臺灣臺北地方法院106年度重訴字第1132號

• 裁判案由: 不動產所有權移轉登記等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣臺北地方法院
• 裁判日期: 107 年 05 月 28 日
• 法官: 陳靜茹
• 原告: 楊承詮、周盧雙美

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　 106年度重訴字第1132號原　　　告　楊承詮
訴訟代理人　蔣美龍律師
受告知人　　周盧雙美
周昆漢（原名周永清）

被　　　告　明暘開發資產管理股份有限公司

瑋珈建設股份有限公司

上列被告二人共同
法定代理人　郭國俊
上列被告二人共同
訴訟代理人　廖修譽律師
劉嘉瑜律師
上列當事人間不動產所有權移轉登記等事件，本院於民國107 年5 月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告明暘開發資產管理股份有限公司應同意中國建築經理股份有限公司將坐落於新北市○○區○○路○段○○○號七樓之建物（建號：五一四九）及地下室五樓編號一號之停車位（建號：五三二九，權利範圍為：一０００００分之九三五）塗銷信託登記並移轉登記與原告或原告指定之人；被告明暘開發資產管理股份有限公司並應將坐落於新北市○○區○○段○○○地號土地，在應有部分一００００分之七八範圍內移轉登記與原告或原告指定之人。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告明暘開發資產管理股份有限公司負擔二分之一，餘由原告負擔。
原告假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按因不動產之物權或其分割或經界涉訟者，專屬不動產所在地之法院管轄。其他因不動產涉訟者，得由不動產所在地之法院管轄，民事訴訟法第10條定有明文。查本件原告起訴請求被告應將坐落新北市新店區之不動產塗銷信託登記並移轉登記與訴外人陳哲銘（下稱陳哲銘），該不動產屬本院轄區，揆諸前開法條規定，本院自有管轄權，合先敘明。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款定有明文。本件原告起訴聲明第1 項原為：「被告明暘開發資產管理股份有限公司及瑋珈建設股份有限公司（下分別稱明暘公司及瑋珈公司）應同意中國建築經理股份有限公司（下稱中國建經公司）將坐落於新北市○○區○○路0 段00號7 樓之建物（建號：5149）及地下室5 樓編號1 號之停車位（建號：5329，權利範圍為：100000分之935 ）（以上合稱系爭建物）塗銷信託登記並移轉登記與陳哲銘，及臺灣土地銀行股份有限公司（下稱土地銀行）將坐落於新北市○○區○○段000 地號土地（下稱系爭土地），委託人為訴外人周盧雙美（下稱周盧雙美）之應有部分中，在10000 分之78的範圍內塗銷信託登記並移轉登記與陳哲銘。」（見本院卷第4 頁原告民事起訴狀）；嗣於106 年10月11日變更該項聲明為：「明暘公司及瑋珈公司應同意中國建經公司將系爭建物塗銷信託登記並移轉登記與陳哲銘，及明暘公司應將系爭土地，在應有部分10000 分之78的範圍內移轉登記與陳哲銘。」（見本院卷第115 頁原告民事補充理由狀）；復於107 年2 月21日變更該項聲明為：「明暘公司及瑋珈公司應同意中國建經公司將系爭建物塗銷信託登記並移轉登記與原告或原告指定之人，明暘公司應將系爭土地（與前述系爭建物，以下合稱系爭房地）移轉登記與原告或原告指定之人。」（見本院卷第176 頁原告民事補充理由三狀）。經核，原告上開訴之變更，與原訴之基礎事實同一，揆諸首開規定，其變更於法並無不合，自應准許之。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
㈠原告因曾積極參與及協助新北市○○區○○段000 ○○○地號土地合建案（下稱系爭合建案）的進行及推動，明暘公司遂於98年5 月27日簽立承諾切結書（下稱系爭切結書）予原告，內容為願將系爭合建案開發計畫中之A 棟7 樓（建物權狀面積約53.5坪）及地下二層平面車位編號125 號及其坐落基地於完工後移轉登記與原告，後又經明暘公司多次承諾確認移轉與原告或原告指定之人（車位部分修正為地下5 層編號1 號）。前述A 棟7 樓（建物權狀面積約53.5坪）及地下5 層平面車位編號1 號之停車位及其坐落基地，經完工後即為新北市新店區中興路2 段37號7 樓之建物（建號：54 19
）及地下5 層編號1 號之停車位（建號5329，權利範圍：100000分之735 ），基地坐落土地為新北市○○區○○段000
地號，應有部分10000 分之78（下合稱系爭房地）。
㈡明暘公司於系爭合建案興建期間，將申請核准建照執照及依該建照未來興建之建築物為信託財產，信託與中國建經公司，合建案坐落之系爭土地為信託財產，信託與土地銀行。依明暘公司與中國建經公司簽訂之信託契約第15條第1 款第1
目定有：「信託關係消滅時，丙方（即受託人中國建經公司）應將信託財產依下列方式交付甲、乙方（即委託人周盧雙美、明暘公司）：㈠本信託契約因信託目的完成而終止時，甲、乙方應備妥相關文件送交丙方，依甲、乙雙方所訂合建契約之約定辦理建物塗銷信託登記將所有權移轉登記予甲、乙方或依乙方指示將其分得房屋直接移轉登記予買賣承受戶。. . . . 」之約定，及依明暘公司與土地銀行簽訂之信託契約第14條第1 款第1 目定有：「信託關係消滅時，丙方（即受託人土地銀行）應將信託財產依下列方式交付甲、乙方（即委託人周盧雙美、明暘公司）：㈠信託結束，丙方應將土地所有權依甲、乙方合建契約協議內容辦理塗銷信託登記分別移轉予甲、乙方或依乙方與承購戶之買賣契約移轉登記予承購戶，乙方並同意於辦理塗銷信託登記時，依乙方與提供本專案融資借入款之金融機構間之貸款約定，辦理建物部分追加設定第一順位抵押權登記。. . . . 」之約定，可知一旦信託關係消滅，明暘公司即有權利要求中國建經公司及土地銀行移轉至明暘公司或依其承購戶之買賣契約移轉登記與承購戶；換言之，原告如欲取得系爭房地之所有權，需經由明暘公司通知中國建經公司及土地銀行，中國建經公司及土地銀行始行辦理移轉，然待系爭合建案完工，信託目的已達成而關係消滅後，原告要求明暘公司通知中國建經公司及土地銀行辦理時，均置之不理，雖經多次催告亦復如是，實有悖於雙方之約定。明暘公司既曾多次簽立書面承諾將系爭房地興建完成後移轉登記與原告或原告指定之人，然明暘公司卻拒絕配合通知中國建經公司及土地銀行，影響原告權益甚鉅，系爭房地既已興建完成並完成保存登記，明暘公司即應履行約定，同意中國建經公司及土地銀行將前述之信託財產塗銷信託登記並移轉登記與原告或原告指定之人。瑋珈公司因於明暘公司所簽立之數份書面中之一份（101 年7
月16日兩造簽立之承諾書）曾列名，故亦將其列入為共同被告等語。
㈢並聲明：⑴明暘公司及瑋珈公司應同意中國建經公司將系爭建物塗銷信託登記並移轉登記與原告或原告指定之人；明暘公司並應將系爭土地，在應有部分10000 分之78範圍內移轉登記與原告或原告指定之人。⑵願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠明暘公司之前負責人周盧雙美曾於98年間代表明暘公司承諾原告，願就系爭房地移轉所有權與原告，其原因或有稱因原告積極參與及協助系爭合建案之進行及推動，故當時方簽立系爭切結書予原告，而後經明暘公司現負責人接手建案後，再於101 年7 月簽立承諾書予原告。惟系爭合建案原核發之新北市政府98年12月16日99店建字第100 號建築執照，嗣後因少數未參與地主與新北市工務局產生訴訟，經臺灣臺北高等行政法院100 年度訴字第482 號判決新北市工務局敗訴後，再經最高行政法院101 年度判字第373 號判決新北市工務局敗訴確定後，新北市工務局即依前開判決撤銷對明暘公司核發之99店建字第100 號建造執照處分。於撤照後，明暘公司歷經努力，方於102 年12月23日方再次取得建築執照，惟因與地主間爭執造成之撤照及復照，導致明暘公為此多支出成本3 億5 千餘萬元，是以系爭合建案因撤照事件，有前述增加成本之損失，已無最初預估之利益甚明。
㈡因原告曾積極參與系爭合建案而得進行及推動，所以當時周盧雙美方簽立系爭切結書予原告，系爭切結書實為贈與契約，僅原告為規避贈與稅之相關法規方於98年6 月1 日後所簽之承諾書加上買賣條件，此可由當時系爭房地之市值約2,300 多萬元與兩造間約定之450 萬元價金顯不相當，且明暘公司未收取任何原告支付之價金可證，故雙方間就系爭房地係成立贈與契約。而如前述，原告就土地整合之瑕疵導致後續之撤照，接續開發階段所為處理，甚而導致明陽公司重大損失，卻為隱瞞，僅稱依該承諾明暘公司即須有移轉系爭房地之義務，顯非公平及誠信，明暘公司即依民法第408 條規定，以106 年10月6 日答辯狀送達原告為撤銷贈與之意思表示，主張撤銷該贈與之承諾，而該贈與承諾既為撤銷，原告之主張即屬無理由。且如前述因系爭合建案之撤照及復照，導致明暘公司因此多支出成本3 億5 千餘萬元，已導致明暘公司嚴重虧損，而參照民法第418 條之意旨，縱本件贈與無法撤銷，契約仍存續，但因明暘公司於承諾後出現重大虧損，導致經濟情況有變更，公司能否存續亦受影響，亦得依該條規定，主張拒絕贈與。且依民法第227 條之2 規定，明暘公司於嚴重虧損下，如猶須以顯不相當之對價移轉系爭房地與原告，亦顯失公平，是就此部分亦應增加給付或變更其他原有之效果，方能符合前開條文所示之衡平原則。
㈢瑋珈公司並非契約當事人，原告僅因瑋珈公司曾於其中一份承諾書上列名即認瑋珈公司亦有義務，顯屬錯誤等語，資為抗辯。
㈣並聲明：⑴原告之訴駁回。⑵若受不利判決，願供擔保，請准為免假執行之宣告。
三、兩造不爭執之事項：
㈠原告與明陽公司（當時法定代理人為周盧雙美）分別於98年5 月27日簽定系爭切結書及於98年6 月1 日簽定承諾切結書（見本院卷第10、137 頁）
㈡原告與明暘公司（斯時法定代理人為郭國俊）於101 年7 月16日簽定系爭承諾書（見本院卷第11頁）。
㈢明暘公司於系爭合建案興建期間，將申請核准建照執照及依該建照未來興建之建築物為信託財產，信託與中國建經公司，合建案坐落之系爭土地為信託財產，信託與土地銀行。此有信託契約書2 份在卷可稽（見本院卷第15至32頁）。
四、得心證之理由：
原告主張明陽公司前承諾將系爭房地於完工後移轉登記與原告或原告指定之人，且於興建期間明陽公司分別將系爭房地信託予中國建經公司及土地銀行，現系爭房地已興建完成並辦理保存登記，惟被告遲未移轉登記與原告或原告指定之人，爰提起本訴請求等情，惟為被告所否認，並以前開情詞置辯。則本件所應審究者厥為：㈠兩造就系爭房地究係成立贈與契約或買賣契約？㈡原告依契約請求明暘公司及瑋珈公司應同意中國建經公司將系爭建物塗銷信託登記並移轉登記與原告或原告指定之人；明暘公司並應將系爭土地，在應有部分10000 分之78範圍內移轉登記與原告或原告指定之人，是否有據？㈢原告主張瑋珈公司亦有履行前開買賣契約之義務，有無理由？茲分別析述如下：
㈠原告與明陽公司就系爭房地係成立買賣契約：
原告主張明陽公司前曾承諾將系爭房地於完工後移轉登記與原告或原告指定之人一情，業據提出系爭切結書及系爭承諾書為證（見本院卷第10、11頁），此為明陽公司所不爭執，堪信為真。惟明陽公司辯稱周盧雙美簽立系爭切結書予原告，實為贈與契約，僅原告為規避贈與稅之相關法規方於98年6 月1 日後所簽之承諾書加上買賣條件，此可由當時系爭房地之市值約2,300 多萬元與兩造間約定之450 萬元價金顯不相當，且明暘公司未收取任何原告支付之價金等情，為原告所爭執。經查：
⒈證人周盧雙美到庭曾證稱：「（問：是否曾經擔任被告明暘公司的董事長？）有，都是我兒子周昆漢在處理的」、「（問：你在擔任董事長期間是否有把巴黎皇宮A 棟7 樓連同車位賣給原告楊承詮？）有」、「（問：原告是否有在103 年2月5日匯給你土地銀行帳戶100萬元？）有匯錢，但日期我
忘了」、「周昆漢比較清楚，周昆漢當時擔任明陽公司的經理，當時他都在我旁邊，事情都是他在處理」、「（問：你是忘了有付錢這件事，還是忘了他付你多少錢？）他有付錢，但是忘了付多少錢」等語（見本院卷第161頁反面至第162頁），足見周盧雙美當時是明暘公司之董事長，其為明暘公司之代表人身分代表公司與原告各於98年5月27日簽立系爭
切結書、於98年6月1日簽立承諾切結書，承諾將系爭房地轉讓與原告，原告當可為充分之信賴，更何況郭國俊擔任明暘公司之董事長時，亦於101年7月16日代表公司簽立系爭承諾書與原告，願承諾將系爭房地移轉原告，系爭承諾書並將前開系爭切結書、承諾切結書為附件，可見郭國俊當時已知悉約定買賣價金及付款方式，且周盧雙美更證稱原告確有匯款之事實，是以原告與明暘公司間就系爭房地確實係買賣契約關係，應非明暘公司所辯之贈與關係。
⒉證人周昆漢到庭復證稱：「（問：在擔任總經理期間明陽公司是否有將巴黎皇宮預售案A 棟7 樓及地下室車位，出售給原告楊承詮？售價為何？）有。450 萬或400 萬元，這要看資料」、「（問：楊承詮是否已經付款？）有，他在98年6
月底之前支付250 萬元，還沒有完全付清」、「（問：《請提示原證11附件三，98年6 月1 日承諾切結書》周盧雙美在簽立時，你是否知道？售價多少？）知道，上面寫400 萬元，但是之後有講到要增加50萬元」、「（問：楊承詮在103
年8 月13日跟103 年2 月5 日是否各匯100 萬及給付支票
100 萬元給周盧雙美？）這要看周盧雙美的戶頭資料，事後是有匯款，但是時間我不知道，應該有200 萬元，因為匯款是要支付房子的買賣價金」、「（問：你已經簽完98年5 月27日承諾切結書，為何又要簽立98年6 月1 日切結書？）因為98年5 月27日口頭說明售價的問題，事後過幾天說要寫上價錢及付款，所以才會又簽立98年6 月1 日承諾切結書」、「（問：98年5 月27日書面是寫無條件移轉登記給楊承詮，而且感謝楊承詮大力鼎助，為何在98年6 月1 日變成以400
萬元出售給楊承詮？前後內容是否有矛盾？）因為98年5 月27日原告來找我們要寫一張，文字是我打的，因為也是楊承詮的大力協助，所以我就簽了這張。但我們說之前曾經講過400 萬元要付給明暘，他說這張先寫，改天再寫400 萬元，所以才在98年6 月1 日另外簽立承諾切結書」、「原告有要求仲介費用，折數就是房價扣掉仲介費，再打折給他，後來就取了400 萬元的費用」、「（問：當時房價多少？）一坪25萬元上下」、「當時被告所寫一坪大概38萬元，這個時候38萬元是民國幾年的事情，在賣給楊承詮談到這件事情的時候，是金融海嘯97、98年，一坪20幾萬還不一定賣得掉，所以當時我們用25萬元左右來計算，這個費用扣下來400 萬元在當時來講的話，我認為是可以接受的價錢」、「. . . .
在98年6 月底以前原告陸陸續續付了250 萬元的費用」等語（見本院卷第163 至164 頁反面）；由周昆漢之證詞可知，98年5 月27日簽立之系爭切結書雖曾出現「無條件移轉登記給楊承詮」之文字，然在簽訂此切結書時，雙方早已約定400 萬元之買賣價格，所以才會於98年6 月1 日再簽定承諾切結書記載價格及付款方式，益徵明陽公司與原告間就系爭房地確實為買賣契約關係，堪以認定。
⒊明陽公司雖辯稱：當時（98年間）系爭房地之市值約2,300
多萬元與兩造間約定之450 萬元價金顯不相當，且明暘公司未曾收取任何原告支付之價金，雙方間就系爭房地係成立贈與契約等情，惟為原告否認，並提出2009年（即民國98年）第三季國泰房地產指數新聞稿資料為據，依該新聞稿之內容記載有：「. . . . 以及全球經濟尚未脫離風暴陰影、88水災、內閣總辭等利空因素下，外在政經大環境仍屬於低檔盤整格局. . . . 就價量趨勢觀察，台北市連續四季與台北縣連兩季成交價下跌，讓價格下修趨勢更加確立。雖然本季各地區銷售率呈現明顯上升，但成交量規模除台北縣外，亦僅為高峰時期的五至七成（台中都會區僅兩成），顯示在價格支撐不足的環境下，需求規模已明顯萎縮。從地區別觀察，本季台北市與台北縣均屬於景氣持續衰退下的盤整結構，.
. . . 」、「. . . . ⒊. . . . 本季新推個案市場呈現衰退中盤整結構，短期（季）與長期（年）價格連續兩季下跌，每坪標準住宅單價跌破20萬元，. . . . 」一情，且依該指數之調查分析當時新北市（之前稱臺北縣）之可能成交價僅每坪19.66 萬元以觀（見本院卷第186 至189 頁），尚低於證人周昆漢所述之每坪25萬元左右之約定，顯見當時房地產市場概況及整體之經濟環境確實不景氣，是證人周昆漢之證詞當屬合理，應堪採信。
⒋綜上，明陽公司已自承系爭切結書及承諾切結書為真正，已如前述，且明陽公司法定代理人郭國俊代表明陽公司親自簽名之承諾書之附件4 所記載「99年8 月20日周盧雙美簽立且沈宏裕律師見證之承諾書」，即已明確記載原告已付款250
萬元之情（見本院卷第133 頁），而承諾書附件2 之承諾切結書所記載「98年6 月1 日明陽公司負責人周盧雙美簽立之承諾切結書」，依其記載之內容亦可證明原告與明陽公司就系爭房地為買賣契約關係及分為二次付款之約定，業如前述，由此可知明陽公司法定代理人郭國俊於101 年7 月16日再次簽立承諾書予原告時，當知悉系爭房地係買賣關係及原告已經依約付款之事實；況原告之配偶楊廖秀梅確實已在103
年2 月5 日匯款100 萬元予周盧雙美，及於103 年8 月12日交付合作金庫大坪林分行之支票100 萬元予周盧雙美，此有匯款單及支票影本各1 件在卷可憑（見本院卷第190 、191
頁），而依合作金庫大坪林分行所提供之支票背面影本可知，周盧雙美確於支票背面簽名，顯見該支票確已存入周盧雙美之帳戶。再依明陽公司歷年之公司登記資料顯示，周盧雙美收受原告匯款及支票當時尚為明陽公司之董事（任期至106 年5 月12日），具有代表明陽公司之身分，原告係信賴其身分而為交付，依此原告與明陽公司間就系爭房地係屬買賣關係，故明陽公司主張其與原告間就系爭房地係屬贈與關係，應無足取。又明陽公司以嗣後因撤照及復照因素致公司嚴重虧損為由，依民法第418 條規定抗辯拒絕贈與之履行，然如前述，原告與明陽公司間就系爭房地並非贈與關係，是無該條適用之餘地。
㈡原告依契約請求明暘公司應同意中國建經公司將系爭建物塗銷信託登記並移轉登記與原告或原告指定之人；明暘公司並應將系爭土地，在應有部分10000 分之78範圍內移轉登記與原告或原告指定之人，應有理由：
本件原告與明陽公司間就系爭房地係屬買賣關係，已認定如前，而兩造又均不爭執明暘公司於系爭合建案興建期間，將申請核准建照執照及依該建照未來興建之建築物為信託財產，信託與中國建經公司，合建案坐落之系爭土地為信託財產，信託與土地銀行之事實。而依明暘公司與中國建經公司簽訂之信託契約第15條第1 款第1 目定有：「信託關係消滅時，丙方（即受託人中國建經公司）應將信託財產依下列方式交付甲、乙方（即委託人周盧雙美、明暘公司）：㈠本信託契約因信託目的完成而終止時，甲、乙方應備妥相關文件送交丙方，依甲、乙雙方所訂合建契約之約定辦理建物塗銷信託登記將所有權移轉登記予甲、乙方或依乙方指示將其分得房屋直接移轉登記予買賣承受戶。. . . . 」之約定，及依明暘公司與土地銀行簽訂之信託契約第14條第1 款第1 目定有：「信託關係消滅時，丙方（即受託人土地銀行）應將信託財產依下列方式交付甲、乙方（即委託人周盧雙美、明暘公司）：㈠信託結束，丙方應將土地所有權依甲、乙方合建契約協議內容辦理塗銷信託登記分別移轉予甲、乙方或依乙方與承購戶之買賣契約移轉登記予承購戶，乙方並同意於辦理塗銷信託登記時，依乙方與提供本專案融資借入款之金融機構間之貸款約定，辦理建物部分追加設定第一順位抵押權登記。. . . . 」之約定（見本院卷第19、29頁），可知信託關係消滅後，明暘公司即有權利要求中國建經公司及土地銀行移轉至明暘公司或依其承購戶之買賣契約移轉登記與承購戶；換言之，原告如欲取得系爭房地之所有權，尚需經由明暘公司通知中國建經公司及土地銀行，中國建經公司及土地銀行始行辦理移轉，則系爭房地既已興建完成並完成保存登記，明暘公司即應履行約定，同意中國建經公司及土地銀行將前述之信託財產塗銷信託登記並移轉登記與原告或原告指定之人。故原告主張依契約請求明暘公司應同意中國建經公司將系爭建物塗銷信託登記並移轉登記與原告或原告指定之人；明暘公司並應將系爭土地，在應有部分10000 分之78範圍內移轉登記與原告或原告指定之人，當屬有據。
㈢原告主張瑋珈公司亦有履行上開買賣契約之義務，應屬無理由：
原告主張瑋珈公司亦有履行上開買賣契約之義務一節，僅因瑋珈公司曾於其中一份承諾書上列名（見本院卷第11頁），即認瑋珈公司亦有履行之義務云云，為瑋珈公司否認，本院認因瑋珈公司並非契約之當事人，故原告此部分之主張，洵屬牽強，並無可取，不應准許。
五、綜上所述，原告依民法契約之法律關係，請求明暘公司應同意中國建經公司將系爭建物塗銷信託登記並移轉登記與原告或原告指定之人；明暘公司並應將系爭土地，在應有部分10000 分之78範圍內移轉登記與原告或原告指定之人，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，即無理由，應予駁回。
六、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行。就原告勝訴部分，按為執行名義之判決，係命債務人為一定之意思表示，而不表示者，視為自判決確定時已為其意思表示，強制執行法第130 條第1 項定有明文，本件原告請求如主文第1 項所示部分，即係請求命明暘公司為一定之意思表示，待判決確定時，應視為明暘公司已為意思表示，茲判決尚未確定，固無執行之可言，即日後確定，亦無待於執行，是原告聲請供擔保宣告假執行，顯有未合，此部分之聲請應予駁回；至原告敗訴部分，其假執行之聲請亦因訴之駁回而失所依附，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，認均不足以影響本判決之結果，自無詳予論駁之必要，併此敘明。
八、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 5 月 28 日民事第四庭 法 官 陳靜茹
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 5 月 28 日書記官 林玗倩