臺灣臺北地方法院106年度重訴字第885號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　106年度重訴字第885號

原告

葉佳宜

訴訟代理人

謝昆峯律師

複代理人

沈安琪律師

複代理人

林泓毅律師

被告

首泰開發股份有限公司

法定代理人

劉德發

被告

羅永政

共同訴訟代理人

郭瓔滿律師

　　　　　　羅元秀律師

上列當事人間請求返還買賣價金事件，本院於民國107 年4 月12日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款定有明文；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256 條亦有明定。原告起訴原請求：「㈠、被告首泰開發股份有限公司（下稱首泰公司）應給付原告新臺幣（下同）4,059 萬元，及自民國106 年6 月21日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈡、願供擔保，請准宣告假執行。」，嗣於106 年9 月26日具狀追加被告羅永政（下逕稱其姓名）為被告，並更正聲明第1 項為：被告應連帶給付原告4,059 萬元，及自106 年6 月21日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息（見本院卷第144 頁反面）。原告上開追加羅永政部分，屬原告同一主張買賣契約業經解除而請求返還價金之基礎事實，另為連帶請求部分，則屬更正法律上陳述，非屬訴之變更或追加，揆諸前揭說明，尚無不合，應予准許，合先敘明。

貳、實體方面：

一、原告主張：原告前於103 年7 月16日與被告就坐落臺北市○○區○○段00000 ○00000 地號土地（下稱系爭基地）上「三悉─風昀」建案（下稱系爭建案）分別簽訂土地買賣合約書（下稱系爭土地買賣契約）及房屋買賣合約書（下稱系爭房屋買賣契約，與系爭土地買賣契約合稱系爭買賣契約），約定由原告向首泰公司買受坐落系爭基地上系爭建案編號第5 樓A 戶房屋及地下第三層編號第21、22號汽車停車位（下合稱系爭房屋），價金2,360 萬元，另向羅永政買受系爭房屋所屬系爭基地之應有部分（下稱系爭土地，與系爭房屋合稱系爭房地），價金8,797 萬元。詎被告於簽訂系爭買賣契約前，明知系爭房地位於土壤液化潛勢區，卻惡意隱匿不為告知，而因系爭房地位於土壤液化潛勢區，影響其價值，並有安全疑慮而影響效用，屬無法修補之瑕疵，又原告業已給付被告價金4,059 萬，是原告乃於106 年6 月20日以中華郵政台北長春路郵局存證號碼816 號存證信函，依系爭土地買賣契約第12條1 款、系爭房屋買賣契約第21條第1 款、民法第227 條、第226 條、第256 條規定及買賣瑕疵擔保之法律關係，為解除系爭買賣契約之意思表示，縱被告並未隱匿上情，然此亦屬不可抗力事由，原告亦得依系爭土地買賣契約第12條第5 款、系爭房屋買賣契約第21條第5 款解除契約，並依民法第259 條、第179 條規定，擇一請求被告連帶返還買賣價金，為此提起本件訴訟等語。並聲明：㈠、被告應連帶給付原告4,059 萬元，及自106 年6 月21日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。㈡、願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：首泰公司於系爭建案興建之初，為了解系爭基地地層之分布及基於後續基礎結構設計之需要，於97年5 月間即委由訴外人三力技術工程顧問股份有限公司（下稱三力公司）進行基地地質調查及基礎分析工作，而依其所製作之分析報告（下稱系爭分析報告）明載系爭建案之基地無土壤液化之虞，是系爭房地自無原告所稱瑕疵可言。又系爭建案是否位於土壤液化潛勢區，非不動產買賣契約所應記載或應告知之事項，被告無主動告知或揭露此資訊之義務，況土壤液化潛勢區查詢資訊於兩造訂約時尚未公布，被告自無惡意隱瞞之可能，是被告亦無不完全給付之情事等語，資為抗辯。並聲明：㈠、原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡、如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、經本院於106 年9 月7 日協同兩造整理本件之不爭執事項如下（見本院卷第139頁反面）：

㈠、原告與羅永政於103 年7 月6 日簽訂系爭土地買賣契約，雙方約定由原告買受系爭基地上之系爭建案所屬基地持分（即系爭土地），此有系爭土地買賣契約1 份附卷可參（見本院卷第8至22頁）。

㈡、原告與首泰公司於103 年7 月6 日簽訂系爭房屋買賣契約，雙方約定由原告買受系爭房屋，此有系爭房屋買賣契約1 份在卷可考（見本院卷第23至56頁）。

㈢、系爭土地買賣契約及建物買賣契約價金各為8,797 萬元、2,483 萬元，原告現已給付4,059 萬，此有統一發票及收據等件附卷為憑（見本院卷第57至61頁）。

四、原告主張系爭房地位於中度土壤液化潛勢區，而有效用及價值之瑕疵，且被告惡意隱匿不為告知，為不完全給付，爰依法解除系爭買賣契約並請求返還價金等語。被告則分別以上開情詞置辯。是本件應審酌者為：㈠、系爭房地是否有瑕疵，並減少通常效用及價值？㈡、原告是否有不完全給付之情事？㈢、原告依系爭土地買賣契約第12條第1 款、第5 款、系爭房屋買賣契約第21條第1 款、第6 款、不完全給付及瑕疵擔保之法律關係，解除系爭買賣契約，有無理由？㈣、原告依民法第259 條、第179 條規定請求返還買賣價金，是否有據？

㈠、系爭房地是否有瑕疵，並減少通常效用及價值？

⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。民法第354 條第1項前段定有明文。所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者即為有瑕疵。此項出賣人之瑕疵擔保責任係法定責任，不以出賣人具有過失為必要，惟買受人以物有瑕疵，主張出賣人應負瑕疵擔保責任，仍須就物有瑕疵之事實負舉證之責。本件原告主張被告出賣之系爭房地位於土壤液化潛勢區，而有效用及價值不具備之瑕疵云云，已為被告所否認，揆諸上開說明，自應由原告舉證證明此有利於己之事實。

⒉經查，原告固主張主張被告於訂約時，惡意隱瞞系爭建案位於土壤液化潛勢區之瑕疵，且該瑕疵減損系爭房地之效用，已屬重大等語，並提出經濟部中央地質調查所（下稱地質調查所）土壤液化潛勢區域圖為證（見本院卷第62頁）。然查：

⑴本院前依原告聲請就地質調查所公布調查結果是否為個別建築基地土壤液化潛勢等情函詢該所，經該所函覆略以：「……五、本所公開之土壤液化潛勢圖資屬政府資訊公開的內容，限於既有地質鑽探資料密度不足的因素，屬於『初級』的精度，係適用於國土計畫或國土防災規劃，對於個別的建築基地僅能作為初步參考。六、個別建築基地之土壤液化潛勢，仍應依建築相關法規，依法進行土壤液化潛勢分析」等語明確，此有地質調查所106 年11月2 日經地工字第10600068210 號函可參（見本院卷第181 頁）。基此，原告所提出之土壤液化潛勢查詢結果雖顯示系爭基地位於中度液化潛勢區，然揆諸上開說明，上開圖資僅為初級精度，尚難謂系爭基地即有中度液化之危險，而就系爭基地是否確有土壤液化潛勢，仍應依建築法規為分析調查後始得確認。

⑵又按「建築基地應依據建築物之規劃及設計辦理地基調查，並提出調查報告，以取得與建築物基礎設計及施工相關之資料。地基調查方式包括資料蒐集、現地踏勘或地下探勘等方法，其地下探勘方法包含鑽孔、圓錐貫入孔、探查坑及基礎構造設計規範中所規定之方法。」、「建築基地有左列情形之一者，應分別增加調查內容：一、五層以上建築物或供公眾使用之建築物位於砂土層有土壤液化之虞者，應辦理基地地層之液化潛能分析。」，建築技術規則建築構造編第64條第1 項、第5 項定有明文。又按建築物基礎構造設計規範第3. 1.4規定：「特殊要求建築基地有下列情形之一者，應分別增加調查內容：⒈五層以上建築物或供公眾使用之建築物位於砂土層有土壤液化之虞者，應辦理基地地層之液化潛能分析。」，復於同規範第10章載明土壤液化評估之相關規定。據此，倘系爭建案為五層以上且位於砂土層有土壤液化之虞者，依上開規定自應辦理基地地層之液化潛能分析。

⑶而因首泰公司於97年5 月即委由三力公司作成系爭分析報告，且於報告中記載：「由於本基地之基礎深度至地表下12M，因此地表至地表下12M 之土壤已挖除，而基礎下方至地表下40M 間為低透水性之凝聚性土壤。故本基地在受到地震或其他型式之振動時，應無土壤液化之虞」（見本院卷第100頁），又系爭建案於申請建造執照時已將系爭分析報告送交臺北市政府都市發展局（下稱都發局），並經該局於其上蓋印建造執照發照章等節，亦有都發局106 年12月5 日北市都授建字第10640306800 號函附卷可考（見本院卷第205 頁），足見系爭建案依土壤液化潛勢查詢結果雖位於中度液化潛勢區，然首泰公司於申請建造執照興建系爭建案前，即依法委由三力公司為系爭分析報告，並確認並無土壤液化之虞，據此堪認系爭房地應無效用減損之情事，原告此部分主張，為無理由。

⒊再者，原告主張因系爭建案依土壤液化潛勢查詢結果位於中度液化潛勢區，自有經濟性之價值云云，則為被告所否認，雖原告就此已提出新聞報導兩件為證，經查：

⑴依原告所提三立新聞網於105 年3 月14日之報導雖以「土壤液化潛勢區公布 東森房屋董事長：短期房市跌15％」為標題，報導內容並記載略以：「土壤液化潛勢查詢系統今天上線。東森房屋董事長王應傑認為，短期房市場難免恐慌，房價至少下殺15％……信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，土壤液化雖非立即危險，但剛公布土壤液化潛勢區時，市場難免受到驚嚇，特別是中高潛勢區的買方可能縮手……」等語，然於同報導中即明載：「房仲認為，長期回歸基本供需，因追求安全住宅反而可能促升交易量……東森房屋董事長王應傑認為，公布土壤液化潛勢區短期內的房市場難免恐慌，房價至少下殺15％，主要是潛勢區內30到40年前蓋的老房子地基不夠深、不耐震，會有一定的危險性……住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，雖然過去政府公布不少高危險區，也在當時造成相當程度的風聲鶴唳，但時間一長又恢復平靜，以這次土壤液化區來看，短期內自然會有個別屋主想要出售，但當下可能轉手困難，交易呈現停滯，長期仍由市場決定……東龍不動產董事長以當年921 大地震時的市場反應及事後統計表示，大地震對於房市的負面衝擊很短暫，反而有些客戶為追求更安全的居住條件，促使震後房屋交易量逆勢成長……」（見本院卷第85頁），依上開報載消息，足認縱因土壤液化潛勢查詢資料公布結果而導致房地價格下跌，然亦屬短期效應，長期價格終將回歸一般市場機制，且跌價部分主要針對未為相關防震措施之中古屋等情明確，而系爭房地既於103 年方為建造執照之申請，且於建築前已為系爭分析報告確認土壤液化情事，自與報載房價下跌之標的迥不相謀。

⑵又原告所提出自由時報於105 年2 月19日之電子報報導固記載略以：「目前政府所透露的雙北12個可能土壤液化潛勢行政區，APPLE HOUSE 趨勢研究中新統計發現，有高達10個區域，2015年建物買賣移轉量呈現下滑，下滑幅度2.1 ％～28.6％不等；並且，12個行政區房價，因買氣下滑，近一年更是全數走跌，整體市況呈現價跌量縮格局」（見本院卷第87業），然因土壤液化潛勢查詢系統為105 年3 月14日上線（見本院卷第238-1 頁），則報導所載104 年跌價情事自與位於土壤液化潛勢區與否無關。

⑶從而，原告主張系爭房地位在中度液化潛勢區，造成該房地經濟性之價值減損而影響市場價格云云，並不足採，不能據此認定系爭房地有何價值減少之瑕疵存在。

㈡、原告是否有不完全給付之情事？

⒈按契約成立生效後，債務人除負有給付義務（包括主給付義務與從給付義務）外，尚有附隨義務。所謂附隨義務，乃為履行給付義務或保護債權人人身或財產上利益，於契約發展過程基於誠信原則而生之義務，包括協力及告知義務以輔助實現債權人之給付利益。倘債務人未盡此項義務，應負民法第227 條第1 項不完全給付債務不履行之責任。又附隨義務性質上屬於非構成契約原素或要素之義務，如有違反，債權人原則上固僅得請求損害賠償，然倘為與給付目的相關之附隨義務之違反，而足以影響契約目的之達成，使債權人無法實現其訂立契約之利益，則與違反主給付義務對債權人所造成之結果，在本質上並無差異（皆使當事人締結契約之目的無法達成），自亦應賦予債權人契約解除權，以確保債權人利益得以獲得完全之滿足，俾維護契約應有之規範功能與秩序。質言之，上述附隨義務之違反，債務人除須負民法第227 條不完全給付之債務不履行責任外，倘為與給付目的有關之附隨義務之違反，而足以影響契約目的之達成者，並得解除契約（最高法院100 年度台上字第2 號民事判決意旨參照）。

⒉原告主張被告明知系爭建案位於中度土壤液化潛勢區卻故意隱匿云云。經查，被告於系爭買賣契約簽訂時，固未告知原告上情無訛，然查：

⑴地質調查所於106 年11月2 日經地工字第10600068210 號函固記載該所於99年起分區進行都市防災地質圖測勘發展計畫，逐年編寫為成果報告，民眾及專業人士皆可至本所圖書館或網站查詢等語（見本院卷第181 頁），然因土壤液化潛勢查詢系統為105 年3 月14日上線，已如前述，則被告辯稱其於103 年7 月6 日系爭買賣契約簽訂時不知系爭建案位於中度土壤液化潛勢區，亦無從告知原告等情，應認有據。

⑵又依建築技術規則建築構造編第64條第1 項、第5 項、建築物基礎構造設計規範第3.1.4 規定，五層以上建築物或供公眾使用之建築物位於砂土層有土壤液化之虞者，應辦理基地地層之液化潛能分析。據此，倘基地位於砂土層有土壤液化之虞，且為五層以上建築物或供公眾使用之建築物，自應依上開規定辦理液化潛能分析。又觀諸系爭分析報告系爭基地地層第一層主要為黃棕色粉土質砂土夾有機物、黏土、粉土、礫石及磚塊組成等情（見本院卷第98頁），則原告主張被告係因系爭建案為五層以上建築物且位於砂土層有土壤液化之虞，始於系爭分析報告為土壤液化分析等情，尚非無據。然因系爭分析報告於調查後認：「由於本基地之基礎深度至地表下12M ，因此地表至地表下12M 之土壤已挖除，而基礎下方至地表下40M 間為低透水性之凝聚性土壤。故本基地在受到地震或其他型式之振動時，應無土壤液化之虞」（見本院卷第100 頁），是被告於排除此部分疑慮後，認建築物不受影響，而未告知被告其基地位於砂土層原有土壤液化之可能，亦難認有何違反其告知義務可言。尤有甚者，原告購買系爭房地無非為自住或轉售，而系爭房地既無原告所稱上開「瑕疵」，自難認被告未為告知有何影響系爭買賣契約目的之情事。

⒊從而，被告未告知系爭建案位於中度土壤液化潛勢區乙事，尚難認有何可歸責於被告之事由，亦難認違反其基於系爭買賣契約之告知義務。

㈢、原告依系爭土地買賣契約第12條1 款、第5 款、系爭房屋買賣契約第21條第1 款、第5 款、不完全給付及瑕疵擔保之法律關係，解除系爭買賣契約，有無理由？

⒈查系爭土地買賣契約第12條第1 款約定：乙方（即羅永政）有違約不賣，或無故不履行產權移轉登記義務或交付土地或有增加價款、違反「瑕疵擔保責任」之規定等違約情事發生者，甲方（即原告）得解除本約及與本約內有連帶關係之契約或文件（見本院卷第14頁反面）；系爭房屋買賣契約第21條第1 款約定：乙方（即首泰公司）有違約不賣，或無故不履行產權移轉登記義務或交付房屋或有增加價款、違反「瑕疵擔保責任」之規定等違約情事發生者，甲方（即原告）得解除本約及與本約內有連帶關係之契約或文件（見本院卷第32頁），因被告並無違反瑕疵擔保責任，已如前述，且原告並未說明本件符合上開約定其他事由，則原告主張依系爭土地買賣契約第12條第1 款、系爭房屋買賣契約第21條第1 款約定解除系爭買賣契約，自屬無據。

⒉又系爭土地買賣契約第12條第5 款、系爭房屋買賣契約第21條第5 款均約定：倘因政令限制、天災地變、或不可抗力等不可歸責於乙方（即被告）之事由致使乙方不能履行本契約時，雙方同意無條件解除本契約（見本院卷第15頁、第32頁），而因本件為原告認系爭房地位於中度土壤液化潛勢區而拒絕再行給付買賣價金，被告並無不能履行系爭買賣契約之情事，原告空言主張其得依上開約定解除契約，洵無理由。

⒊又原告主張被告有不完全給付及瑕疵給付等情，均不可採，已如前述，則原告據此主張解除契約，同無理由。

⒋按證據必在言詞辯論終結以前提出，經提示兩造為適當辯論後，始得本於辯論之結果加以斟酌，作為判決基礎之資料。原告於本件言詞辯論終結後，始於107 年4 月23日提出首泰公司106 年7 月26日函文，並主張兩造已合意解除系爭買賣契約（見本院卷第266 頁），本院依法毋庸審酌，併此敘明。

㈣、原告依民法第259 條、第179 條規定請求返還買賣價金，是否有據？按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之；無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第259 條第2 款、民法第179 條分別定有明文。查原告主張其得以上開規定及契約約定解除系爭買賣契約，均不可採，則被告基於買賣契約受領價金，自屬有據，是原告依民法第259 條、第179 條規定，請求被告返還業已給付之買賣價金，為無理由。

五、綜上所述，原告主張依系爭土地買賣契約第12條第1 款、第5 款、系爭房屋買賣契約第21條第1 款、第5 款、不完全給付及瑕疵擔保之法律關係，解除系爭買賣契約，並依民法第259 條、第179 條規定請求返還買賣價金，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其所為假執行之聲請即失所附麗，一併駁回之。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。