚有未符，原告自不得援引該規定請求返還已給付之報酬。況按約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之；但「報酬已給付者，不得請求返還」。亦為民法第572條所明定。則縱認本件有民法第571條規定之適用，被告永誠公司充其量僅不得依系爭契約請求原告給付報酬，尚非謂原告得逕依該條規定請求被告永誠公司返還已收取之報酬，至原告是否得以委託人身分另向被告永誠公司主張居間人之債務不履行等責任，要屬另事（詳後述），是原告主張依解約後回復原狀、不當得利之法律關係，訴請被告永誠公司返還其已給付之居間報酬全額48萬元，殊非可採。㈣原告訴請被告永誠公司、吳嫻玲及王良安負連帶賠償其所受債務不履行之損害，是否有據？ ⒈經查，被告永誠公司、吳嫻玲因過失有悖其對原告所負妥為調查、據實報告等義務，至被告王良安則非負責就系爭房地為產權調查、製作不動產說明書之人，而無違反居間人調查、據實報告義務，俱如前述。又原告簽約委託被告永誠公司居間銷售系爭房地後，迭經降價而願以總價1,200萬元出售等情，業經被告王良安另案結證稱：「（問：當初談1,200 萬元，有無說一坪是多少計算出1,200萬元？）是一個數字」、「（問：屋主有無跟你說一坪賣多少錢？）沒有」（見本院卷第39頁反面至第40頁之另案筆錄影本，且此經本院依職權調閱該卷核實），證人陳巧蓉本案結證稱：「伊為原告媳婦，於系爭房地之買賣過程均有在場…一開始跟被告永誠公司簽委託的授權價格是原告實收1,300多萬元，有寫在書面上，然後在協商過程，永慶房仲公司還是有繼續找買方，有巢氏（即被告永誠公司所屬公司）也有1個買方，因為伊家適逢公公喪事，故願降價求售，有在電話中口頭說願降價成實收1,200多萬元，『最後簽約時就是不扣除仲介費的總價1,200萬元』」（見本院卷第161頁反面、第163頁）甚明，足見原告確係以未扣除仲介費之「總價1,200萬元」委託被告永誠公司銷售系爭房地，尚非以「單坪價格」計算售價，然因被告永誠公司、吳嫻玲未盡系爭房地面積之據實調查暨報告義務，致原告以總價1,200萬元出售系爭房地與賀周靜後遭追償取回該房地短少面積之價金36萬元（見兩造不爭執事實㈥），是堪認原告確因被告永誠公司、吳嫻玲未盡居間人義務而受有損害36萬元，且兩者間具有相當因果關係。⒉按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。依通常情形或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益，民法第216條定有明文。經查，原告於103年5月16日與賀周靜以總價款1,200萬元（不含被告永誠公司之仲介費）簽訂買賣契約，經雙方給付價金、移轉系爭房地所有權完訖，嗣復經賀周靜追償取回價金36萬元，故原告實得1,164萬元。惟原告係因被告永誠公司、吳嫻玲過失違反居間人調查及報告義務喪失以1,200萬元出售之機會，倘原告仍能以1,200萬元出賣，即無庸受有此36萬元之所失利益。是依系爭契約第7條第4項約定：「『乙方（即被告永誠公司）製作之不動產說明書』，應指派『不動產經紀人』簽章，並經甲方（即原告）簽認後，將副本交甲方留存；經紀人員並負有誠實告知買方之義務，如有隱匿不實，『乙方與其經紀人員應連帶負一切法律責任』；『其因而生損害於甲方者，乙方應負賠償責任』」（見本院卷第14頁反面），參以不動產經紀業管理條例第26條第1項、第2項分別明定「因可歸責於經紀業之事由不能履行委託契約，致委託人受損害時，由該經紀業負賠償責任」、「經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任」，堪認原告訴請被告永誠公司、該公司不動產經紀人即被告吳嫻玲連帶賠償所失利益36萬元本息，為屬有據，應予准許；至逾此範圍之請求（即有關原告訴請被告王良安連帶賠償之部分），則屬無據，不應准許。 ⒊末按訴訟標的有數項而僅有單一聲明之「客觀訴之合併」，有關「損害賠償」之訴訟型態，法院倘認其中一項標的之請求為無理由者，固仍須就他項標的之請求逐一審判，惟於其一項請求認為有理由，可為原告全部勝訴之判決，或僅受一部勝訴之判決，而該勝訴部分與依他項標的所得請求之損害額並無軒輊時，即無須另就他項標的請求為審判之必要(最高法院99年度台上字第2033號判決要旨參照)。經查，原告係以單一聲明（即訴之聲明第2項）訴請被告永誠公司、吳嫻玲、王良安連帶給付36萬元本息，僅依數請求權合併請求爾爾，而本院既認被告永誠公司、吳嫻玲違反居間人所負妥為調查、據實報告等義務致原告受有損害，應連帶負系爭契約第7條第4項、不動產經紀業管理條例第26條第1、2項所定之損害賠償責任，至被告王良安則無違居間人調查、據實報告義務，亦無損害賠償責任可言，俱如前述。則揆諸上開說明，即無再論述其他請求權之必要，附此敘明。五、綜上所述，原告依系爭契約第7條第4項約定、不動產經紀業管理條例第26條第1、2項規定，訴請被告永誠公司、吳嫻玲連帶給付36萬元，及自民事起訴狀繕本送達被告永誠公司、吳嫻玲翌日（即105年5月24日，見本院卷第45、46頁送達證書）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。六、假執行之宣告：本判決原告勝訴部分，因所命被告永誠公司、吳嫻玲連帶給付之金額未逾50萬元，應依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，依職權宣告假執行；至原告敗訴部分，其假執行之聲請因訴之駁回而失所附麗，不予准許。另被告永誠公司、吳嫻玲就原告勝訴部分陳明願供擔保，聲請宣告免為假執行，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌後，或與本件無涉，或與判決結果不生影響，毋庸一一論列，併此敘明。八、訴訟費用之負擔：民事訴訟法第79條、第85條第2項。中華民國 106 年 6 月 19 日民事第三庭審判長法官林春鈴法官鍾淑慧法官歐陽儀以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 106 年 6 月 19 日書記官趙盈秀

臺灣臺北地方法院105年度訴字第3492號

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