臺灣臺北地方法院105年度訴字第4241號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 105年度訴字第4241號

原告

施志和

原告

王興彬

原告

王家麗

原告

許基沼

原告

林志剛

原告

姚美金

原告

嚴國權

原告

林文盛

原告

郭彥里

共同訴訟代理人

林明正律師

複代理人

方興中律師

複代理人

林育生律師

被告

許文姿

訴訟代理人

陳水聰律師

複代理人

侯雪萍

上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國106 年3 月7 日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256 條定有明文。查原告起訴時訴之聲明原為被告應將坐落於臺北市○○區○○段○○段000 地號土地（下稱系爭土地）如附件照片所示編號1 木棧平台、編號2 雨遮、編號3 短牆、編號4 之窗架及其上之雜物（面積以實測為準）之地上物拆除，並將土地返還原告及共有人全體；嗣後變更訴之聲明為被告應將系爭土地上如附圖一所示A 區域（面積28.07平 方公尺）之木棧平台、雨遮、短牆、窗架等地上物拆除，並將土地返還原告及共有人全體。經核原告所為前開聲明之更正，應屬補充、更正法律上之陳述，與首揭規定相符，應予准許。

貳、實體方面

一、原告起訴主張：兩造均為景美福夏社區（下稱系爭社區）之區分所有權人（下稱區權人），系爭土地為系爭社區坐落之土地，兩造均為共有人之一，詎被告明知兩造專有部分之範圍僅及於建物測量成果圖所示部分，竟仍於附圖一所示之共用部分興建木棧平台、雨遮、短牆、窗架等地上物，而無權占有系爭土地如附圖一所示A 範圍，已侵害全體共有人之所有權。為此，爰依民法第767 條第1 項、第821 條規定請求被告拆除如附圖一所示之地上物，返還予原告及全體共有人。並聲明：㈠被告應將系爭土地上如附圖一所示A區域（面積28.07平方公尺）之木棧平台、雨遮、短牆、窗架等地上物拆除，並將土地返還原告及共有人全體；㈡願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：被告為系爭社區即門牌號碼為臺北市○○區○○街00巷0 ○0 號1 樓（下稱系爭房屋）所有權人，並為系爭土地共有人。系爭社區為訴外人捷和建設股份有限公司（下稱捷和公司）於民國80年所興建，興建時已於系爭社區中庭將一樓住戶之後門以牆壁及花臺區隔阻擋，不讓一樓住戶使用系爭社區中庭。嗣後捷和公司將系爭房屋及鄰屋一併移轉登記予訴外人大友為營造股份有限公司（下稱大友為公司）即系爭社區之承造人，並將兩戶打通，僅留一出入口，大友為公司則將系爭房屋與鄰屋分別出售予被告及他人，被告因無從出入，乃訴請訴外人景美福夏社區管委會（下稱系爭社區管委會）拆除原設置阻擋之牆壁及花臺，改由中庭出入，經臺灣高等法院以101 年度上字第1057號判決應拆除牆壁及花臺，並容忍被告通行（下稱系爭通行權事件），而於該案強制執行中，被告家人因阻擋系爭社區管委會逾越拆除範圍，而遭系爭管委會主委提告，並獲不起訴處分確定，卻引起系爭社區管委會對被告之不滿，並僅將被告增建事宜提會討論，且徵得部分區權人同意擔任原告向本院提起本件訴訟，此顯為挾怨報復之手段。又系爭社區住戶管理公約第12條約定一樓店面住戶除非緊急情況，不得由屋後門窗進入中庭，且一樓花臺及牆壁之興建處與一樓住戶中間尚有一小空地，花臺間為騰空部分，旁邊建有樓梯供一樓出入，由竣工照片可知，該騰空空間非該住戶無從使用，顯見捷和公司興建時係特意保留該部分空地做為一樓住戶之後陽台使用，及於興建完成後加長花臺以封閉樓梯出入口，還興建牆壁，將上開騰空部分與中庭完全阻隔，使外人無法進入，以牆壁及花臺封閉一樓臨後方中庭出入口，作為系爭社區中庭之圍籬及區隔，圍籬以外為一樓住戶特有區域，一樓住戶均各自有增建部分，則就一樓住戶牆壁、花臺後面增建部分，全體區分所有權人同意由一樓住戶分管，就樓梯間及中庭，則由系爭社區2 樓以上區分所有權人始得使用。況被告向大友為公司購買系爭房屋時，增建部分乃大友為公司營造時已存在，並非被告自行改建，益徵大友為公司認為該特定部分為一樓住戶可單獨使用，且經其他共有人同意方自行增建，亦與系爭社區各棟一樓住戶情況相同，並與捷和景美福夏商場管理公約（下稱系爭商場公約）第3 條第2 項、第7 條第2、4項均有分管之約定相符，顯見捷和公司在興建、設計、竣工後，就共有物之特定部分，均有約定各共有人可分管，本件增建之部分亦同。是系爭社區1 樓住戶既均有相同增建情況，且自系爭社區各棟大樓興建完成迄今，均互相容忍，未予干涉，歷經20餘年，卻遭系爭社區管委會因前揭訴訟而生私人積怨，原告之請求顯屬無據。另如附圖一所示A 部分之地上物均增建侷限於原花臺及門口間，並未突出或超出花臺處，對照其他一樓住戶之增建照片，不僅興建於花臺及門口處，遮雨棚更延伸至花臺上方，還有花台上方直接設立後門出入，甚至冷氣機直接設置於花臺上，增建範圍明顯超出花臺處，絕非如原告所稱係沿各區分所有建物專有部分之外緣興建，則被告之地上物並未超出或利用花臺部分，如何認定有占用法定空地之虞；另系爭通行權事件中僅認定牆壁及花臺設置違反土地使用目的而無效，並未認定分管不存在，是被告並未有無權占有如附圖一所示A 部分之情形，被告提起本件訴訟顯屬權利濫用等語置辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、首查，以下為兩造不爭執事實

㈠兩造為系爭土地共有人之一，應有部分各為原告嚴國權10000/81（登記原因為買賣、日期為民國80年9月9日）、施志和10000/69（登記原因為買賣、日期為83年9月9日）、王興彬10000/87（登記原因為買賣、日期為83年8月5日）、王家麗10000/95（登記原因為買賣、日期為80年12月6日）、林文盛10000/83（登記原因為買賣、日期為83年7月6日）、許基沼10000/85（登記原因為買賣、日期為87年11月13日）、姚美金10000/82（登記原因為買賣、日期為91年9月2日）、郭彥里10000/84（登記原因為買賣、日期為94年3月16日）、林志剛10000/83（登記原因為買賣、日期為96年2月26日）、被告10000/45（登記原因為買賣、日期為96年7月13日）。

㈡系爭土地為以捷和公司為起造人、大友為公司為承造人之所興建之景美福廈及商場（下稱景美福廈、景美福廈商場）所坐落之基地，於80年6 月13日取得80年使字第310 號使用執照，為RC造地上12層地下3 層一棟106 戶，地下3 層為防空避難室兼停車場、地下2 層為超級市場、地下一層為自用貯藏室、第一層為一般零售業（餐館除外）集合住宅、地上2層至12層為集合住宅。

㈢景美福廈商場、景美福廈分別訂定有原證8 之捷和景美福廈商場管理公約（下稱系爭商場公約）、原證9 之景美福廈管理委員會章程（下稱系爭章程）。

㈣被告於101 年間以系爭社區管委會為被告，向本院訴請拆除系爭房屋如附圖二所示牆壁及花臺及通行，經本院以101 年度訴字第463 號請求袋地通行權事件判決被告敗訴，被告不服就拆除部分提起上訴，由臺灣高等法院以101 年度上字第1057號判決系爭社區管委會應將如附圖二所示牆壁及花臺拆除確定即系爭通行權事件。

四、其次，原告主張兩造為系爭土地共有人，被告無權占用系爭土地如附圖一所示A 部分面積，依民法第767 條第1 項、第821 條規定請求被告拆除如附圖一所示之A 部分面積上地上物，返還予原告及全體共有人等情，為被告所否認，並以前情置辯，是本件應審究為㈠系爭土地共有人對於如附圖一所示A 部分面積是否有分管契約？㈡原告依民法第767 條第1項、第821 條規定請求被告拆除如附圖一所示A 部分面積上地上物，返還予原告及全體共有人，是否有據？茲分論述如下：

㈠系爭土地共有人對於如附圖一所示A 部分面積是否有分管契約存在？

⒈按所謂默示之意思表示，除依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其有承諾之效果意思者外，倘單純之沉默，依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，可認為有一定之意思表示者，亦非不得謂為默示之意思表示（參照本院二十一年上字第一五九八號及二十九年上字第七六二號判例意旨）。又公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束；按以不動產為標的之債權行為，除法律另有規定外，固僅於特定人間發生法律上之效力（對人效力之債權相對性），而非如物權行為，以登記為公示方法使第三人得知悉之狀態下，並以之作為權利取得、喪失、變更之要件，俾保護善意第三人，而對任何第三人均發生法律上之效力（對世效力之物權絕對性）。惟特定當事人間倘以不動產為標的所訂立之債權契約，其目的隱含使其一方繼續占有該不動產，並由當事人依約交付使用，其事實為第三人所明知者，縱未經以登記為公示方法，因已具備使第三人知悉該狀態之公示作用，自應與不動產以登記為公示方法之效果等量齊觀，並使該債權契約對於受讓之第三人繼續存在，此乃基於「債權物權化」法理所衍生之結果（最高法院98年度台上字第633號判決、97年度台上字第1729號判決意旨參照）。

⒉查稽之臺北市政府80年使字第310 號使用執照全卷，系爭社區為RC造地上12層地下3 層一棟106 戶，地下3 層為防空避難室兼停車場、地下2 層為超級市場、地下一層為自用貯藏室、第一層為一般零售業（餐館除外）集合住宅、地上2 層至12層為集合住宅，而依所附之一樓竣工平面圖、照片所示（見本院卷第141 頁至第146 頁），系爭社區分為甲棟（A1、A2、B1、B2）、乙棟（C1、C2、D1、D2）、丙棟（E1、E2）、丁棟（G 即系爭房屋與鄰屋）、戊棟（I1、I2、J1、J2）及己棟（K1、K2），各棟每層總計有18戶，且除丁棟外，系爭社區之前揭各棟一樓房屋外牆面向中庭與中庭設置之花臺上有一空地，再依臺北市古亭地政事務所106 年1 月24日北市古地測字第10630058500 號函所附系爭建物測量成果圖所示（見本院卷第195 頁至第196 頁），系爭房屋專有部分僅有主建物之116.76 平方公尺、附屬建物之平台10.07平方公尺，可知系爭房屋外面向中庭之空地均為中庭之範圍，且於80年5 月24日申請使用執照時尚列為系爭社區之基地道路。再參以本院履勘時所拍攝之系爭社區一樓及中庭現況照片（見本院卷第164頁至第169頁），系爭社區各棟一樓住戶除被告所有之系爭房屋外，其餘各棟之一樓住戶房屋與中庭花臺間，業已增建雨遮、窗框及圍牆與花臺相連而與中庭加以區隔，此與系爭社區取得使用執照時之竣工平面圖、照片有異，另佐之系爭房屋於系爭通行權事件強制執行前面向中庭之照片（見本院卷第191 頁），系爭房屋面向中庭位置原亦設置有雨遮、窗框、圍牆（下稱系爭圍牆）等與花臺（下稱系爭花臺）相連，且系爭圍牆與系爭社區各棟所貼之磁磚等相同，老舊情形亦相符，而系爭圍牆、花臺等，及前揭其餘各棟一樓房屋原有雨遮、窗框等與花臺相連之增建部分為捷和公司於系爭社區興建完成取得使用執照後所增建，亦為兩造所不爭執，另於系爭通行權事件中已同此認定系爭圍牆及花臺乃系爭社區興建後捷和公司於系爭土地上並附著系爭社區建物外牆所施作，為全體住戶共有，屬社區公共設施，換言之，系爭房屋圍牆、花臺及系爭社區其餘各棟一樓房屋外連接花臺之圍牆等均為捷和公司興建而為全體住戶所共有，且各該棟一樓與花臺相連之雨遮、窗框、圍牆等該部分及其內之空地僅得由各該棟一樓住戶使用，至為灼然。

⒊又揆之系爭商場公約（見本院卷第80頁至第83頁），第1 頁備註請永久保留（內有商店同意簽署）、第3 條第2 項約定：「一樓臨街空地，除地下室商場之出入口歸地下室商場管理使用外，一樓店鋪前空地，歸屬一樓店鋪管理使用」、第7 條約定：「中庭由二樓以上住戶使用，未經住宅管理委員會同意，不得以中庭為出入口。使用執照圖說上一樓臨中庭之出入口，同意封閉如現狀，不可以任何理由恢復」，是由前揭約定可知，系爭社區於興建完成後，由捷和公司與各承購戶約定共用部分或其基地之空地使用方式時，業已經中庭部分約定由系爭社區2 樓以上住戶使用，一樓住戶不得由中庭為出入口，而因前揭一樓竣工平面圖及照片中可認原來系爭社區一樓住戶均可進出系爭社區，則為避免系爭社區一樓住戶以中庭為出入口，遂由捷和公司先行將系爭社區各棟一樓與中庭連接之出入口即原有花臺間增建圍牆，並在系爭房屋面向中庭處增建系爭花臺及圍牆，以避免系爭社區各棟一樓住戶可以進入中庭，益徵由捷和公司興建之隔離中庭與系爭社區各棟一樓住戶間空地部分，僅得由各該棟一樓住戶出入使用，亦即花臺與圍牆中間之空地屬系爭社區一樓各該棟住戶管理、使用。再觀以系爭房屋租賃契約書、房地買賣契約書（見本院101 年度訴字第463 號卷第45頁至第49頁、高院101 年度上字第1057號卷116 頁至第121 頁），被告於95年5 月15日起向大友為公司承租系爭房屋，嗣後於96年6 月12日與訴外人許小琦共同向大友為公司購買系爭房屋，而稽之系爭房屋異動索引（見上開第1057號卷第122 頁至第123頁），系爭房屋於81年12月31日由捷和公司出售予訴外人夏台瑄，又於84年4 月8 日出售予大友為公司，後於96年7 月13日出售予被告，衡以大友為公司為系爭社區之承造人，對於系爭社區一樓住戶可使用之範圍應知之甚詳，另依證人即被告妹妹許怡文於本院審理時證稱：伊於95年12月至96年2月間有住在系爭房屋，當時系爭房屋予中庭地方有一道牆圍起來，伊住的時候沒有從後方進入中庭，因為沒有出口出去，伊有去看過系爭社區中景美街1-1、1-9號店面，他們後面也是跟系爭房屋一樣封起來，沒有出口，被告是先租後買等語（見本院卷第217 頁至第218 頁），可見被告向大友為公司承租時，系爭房屋後方與中庭間早已興建系爭圍牆，無從進入中庭，且其餘一樓住戶亦為相同之狀況，益徵大友為公司已知悉系爭房屋與系爭花臺間設置系爭圍牆隔離之區域即如附圖一所示A部分區域為系爭房屋之區權人管理使用；再者，系爭社區各棟一樓面向中庭與花臺間均有圍牆、雨遮、窗框區隔，無法由系爭社區一樓房屋後方進入中庭，且系爭社區二樓以上住戶無法使用或出入系爭社區各棟一樓外附著外牆興建之圍牆與花臺空間，且系爭社區中庭僅供二樓以上住戶使用之事實，顯為系爭社區各住戶均知悉，縱使系爭社區之區權人已將其專有部分受讓他人，然就上開事實核屬通常即有可得而知之情形，甚且兩造均知悉有系爭商場公約之存在，則系爭社區中庭花臺上設置圍牆、雨遮、窗框乃係為與中庭做為區隔之區域（包含如附圖一所示A部分），應認系爭社區之全體區權人已同意由系爭社區各該棟一樓之區權人管理使用各棟一樓房屋外牆與花臺、圍牆間之空間，換言之，系爭社區全體區權人對於如附圖一所示A部分面積存在有被告管理使用之分管契約。

⒋從而，系爭社區區權人既有就系爭社區各棟一樓房屋外牆與花臺、圍牆間由各該戶分管契約存在，則被告使用如附圖一所示之A 部分區域依法即屬有據。

㈡原告依民法第767 條第1 項、第821 條規定請求被告拆除如附圖一所示之A 部分面積上地上物，返還予原告及全體共有人，是否有據？按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767 條第1 項。依前述，系爭社區區權人間就系爭社區各棟一樓住戶與花臺間相連之土地存在分管契約，則被告依約使用如附圖一所示A 區域，依法即屬有據，原告前揭主張，不足為採。至原告主張縱使有分管契約存在，如附圖一所示A 部分為法定空地，被告違法使用，應予拆除云云，查，

⒈按又集合住宅之買賣，經由建商與各承購戶訂明法定空地及其上空間由各樓層住戶使用管理者，固非不可認係共有物之分管約定，或共有人對於各自占用部分相互容忍、互不干涉、歷之有年，得認有默示分管契約之存在，惟不容任意該分管約定影響全體住戶居住安全及建築物景觀，亦即該分管契約仍應本於共有物本來之用法，依其性質、構造使用之，且無違共有物之使用目的始為合法（最高法院97年度台上字第1220號裁判參照）。查法定空地之留設，應包括建築物與其前後左右之道路或其他建築物間之距離。建築物非經申請直轄市、縣（市）（局）主管建築機關之審查許可發給執照，不得擅自建造或使用或拆除，73年11月7 日修正公布之建築法第11條第2 項及第25條分別定有明文。法定空地屬於建築基地之一部分，建築基地於建築使用時，應保留一定比例面積之空地，旨在使建築物便於日照、通風、採光及防火等，以增進使用人之舒適、安全與衛生（見上開第1057號卷第260 頁），故建築物之設置若未經主管機關審核發給執照，核其情節如已影響法定空地之留設及建築物之安全、衛生等，非屬建築法等相關程序補正之問題，即與上開建築法第25條及第11條規定有違，係屬違反強制禁止規定，然若僅設置地上物，未影響建築物法定空地之留設及建物安全、衛生等，即屬增加建築面積，應檢具土地使用權同意書及相關文件委由建築師辦理使用執照之取得。再依建築技術規則建築設計施工編第163 條及臺北市建築物及法定空地綠化實施要點規定，基地內各幢建築物間及建築物至建築線間之通路，得計入法定空地面積（見上開第1057號卷第282頁及背面）。

⒉又系爭通行權事件中業已認定系爭房屋區隔中庭之牆壁及花臺所在之系爭土地，依系爭社區1 樓竣工圖說，為6 公尺基地內通路及植栽綠化設施，依建築技術規則建築設計施工編第163 條規定，此基地內通路得計入法定空地，且系爭社區之避難層即地面1 樓各戶如設有出入口可直接通達戶外者，始可保持避難逃生功能，有臺北市建築管理工程處102 年4月16日北市都建使字第10265241000 號函及使用執照附表為證（見上開第1057號卷第282 頁至第284 頁）；惟系爭社區1 樓住戶均無出入口可直接進入中庭，系爭社區中庭現由2樓以上住戶使用，系爭房屋必須經由鄰屋即景美街1 號房屋始能對外聯絡，其原因係系爭牆壁及花臺將系爭房屋通往系爭社區中庭之出口予以阻隔，已使其不能保持避難逃生功能，且系爭牆壁與花臺可將之計入法定空地，已涉及建築面積增加，若欲將之符合建築法令，需檢具土地使用權同意書及相關書圖文件，依建築法規定委託建築師辦理建築執照，迄在建築法令上仍屬違建，並認系爭圍牆及花臺之設立已使法定空地減少，且系爭房屋之日照、通風及採光，將因系爭圍牆及花臺之設置而受影響，堪認系爭圍牆及花臺之設置顯然妨害系爭房屋之逃生避難，並影響其日照、通風、採光，已違反系爭土地之使用目的，變更系爭土地之原來使用方式，而應予拆除，有系爭通行權判決可按，然此僅就系爭圍牆及花臺之設置所為之認定，而觀以系爭房屋如附圖一所示之地上物照片（見本院卷第161頁至第163頁），其上雖設有木棧平台、雨遮、短牆、窗架等設置，但均未影響法定空地之留設及建築物之安全、衛生等，並未有違共有物之使用目的，是原告前揭主張，即屬無據。

五、綜上，原告主張依民法第767 條第1 項前段、第821 條規定請求被告拆除如附圖一所示A 區域之地上物，並將土地返還予原告及全體共有人，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張攻擊防禦方法，經本院斟酌後，認與判決結果不生影響，爰不予以一一論述，附此敘明。

七、據上論結，本件原告之訴為無理由。依民事訴訟法第78條，判決如主文。