105年度重訴字第886號｜民事：履行買賣契約｜裁判日期：105 年 11 月 25 日

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　105年度重訴字第886號原　　　告　雅祥生技醫藥股份有限公司法定代理人　張鴻仁訴訟代理人　趙興偉律師施雅馨律師被　　　告　新北市政府法定代理人　朱立倫訴訟代理人　李承志律師黃文承律師上列當事人間請求履行買賣契約事件，本院於民國105 年10月28日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由壹、程序部分：被告雖抗辯：產業創新條例、產業園區土地建築物與設施使用收益及處分辦法（下稱系爭辦法）之立法目的，乃為促進產業創新，改善產業環境，提升產業競爭力之公益目的而為之。本件被告係基於公法上之規定而對於租轉購事件為准駁之決定，性質上屬行政處分，而非承諾之意思表示，原告應經被告為核准之行政處分後，始得與被告成立買賣契約，故本件應適用行政訴訟程序，原告應提起課予義務訴訟，原告本件請求即屬無據云云。惟按「公法上之爭議，除法律別有規定外，得依本法提起行政訴訟。」，行政訴訟法第2 條定有明文；次按司法院釋字第448 號解釋：「我國關於行政訴訟與民事訴訟之審判，依現行法律之規定，係採二元訴訟制度，分由不同性質之法院審理。關於因公法關係所生之爭議，由行政法院審判，因私法關係所生之爭執，則由普通法院審判。行政機關代表國庫出售或出租公有財產，並非行使公權力對外發生法律上效果之單方行政行為，即非行政處分，而屬私法上契約行為，當事人若對之爭執，自應循民事訴訟程序解決。」是行政訴訟之訴訟標的以公法上之爭議為限，至私法上之爭執，則由普通法院審判，非屬行政法院之審判權限。查本件兩造簽訂租賃暨準購契約書後，被告將下述廠房出租予原告使用，嗣原告向被告申請執行承租轉承購（下稱租轉購），並請求被告以簽訂上開契約時之售價讓售下述廠房之行為，性質上屬買賣之要約，而被告未同意出售系爭二廠房，原告對之爭執，係屬私法上之爭執，尚非公法上之爭議，揆諸上揭說明，本件兩造爭議應循民事訴訟程序解決，則本院應具有審判權，先予敘明。貳、實體部分：一、原告起訴主張︰㈠原告於民國102 年6 月27日向被告承租如附表一所示之土地、建物及停車位（下稱系爭4-2 廠房），雙方簽訂「新北產業園區第二批標準廠房租賃暨準購契約書」（下稱系爭4-2 契約），並於系爭4-2 契約第3 條第1 項、第3 項、第4 項分別約定：「契約標的簽訂本契約時，廠房編號：丁棟4-2 單元之售價為新臺幣（下同）3,557 萬8,736 元，以廠房售價之年租率7%計算租金，乙方（指原告）得享有第1 年至第3 年租金6 折，第4 年至第6 年租金8 折之優惠，且於契約到期前執行租轉購。…」、「乙方執行租轉購時，乙方得享有第1 年至第3 年維持原租戶簽訂契約時之售價，第4 年至第6 年則因應地價變動等相關因素調整售價，而本府將每年調整廠房原始售價」、「乙方應於契約屆滿前承購本廠房，其契約期間已繳納之租金及擔保金得抵充應繳納廠房價款，但應扣除乙方應負擔之相關稅賦及園區開發基金…。」雖被告之代理人即訴外人榮民工程股份有限公司（下稱榮工公司）於104 年12月24日，以榮民開字第1040005781號函要求原告簽立「新北產業園區第二批標準廠房租賃暨準購契約書之變更契約簽認單」，欲將系爭4-2 廠房之出售價格調漲為4,027 萬7,670 元，惟此係被告片面之意，原告並無同意更改系爭4-2 契約之內容。嗣原告於105 年3 月29日以雅（總）字第1051002 號函（下稱系爭4-2 函文），向被告主張欲依系爭4-2 契約之約定，以售價3,557 萬8,736 元執行租轉購，詎被告於105 年6 月24日以新北經工字第1051143798號函覆原告，拒絕依上開金額出售系爭4-2 廠房，並要求原告須依被告片面調漲之金額4,027 萬7,670 元購買。然依約被告應於原告寄發系爭4-2 函文執行租轉購時，買賣契約即已成立，並於原告依系爭4-2 契約第3 條第4 項之約定，繳納抵充後之廠房價款時，依民法第348 條規定，被告即負有交付並移轉系爭4-2 廠房之所有權登記予原告之義務。㈡原告復於103 年3 月4 日向被告承租如附表二所示之土地、建物及停車位（下稱系爭4-1 廠房，與系爭4-2 廠房合稱為系爭二廠房），雙方簽訂「新北產業園區第二批標準廠房租賃暨準購契約書」（下稱系爭4-1 契約，與系爭4-2 契約合稱為系爭二契約），且系爭4-1 契約第3 條第1 項約定：「契約標的簽訂本契約時，廠房編號：丁棟4-1 單元之售價為3,536 萬8,576 元，以廠房售價之年租率7%計算租金，乙方（指原告）得享有第1 年至第3 年租金6 折，第4 年至第6 年租金8 折之優惠，且於契約到期前執行租轉購。」系爭4-1 契約第3 條第3 項、第4 項之約定則稱同系爭4-2 契約。雖被告之代理人榮工公司於104 年12月24日以榮民開字第1040005781號函要求原告簽立「新北產業園區第二批標準廠房租賃暨準購契約書之變更契約簽認單」，欲將系爭4-1 廠房之出售價格調漲為4,027 萬7,670 元，惟此係被告片面之意，原告並無同意更改系爭4-1 契約之內容。嗣原告於105 年6 月6 日委請律師寄發（105 ）興泰字第001050102002函（下稱系爭4-1 函文）予被告，主張欲依系爭4-1 契約之約定，以售價3,536 萬8,576 元執行租轉購，詎被告於105 年6 月24以新北經工字第1051143798號函覆原告，拒絕依上開金額出售系爭4-1 廠房，並要求原告須依被告片面調升之金額4,027 萬7,670 元購買。然依約被告應於原告寄發系爭4-1 函文執行租轉購時，買賣契約即已成立，並於原告依系爭4 -1契約第3 條第4 項之約定，繳納抵充後之廠房價款時，依民法第348 條規定，被告即負有交付並移轉系爭4-1 廠房之所有權登記予原告之義務。㈢被告雖抗辯：依系爭二契約第22條第2 項、系爭辦法第23條第1 項規定，被告有核准承購之裁量權云云，惟兩造簽訂系爭二契約時，已約定租轉購事宜，並非系爭二契約之未盡事宜，故應無系爭辦法之適用。況縱如被告所稱得每年調整系爭二廠房之售價，但原告執行租轉購之時點係於第1 年至第3 年階段，被告自應以簽訂系爭二契約時之售價讓售系爭二廠房，爰依系爭二契約第3 條第1 項、第3 項之約定提起本件訴訟等語，並聲明：被告應將如附表一、二所示之廠房移轉登記予原告。二、被告則以：依系爭二契約第22條第2 項及參酌產業創新條例第46條、系爭辦法第23條第1 項規定，承租人欲承購土地及建築物，需於租賃期限屆滿前向主管機關提出承購之申請，並應經主管機關之核准。本件原告既未經主管機關即新北市政府經濟發展局（下稱新北市經發局）之核准，條件尚未成就，是原告並無請求權存在，兩造間並未存在以系爭二廠房為買賣標的之買賣契約，故原告訴請被告移轉系爭二廠房之所有權予原告，並無理由。依系爭二契約第3 條第3 項之約定，被告每年皆會調整廠房之原始售價，原告有配合變更售價之義務，縱原告不願接受，亦不影響契約標的價額已變更之結果，故原告主張以原訂系爭二契約之價格優先承買系爭二廠房，自屬無據等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。三、經查，系爭二廠房均為新北市所有之不動產，新北市經發局為管理機關；兩造先後於102 年6 月27日、103 年3 月4 日簽訂系爭二契約，約定由原告向被告承租系爭4-2 廠房、系爭4-1 廠房，租賃期間分別為102 年7 月11日至108 年7 月10日，及103 年3 月30日至109 年3 月29日。系爭二契約第3 條第1 項約定系爭4-2 廠房、系爭4-1 廠房之售價分別為3,557 萬8,736 元、3,536 萬8,576 元。被告之代理人榮工公司於104 年12月24日發函通知被告，系爭二廠房之售價均變更為4,027 萬7,670 元，並要求原告寄回變更契約簽認單，惟原告並未簽署上開簽認單。原告先後於105 年3 月29日、同年6 月6 日寄發系爭4-2 函文、系爭4-1 函文予被告，主張以系爭二契約原定系爭二廠房之售價即3,557 萬8,736 元、3,536 萬8,576 元申請租轉購，被告於同年4 月15日、同年6 月24日通知原告不同意以上開價格出售系爭二廠房，且系爭4-2 廠房現階段售價為4,027 萬7,670 元等情，為兩造均不否認，並有系爭二廠房建物登記第二類謄本、系爭二契約及公證書、榮工公司104 年12月24日榮民開字第1040005781號函即附件之變更契約簽認單、系爭4-2 函文、系爭4 -1函文、新北市經發局105 年4 月15日新北經工字第1050610295號、105 年6 月24日新北經工字第1051143798號函等在卷可稽（見本院卷第10至32頁），是上開事實均堪認定。四、得心證之理由：㈠按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意，最高法院99年度台上字第1421號判決意旨參照。㈡依系爭4-2 契約第3 條第1 項、系爭4-1 契約第3 條第1 項及系爭二契約第3 條第3 項、第4 項分別約定：一、契約標的簽訂本契約時，系爭4-2 廠房、系爭4-1 廠房之售價分別為3,557 萬8,736 元、3,536 萬8,576 元，以廠房售價之年租率7%計算租金，乙方（指原告）得享有第1 年至第3 年租金6 折，第4 年至第6 年租金8 折之優惠，且於契約到期前執行租轉購。三、乙方執行「租轉購」時，乙方得享有第1 年至第3 年維持原租戶簽訂契約時之售價，第4 年至第6 年則因應地價變動等相關因素調整售價，而本府（指被告）將每年調整廠房原始售價。乙方應於契約屆滿前承購本廠房，其契約期間已繳納之租金及擔保金得抵充應繳納廠房價款，但應扣除乙方應負擔之相關稅賦及園區開發基金等語（見本院卷第12頁及背面、23頁及背面）。查兩造於102 年6 月27日、103 年3 月4 日簽訂系爭二契約後，原告先後於105 年3 月29日、同年6 月6 日寄發系爭4-2 函文、系爭4-1 函文予被告，主張以系爭二契約所約定之售價申請承購系爭二廠房，已如前述，可知原告確於系爭二契約租期之「第3 年度」即向被告申請執行租轉購無訛，是依系爭二契約第3 條第3 項之約定，被告讓售系爭二廠房時，自應按系爭二契約原約定之售價即3,557 萬8,736 元、3,536 萬8,576 元出售，始符合系爭二契約之約定。被告雖抗辯：依系爭二契約第3 條第3 項之約定，被告得每年調整系爭二廠房之原始售價，縱原告不同意或不願配合，亦不影響系爭二廠房售價已變更之結果云云，然被告此節所辯，顯與系爭二契約第3 條第3 項約定「被告於第1 年至第3 年執行租轉購時，售價維持系爭二契約原定售價」之意旨不符。且榮工公司雖於104 年12月24日寄發上開變更契約簽認單予原告（見本院卷第17、18頁及背面），主張變更系爭二契約所約定第1 年至第3 年執行租轉購之售價為4,027 萬7,670 元，然原告既未簽署上開簽認單，兩造並未達成「變更原約定第1 年至第3 年執行租轉購之售價」之合意，依約原告自得以系爭二契約所約定之售價申請承購系爭二廠房，是被告此部分抗辯，洵不足採。㈢次按契約之成立，須以當事人互相意思表示一致為要件，民法第153 條第1 項定有明文，而當事人得依其自主決定，經由意思合致而規範彼此間之法律關係，此乃私法上契約自由原則。細繹系爭二契約第3 條第3 項之內容，兩造僅約定「原告於系爭二契約第1 年至第3 年申請執行租轉購時，享有按系爭二契約原定售價買受系爭二廠房之權利，並未約定被告有依其申請而為讓售之義務。復依系爭二契約第22條第2 項約定：「本契約若有未盡事宜，悉依產業創新條例暨其施行細則產業園區土地建築物與設施使用收益及處分辦法及其他相關法令辦理。」（見本院卷第15頁背面、26頁背面）；而按系爭辦法第23條第1 項及新北市新北產業園區第二批標準廠房準購須知第16點至第21點分別約定：「承租人於租賃期限屆滿前得向主管機關提出承購申請，主管機關得核准承租人優先承購。」、「十六、準購人承購本廠房（含土地及建築改良物）之價款與開發管理基金，其計算方式如下：㈠廠房（含土地及建築改良物）售價。㈡開發管理基金按廠房及土地出售價格之百分之一計算。㈢營業稅按建築物價款之百分之五計算。」、「十七、準購人得於契約屆滿前承購原廠房，其契約期間已繳納之租金及擔保金得抵充應繳廠房價款。」、「十八、準購人承購本廠房（含土地及建築改良物），應繳納承購保證金。前項保證金之計算方式，以廠房及土地出售價格百分之三計算。第一項保證金於準購人經審查核准承購者，無息抵充應繳之廠房價款；未經核准者，無息退還。」、「十九、準購人經審查核准承購後，由榮民公司通知準購人繳款。準購人應於接獲本府繳款通知之日起2 個月內，向指定行庫帳戶繳清廠房（含土地及建築改良物）價款及開發管理基金。逾期未繳清價款者，視為放棄承購。」、「二十、準購人因故須延期繳款者，應於繳款期限屆滿前提出申請，並切結負擔延期期間利息，其展延期限以1 次為限，每次不得超過2 個月；逾期未繳清價款者，視為放棄承購，第18點第1 項之保證金不予退還，解繳開發管理基金。」、「二十一、準購人繳清本廠房（含土地及建築改良物）價款與開發管理基金後，由本府辦理終止準購契約，並製發廠房及土地產權移轉證明書件，供準購人辦理所有權移轉登記，所需各項費用由準購人負擔。準購如向金融機構辦理貸款者，本府得配合放款行庫貸款辦法之規定，將其產權移轉證明書件送請放款行庫代辦產權移轉及抵押權設定登記。」（見本院卷第54、83、84頁），足徵兩造已約定原告申請承購系爭二廠房時，需先繳納承購保證金，經被告審查核准承購後，由榮工公司通知原告繳納系爭二廠房之售價、開發管理基金，並扣除契約期間被告已繳納之租金及擔保金等，待原告於接獲通知之日起2 個月內繳納上開款項後，被告始辦理終止契約及配合原告辦理系爭二廠房之所有權移轉登記。準此，系爭二契約第3 條第3 項之約定，僅係賦與原告於系爭二契約第1 年至第3 年申請執行租轉購時，享有按原定售價買受系爭二廠房之權利，然被告於受理申請後，有決定讓售與否之自由，並不負承諾讓售之義務。是原告雖向被告申請承購系爭二廠房，然核其承購之性質，實與締結買賣契約無異，故仍有契約自由原則之適用。㈣從而，本件原告申請承購系爭二廠房，被告依據系爭二契約第22條第2 項及系爭辦法第23條第1 項、新北市新北產業園區第二批標準廠房準購須知第16點至第21點等規定，對於申請承購系爭二廠房具有審核及決定權，原告並無請求被告讓售系爭二廠房之權利。且原告請求承購系爭二廠房，應屬買賣契約之要約，被告是否為契約之承諾，須審查要約人所提出相關證明文件（參新北市政府經濟發展局105 年4 月15日新北經工字第1050610295號函文，見本院卷第29頁及背面），並有審查之權利，非謂一經原告提出承購之要約，被告即負有承諾出售之義務。則原告主張：於其申請承購系爭二廠房時，無須經被告核准，被告即應將系爭二廠房移轉登記予原告云云，洵不足採。五、綜上所述，原告主張依系爭二契約第3 條第1 項、第3 項約定，被告應將如附表一、二所示之廠房移轉登記予原告，為無理由，不應准許。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不一一論述，併此敘明。七、據上論結，本件原告之訴為無理由，爰依民事訴訟法第78條，判決如主文。中華民國 105 年 11 月 25 日民事第五庭法官羅立德以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 105 年 11 月 25 日書記官林奕瑋附表一（系爭4-2廠房）︰ ┌───────────────────────────────────────┐ │土地部分 │ ├──┬──────────────────────┬─┬─────┬─────┤ │編號│ 土地坐落 │地│ 面積 │ 權利範圍 │ │ ├───┬────┬───────┬─────┤ ├─────┤ │ │ │ 縣市 │鄉鎮市區│ 段 │ 地號 │目│ 平方公尺 │ │ ├──┼───┼────┼───────┼─────┼─┼─────┼─────┤ │ 1 │新北市│ 五股區 │ 五工段 │ 553 │建│34,588.41 │萬分之62 │ ├──┴───┴────┴───────┴─────┴─┴─────┴─────┤ │建物部分 │ ├──┬───┬──────┬──────┬─────┬──────┬─────┤ │編號│ 建號 │建物坐落地號│建物門牌 │ 樓層面積 │ 建物面積 │ 權利範圍 │ │ │ │ │ │ │（平方公尺）│ │ ├──┼───┼──────┼──────┼─────┼──────┼─────┤ │ 2 │五股區│新北市五股區│新北市五股區│鋼筋混凝土│411.52 │ 全部 │ │ │五工段│五工段553地 │五權路15號4 │造4/8層 │ │ │ │ │753 │號 │樓 │ │ │ │ ├──┼───┼──────┼──────┼─────┼──────┼─────┤ │ 3 │五股區│新北市五股區│ │ │21,650.32 │萬分之58 │ │ │五工段│五工段553地 │ │ │ │ │ │ │802 │號 │ │ │ │ │ ├──┼───┼──────┼──────┼─────┼──────┼─────┤ │ 4 │五股區│新北市五股區│ │ │38,858.33 │萬分之67 │ │ │五工段│五工段553地 │ │ │ │ │ │ │803 │號 │ │ │ │ │ ├──┴───┴──────┴──────┴─────┴──────┴─────┤ │停車位部分 │ ├──┬────────────────────────────────────┤ │ 5 │編號：2228、2229、2230、2231、2232 │ └──┴────────────────────────────────────┘ 附表二（系爭4-1廠房）： ┌───────────────────────────────────────┐ │土地部分 │ ├──┬──────────────────────┬─┬─────┬─────┤ │編號│ 土地坐落 │地│ 面積 │ 權利範圍 │ │ ├───┬────┬───────┬─────┤ ├─────┤ │ │ │ 縣市 │鄉鎮市區│ 段 │ 地號 │目│ 平方公尺 │ │ ├──┼───┼────┼───────┼─────┼─┼─────┼─────┤ │ 1 │新北市│ 五股區 │ 五工段 │ 553 │建│34,588.41 │萬分之62 │ ├──┴───┴────┴───────┴─────┴─┴─────┴─────┤ │建物部分 │ ├──┬───┬──────┬──────┬─────┬──────┬─────┤ │編號│ 建號 │建物坐落地號│建物門牌 │ 樓層面積 │ 建物面積 │ 權利範圍 │ │ │ │ │ │ │（平方公尺）│ │ ├──┼───┼──────┼──────┼─────┼──────┼─────┤ │ 2 │五股區│新北市五股區│新北市五股區│鋼筋混凝土│ 411.52 │ 全部 │ │ │五工段│五工段553地 │五權路9號4樓│造4/8層 │ │ │ │ │754 │號 │ │ │ │ │ ├──┼───┼──────┼──────┼─────┼──────┼─────┤ │ 3 │五股區│新北市五股區│ │ │ 21,650.32 │萬分之58 │ │ │五工段│五工段553地 │ │ │ │ │ │ │802 │號 │ │ │ │ │ ├──┼───┼──────┼──────┼─────┼──────┼─────┤ │ 4 │五股區│新北市五股區│ │ │38,858.33 │萬分之67 │ │ │五工段│五工段553地 │ │ │ │ │ │ │803 │號 │ │ │ │ │ ├──┴───┴──────┴──────┴─────┴──────┴─────┤ │停車位部分 │ ├──┬────────────────────────────────────┤ │ 5 │編號2240、2241、2242、2243、2244 │ └──┴────────────────────────────────────┘

臺灣臺北地方法院105年度重訴字第886號

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