臺灣臺北地方法院105年度重訴字第1368號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　 105年度重訴字第1368號

原告

利佳投資股份有限公司

法定代理人

呂義塗

原告

楊尚勳

原告

楊尚祐

原告

陳輝隆

原告

陳輝湧

原告

陳輝煌

原告

陳彩鳳

原告

金凱麗

原告

楊娟娟

原告

陳郭麗飾

原告

陳昱星

原告

陳韻如

原告

陳儀如

共同訴訟代理人

羅惠民律師

被告

黃國鐘

訴訟代理人

陳信亮律師

上列當事人間請求確認租賃關係不存在事件，本院於民國106年8月28日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。查原告起訴時主張被告違反兩造租賃契約將門牌號碼「臺北市○○區○○○路000○000號1樓」（下稱系爭157、159號房屋）及同號「1樓後面」建物（下稱系爭後面房屋）轉租與訴外人邱皇翔（原名邱煌程）及楊人澧（下稱邱皇翔、楊人澧），而依兩造租賃契約第七條第㈠款後段終止兩造間租賃契約，並起訴請求確認就系爭157、159號房屋及系爭後面房屋之租賃關係不存在（見本院卷第1頁）。嗣原告於民國106年2月13日另以原告與津饌小吃店締約，故兩造間原租賃契約失效，且新租賃契約亦屆期等為由，請求確認就系爭157、159號房屋及系爭後面房屋之租賃關係不存在（見本院卷第84頁），核屬訴之變更追加，惟原訴及追加之訴，均係以兩造間是否存在租賃關係為主要爭點，先前審理中之訴訟及證據資料均有相當程度範圍內之一體性，揆諸前揭說明，自應准許。

貳、實體方面：

一、原告起訴主張：伊為系爭157、159號房屋及系爭後面房屋之共有人。前由訴外人陳輝耀（已歿，下稱陳輝耀）隱名代理伊於100年6月24日與被告簽訂房屋租賃契約（下稱100年6月24日租約），約定租賃期間自101年9月1日起至111年8月31日止，租金部分如附件所示。詎被告未經原告同意，竟將系爭157、159號房屋及系爭後面房屋違約轉租與邱皇翔及楊人澧二人，約定租賃期間自101年1月1日起至112年1月1日止，每月租金新臺幣（下同）55萬元。被告已違反100年6月24日租約第五條第㈦款約定，伊自得依民法第443條第2項規定，以起訴狀繕本送達被告為終止100年6月24日租約之意思表示而終止兩造租賃法律關係；又被告於簽訂租賃契約後，於系爭157、159號房屋及系爭後面房屋上辦理「津饌小吃店」之營業事業登記，伊委由原告利佳投資股份有限公司（下稱利佳投資公司）依100年6月24日租約第五條第㈧款約定，與津饌小吃店於105年2月1日另行簽訂租賃契約（下稱105年2月1日租約），租賃期間自105年2月1日起至106年1月31日止，是以100年6月24日租約已失效，且105年2月1日租約租期業屆至，被告自無從主張其與伊之間有租賃關係存在等語。並聲明：確認原告與被告間就系爭157、159號房屋及系爭後面房屋租賃關係不存在。

二、被告則以：陳輝耀並非原告隱名代理人，故原告並非100年6月24日租約之出租人，自無權主張終止前開租賃關係。又被告係將系爭157、159號房屋及系爭後面房屋供自己與邱皇翔、楊人澧合夥經營津饌小吃店使用，並非轉租，伊和邱皇翔、楊人澧簽立「房屋租賃契約書」，則係因津饌小吃店貼補原告投資系爭157、159號房屋及系爭後面房屋經營美容院之裝潢成本。又105年2月1日租約係原告與津饌小吃店名義登記人即訴外人朱家玉（下稱朱家玉）簽立，惟當時津饌小吃店之代表人為伊，且於簽約前伊已曾函知原告前開情事，原告仍執意與無權代表津饌小吃店之朱家玉締約，當不得主張105年2月1日租約有效。縱105年2月1日租約有效，該租約所約定之租期業已屆期，故100年6月24日租約應回復效力等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。

三、兩造不爭執事項：

㈠、原告為系爭157、159號房屋及系爭後面房屋之共有人，有系爭157、159號房屋及系爭後面房屋建物謄本等件在卷（見本院卷第92-97頁）。

㈡、陳輝耀自91年9月1日起即出租系爭157、159號房屋及系爭後面房屋與被告，約定租賃期間自91年9月1日起至96年8月31日止，屆期後另約定延長租期至101年8月31日，於100年6月24日，陳輝耀與被告簽訂100年6月24日租約，約定租賃期間自101年9月1日起至111年8月31日止，租金部分如附件所示，有房屋租賃契約書2份在卷（見本院卷第10-14、45-49頁），並為被告所自認（見本院卷第241頁）。

㈢、朱家玉以津饌小吃店法定代理人身分於105年2月1日與原告簽立房屋租賃契約，約定租賃期間自105年2月1日起至106年1月31日止，租金每月50萬元，有房屋租賃契約在卷（見本院卷第87-91頁）。

㈣、津饌小吃店以朱家玉為負責人，於97年11月10日向臺北市商業處申請營利事業設立登記，於100年12月28日津饌小吃店全體合夥人即被告、朱家玉及訴外人蔡美群等人選任邱皇翔擔任代表人，嗣合夥人另於101年10月5日決議聘任訴外人馬志翔（下稱馬志翔）擔任津饌小吃店董事長，委任其全權代表負責會計、人事、內場及外場餐廳營運等一切事務，再於102年4月1日，全體合夥人即馬志翔、楊人澧、邱皇翔、蔡美群、被告及訴外人康紅芳決議選任被告為董事長，後於100年7月間津饌小吃店以朱家玉為負責人申請辦理歇業登記，有合夥契約書、股東會議事錄津饌小吃店公文等件在卷（見本院卷第148-154頁），並有津饌小吃店商業登記案卷及臺灣高等法院104年度上字第1178號事件全卷宗在卷（外放）。

㈤、陳輝耀於104年4月20日死亡，有個人基本資料查詢1份在卷（見本院卷第211頁）。

四、本院得心證之理由：原告主張被告將系爭157、159號房屋及系爭後面房屋轉租與邱皇翔、楊人澧，供其等經營津饌小吃店，違反100年6月24日租約第五條第㈦款約定，其得依民法第443條第2項規定終止租賃關係；又伊已依100年6月24日租約第五條第㈧款約定，與津饌小吃店簽訂105年2月1日租約，故100年6月24日租約業失效，105年2月1日租約復已屆期，基於前開理由，兩造間並無租賃關係存在，惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本件所應審酌者厥為：㈠陳輝耀是否係隱名代理原告與被告簽訂100年6月24日租約？㈡原告與被告間是否另成立租賃關係？㈢被告有無違約轉租之情事？㈣105年2月1日租約是否有效成立？㈤原告提起本件確認訴訟，有無確認利益？茲分述如下：

㈠、陳輝耀是否係隱名代理原告與被告簽訂100年6月24日租約？

⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條定有明文。又主張法律關係存在之當事人，須就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證責任（最高法院83年度台上字第2775號判決要旨參照）。又隱名代理之成立，須代理人為法律行為時，雖未以本人名義或明示以本人名義為之，惟實際上有代理本人之意思，且此項意思為相對人所明知或可得而知者，始足當之（最高法院103年度台上字第781號判決要旨參照），準此，原告既主張陳輝耀係以自己名義暨隱名代理原告與被告簽立100年6月24日租約，即應就此隱名代理關係存在負舉證責任。

⒉觀諸陳輝耀與被告於91年8月26日及100年6月24日簽立之房屋租賃契約所載之「立租賃契約當事人」均為陳輝耀及被告，契約書內容亦未提及任一原告，有91年8月26日及100年6月24日房屋租賃契約書附卷可稽（見本院卷第10-12、45-49頁），實無從推導出陳輝耀有隱名代理原告締約之意。雖原告舉陳信亮律師事務所104年8月7日傳真文件乙份（見本院卷第86頁）為憑，資為佐證被告於簽訂100年6月24日租約明知陳輝耀係隱名代理原告而締約云云，然觀諸前開傳真文件內容記載：「貴大律師代理利佳投資股份有限公司就陳輝耀先生將台北市○○區○○○路000號、159號1樓房屋出租給黃國鐘乙案，因陳輝耀先生死亡而通知前往換約，當事人津饌火鍋店法定代理人黃國鐘表示同意…」，僅能推知於陳輝耀死亡後，利佳投資公司委由律師函知被告應與利佳投資公司締結新租賃契約，尚無從據以推斷於100年6月24日租約成立時，被告知悉或可得而知陳輝耀有代理原告之情。此外，原告既未就陳輝耀於簽約時有代理原告之意思及其代理之意思並為被告所明知或可得而知各節，舉證以實其說。則原告主張：100年6月24日租約之出租人為伊，陳輝耀乃隱名代理云云，殊無足取。是原告以其等為100年6月24日租約出租人身份終止100年6月24日租約，洵屬無據。

㈡、原告與被告間是否另成立租賃關係？原告於陳輝耀死亡後，並未另與被告簽訂租賃契約，為兩造所不爭執在卷（見本院卷第231、244頁），雖原告以如附表所示支票及臺北西園郵局第10號存證信函（見本院卷第16-19、235-236頁）資為佐證原告與被告間存有租賃契約，惟如附表所示支票之受款人係陳輝耀自行書立，為原告自認無訛（見本院卷第311頁反面），是前開支票至多僅能證明被告所支付之租金，受款人為利佳投資公司；再臺北西園郵局第10號存證信函則僅能推斷利佳投資公司以存證信函促請被告拿回包含如附表所示支票及押金，並重新簽訂租賃契約之情事，均未能證明原告與被告間存有租賃契約，職是，原告既未能證明陳輝耀以自己名義暨隱名代理原告與被告簽立100年6月24日租約，復未能證明兩造間有租賃關係存在，是難認原告與被告間有何租賃關係存在。

㈢、被告有無違約轉租之情事？

⒈按承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人。承租人違反前項規定，將租賃物轉租於他人者，出租人得終止契約，民法第443條定有明文。查100年6月24日租約第5條第7款約定：「乙方（即被告）非經甲方（即原告）書面同意，乙方不得將租賃房屋之全部或一部轉租、出借、頂讓或以其他變相方式供他人使用或將租賃權讓與他人。」第7條第1款後段約定：「且應依契約之約定使用租賃物、支付費用、稅金；如有遲延或違背，經甲方催告七日以上仍未給付或改善時，甲方得終止本契約」（見本院卷第11頁），足見，依100年6月24日租約約定，被告如未經出租人同意所為轉租，即屬違約行為，出租人得終止租約並收回系爭157、159號房屋及系爭後面房屋。被告雖辯以伊為津饌小吃店合夥人，系爭157、159號房屋及系爭後面房屋供津饌小吃店使用並非轉租云云。然據證人邱皇翔到庭具結證述：津饌小吃店原係由伊和被告合夥，後被告又找了楊人澧進來投資。一開始伊要求和系爭157、159號房屋及系爭後面房屋之房東簽立租約，但被告表示其已經簽好了，要求伊直接與被告簽約，伊遂與被告簽立租賃契約，並如期繳納租金與被告，經過將近3年，津饌小吃店請了一個比較厲害的會計，在查報稅資料時，發現房東只出具48萬元之發票，中間有7萬元差價，伊叫會計去問房東，才知道被告係以轉租的方式將系爭157、159號房屋及系爭後面房屋轉租予津饌小吃店等語明確（見本院卷第194頁反面-195頁），已足徵被告有轉租系爭157、159號房屋及系爭後面房屋與津饌小吃店之事實。被告固另舉證人楊人澧到庭證述佐證伊並無轉租之事實，惟考據證人楊人澧之證述：房東說必須係被告共同經營火鍋店，且被告必須是股東，才同意將系爭157、159號房屋及系爭後面房屋出租予津饌小吃店。因為系爭157、159號房屋及系爭後面房屋原係被告經營美髮沙龍店使用，伊和邱皇翔遂與被告協商，每個月支付被告7萬元用以貼補裝潢費用，包含冷氣、消防設備管線、防火鐵捲門等，好像是約定租期為5年，5年總計償還被告420萬元等語可按（見本院卷第121頁反面-122頁），審究楊人澧之證詞，對於何以以簽訂「租賃契約」之形式貼補被告裝潢費用、支付貼補費用期限及補貼之具體裝潢項目等節，均無法清楚說明，已難認楊人澧所證屬實；又津饌小吃店係經營火鍋生意，需將原本美髮沙龍設備拆除後重新裝潢，裝潢項目包含地板、牆面隔間、玻璃、鏡子及櫃子等，為楊人澧證述在卷可參（見本院卷第122頁正、反面），則經營津饌小吃店始期需就隔間、地板等項目重新裝潢，此外尚須購買烹煮設備、家具等，殊難想像尚須依被告與邱皇翔、楊人澧所簽訂之契約，分11年給付被告共計高達924萬之費用，核與一般人創業初期通常會撙節開支之常情不符；況依楊人澧所舉貼補被告之項目為冷氣、消防設備管線、防火鐵捲門等，津饌小吃店以924萬元貼補被告，實屬過鉅。是以，難認楊人澧所述可採。準此，被告有轉租系爭157、159號房屋及系爭後面房屋與邱皇翔、楊人澧之情，堪以認定。惟原告自始未依100年6月24日租約第7條第1款後段約定，催告被告改善，此經原告自認在卷無訛（見本院卷第230頁），是自不得終止100年6月24日租約。

⒉綜上，原告未能舉證證明陳輝耀以自己名義暨隱名代理原告與被告簽立100年6月24日租約，復未能證明兩造間有租賃關係存在，是自無從以出租人身份終止100年6月24日租約。

㈣、105年2月1日租約是否有效成立？

⒈按民法第537條至第546條關於委任之規定，於合夥人之執行合夥事務準用之，民法第680條規定甚明。由上開規定可知，合夥事務執行人與合夥間為民法上之委任關係。又合夥之事務，除契約另有訂定或另有決議外，由合夥人全體共同執行之。合夥之事務，如約定或決議由合夥人中數人執行者，由該數人共同執行之。合夥之通常事務，得由有執行權之各合夥人單獨執行之。但其他有執行權之合夥人中任何一人，對於該合夥人之行為有異議時，應停止該事務之執行。民法第671條亦有明文。經查：邱皇翔於100年12月28日經津饌小吃店全體合夥人即黃國鐘、朱家玉、蔡美群同意由其擔任代表人，有合夥契約書第8條第1項為據（見本院卷第148-152頁），嗣津饌小吃店全體股東（即合夥人）於101年10月5日決議聘任馬志翔為董事長，並委其全權代表負責會計、人事、內場、外場餐廳營運一切事務，此有津饌火鍋店股權分配協議書、委任董事長契約書在卷可憑（見本院卷第53-54頁），後津饌小吃店又於102年4月1日系爭股東會時，由全體合夥人即馬志翔（楊人澧代理）、楊人澧、邱皇翔、蔡美群、康紅芳及被告決議選任被告為董事長，並記載前任董事長馬志翔於102年3月31日卸任等情，有股東會議事錄、公文各1份在卷可稽（見本院卷第153-154頁），顯見全體合夥人於102年4月1日股東會時已決議選任被告接續馬志翔擔任津饌小吃店之董事長職務無訛。執此，原告與朱家玉簽立105年2月1日租約時，被告為津饌小吃店之事務執行人及代表人。

⒉按由自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示為其代理人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之責任，民法第169條定有明文。即所謂表見代理，必須本人有表現之事實，足使第三人信該他人有代理權之情形存在，始足當之。而所謂由自己之行為表示以代理權授與他人者，必須本人有表見之事實，足使第三人信該他人有代理權之情形存在，且須第三人基此表見之事實，主張本人應負授權人之責任（最高法院60年台上字第2130號判例意旨參照）。經查，原告與朱家玉以津饌小吃店名義簽訂105年2月1日租約前之104年7月8日，被告通知利佳投資公司否認有違約轉租情事時，業已敘及朱家玉已將持股轉讓邱皇翔等人而退出合夥事業，惟朱家玉為津饌小吃店名義代表人，被告則自102年4月1日起擔任董事長，並隨函檢附合夥契約書、股東會議事錄及公文及本院104年度訴字第1423號事件起訴狀、104年度上字第1105號事件起訴狀，有臺北中山郵局第1038號存證信函暨中華郵政掛號郵件收件回執在卷可考（見本院卷第139-159頁），後利佳投資公司尚委由訴外人黃繼岳律師另於104年8月4日發函及被告訴訟代理人陳信亮律師於104年8月7日用傳真文件以津饌小吃店法定代理人身分通知被告締結新租賃契約，有遠和法律事務所以遠岳字第104080401號函、陳信亮律師事務所傳真文件存卷可參（見本院卷第160-161頁），足徵原告與朱家玉簽訂105年2月1日租約前，即已知悉或可得知悉朱家玉並非津饌小吃店事務執行人，準此，即無從主張信賴津饌小吃店商業登記而認105年2月1日租約有效，是原告主張其已因重新締結105年2月1日租約，故100年6月24日租約失效云云，洵屬無徵。

㈤、原告提起本件確認訴訟，有無確認利益？

⒈按原告因法律關係之存否不明確，致其私法上地位有受侵害之危險，提起確認法律關係存在之訴者，如非以否認其法律關係存在之人為被告，即生被訴當事人適格之欠缺問題（最高法院29年上字第1483號、40年台上字第1827號及60年台上字第4816號判例參照）。蓋確認之訴，其訴訟性質及目的，固在就既存之權利狀態或法律關係之歸屬、存在或成立與否，而對當事人間之爭執以判決加以澄清，雖無任何創設效力，亦非就訴訟標的之權利而為處分，惟仍應以有即受確認判決之法律上利益者為原告，並以爭執該法律關係者為被告，其當事人始為適格（最高法院100年度台上字第1698號判決、69年度台上字第3193號判決併參照）。

⒉經查，本件原告對被告求為確認被告與原告13人間就系爭157、159號房屋及系爭後面房屋並無租賃關係存在，而被告則係抗辯伊就系爭157、159號房屋及系爭後面房屋係與陳輝耀繼承人間有租賃關係存在，惟並不否認伊與原告間並無租賃關係。而原告於本件訴訟中未能證明陳輝耀以自己名義暨隱名代理原告與被告簽立100年6月24日租約，復未能證明兩造間有租賃關係存在，是自無從以出租人身份終止100年6月24日租約；原告主張信賴津饌小吃店商業登記而認105年2月1日租約，亦屬無徵等節，業經判斷如上，是揆諸前開說明，本件訴訟原告求為確認兩造間對系爭157、159號房屋及系爭後面房屋租賃關係不存在，難認有確認利益存在，是原告主張，難認有理，不應准許。

五、綜上所述，原告提起本訴求為確認與被告間就系爭157、159號房屋及系爭後面房屋租賃關係不存在，為被告所肯認，本件難認有確認利益；又原告並未證明陳輝耀以自己名義暨隱名代理原告與被告簽立100年6月24日租約，復未能證明兩造間有租賃關係存在，是自無從以出租人身份終止100年6月24日租約；又原告無從主張信賴津饌小吃店商業登記而認105年2月1日租約有效，從而，起訴請求確認100年6月24日租約不存在，為無理由。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及所舉證據，經斟酌後核與判決結果不生影響，無再予一一論述之必要，附此敘明。

七、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。