臺灣臺北地方法院106年度重訴字第1292號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　 106年度重訴字第1292號

原告

萬企輝

原告

陳合義

原告

汪貞錦

共同訴訟代理人

游敏傑律師

共同訴訟代理人

陳琦姸律師

被告

兆峰開發建設股份有限公司

法定代理人

謝文哲

訴訟代理人

許哲嘉律師

上列當事人間請求回復原狀事件，本院於民國107年6月26日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告起訴主張：緣兩造於民國103年1月間簽訂士科京璽房地預定買賣契約書（下稱系爭買賣契約），原告萬企輝、陳合義購買A3棟14樓房屋，原告汪貞錦購買A3棟11樓房屋（下合稱系爭房屋）。詎料，原告所購買系爭房屋於完工後，有面積不足之情事，且短少之比例為3.35%，原告自得拒絕給付使用執照款，又依系爭買賣契約第3條第5項第3款規定，原告亦得解除契約。原告遂於106年7月21日，向被告公司總經理陳福海口頭表示解除契約之意思。然被告卻仍於106年8月7日以原告未依約繳納使用執照款價金為由，發函通知解除系爭買賣契約，並主張沒收原告所給付之價金。系爭買賣契約業經合法解除，原告依契約請求被告退還所收之價款，並賠償系爭房屋總價百分之十五之違約金，洵屬有據。是原告萬企輝、陳合義得請求之金額為新臺幣（下同）5,065,000元，原告汪貞錦所得請求之金額為4,912,000元。並聲明為：(一)被告應給付原告萬企輝、陳合義5,065,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日（即106年10月3日）起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。(二)被告應給付原告汪貞錦4,912,000元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。(三)如獲勝訴判決，願供擔保請准宣告假執行。

二、被告抗辯：兩造於前揭日期簽訂系爭買賣契約，原告買受之系爭房屋，係屬預售屋，依兩造契約約定，原告有依契約所定建物完成時期，分期支付價金之義務，原告應於被告106年4月17日寄發繳付使用執照款通知書時，依約繳納，詎原告未依通知書繳付使用執照款，被告又於106年6月30日分別以台中民權路郵局1514號及1513號存證信函，催告原告履行，原告均置之不理。而原告應依兩造契約約定，遵期給付使用執照款，不得主張同時履行抗辯，況原告並未於接獲被告催告時即行使同時履行抗辯，自應負擔遲延責任。又原告雖於107年7月5日及7月21日至被告公司與被告公司總經理陳福海商談系爭房屋之相關事宜，惟原告於7月5日面談時僅提及雨遮計價問題，於7月21日會面時雖有表示系爭房屋面積短少超過百分之三，惟被告否認原告有解除契約之意思表示，蓋依兩造契約第11條第1項約定，解除契約須以書面為之。是原告經受被告催告後，仍未依約繳納使用執照款，被告於同年8月7日分別寄發台中民權路郵局1753號及1754號存證信函解除本件契約，並沒收原告已繳納之全部價金，自屬合法。且被告沒收之價金，未逾系爭房屋總價額百分之十五，核屬正當。被告既已合法解除兩造系爭買賣契約，則原告雖於106年8月21日寄發存證信函向被告主張解除契約並返還價金，然原告即無對已遭解除之契約復主張解除契約，而向被告請求返還已交付之價金及違約金之理，故原告之請求，即屬無據。並聲明：(一)原告之訴及假執行之聲請均駁回。(二)如受不利判決，願供擔保免於假執行。

三、兩造不爭執事項：

(一)兩造於103年1月間簽訂系爭買賣契約，原告萬企輝、陳合義購買A3棟14樓房屋，約定總價13,680,000元，且已向被告繳納價金3,010,000元；原告汪貞錦購買A3棟11樓房屋，約定總價13,280,000元，且已向被告繳納價金2,920,000元。

(二)系爭房屋依系爭買賣契約第2條第1項第2款約定，主建物面積為42.7平方公尺，但於106年6月19日辦理第一次登記時，登記面積則為41.27平方公尺，地政機關之登記面積與契約約定之面積有誤差超過3.35%。

四、得心證之理由：

(一)被告是否違反系爭買賣契約第3條第5項第3款之約定，原告主張解除系爭買賣契約有無理由？

1.依兩造所訂定之系爭買賣契約第3條第5項第1款約定「房屋面積以地政機關登完竣之面積為準，部分原可依法登記之面積，倘因簽約後法令改變，致無法辦理建物所有權第一次登記時，其面積應依公寓大廈管理條例第五十六條之規定計算。」；第2款約定「依第二條計算之主建物或本戶房屋登記總面積若有誤差，其不足部分乙方（即被告）均應全部找補；其超過部分，甲方（即原告）只找補百分之二為限（即至多找補不超過百分之二），且雙方同意面積誤差之找補，以本約第三條第1項房地買賣總價款之平均單價計算（不含車位價款及面積），無息於交屋時一次結清。」；第3款約定「前款誤差面積如有超過百分之三者，甲方得解除契約」。本件原告主張被告所興建完成之前揭房屋誤差，不足部分超過百分之三，因而解除契約等語。經查：原告買受之前揭A3棟14樓及11樓房屋，依系爭買賣契約第2條第1項第2款約定，主建物面積42.7平方公尺。但依原告所提出臺北市光特版地政電傳資訊系統資料顯示（見本院卷第45-52頁），關於前揭被告興建之系爭房屋所有權第一次登記內容所示，門牌號碼重慶北路4段222號14樓之2房屋及11樓之2房屋之建物登記面積均為41.27平方公尺，地政機關之登記面積與契約約定之面積有誤差，且不足約定面積超過百分之三（許算式：42.7-41.27=1.43;1.43÷42.7≒0.0335）。則原告主張其得依約解除契約一節，即堪認為有理由。

2.又原告主張因被告興建完成之前揭房屋面積誤差短少超過百分之三，故原告等約同購買相同建物A3棟10樓房屋之證人王瑋群於106年7月21日前往被告公司與被告公司總經理陳福海會談時，已為解除契約之口頭表示，應屬有效等情，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯。經查：

(1)被告雖不否認原告等約同證人王瑋群於106年7月21日至被告公司與總經理陳福海商談系爭房屋相關事宜，惟否認原告有解約之意思表示云云。然原告等與證人王瑋群於106年7月21日與被告公司總經理陳福海商談前揭房屋坪數短少，並口頭要求解除契約之意思表示等情，經證人王瑋群於本院107年5月22日庭期證述在卷（見本院卷第172-176頁）。且證人陳福海於同次庭期中證述：「王瑋群要談是合約坪數短少百分之三的事情，談到他要解約的事情。（你如何回答？）按照合約，應怎樣就怎樣。」「（萬企輝在會議桌現場有跟你說什麼？）當場他們表示，他們也可以跟王瑋群一樣要解約。（你如何回答？）我說事情是不一樣的，王瑋群是依照買賣契約繳款，萬企輝、汪貞錦是沒有依照買賣契約繳款，狀況不同，何來解約的事情。（萬企輝、汪貞錦如何表示？）沒有再表示。（他們也可以跟王瑋群一樣要解約，是何人說的？）萬企輝一個人說的，大致上的意思是他們也想要跟王瑋群一樣解約，把錢退還給他們。」「（萬企輝有沒有告訴你我們符合合約的精神，超過百分之三，我們各自解約，這句話？）我忘記了，我記得他們有來談解約的事情。」等情綦詳（見本院卷第177-178頁），益證，原告主張曾於前揭時地，向被告公司表示要解除系爭買賣契約等情，即與事實相符，堪認無誤。

(2)再者，系爭買賣契約第11條第1項固明定：「本約甲、乙雙方相互間有關履行本約所為之洽商、徵詢、催告或通知等事項，經雙方特別協議，均以書面並按本約所載之通訊地址掛號郵寄為準…」，難認原告等前開口頭表示與約定形式相符。惟查，兩造雖有要式之約定如前，卻未同時約明倘違反者，應以無效論，是被告逕認原告以言詞表示解約應為無效云云，已難認有據。且衡諸兩造之所以為上開約定，目的應係考量將來舉證之便利及證據保全等，是依契約之目的解釋可知，未以書面為意思表示之一造，日後如欲主張權利，即應自負舉證困難之不利益；反之，倘其能提出其他證據證實自己曾為某一意思表示，則上開約定之目的即不復存在，他造當事人顯無再以此否認該意思表示存在或有效之正當性。本件中，原告曾以口頭表示解除契約之事實，既經認定如前，依前揭說明，被告辯稱該表意未以書面為之，應為無效云云，自無足採。基上，原告等於106年7月21日以口頭向被告公司解除契約之意示表示，對於兩造之系爭買賣契約應生解除之效力等情至明。

(3)至被告抗辯本件系爭買賣契約，原告買受之系爭房屋，係屬預售屋，依兩造契約約定，原告有依系爭房屋建造完成時期，分期支付價金之義務，原告應於被告於106年4月17日寄發繳付使用執照款通知書後，依約向被告繳納，詎原告仍未繳納，被告乃又於106年6月30日再以台中民權路郵局存證信函通知原告應於7日繳納，然原告不予理會，亦從未於接獲被告催告時，有何主張系爭房屋面積短少而行使同時履行抗辯之意思表示，則原告自應負擔遲延責任，故被告遂於106年8月7日依系爭買賣契約第10條第4項約定，據以解除兩造之系爭買賣契約，並沒收原告已繳納之全部價金云云。查原告經受被告催告後，仍未依約繳納使用執照款，且原告並未於接獲被告催告時，即行使同時履行抗辯，自應負擔遲延責任，被告固得依約解除系爭買賣契約無訛。惟本件因原告業於106年7月21日以口頭向被告公司合法解除雙方間之系爭買賣契約，雙方間之買賣契約關係既然已經因原告解除而消滅，被告所為解除契約之意思表示即無從發生解除契約之效力，至為明確。

(二)原告得否請求被告返還已付價金及給付違約金？各得主張之金額為何？

1.依兩造簽立之系爭買賣契約第10條第2、3項約定：「乙方違反乙方之瑕疵擔保責任之規定者，即為乙方違約，甲方得依法解除契約。」、「如因可歸責於乙方之事由（不含本約第九條第八項），甲方依第一款或第二款解除契約時，乙方除應將甲方已繳之房地價款退還予甲方，如有遲延利息應一併退還，並應同時賠償房地總價款百分之十五之違約金。但該賠償金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。」，合先敘明。

2.經查，原告因系爭房屋存有誤差面積超過百分之三之瑕疵，而於106年7月21日以口頭向被告公司為解除契約之意思表示各情，已如前述，則系爭買賣契約解除，被告即無繼續保有之已繳之房屋價款之法律上原因，自屬無法律上原因而受有利益，自均應返還予原告。原告自得依民法第179條及上開契約之約定，請求被告返還已繳納之房屋價款，並得依上開契約請求被告賠償違約金。

3.關於原告請求被告返還已繳納價款部分，查原告萬企輝、陳合義已給付被告價款3,010,000元，原告汪貞錦已給付被告價款2,920,000元，此為兩造所不爭執，並有系爭買賣契約所付之付款方式表、支票、收據及統一發票等在卷可參（見本院卷29-44頁），故其等分別請求被告返還上述已給付之價款，即有理由。

4.關於原告請求被告賠償違約金部分﹕

(1)按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。復按違約金之約定，乃基於個人自主意思之發展、自我決定及自我拘束所形成之當事人間之規範，本諸契約自由之精神及契約神聖與契約嚴守之原則，契約當事人對於其所約定之違約金數額，原應受其約束。惟倘當事人所約定之違約金過高者，為避免違約金制度造成違背契約正義等值之原則，法院得參酌一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，依職權減至相當之金額（最高法院102年度台上字第1606號判決意旨參照）。

(2)查原告於106年7月21日以口頭向被告合法解除雙方間之系爭買賣契約，系爭房屋則係於同年4月13日取得使用執照，嗣於同年6月19日方完成建物第一次登記乙情，有系爭房屋使用執照存根、臺北市光特版地政電傳資訊系統資料等在卷可參（見本院卷第45-52頁、第83-84頁），是原告於系爭房屋交屋前即已發覺上述面積短少之瑕疵，並立即通知被告解除契約，並未搬遷入系爭房屋或進行裝修等事宜，尚無受有難以回復之損害。且查原告既已解除本件契約，並得依約請求被告返還已給付之價款，則原告因本件瑕疵而受有實際之經濟損害亦已因此情得獲填補。是本院參酌一般客觀事實、社會經濟狀況及原告所受損害情形，認原告得主張之違約金應酌減至1%為適當。

(3)從而，原告萬企輝、陳合義所得請求被告給付之違約金數額，應為136,800元（計算式：13,680,000×0.01=136,800）；原告汪貞錦所得請求被告給付之違約金數額，應為132,800元（計算式：13,280,000×0.01=132,80 0）。原告逾此範圍之違約金請求，即屬無理。

5.準此，本件原告萬企輝、陳合義所得請求被告給付之金額為3,146,800元（計算式：3,010,000+136,80 0 =3,146,800）；原告汪貞錦所得請求被告給付之金額為3,052,800元（計算式：2,920,000+132,80 0 =3,052,800）。

五、綜上所述，原告依兩造系爭買賣契約及民法第179條規定，主張被告應給付原告萬企輝、陳合義3,146,800元，及自起訴狀繕本送達翌日即106年10月3日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；被告應給付原告汪貞錦3,052,800元，及自起訴狀繕本送達翌日即106年10月3日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之主張，則屬無據，應予駁回。

六、本件原告勝訴部分，兩造均已陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應予駁回，併此說明。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經斟酌，核與本件判決結果不生影響，爰不另逐一論列，附此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條1項。