臺灣臺北地方法院106年度簡上字第24號

• 裁判案由: 返還擔保金等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣臺北地方法院
• 裁判日期: 106 年 06 月 07 日
• 法官: 沈佳宜、林勇如、宋雲淳

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 106年度簡上字第24號上訴人即附
帶被上訴人
即反訴被告　李炳燦
被上訴人即
附帶上訴人
即反訴原告　張錫文
訴訟代理人　周紫涵律師
上列當事人間請求返還擔保金等事件，上訴人對於民國105年10
月28日本院新店簡易庭105年度店簡字第291號第一審判決提起上訴，被上訴人提起附帶上訴及反訴，本院於106年5月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
李炳燦之上訴駁回。
原判決關於命張錫文給付部分及假執行之宣告，並訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，李炳燦在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
李炳燦應給付張錫文新臺幣貳萬伍仟肆佰參拾參元，及自民國一百零六年五月八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
張錫文其餘反訴駁回。
第一、二審訴訟費用關於李炳燦上訴及張錫文附帶上訴部分，均由李炳燦負擔。關於張錫文反訴部分，由李炳燦負擔百分之十五，餘由張錫文負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按被上訴人於言詞辯論終結前，得為附帶上訴。附帶上訴，雖在被上訴人之上訴期間已滿，或曾捨棄上訴權或撤回上訴後，亦得為之，民事訴訟法第460 條第1項前段、第2項分別定有明文。又上開規定於簡易程序第一審判決之上訴程序準用之，同法第436 條之1第3項亦有明定。本件上訴人即反訴被告李炳燦（下稱李炳燦）對於第一審判決其敗訴部分提起上訴，被上訴人即反訴原告張錫文（下稱張錫文）雖於上訴期間屆滿後之民國106年2月13日始提起附帶上訴（本院卷第28頁），依前揭規定，仍應予准許。
二、次按當事人於簡易訴訟之第二審程序提起反訴，非經他造同意，不得為之，但就同一訴訟標的有提起反訴之利益者，不在此限，民事訴訟法第436 條之1 準用同法第446 條第2 項第2 款定有明文。本件李炳燦主張與張錫文就新北市○○區○○路000號1樓之房屋（下稱系爭房屋）於104年3月17日簽立租賃契約（下稱系爭租約），李炳燦因可歸責於張錫文之事由主張解除系爭租約，並請求張錫文返還租金、擔保金、押租金及給付損害賠償等語。張錫文則抗辯李炳燦積欠房租及系爭房屋回復原狀之費用，並於原審主張抵銷。張錫文於本院就前揭租金及回復原狀之費用提起反訴。經核張錫文就李炳燦所為本訴請求之訴訟標的有提起上開反訴之利益，依上開規定，應予准許。
三、李炳燦經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依張錫文之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、本訴部分：
一、李炳燦主張：李炳燦於104年3月10日為承租訴外人黃愛戀所有之系爭房屋支付訂金新臺幣（下同） 3萬元予張錫文，並於104年3月17日與張錫文簽立系爭租約，約訂租賃期間自104年3月9日起至105 年3月10日止，每月租金2萬5,000元，供李炳燦作為昱翔紙業有限公司（下稱昱翔公司）廠房使用。因系爭房屋空間不敷使用，張錫文同意李炳燦將房屋後方牆面打通增加使用空間，兩造並達成共識將租期延長為 3年即自104年3月9日起至107年3月10日止，每月租金亦由2萬5,000元增加5,000 元，調整為3萬元。李炳燦於簽訂系爭租約時當場給付租金3萬元，並於104年3月18日依系爭租約第5條、第 6條之約定給付押租金6萬元及擔保金6萬元予張錫文。詎系爭房屋不得作為工廠使用，李炳燦經新北市政府工務局勒令停止施作。張錫文於締約時即知悉李炳燦承租系爭房屋係作為昱翔公司廠房使用，竟未告知房屋使用項目，亦未於出租後辦理變更使用手續，以符合李炳燦承租系爭房屋之實際需求，李炳燦已於104 年12月31日以存證信函向張燦文表示終止系爭租約，並於105年1月10日將系爭房屋騰空交還張燦文，張燦文應返還訂金 3萬元、押租金6萬元及擔保金6萬元。因昱翔公司遭勒令停止施作，李炳燦受有自104 年12月31日起至105 年1月10日止之營業損失4萬元（計算式：每日損失額4,000元10日＝4萬元）、搬遷廠房費用 8萬元、打牆費用1萬5,000元，共計13萬5,000 元。且李炳燦亦因未能即時尋得適當處所繼續經營，而無法依約履行昱翔公司原定訂單，嚴重損及李炳燦個人信用及商譽，精神大受打擊，而請求精神慰撫金10萬元等語。爰依租賃法律關係，請求返還訂金 3萬元、擔保金6萬元及押租金6萬元；並請求因債務不履行所致生財產上損害 13萬5,000元、非財產上損害10萬元。並聲明：㈠張錫文應給付李炳燦38萬5,000 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈡願供擔保請准予假執行之宣告。
二、張錫文則以：李炳燦於104年3月10日先行給付3 萬元作為訂金，嗣兩造簽訂系爭租約後以前開3萬元作為3月份之租金。李炳燦於系爭租約簽訂幾日後，復交付押租金6萬元及4月份租金 3萬元，李炳燦依系爭租約無須支付擔保金。李炳燦僅繳付104年3、4、6、7、8、9、10、11月份之租金，104 年5、12月份、105 年1、2月份租金未繳付。系爭租約並未約定系爭房屋作為廠房使用，張錫文僅同意出租系爭房屋供李炳燦登記為昱翔公司所在地，李炳燦係未經張燦文同意擅自將系爭房屋作為廠房使用。系爭房屋與社區其他住戶均屬同一張使用執照，若欲變更使用執照，須其他住戶同意，故於執行上乃屬不可能。李炳燦雖於104 年12月底搬離系爭房屋，但就搬遷前之水、電費用尚有未繳納之情形，張錫文就此部分主張抵銷等語置辯。並答辯聲明：㈠李炳燦之訴及其假執行之聲請均駁回之；㈡如受不利判決，願供擔保請准免予假執行。
三、原審為李炳燦部分勝訴、部分敗訴之判決，命張錫文給付李炳燦3萬4,567元，及自105年2月17日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，並就勝訴部分為假執行及免為假執行之宣告，而駁回李炳燦其餘之訴。李炳燦就原審駁回其訴部分不服，提起上訴，並聲明：㈠原判決不利於李炳燦部分廢棄；(二)張錫文應再給付李炳燦16萬433 元，及自105年2月27日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。張錫文答辯聲明：上訴駁回。張錫文提起附帶上訴，並聲明：㈠原判決不利於張錫文部分廢棄；㈡前開廢棄部分，駁回李炳燦第一審之訴。李炳燦就附帶上訴並未為答辯聲明。
四、得心證之理由：
(一)李炳燦向張錫文承租系爭房屋，兩造簽立系爭租約，約定租賃期間自104年3月9日起至105年3月10日止，每月租金2萬5,000 元；兩造並約定如系爭房屋後方牆面打通增加使用空間，則系爭租約延長租期為3年，每月租金為3萬元；系爭房屋後方牆面經李炳燦打通增加使用空間；新北市政府工務局於104年12月4日以新北工使字第1042316129號函告以李炳燦系爭房屋涉及「未經核准擅自變更使用」，應立即停止施作，李炳燦因上開情事而以存證信函通知欲提前於105 年3月9日解除系爭租約等情，有系爭租約、新北市政府工務局104 年12月4日新北工使字第1042316129 號函、照片、臺北漢中街郵局104年12月31日第453號存證信函等件在卷可稽（原審卷第6頁至第8頁反面、第10頁、第14頁至第16頁反面），堪信為真實。
(二)按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423 條定有明文。租賃物在租賃關係存續中，受有妨害，致無法為圓滿之使用收益者，不問其妨害係因可歸責於出租人之事由或由於第三人之行為而生，出租人均負有除去之義務，以保持租賃物合於約定使用收益之狀態。倘出租人怠於履行此項義務，致承租人受有損害，自應負債務不履行之損害賠償責任（最高法院77年度台上字第2369號判決意旨參照）。租賃乃繼續性契約，若當事人之一方發生債務不履行時，雖無終止契約之明文規定或約定，但為使過去之給付保持效力，避免法律關係趨於複雜，應類推適用民法第254條至第256條之規定，許其終止將來之契約關係。張錫文抗辯於簽訂系爭租約時，並不知悉李炳燦承租系爭房屋之用途等語。惟查：
⒈證人即李炳燦之員工林政雄於原審證稱：伊陪同李炳燦至中和找張錫文商討承租系爭房屋事宜，張錫文有問承租房屋的用途，伊當時回答是要做紙盒，會有兩台機器進來，當時伊覺得系爭房屋空間比較小，有詢問張錫文是否可以將牆壁打掉，張錫文說可以但搬走時要回復原狀，承租後張錫文來收租金時有看到機器在運作等語（原審卷第60頁反面至第62頁反面）。系爭租約就租金之約定雖記載為每月2萬5,000元，惟於房租付收款明細欄記載每月實際收租為 3萬元，並有「打牆不租復元（原），其他不負責」、「如有打牆更改簽租3 年，如沒打牆租約回一年」等約定，有系爭租約在卷可憑（原審卷第6頁至第8頁反面）。張錫文於104年3月16日出具同意書同意系爭房屋作為昱翔公司登記所在地，並於 104年3 月18日與昱翔公司就系爭房屋簽訂房屋租賃契約書，約定租期為104年3月9日至105年3月10日，租金為每月5,000元，亦有同意書、房屋租賃契約書附卷可稽（原審卷第45頁、第50至51頁）。李炳燦主張租賃系爭房屋作為昱翔公司廠房使用，系爭房屋打牆增加使用空間後，租金增加為每月 3萬元並延長租期為 3年等情，與前揭證詞及證物相符。堪認張錫文於簽訂系爭租約時確實知悉李炳燦承租系爭房屋係作為昱翔公司廠房使用，張錫文並同意李炳燦將系爭房屋後牆打掉增加空間，且延長租期為3年、調整租金為每月3萬元。張錫文辯稱不知悉李炳燦承租系爭房屋之用途云云，尚非可採。⒉張錫文依民法第423條規定應提供合於所約定使用收益之租
賃物即得作為昱翔公司廠房使用之系爭房屋予李炳燦。惟新北市政府工務局通知系爭房屋核准使用用途為店鋪，未經核准變更用途不得作為工廠使用，昱翔公司已違反建築法第73條第2 項規定，應立即停止施作乙節，有新北市政府工務局104年12月4日新北工使字第1042316129號函在卷可參（原審卷第10頁正反面）；系爭房屋既經主管機關認定違反建築法，並通知停止違規行為，則依當時情形，李炳燦就系爭房屋即無法依系爭租約所約定之承租目的，而為圓滿之使用收益，是張錫文顯未依民法第423 條規定，履行其應提供合於約定使用目的之系爭房屋予李炳燦之義務。張錫文所提供之系爭房屋既有違反建築法之情形而無法作為昱翔公司廠房使用，自屬不完全給付，依民法第227條第1項規定，李炳燦得依關於給付遲延之規定，催告張錫文補正，張錫文不為補正時，李炳燦並得行使民法第254條之權利。李炳燦已於104年12月22日發函催告張錫文儘速提供得合法使用系爭房屋之狀態，惟張錫文並未委請建築師向工務局辦理變更使用執照手續；李炳燦遂於104年12月31日發存證信函表示欲提前於105年3月9日解除系爭租賃租約等情，有臺北漢中街郵局104年12
月22日第440號、104年12月31日第453號存證信函在卷可憑
（原審卷第11至16頁反面），系爭租約因李炳燦於105年3月9日解除契約而終止，應堪認定。
(四)按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民法第277 條前段定有明文。系爭租約既已於105 年3月9日終止，又李炳燦已將系爭房屋返還張錫文（本院卷第58頁反面），則李炳燦得請求張錫文返還訂金、擔保金及押租金。然張錫文否認李炳燦有交付訂金及擔保金乙情，故茲分述如下：
⒈關於訂金3 萬部分：
李炳燦雖主張有於104年3月10日及104年3月17日分別交付訂金3萬元及租金3萬元予張錫文，並提出系爭租約為證（原審卷第 6頁正反面）。然為張錫文所否認並主張李炳燦係將訂金轉為 3月份之租金。查系爭租約於房租付收款明細欄頁面記載「104年3月10日收現金」並由李炳燦於該處用印（原審卷第6 頁）；系爭租約雖亦有記載「租金參萬元正參月拾柒日收」，然此處記載遭劃除並由張錫文用印（原審卷第 6頁反面）。系爭租約乃李炳燦提出，應為李炳燦自行收執之契約，如係李炳燦所述於104年3月10日交付訂金，並於104年3月17日給付 3月份租金，則應於房租付收款明細欄頁面記載「104年3月17日收現金」，其後則會記載「訂金參萬元正參月拾日收」，然系爭租約之記載方式與李炳燦所述不符，且李炳燦對於何以刪除「租金參萬元正參月拾柒日收」之記載亦無法提出說明，自難為有利於李炳燦之認定，李炳燦既未舉證證明其確有交付訂金 3萬元，則此部分之主張為無理由，不應允許。
⒉關於擔保金6 萬元部分：
李炳燦雖主張於104年3月18日賣車取得款項，於同日交付現金 6萬元予張錫文作為擔保金，並提出系爭租約、存摺影本為證（原審卷第 6頁反面至第7頁、第9頁正反面）。查系爭租約第5條雖約定擔保金 6萬元於簽訂系爭租約時給付；第6條卻約定李炳燦支付押租金 6萬元後，不另支付擔保金。若李炳燦確實支付擔保金6萬元，系爭租約第6條應約定於押租金給付後，李炳燦應另支付擔保金；然李炳燦對於何以系爭租約第 6條為不另支付擔保金之約定無法提出說明。又前揭存摺影本僅得證明李炳燦確實於104 年3月18日提款17萬200元，無從證明李炳燦確實有交付 6萬元擔保金予張錫文，自難為有利於李炳燦之認定，李炳燦既未舉證證明其確有交付擔保金6萬元，則此部分之主張並無理由，不應允許。
⒊關於押租金6 萬元部分：
按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號判決意旨參照）。張錫文抗辯李炳燦積欠104年5、12月份、105年1、2月份租金未繳付等語。查李炳燦有交付押租金6萬元，有系爭租約在卷可參（原審卷第 7頁），且為張錫文所不爭執（原審卷第54頁）；又系爭租約已於105 年3月9日終止，亦已詳述如前。系爭租約於房租付收款明細欄頁記載「104年6月10日收現金」、「104年6月10日參萬元正」（原審卷第6頁），即記載2次於104年6月10日收有租金；又李炳燦於104年7月份至12月份均正常繳付租金，故「104年6月10日收現金」應為「104年5月10日收現金」之誤；又張錫文於原審自承有收到104 年12月份租金（原審卷第54頁），是堪認李炳燦已繳交104 年5、12月份之租金。惟系爭租約係於105年3月10日終止，李炳燦並未繳交105 年1、2月份租金共6萬元，依前揭說明，李炳燦所交付之押租金，當然發生抵充之效力。李炳燦所交付之押租金6萬元與積欠之105年1、2月份租金6萬元抵充後，並未有餘額，李炳燦請求返還押租金6萬元，亦屬無據。
(五)李炳燦另主張昱翔公司每日營業損失為4,000元，自104年12月31日停工起至105年1月10日止共計損失 4萬元，支出搬遷廠房費用 8萬元及打牆費用1萬5,000元；且因昱翔公司無法繼續營業，無法對下訂單之廠商交代，嚴重損及李炳燦個人信用及商譽，請求非財產上損害10萬元云云。李炳燦就前揭損失均未為任何舉證，本院無從為有利於李炳燦之認定，故此部分之請求，均無理由。
(六)張錫文抗辯李炳燦雖於104 年12月底搬離系爭房屋，但就搬遷前之水、電費用尚有未繳納之情形，張錫文就此部分主張抵銷等語。惟張錫文就李炳燦有水、電費尚未繳納乙節，並未舉證以實其說，是其主張抵銷，尚非可採。至張錫文抗辯李炳燦應負擔系爭房屋後方牆壁回復費用，並於原審主張抵銷之部分，張錫文表明就此部分已提起反訴，在本訴部分不再主張抵銷（本院卷第58頁反面），附此敘明。
五、綜上所述，李炳燦依民法第227條、第227條之1、租賃法律
關係，訴請張錫文應給付李炳燦38萬5,000元，及自起訴狀
繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為無理由，應予駁回。原審判命張錫文應給付李炳燦3 萬4,567元，及自105年2月17日起至清償日止，按週年利率5%計
算之利息，並為假執行之宣告，自有未洽。張錫文附帶上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由；自應由本院予以廢棄改判，如主文第三項所示。李炳燦上訴請求張錫文應再給付李炳燦16萬433元，及自105年2月27日起至清償
日止，按週年利率5%計算之利息，亦無理由，應予駁回。
參、反訴部分
一、張錫文主張：援引本訴部分之抗辯。兩造於104年3月17日簽訂系爭租約，約定每月租金為3萬元，李炳燦積欠張錫文104年 5月份、105年1、2月份租金共9萬元尚未給付。又系爭租約第10條約定，李炳燦應於返還房屋時回復原狀，並有手寫條款打牆不租復原之約定，李炳燦將系爭房屋後方牆壁打通，張錫文為將系爭房屋回復原狀支出7萬6,300元。爰依系爭租約之約定，請求李炳燦給付租金9萬元及回復原狀之費用7萬6,300元等語。並聲明：李炳燦應給付張錫文16萬6,300元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
二、李炳燦就反訴並未提出書狀答辯，亦未為聲明。
三、得心證之理由：
(一)張錫文主張李炳燦積欠104 年5月份、105年1、2月份之租金，共計9萬元等語。惟李炳燦已支付104年5月份租金3萬元，就105 年1、2月份租金共6萬元與押租金6萬元抵充，均已詳如前述，故經抵充後，張錫文不得再就105 年1、2月份租金部分為請求。張錫文請求李炳燦給付租金 9萬元，並非有據。
(二)按損害之發生或擴大，被害人與有過失者，法院得減輕賠償金額，或免除之，民法第217條第1項定有明文。此項規定之適用，原不以侵權行為之法定損害賠償請求權為限，即契約所定之損害賠償，除有反對之特約外，於計算賠償金額時亦難謂無其適用；所謂損害之發生或擴大，被害人與有過失者，係指被害人若能盡善良管理人之注意，即得避免其損害之發生或擴大，乃竟不注意，致有損害發生或擴大之情形而言（最高法院54年台上第2433號判例、83年度台上字第827 號判決意旨參照）。查系爭租約第10 條第3項約定承租人返還房屋時應負責回復原狀，並以手寫約定打牆不租復原（原審卷第7頁、第8頁反面），系爭租約已於105年3月9日終止，
李炳燦既將系爭房屋後方牆壁打通，即負有將系爭房屋回復原狀之義務。張錫文因修復系爭房屋後方牆壁支出7萬6,300元，有估價單附卷足參（原審卷第56頁）。惟系爭租約有打牆更改簽租3年之約定（原審卷第6頁），李炳燦既將系爭房屋後方牆壁打通使用，依系爭租約本可使用系爭房屋3 年即至107年3月10日；本件係因張錫文違反應提供合於所約定使用收益之租賃物即得作為昱翔公司廠房使用之系爭房屋予李炳燦之義務，造成李炳燦不能依系爭租約繼續使用系爭房屋，且系爭租約提前於105年3月9 日終止；又張錫文如事先告知李炳燦系爭房屋無法作為廠房使用，則李炳燦當不會承租系爭房屋亦不會將系爭房屋後方牆壁打通，是張錫文對於損害之發生或擴大亦與有過失。本院審酌前揭情事，認李炳燦應負擔之過失責任比例為3分之1，張錫文之過失責任比例為3分之2，依此計算，李炳燦應賠償張錫文之金額為2萬5,433元（計算式：76,300×1/3＝25,433元，元以下四捨五入）
。
(三)按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人起訴而送達訴狀者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第229條第2項、第233條第1項前段及第203條分別定有明文。本件民事反訴狀繕本於106 年4月27日寄存送達李炳燦之住所地警察機關，於106 年5月7日發生送達效力（本院卷第65頁），因此，張錫文請求自起訴狀繕本送達翌日即106年5月8日起至清償日，按週年利率5%
計算之遲延利息，應屬有據。
四、綜上所述，張錫文依系爭租約之法律關係，請求李炳燦給付2萬5,433元，及自106 年5月8日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息部分，為有理由，應許准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
肆、本件事證已臻明確，兩造其餘主張攻擊防禦方法及證據，經本院斟酌後，認與判決結果不生影響，爰不予以逐一論述，附此敘明。
伍、據上論節，本件李炳燦之上訴為無理由；張錫文之附帶上訴，為有理由。張錫文之反訴為一部有理由、一部無理由。依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第450條、第78條、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 6 月 7 日民事第六庭 審判長法 官 沈佳宜
法 官 林勇如
法 官 宋雲淳
以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 106 年 6 月 7 日書記官 王琪雯