臺灣臺北地方法院105年度訴字第4085號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 105年度訴字第4085號

原告

協大忠孝大樓管理委員會

法定代理人

游鴻隆

訴訟代理人

黃程國律師

訴訟代理人

周逸濱律師

訴訟代理人

蘇忠聖律師

被告

肯泰建設股份有限公司

法定代理人

詹勝華

訴訟代理人

王勝彥律師

上列當事人間請求返還共有物等事件，本院於民國106 年8 月4日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序部分：

一、本件原告法定代理人原為楊桂英，於本院審理中，變更為游鴻隆，並由其聲明承受訴訟，有民事聲明承受訴訟狀及臺北市政府都市發展局民國106 年6 月3 日北市都建字第00000000000 號同意備查函文附卷可稽（見本院卷㈡第48頁至第49頁反面），核與民事訴訟法第170 條、第175 條第1 項規定相符，應予准許。

二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第3款及第256條分別定有明文。查本件原告依民法第767 條第1 項、第821 條、第179 條等規定起訴，請求被告拆除頂樓平台違建、騰空返還全體區分所有權人並返還相當租金之不當得利，其聲明原如附表一編號1 所示（見本院105 年度北司調字第858 號卷《下稱調字卷》第3 頁反面）；嗣履勘複丈後，於民國106 年3 月20日提出民事訴之變更聲請狀，將其訴之聲明變更如附表一編號2 所示（見本院卷㈠第146 頁反面至第147 頁）。經核原告變更訴之聲明第1 項部分，未變更訴訟標的，僅係依據臺北市大安地政事務所土地複丈成果圖（下稱附圖）之測量結果而更正事實上之陳述，非訴之變更或追加；至訴之聲明第2 、3 項變更金額部分，係屬擴張應受判決事項之聲明，與首揭規定相符，應予准許。

貳、實體部分：

一、原告主張：伊係坐落臺北市○○區○○段○○段000 ○00000地號土地（下合稱系爭土地，分別時則以地號簡稱）上之建物即門牌號碼臺北市○○區○○○路0 段000 ○000 號協大忠孝大樓（下稱系爭大樓）之管理委員會，對系爭大樓共用部分有修繕、管理、維護之權限。而被告係興建系爭大樓之建商，並為第3 、11、12層樓特定專有部分之區分所有權人。因被告未經其他區分所有權人同意，亦未與其他區分所有權人就系爭大樓之頂樓平台（下稱系爭頂樓平台）共用部分約定專用，即自行於系爭頂樓平台增建如附圖所示編號Ａ、Ｆ、Ｂ７等違章建物（下稱系爭違建物），並將系爭違建物與其所有之第11、12層樓一併出租予他人使用。又因系爭違建物係增建於消防通道上，已影響系爭大樓全體區分所有權人之居住品質、公共及消防安全，然被告迄今仍拒絕拆除系爭違建物，並持續無權占用系爭頂樓平台，顯已侵害系爭大樓全體區分所有權人之所有權，故伊經系爭大樓105 年5月15日105 年度區分所有權人會議授權，爰依民法第821 條、第767 條前段、中段等規定請求被告拆除系爭違建物，並返還系爭頂樓平台予全體區分所有權人。又被告增建系爭違建物而無權占用系爭頂樓平台迄今已逾5 年時間，其並因此受有使用系爭頂樓平台之利益，故伊另依民法第179 條及第184 條第1 項規定，請求被告給付起訴前5 年起至其返還系爭頂樓平台之日止相當於租金之不當利益。又系爭大樓為12層樓建築，依附圖所示，系爭違建中之編號Ａ部分占用之面積為199 平方公尺、編號Ｆ部分占用面積為7 平方公尺、編號Ｂ７部分占用面積為9 平方公尺，地處臺北市精華地段，正段面即為SOGO百貨公司，緊鄰忠孝復興捷運站1 號出口，附近商家林立，交通便捷，爰依土地法第105 條及第97條等規定，以系爭154 、154-5 地號土地近5 年之申報地價10％計算，被告除應給付伊自100 年7 月1 日起至105 年6 月30日止相當於租金之不當利益新臺幣（下同）130 萬1,864 元外，並應自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭頂樓平台之日止，按月給付伊2 萬8,978 元相當於租金之不當得利【計算式均詳如附表二】。為此，爰依上開所有物返還及侵害排除請求權、不當得利及侵權行為之法律關係，求為判決：如附表一編號2 所示。

二、被告則以：系爭違建物前於72年間由訴外人大喜湘菜餐廳股份有限公司（下稱大喜餐廳公司）搭蓋完成；伊遲至74年3月15日方以買賣為原因，登記為系爭大樓12層房屋之區分所有權共有人之一，故系爭違建物與伊無關，伊並非系爭違建物的事實上處分權人，更沒有以系爭違建物占用系爭頂樓平台之事實。又系爭違建物雖由伊出租系爭大樓11樓及12樓之承租人即訴外人金盃有限公司（下稱金盃公司）使用中，然而，此乃金盃公司個人行為，依照伊與金盃公司之租賃契約，伊出租給金盃公司之範圍並不包含系爭違建物，故系爭違建物實在與伊無任何關係，伊並無無權占用系爭頂樓平台之情，原告請求伊拆除系爭違建物，並給付相當於租金之不當得利，自無理由等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。

三、當事人適格：按所謂「當事人適格」，係指具體訴訟可為當事人之資格，得受本案之判決而言。此種資格，稱為訴訟實施權或訴訟行為權。判斷當事人是否適格，應就該具體之訴訟，依當事人與特定訴訟標的之法律關係定之。一般而言，訴訟標的之主體通常為適格之當事人。雖非訴訟標的之主體，但就該訴訟標的之權利或法律關係有管理或處分權者，亦為適格之當事人。又在給付之訴，只須原告主張對被告有給付請求權者，其為原告之當事人適格即無欠缺（最高法院96年度台上字第1780號判決意旨參照）。又按「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。」、「管理委員會之職務如下：……二、共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良。……」、「住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。」、「住戶違反第二項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。如有損害並得請求損害賠償。」公寓大廈管理條例第10條第2 項前段、第36條第2 款、第9 條第2 項前段、第4 項分別定有明文。查本件原告主張其為系爭大樓管理委員會乙節，業已提出系爭大樓105 年5 月15日區分所有權人會議紀錄、管理委員會會議紀錄、臺北市政府都市發展局105 年7 月26日北市都建字第10568247000 號、106 年6 月3 日北市都建字第00000000000 號同意備查函文為據（見調字卷第44頁至第48頁，本院卷㈠第17頁至第18頁，本院卷㈡第49頁正反面），可堪認定。查原告係主張依上開公寓大廈管理條例規定對系爭大樓共用之系爭頂樓平台有管理權限，本於該管理權提起訴訟並為實施訴訟，主張所有人之物上請求權，請求被告拆除系爭違建物，返還系爭頂樓平台，同時主張依不當得利及侵權行為之法律關係，對被告有相當於租金之損害金或不當得利之請求權，訴請給付該損害金或不當利得等語。系爭頂樓平台既為系爭大樓全體區分所有權人所共有，原告就本件訴訟，無論返還及侵害排除請求權抑或損害金或不當得利之請求，固非該訴訟標的法律關係之主體；但揆諸上開規定，原告對於系爭頂樓平台既有管理權，則其本於管理系爭頂樓平台所生之私法上爭議，無論為保管、使用或收益，均有訴訟實施權，依前揭說明，即為適格之當事人，合先敘明。

四、本院得心證之理由：原告主張系爭違建物無權占有系爭頂樓平台，自起訴時回溯已逾5 年，系爭違建物應拆除之並返還系爭頂樓平台予系爭大樓全體區分所有權人，且無權占有使用該處之人應給付相當租金之不當得利等情，被告均未提出爭執；被告僅否認自己為系爭違建物之事實上處分權人，無權占有使用系爭頂樓平台乙節，並以上開情詞置辯。是本院應審酌者厥為：㈠被告是否為系爭違建物之事實上處分權人而無權占有系爭頂樓平台？㈡承上，若是，則被告應給付原告相當不當得利租金之金額為何？茲分述如下：

㈠被告就系爭違建物有事實上處分權，且無權占有系爭頂樓平台：

⒈按違章建築之讓與，雖因不能為移轉登記而不能為不動產所有權之讓與，但受讓人與讓與人間，如無相反之約定，應認為讓與人已將該違章建築之事實上處分權讓與受讓人；又違章建築者，雖不能向地政機關辦理登記，但並非不得為交易、讓與之標的，買受人受領交付而取得事實上處分權，出賣之原始建築人即不得再以其不能登記為由主張所有權為其原始取得，故非必為違章建築之原始起造人始有事實上處分權。又房屋之拆除，為一種事實上之處分行為，是未經辦理所有權第一次登記之建物，須有事實上之處分權者，始得予以拆除。又按對於物有事實上管領之力者，為占有人；地上權人、農育權人、典權人、質權人、承租人、受寄人，或基於其他類似之法律關係，對於他人之物為占有者，該他人為間接占有人，民法第940 條、第941 條分別定有明文。

⒉查系爭大樓是於72年1 月7 日建造完成，原始起造人不包含被告；當時就系爭大樓第12樓層303 號第一次登記為所有權人者為詹秦美、黃士元、楊湘泉，就同樓層305 號第一次登記為所有權人者為詹秦美、黃士元；又大喜餐廳公司於72年2 月1 日設立登記，負責人原為詹秦美（嗣後陸續變更為黃士元、詹勝奎），公司登記所在地即為系爭大樓305 號12樓；系爭違建物如附圖Ａ部分則於72年10月間已經大致搭蓋完成；此後，被告方於74年1 月間買受並於同年3 月15日登記為系爭大樓第12樓層303 號、305 號專有部分之區分所有權之共有人之一（權利範圍均為10,000分之3,088 ），系爭大樓門牌號碼為忠孝東路3 段303 號12樓之建物區分所有權人除被告外，尚有訴外人詹儀芳、陳怡馨、翁睿成與楊湘媛等人，系爭大樓同樓層305 號之建物區分所有權人除被告外，尚有訴外人詹儀芳、陳怡馨、楊湘媛以及被告法定代理人詹勝華等人（下合稱系爭大樓第12層其他共有人）；被告又分別於75年9 月9 日、73年1 月21日登記為系爭大樓第11樓層303 號、305 號專有部分之區分所有權人（權利範圍均為1分之1 ）等情，有系爭大樓門牌號碼303 號、305 號之第11層與第12層之建物登記謄本、異動索引表、系爭大樓71年、72年、82年、89年、105 年之空拍圖（自72年10月起可看見系爭違建物如附圖Ａ部分之鐵皮屋頂）、大喜餐廳公司之股份有限公司登記事項卡存卷可稽（見本院卷㈠第78頁至第88頁、第213 至第222 頁、第194 頁，本院卷㈡第5 至6 頁，外置大喜餐廳公司登記卷影卷），被告辯稱系爭違建物前由大喜餐廳公司建造，並非被告所建等語，固屬有據。

⒊然查，大喜餐廳公司於86年4 月23日業已解散，有其變更登記事項卡影本在卷可參（見外置大喜餐廳公司登記卷影卷，本院卷㈠第196 至197 頁），衡情，該法人解散後顯然不能繼續管理系爭違建物。且查，系爭大樓305 號12樓鋼鐵造屋突之納稅義務人稅籍分別是登記為被告（面積85.78 平方公尺）、被告之法定代理人詹勝華（面積127.68平方公尺）、詹儀芳（面積21.45 平方公尺）、楊湘媛（面積21.45 平方公尺）、陳怡馨（面積21.45 平方公尺）等人等節，有臺北市稅捐稽徵處105 年11月22日北市稽大安丙字第10554631600 號函暨所附稅籍資料在卷可按（見本院卷㈠第36頁至第41頁），恰大致與前揭系爭大樓第12層區分所有權人相符，益徵包含系爭違建物在內之系爭頂樓平台增建物之事實上處分權、使用收益權限均已經與系爭大樓第12樓層之區分所有權一併移轉於後手所有人，故就系爭頂樓平台屋突之稅籍始均變更登記為被告等人。佐以，被告雖無系爭大樓第12層樓全部範圍完整之所有權，然自99年1 月1 日起即由被告為出租人將系爭大樓第11層與第12層全部出租給金盃公司作為酒店營業（市招：「名享」）迄今；雙方書面約定租賃範圍固僅載為「台北市○○○路○段0000000 號11.12 樓全部。」，未載租賃使用範圍包含系爭違建物，但本院會同兩造履勘系爭違建物現場時，系爭違建物是由被告之承租人金盃公司實際作為辦公處所及排煙設施使用中等情，經本院現場履勘無訛，有勘驗測量筆錄附卷可稽（見本院卷㈠第52頁至第56頁），並有「名享」之便條紙、被告與金盃公司之租賃合約書影本兩份（租期分別為99年1 月1 日至103 年12月31日、104 年1 月1 日至108 年12月31日）在卷可查（見本院卷㈠第57頁至第67頁）；履勘時在場之訴外人即金盃公司總務羅榮祥稱：金盃公司7 、8 年前向被告承租系爭大樓頂樓時，系爭違建物就已經存在，通風口排煙管部分為金盃公司使用，因10樓以上包廂需有排煙灑水設施才能發酒吧牌照，金盃公司才會頂讓該處承租使用，又系爭違建物如附圖Ａ所示部分金盃公司之前手原來就有作員工休息室使用，金盃公司承接後搬來辦公桌椅作為辦公室使用，其他於屋突登記稅籍的自然人納稅義務人中，伊僅認識詹勝華，其他楊湘媛、詹儀芳、陳怡馨等人均不認識等語（見本院卷㈠第55頁反面至第56頁）。可知金盃公司之所以向被告承租系爭大樓第11及12樓層，係考慮到有系爭違建物存在，可作通風排煙設施以及辦公室使用等利用價值，符合其開設酒吧之目的，方承租之；衡情，自係出租人即被告應允其就系爭違建物有完整管理、使用、處分之權限，可交付系爭違建物由承租人使用，承租人金盃公司始能安心投資裝潢頂樓12樓為酒吧，復搬設辦公用品入頂樓系爭違建物內使用，而毋須另與系爭大樓第12層其他共有人或大喜餐廳公司交涉。足認至遲自99年1 月1 日起，被告對系爭違建物已經取得事實上處分權，並將系爭違建物與系爭大樓11樓、12樓全部一併出租予金盃公司，而使用收益，並間接占有之。

⒋又依臺灣社會常情，出售頂樓房屋，如其頂樓平台有違章增建物時，買賣雙方如無特別約定，該違章增建物應係一併出售，方合於社會之經驗法則。被告辯稱其買賣取得系爭大樓頂樓12樓之區分所有權，但未受讓系爭違建物之事實上處分權云云，自屬變態事實，悖於常情；況且，由前開大喜餐廳公司早已解散、頂樓屋突稅籍登記之情況以及系爭違建物長年由被告之承租人實際使用之情形，互相勾稽，已足證被告對系爭違建物至遲自99年1 月1 日起有事實上處分權，並將系爭違建物出租予金盃公司使用而間接占有系爭違建物中，業如前述，被告所辯，自不可採。

⒌查系爭違建物所坐落位置如附圖編號Ａ、Ｆ、Ｂ７所示，面積分別為199 ㎡、7 ㎡、9 ㎡等情，經本院現場履勘無訛，有勘驗測量筆錄附卷可稽（見本院卷㈠第52頁至第56頁）以及臺北市大安地政事務所106 年2 月7 日北市大地測字第10630190200 號函暨所附土地複丈成果圖可參（見本院卷㈠第98頁至第99頁）；被告以系爭違建物間接占用系爭頂樓平台，復未曾提出其占用經系爭大樓全體區分所有人同意或分管協議之證明，其是無權占用系爭頂樓平台，彰彰甚明。原告主張依民法第821 條、第767 條前段、中段等規定請求被告拆除系爭違建物，並返還系爭頂樓平台予全體區分所有權人，核屬有據。

㈡被告應返還原告相當於租金之不當得利：

⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；但依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法第179 條、第181 條但書分別定有明文。又無權占有使用他人不動產，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。承前所述，被告無占有使用系爭頂樓平台之正當權源，仍至遲自99年1 月1 日起已經取得系爭違建物的事實上處分權，並將系爭違建物與系爭大樓11樓、12樓全部一併出租予金盃公司，而使用收益，並間接占有系爭頂樓平台，所占有使用系爭頂樓平台之利益，非有法律上之原因，係屬不當得利，因其所受利益之性質不能返還原形，自應返還價額，即相當於租金之數額。又本件原告係於105 年7 月1 日起訴有其民事起訴狀暨其上本院收狀戳附卷可稽（見調字卷第3 頁），而依前開說明，原告請求被告返還自起訴時起回溯5 年至被告返還系爭頂樓平台之日止相當於租金之不當得利，即屬有據。

⒉次按城巿地方房屋之租金，以不超過土地及其建物申報總價額年息10％為限，此於租用基地建築房屋亦準用之，土地法第97條第1 項、第105 條定有明文。上開規定所謂之土地價額，依同法施行法第25條之規定，係指法定地價而言，而土地法第148 條規定土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價，故土地法第97條所稱之土地申報價額，即指該土地之申報地價。而所謂土地價額係指法定地價即土地所有人依該法規定所申報之地價，而舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價之80% 為其申報地價，此觀土地法第148 條、平均地權條例第16條前段、土地法施行法第25條規定自明。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院68年台上字第3071號判例參照）。又土地倘為營業利用，而非單純居住，可不受上開規定限制。

⒊經查：

⑴系爭違建物所坐落位置如附圖編號Ａ、Ｆ、Ｂ７所示，面積分別為199 ㎡、7 ㎡、9 ㎡，且其所處位置為臺北市精華區，緊鄰太平洋SOGO百貨復興館、捷運忠孝復興站、周邊商業繁榮並有多線公車經過，交通便捷等情，經本院現場履勘以及地政機關量測無訛，有勘驗測量筆錄附卷可稽（見本院卷㈠第52頁至第56頁）以及臺北市大安地政事務所106 年2 月7 日北市大地測字第10630190200 號函暨所附土地複丈成果圖可參（見本院卷㈠第98頁至第99頁），並有系爭違建物現場照片、系爭大樓周邊地圖、台北捷運路網圖、公車站資訊存卷可證（見本院卷㈠第108 頁至第126 頁、第177 頁至第183 頁，本院卷㈡第19頁至第21頁），兩造亦不爭執，可堪認定。

⑵系爭154 地號土地之申報地價（公告地價×80% ）於100 年7 月1 日至同年12月31日止以及101 年度為每平方公尺13萬7,890 元、於102 年度至104 年度為每平方公尺14萬0,915元、於105 年1 月1 日至同年6 月30日為每平方公尺19萬4,083 元；又系爭154-5 地號土地之申報地價於100 年7 月1日至同年12月31日止以及101 年度為每平方公尺6 萬0,663元、於102 年度至104 年度為每平方公尺6 萬7,662 元、於105 年1 月1 日至同年6 月30日為每平方公尺9 萬2,561 元，有上開地號土地之公告地價及公告土地現值表附卷可稽【計算式詳附表三】，亦堪認定。

⑶本院審酌系爭違建物附近交通、繁榮程度良好，且被告係出租供訴外人為酒店營業使用，揆諸前開法律規定及說明，原告本可不受前開土地法之租金上限限制；其於本件請求依上開土地法規定以系爭154 、154-5 地號土地之申報地價10％計算被告應返還相當於租金之不當得利【每月租金之計算式：系爭違建物面積×系爭違建物坐落基地當期申報地價×10% ÷12層÷12月】，本院認尚屬適當。惟原告所請求總額及其陳報如附表二所示計算式，忽略系爭違建物如附圖編號Ｂ７所示通風口部分坐落於系爭154-5 地號土地，且其申報地價與系爭154 地號土地不同，致計算金額有誤；爰改依照如附圖編號Ｂ７所示通風口坐落位置加權計算該部分租金。經核算，原告就起訴前回溯5 年即自100 年7 月1 日起至105年6 月30日止相當於租金之不當利益請求金額以127 萬9,597 元，及自民事訴之變更聲請狀繕本送達被告翌日起即106年3 月22日（見本院卷㈡第59頁中華郵政掛號郵件收件回執影本）起至清償日之法定遲延利息，核屬有據；就自起訴狀繕本送達翌日即105 年7 月12日（見調字卷第54頁之本院送達證書）起至返還系爭頂樓平台之日止，按月請求被告給付2 萬8,502 元相當於租金之不當得利應屬正當【計算式均詳