臺灣臺北地方法院105年度訴字第5370號

• 裁判案由: 遷讓房屋
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣臺北地方法院
• 裁判日期: 106 年 09 月 06 日

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 105年度訴字第5370號原　　　告　建成皇宮公寓大廈管理委員會
法定代理人　陳明弘
訴訟代理人　黃鈵淳律師
被　　　告　芝憶珠寶即李芝憶
和奇國際企業社即曹筱微
愛迪名品即林雅梅
岱鈺服飾修改店即劉玉音
純璉服飾店PFD即劉純綾
美而美早餐店即游鳳珠
共　　　同
訴訟代理人　吳雨學律師
上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國106 年8 月9 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應分別自如附表一所示之未辦保存登記之建物遷出。
訴訟費用由被告分別依如附表二所示之比例負擔。
本判決第一項於原告分別以如附表三所示之供擔保金額供擔保後，得假執行；但被告如分別以如附表三所示之供擔保金額為原告預供擔保後，得分別免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面:
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款定有明文。本件原告起訴時原聲明：「⒈被告芝憶珠寶即李芝憶（下稱李芝憶）應自坐落臺北市○○區○○段○○段000 地號土地（下稱系爭土地）上之如附圖所示A （即門牌號碼臺北市○○區○○○路○段000 巷00號1 樓，下稱27號1 樓）之1 部分之未辦保存登記建物遷出。⒉被告和奇國際企業社即曹筱微（下稱曹筱微）應自坐落系爭土地上之如附圖所示A 之2 部分之未辦保存登記建物遷出。⒊被告愛迪名品即林雅梅（下稱林雅梅）應自坐落系爭土地上之如附圖所示A 之3 部分之未辦保存登記建物遷出。⒋被告岱鈺服飾修改店即劉玉音（下稱劉玉音）應自坐落系爭土地上之如附圖所示A 之4 部分之未辦保存登記建物遷出。⒌被告純璉服飾店PFD 即劉純綾（下稱劉純綾）應自坐落系爭土地上之如附圖所示B （即門牌號碼臺北市○○區○○○路○段000 巷00號1 樓，下稱29號1 樓）之1 部分之未辦保存登記建物遷出。⒍被告美而美早餐店即游鳳珠（下稱游鳳珠）應自坐落系爭土地上之如附圖所示B 之2 部分之未辦保存登記建物遷出。⒎訴訟費用由被告等連帶負擔。⒏願供擔保請准宣告假執行。」（見本院卷㈠第4 頁），嗣分別於民國106 年3 月3 日及106 年6 月16日具狀追加民法第767 條及第821 條為請求權基礎，並據臺北市大安地政事務所106 年4 月25日北市大地測字第10630686600 號複丈成果圖（下稱系爭複丈成果圖）變更訴之聲明為：「⒈李芝憶應自坐落系爭土地上如系爭複丈成果圖所示A1部分（面積29平方公尺）之未辦保存登記建物遷出。⒉曹筱微應自坐落系爭土地上如系爭複丈成果圖所示A2部分（面積25平方公尺）之未辦保存登記建物遷出。⒊林雅梅應自坐落系爭土地上如系爭複丈成果圖所示A
3 部分（面積26平方公尺）之未辦保存登記建物遷出。⒋劉玉音應自坐落系爭土地上之如系爭複丈成果圖所示A4部分（面積21平方公尺）之未辦保存登記建物遷出。⒌劉純綾應自坐落系爭土地上如系爭複丈成果圖所示B1部分（面積21平方公尺）之未辦保存登記建物遷出。⒍游鳳珠應自坐落系爭土地上如系爭複丈圖所示B2部分（面積54平方公尺））之未辦保存登記建物遷出。⒎訴訟費用由被告等連帶負擔。⒏願供擔保請准宣告假執行。」（見本院卷㈠第126 頁、第139 頁），核其所為變更係基於請求被告遷讓房屋之同一基礎事實，揆諸前開規定，應予准許，合先敘明。
貳、實體方面:
一、原告起訴主張：
㈠緣建成皇宮公寓大廈（下稱系爭大廈）坐落在臺北市大安區仁愛段2 小段第147 、151 、159 、160 、161 、162 、163 、164 、172 、175 、176 地號土地，原告為系爭大廈區分所有權人合法成立之管理委員會，訴外人周鄭秋香、施葉鎧崚前於系爭大廈旁之法定空地分別違法搭建建物27號1 樓（下稱27號1 頁）、29號1 樓（下稱29號1 樓），並陸續出租予被告等人作為營業使用，占用情形如附表一所示，核先敘明。
㈡查系爭大廈開放空間之法定空地，依規定本僅提供綠化及設置遊憩設施使用，周鄭秋香、施葉鎧崚違法興建建物並出租予被告等人營業使用，顯已違反公寓大廈管理條例第9 條、第16條、建築法第11條、建築技術規則建築設計施工編第289 條規定，且與系爭法定空地之設置目的有違，亦非以通常使用方法而為使用，已妨害系爭大廈之環境品質，並違反公寓大廈管理條例第9 條第2 、3 項、第16條第2 項及建築法第25條、建築技術規則建築設計施工編第289 條等規定，故原告前依公寓大廈管理條例第9 條第4 項規定，訴請周鄭秋香、施葉鎧崚分別將27號1 樓及29號1 樓建物拆除，業經鈞院以101 年度訴字第3323號判決（下稱系爭前案）判命應予拆除，周鄭秋香及施葉鎧提起上訴，經臺灣高等法院以103
年度上字第483 號判決、最高法院以104 年度台上字第2383號裁定駁回渠等上訴確定，原告遂依系爭前案確定判決向鈞院聲請強制執行，惟因被告等仍繼續承租占用建物，且經原告委請律師發函限期遷出，均拒絕履行，原告乃代表全體住戶提起本訴並依公寓大廈管理條例第9 條第4 項、民法第
767 條及第821 條規定，請求被告等應自如附表一所示未辦保存登記之建物遷出。
㈢爰聲明：⒈被告等應分別自如附表一所示未辦保存登記建物遷出。⒉訴訟費用由被告等連帶負擔。⒊願供擔保請准宣告假執行。
二、被告答辯則以：
㈠被告等係向周鄭秋香及施葉鎧崚合法承租建物，並非無權占有，分述如下：
⒈李芝憶係向周鄭秋香承租房屋經營芝憶珠寶店，業已承租5
年左右，最近一次換約係103 年6 月30日，租期為103 年7
月1 日至108 年6 月30日。
⒉林雅梅係向周鄭秋香承租房屋經營愛迪義大利名品專賣之營業使用，約自78年間開始承租，每次租期1 年屆期續行訂立租約，最近之租約為105 年4 月25日至106 年4 月24日。
⒊曹筱薇係向周鄭秋香承租房屋經營和奇國際企業社，租期係頂讓自前承租人之租期，亦即自104 年6 月1 日至107 年5
月31日。
⒋劉玉音係向周鄭秋香承租房屋作為服飾修改營業使用，自78年間開始陸續承租，最近租約為105 年4 月1 日至106 年3
月31日。
⒌劉純綾係向施葉鎧崚承租房屋，該建物原係出租予訴外人陳奕成，於102 年9 月20日換約改為奕成企業社即陳奕成承租，租期為102 年10月1 日起至105 年9 月30日，惟奕成企業社即陳奕成約在103 年間將店面頂讓予劉純綾，作為服飾店經營使用，租期為104 年5 月7 日至106 年5 月6 日。
⒍游鳳珠係向施葉鎧崚承租房屋經營美而美早餐店，約自78年間開始承租迄今，最近之租期為101 年4 月15日至106 年4
月14日。
㈡原告主張依公寓大廈管理條例第9 條第4 項規定訴請被告等人自系爭大廈遷出云云，並無理由，應予駁回：
⒈按住戶對「共用部分」之使用應依其設置目的及通常使用方法為之，公寓大廈管理條例第9 條第2 項固有明文，惟按所謂「共有部分」者，依公寓大廈管理條例第3 條第1 項第4
款就「共有部分」之定義，係指「公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者」而言。本件原告起訴主張被告等人應自「系爭大廈」遷出之標的物，並非屬「公用部分」，係屬周鄭秋香及施葉鎧崚具有單獨所有權之「專有部分」，更非供大廈所有住戶可共同使用者。申言之，關於公寓大廈管理條例第9 條第4 項之適用，必須以住戶有違反同條例第9 條第2 項之「共用部分之使用」為前提始可，從而，原告依公寓大廈管理條例第9 條第4
項規定，訴請被告使用「非共用部分」遷出，即屬無據，且無理由，至為灼然。
⒉再者，公寓大廈管理條例第9 條第4 項固規定管理負責人或管理委員會得按其性質訴請法院為必要之處置，惟事實上，該所謂「必要之處置」並不包括命住戶遷離房屋之情形，蓋有關管理負責人或管理委員會得訴請法院強制遷離房屋之情形，係另應符合公寓大廈管理條例第22條第1 項第1 款至第3 款規定所列舉之事由始足當之，反觀本件原告訴請被告等應自系爭大廈遷出之理由，完全不符合上開公寓大廈管理條例第22條第1 項第1 款至第3 款之事由者，由此可知，該條例第9 條第4 項所稱「必要之處置」自不包括命住戶遷離房屋之情形在內至明。據此，原告徒以公寓大廈管理條例第9
條第4 項規定作為其請求被告等遷讓房屋之依據，顯屬無據，亦無理由。
⒊況查公寓大廈管理條例第9 條第4 項之規定，並非具有物權性質之請求權基礎，且原告更非系爭大廈之所有權人，自無訴請與訴外人間存有合法承租契約關係之被告等人遷出系爭建物之餘地，至為顯然。
㈢爰聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決願供擔保請准宣告免為假執行。⒊訴訟費用由原告負擔。三、經查：周鄭秋香為27號1 樓建物之所有權人，施葉鎧崚為29號1 樓建物之所有權人，並分別搭建如附表一所示未辦保存登記建物，出租予被告等人作為營業使用。原告前對周鄭秋香、施葉鎧崚訴請拆屋還地，經本院以101 年訴字第3323號判決判命應將如附表一所示未辦保存登記之建物拆除，經周鄭秋香及施葉鎧提起上訴，臺灣高等法院以103 年度上字第483 號判決及最高法院以104 年度台上字第2383號上訴駁回確定，原告遂依系爭前案確定判決向本院聲請強制執行，經本院民事執行處以105 年度司執字第16961 號拆除違建物強制執行事件受理在案，惟周鄭秋香、施葉鎧崚並未自動履行，本院司法事務官遂於105 年6 月27日通知原告提出得對占用人聲請遷讓執行之執行名義正本並具狀追加執行該占用人即本案被告（見本院卷㈠第102 頁），經原告於105 年8 月12日委請律師發函予被告（見本院卷第54頁），請求被告等人於同年9 月15日自系爭大廈遷出，分別由被告分別收受（見本院卷㈠第55頁、第57頁、第59頁、第61頁、第63頁、第65頁），惟渠等並未遷出，並提出各租賃契約在卷（見本院卷㈠第145 頁至第201 頁）等節，有系爭前案確定判決及裁定在卷可憑（見本院卷㈠第36頁至第53頁），應堪認為真實。
四、得心證之理由：原告依公寓大廈管理條例所負予之職權，提起本件訴訟，訴請被告等人自如附表一所示未辦保存登記之建物遷出，惟為被告所否認，並以前詞置辦，茲分述如下：㈠被告雖抗辯原告得為之「必要處置」並不包括命住戶遷離房屋之情形，惟按公寓大廈之管理委員會依公寓大廈管理條例第3 條第9 款之規定，係指為執行區分所有權人會議決議事項暨公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織。再參公寓大廈管理條例第10條第2 項前段關於公用部分管理等規定及第36條對其職務所為之規定，足見管理委員會之職權在執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，而其得提起訴訟者亦必與此有關，且公寓大廈管理條例第6 條第3 項、第9 條第4 項、第14條第1 項、第20條第2 項、第21條、第22第1 項、第2 項並定有管理委員會得提起訴訟之規定，即屬管理委員會依法為區分所有權人有職務上事務之訴訟權能。又當事人適格，係指當事人就具體特定之訴訟，得以自己之名義為原告或被告，而受為訴訟標的法律關係之本案判決之資格而言。故在給付之訴，若原告主張其為訴訟標的法律關係之權利主體，他造為訴訟標的法律關係之義務主體，其當事人即為適格。至原告是否確為權利人，被告是否確為義務人，乃為訴訟標的法律關係之要件是否具備，即訴訟實體上有無理由之問題，並非當事人適格之欠缺（最高法院93年度台上字第382 判決意旨參照）。原告雖非土地之共有人之一，惟原告為系爭大廈全體區分所有權人依公寓大廈管理條例所成立，為兩造所不爭執，而依公寓大廈管理管理條例第10條第2 項、第36條第2 款之規定，系爭大廈全體區分所有權人就系爭大廈之共用部分係授權原告管理，揆諸上開說明，當事人間因被告等人占用如附表一所示未辦保存登記建物之爭議，衍生本件訴訟，原告主張經係授權而訴請被告遷出，以順利執行系爭前案確定判決，依公寓大廈管理管理條例第9 條第4 項規定，核屬原告得訴請法院為必要之處置範疇，無當事人不適格問題，先予敘明。
㈡被告雖辯稱：如附表一所示未辦保存登記建物乃屬周鄭秋香、施葉鎧崚之「專有部分」，非「共用部分」，原告依公寓大廈管理條例第9 條第4 項規定訴請被告至「非共用部分」遷出，即屬無據云云，然查，如附表一所示未辦保存登記建物系搭建在系爭大廈之法定空地上，而法定空地乃屬公寓大廈管理條例第3 條第4 款所稱之「共同部分」，且縱認周鄭秋香與施葉鎧崚與系爭大廈區分所有權人間就27號1 樓、29號1 樓建物旁之法定空地定有分管協議，同意由渠等各自專用而分別管理、使用，原告對渠等所為管理、使用是否違反法律規定，仍得訴請法院為必要之處置，且分管協議之內容僅為渠等就27號1 樓、29號1 樓建物旁法定空地分別由渠等專用，尚不包括興建建築物，周鄭秋香、施葉鎧崚就系爭大廈之法定空地依法不得搭蓋建築物，搭蓋建築物並不符合法定空地設置目的，亦非通常使用方法，是周鄭秋香、施葉鎧崚應分別將渠等違法搭蓋之建築物拆除等節，業經系爭前案判決確定，有系爭前案確定判決在卷足憑。是被告前開所辯，並非可採。
㈢又按債權契約為特定人間之契約，自有拘束訂約當事人之效力（最高法院87年度台上字第290 號判決可參）。所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。民法第767 條第1 項定有明文。次按以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院72年度台上字第1552號判決意旨可參）。是不動產之占有人就不動產有占有事實且無占有之正當權源，不動產之所有人即無容認之義務，該占有人即負有返還之義務，被告等人並不否認分別占有如附表一所示未辦保存登記建物之事實，僅辯稱係基於合法租約向周鄭秋香、施葉鎧崚所承租，取得承租使用權利，並非無權占有云云，然周鄭秋香、施葉鎧崚既未經系爭大廈區分所有權人及原告之同意即與被告等人簽訂租賃契約，被告等人所持之租約基於債之相對性原則，即無法對抗原告，是被告上開抗辯，於法不符，無以為憑。則原告本於對系爭大廈之管理權之行使，自得為全體區分所有權人之利益依據民法第821 條第1 項、第767 條規定，請求被告等人分別自如附表一所示未辦保存登記建物遷出，即有理由。
五、綜上，被告與周鄭秋香、施葉鎧崚間之租賃契約，其債權契約之效力僅存於被告與周鄭秋香、施葉鎧崚間，不及於契約以外之第三人，被告等人分別占用如附表一所示未辦保存登記建物，並無正當權源，系爭大廈之全體區分所有權人亦無容忍被告等人占有如附表一所示未辦保存登記建物之義務，原告基於系爭大廈全體區分所有權人之授權，依民法821 條第1 項、第767 條第1 項之規定請求被告遷出如附表一所示未辦保存登記建物，係屬有據，應予准許。兩造均陳明願供擔保，以代釋明，聲請宣告假執行或免為假執行，經核與法律規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額予以准許。
六、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後，認與判決結果無影響，爰不一一論駁，附此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1 項。中 華 民 國 106 年 9 月 6 日
民事第二庭 法 官 葉藍鸚
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 9 月 6 日書記官 賴靖欣
附表一：
被告應分別自坐落臺北市○○區○○段0 ○段000 地號土地上，如附件臺北市大安地政事務所複丈成果圖所示位置及面積之未辦保存登記建物遷出。
┌───┬───────┐
│被告 │占用位置及面積│
├───┼───────┤
│李芝憶│A1，29平方公尺│
├───┼───────┤
│曹筱微│A2，25平方公尺│
├───┼───────┤
│林雅梅│A3，26平方公尺│
├───┼───────┤
│劉玉音│A4，21平方公尺│
├───┼───────┤
│劉純綾│B1，21平方公尺│
├───┼───────┤
│游鳳珠│B2，54平方公尺│
└───┴───────┘
附表二：
┌────┬────────┐
│被告 │訴訟費用負擔比例│
├────┼────────┤
│李芝憶 │百分之十七 │
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│曹筱微 │百分之十四 │
├────┼────────┤
│林雅梅 │百分之十五 │
├────┼────────┤
│劉玉音 │百分之十二 │
├────┼────────┤
│劉純綾 │百分之十二 │
├────┼────────┤
│游鳳珠 │百分之三十 │
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附表三：
┌────┬───────┬───────┐
│被告 │原告供擔保金額│被告供擔保金額│
│ │（新臺幣，元）│（新臺幣，元）│
├────┼───────┼───────┤
│李芝憶 │167,739 │503,217 │
├────┼───────┼───────┤
│曹筱微 │138,138 │414,414 │
├────┼───────┼───────┤
│林雅梅 │148,005 │444,015 │
├────┼───────┼───────┤
│劉玉音 │118,404 │355,212 │
├────┼───────┼───────┤
│劉純綾 │118,404 │355,212 │
├────┼───────┼───────┤
│游鳳珠 │296,010 │888,030 │
└────┴───────┴───────┘