臺灣臺北地方法院 - 106年度簡上字第183號（返還押租金等）- 2026 司法院判決書查詢系統

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　106年度簡上字第183號上　訴　人　是方國際傢飾股份有限公司法定代理人　元紹文訴訟代理人　張秀夏律師郭宜婷律師被　上訴人　陳丹湖訴訟代理人　洪士傑律師複　代理人　王莉雅律師尤薏菁律師上列當事人間請求返還押租金等事件，上訴人對於民國105年12 月28日本院臺北簡易庭104年度北簡字第12445號第一審判決提起上訴，本院於民國106年8月23日言詞辯論終結，判決如下：主文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。事實及理由一、上訴人起訴主張：兩造於民國101年7月11日簽署房屋租賃契約書（下稱系爭租約），由上訴人向被上訴承租臺北市○○街000○000號1樓房屋（下稱系爭房屋）及其前後院空地，供作展示販賣傢俱之營業場所，租賃期間為101年8月1日起至106年7月31日止共5年，每月租金新臺幣（下同）188,888元至20萬元。詎上訴人竟於102年1月間遭訴外人汪樂山、孔強韻、田淑亭（下合稱汪樂山等人）主張無權占有，並遭訴請拆除返還土地及賠償不當得利（案列本院102年度訴字第 517號拆屋還地等事件，下稱前案），嗣上訴人經前案判決認定應拆除部分租賃物及系爭房屋前後院空地上之設施，且需連帶賠償汪樂山等人損害，顯見被上訴人於租賃關係存續中，未提供合於約定使用、收益之租賃物，上訴人乃委託律師於104年7月15日寄發存證函催告被上訴人於文到5日內排除汪樂山等人就租賃物主張之權利、回復上訴人對租賃物（含前後院空地）原約定之使用收益狀態，然被上訴人屆期並未辦理，依民法第423、435、436條規定，被上訴人所提供之租賃物於租賃期間遭汪樂山等人主張權利要求返還，被上訴人已構成違約。又依系爭租約第16條第1項及第4項約定系爭房屋除部分空間遭判決應拆除外、另有超逾實際租賃面積一半以上之前後院空地遭汪樂山等人請求回復草地並返還，其情形較諸「房屋損害而有修繕必要」之情形嚴重，故上訴人自得提前終止租約。上訴人於前開104年7月15日存證信函，已通知被上訴人自104年7月31日起終止租約，被上訴人並於104年7月16日收受上開存證信函，上訴人亦於104年7月31日遷出系爭房屋並點交被上訴人，故兩造間就系爭房屋之租約已合法終止。再依系爭租約第5條約定，上訴人於終止租約前既無積欠被上訴人租金、水電費或任何債務，被上訴人自應於104年7月31日點收系爭房屋後，將所收保證金51萬元返還上訴人，然經上訴人多次催告，被上訴人迄今均未置理，上訴人自得請求被上訴人返還保證金並加計法定遲延利息。另上訴人於承租系爭房屋後即於101年7月20日委託訴外人富群室內裝修設計股份有限公司進行房屋裝修工程，耗費高達326萬鉅資裝修，於扣除「項次一拆除工程總價124,000元（包括與本案無關之忠誠路倉庫局部拆除18,000元）」、「項次四A1忠誠路倉庫後陽台加2m/m PC版13,350元工程、「項次十一雜項及清潔工程31,200元」部分後之金額，係上訴人為改良租賃物所支出之裝修有益費用，然依租約之預定計畫，原可使用5年之裝修工程僅使用3年，而受到折舊未攤提完畢之損害1,236,580元【計算式：（326萬－124,000－13,350－31,200）×2/5＝1,236,580元】，再扣除上訴人出售冷氣設備予被上訴人取得6萬元，故被上訴人應賠償攤提損失1,176,580元。又上訴人所為裝修工程為改良租賃物內裝增進使用效益之有益費用，且該等裝修附著於房屋上、於租約終止時仍存在，故被上訴人依民法第431條規定，亦應償還上訴人該裝修費用。另上訴人自101年8月1日起租後，因汪樂山等人對系爭房屋部分及前後院空地主張權利及提起訴訟，租賃房屋存在權利瑕疵，造成上訴人原預計可使用之租賃面積遭受限制減縮達1/2以上，被上訴人已構成重大違約，依民法第435條及第436條規定，上訴人自101年8月1日起至104年7月31日終止租約前，因系爭房屋高達1/2以上無法使用，被上訴人自應退還已收租金1/2予上訴人，以101年8 月1日至103年7月31日止之月租金188,888元及103年8月1日起至104年7月31日止之月租金20萬元計算，被上訴人應退還租金3,466,656元【計算式：（188,888×1/ 2×24）＋（20 萬×1/2×12）＝3,466,656元】。又上訴人已於104年9月10 日委託律師發函催告被上訴人於文到3日內賠償裝修費用1,176,580元及返還租金3,466,656元，被上訴人於104年9月11 日收受催告函，迄今拒不給付，上訴人自得併請求被上訴人給付自104年9月12日起之法定遲延利息。為此，爰依系爭租約第5條約定請求被上訴人返還保證金；擇一就民法第263條準用第227條、第226條、第260條或第431條規定，請求被上訴人賠償裝修費用；擇一依民法第436條準用第435條或第179條規定，請求被上訴人返還租金，總計請求被上訴人給付上訴人5,153,236元及遲延利息等語。二、被上訴人則以：系爭租約第1條關於房屋標示及租賃範圍明定「房屋座落：臺北市○○區○○街000號、臺北市○○區 ○○街000號，租賃範圍：房屋全部」，足證兩造簽約時明定上訴人承租使用範圍為系爭房屋，而不包含系爭房屋之前後院空地在內，則上訴人以系爭房屋遭他人主張權利為由，主張終止系爭租約，且據以請求被上訴人返還保證金51萬元、賠償裝修費用1,176,580元及返還租金3,466,656元等，並無理由等語，資為抗辯。三、原審為上訴人敗訴之判決，駁回上訴人之訴及假執行之聲請。上訴人就其敗訴其中關於返還保證金51萬元及賠償裝修費用1,176,580元部分聲明不服提起上訴（上訴人就其敗訴其中返還租金3,466,656元部分未聲明不服，已告確定），並聲明：㈠、原判決關於後開部分廢棄；㈡、上開廢棄部分，被上訴人應給付上訴人1,686,580元，及其中51萬元自104年8月1日起、其餘1,176,580元自104年9月12日起，均至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈢、願供擔保，請准宣告假執行。被上訴人答辯聲明則為：㈠、上訴駁回；㈡、如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。四、查，被上訴人為系爭房屋之所有權人，並為系爭房屋坐落基地即臺北市○○區○○段00000○00000地號土地之共有人。兩造於101年7月11日簽署系爭租約，租賃期間自101年8月1 日起至106年7月31日止共5年，並約定每月租金自101年8月1日至103年7月31日止為188,888元，自103年8月1日起至104 年7月31日止為20萬元，自104年8月1日起至106年7月31日止為211,111元。汪樂山等人於101年9月20日以兩造為被上訴人，對渠等提起拆屋還地及不當得利等訴訟，經本院102年度訴字第517號、臺灣高等法院104年度重上字第96號判決確定在案。上訴人於104年7月15日寄發存證信函催告被上訴人於文到5日內完成排除汪樂山等人就租賃物及周圍空地所主張之權利，逾期如未排除，則自104年7月31日起終止系爭租約，另請被上訴人於104年8月1日至租賃房屋辦理房屋點交及押金返還，被上訴人於104年7月16日收受該存證信函。上訴人於104年7月31日遷離系爭房屋，並將系爭房屋點交予被上訴人接收。上訴人於104年9月10日寄發存證信函催告被上訴人返還租賃保證金51萬元，及自104年8月1日起至返還之日止按週年利率5%計算之遲延利息，以及賠償上訴人因提前終止租約所造成之損害額477萬元，及自收函翌日起至清償日止按週年利率5%計算之遲延利息，被上訴人於104年9月11日收受該存證信函等情，為兩造所不爭執，並有公證書暨房屋租賃契約、民事起訴狀、本院102年度訴字第517號判決、104年7月15日臺北信維郵局第8061號存證信函暨掛號郵件收件回執、投遞記要、租賃物點交證明書、104年9月10日臺北信維郵局第630號存證信函暨掛號郵件收件回執、投遞記要、土地登記第二類謄本、建物登記第二類謄本、臺灣高等法院104年度重上字第96號判決暨確定證明書在卷可稽（見原審卷第7至39頁、第73頁背面至第79頁、第369至383頁），堪信此部分之事實為真實。五、兩造之爭點及論述：上訴人主張其向被上訴人承租系爭房屋及前後院空地，卻經汪樂山等人主張權利，經法院判決上訴人應返還所承租之部分系爭房屋及將前後院空地之設施拆除確定，被上訴人未提供合於所約定、使用收益之租賃物，且違反系爭租約第16條第4項約定，故上訴人於104年7月31日提前終止系爭租約，被上訴人應返還保證金51萬元、賠償裝修損失1,176,580元及遲延利息等情，為被上訴人所否認，並以前詞置辯，故本院應審究者厥為：㈠、兩造間就租賃範圍之約定是否包含系爭房屋之前後院空地，以及被上訴人有無以違反誠實信用方法欺瞞上訴人前後院空地無法供上訴人單獨使用之情？㈡、上訴人主張依民法第435、436條，以及系爭租約第16條第4 項終止系爭租約，有無理由；如否，則上訴人於104年7月31日終止系爭租約，是否合法？㈢、上訴人請求被上訴人返還保證金、賠償有益費用、裝修損失，有無理由？又賠償金額若干？現就本件爭點分別析述如下：㈠、兩造間就租賃範圍之約定並未包含系爭房屋之前後院空地，被上訴人亦未違反誠實信用方法欺瞞上訴人前後院空地無法供上訴人單獨使用之情： ⒈按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解。（最高法院17年上字第1118號判例要旨、101年台上字第79號判決要旨參照）。查，系爭租約第1條關於房屋標示及租賃範圍約定「房屋座落：台北市○○區○○街000號、台北市○○區○○街000號，租賃範圍：房屋全部」等語（見原審卷第9頁），已明確約定，承租人即上訴人承租使用範圍為台北市○○區○○街000號、118號「房屋」全部，並未記載併同出租系爭房屋前後院空地即「土地」之部分，顯見兩造約定之租賃範圍為系爭房屋，並未包括系爭房屋之前後院空地至明。 ⒉上訴人雖主張：以文字觀之，台北市○○區○○街000○000號所指應為台北市○○區○○街000○000號1至4樓全部，此與實際租賃範圍不符，應係指租賃物坐落位置，是系爭租約之租賃範圍應探求兩造立約時之真意，即參酌訂立契約當時及過去事實暨交易習慣、契約目的及經濟價值，以及承租後上訴人現實使用情狀等，並為有利於承租人之解釋云云。惟依台北市道路命名及門牌編釘自治條例第9條第9款規定，公寓1樓之門牌地址不會標明樓層，並有臺北市民政局門牌整合檢索系統查詢結果1分可稽（見本院卷第52頁），堪認系爭租約所載之租賃範圍為臺北市○○區○○街000號、118號「1樓」房屋全部，要無疑義。據此，本件契約文字既已明確表示租賃範圍為系爭房屋全部，足見此為兩造締約時之真意，自無另為探求或為有利於承租人解釋之餘地。 ⒊上訴人又主張兩造有口頭約定租賃範圍包含前後院空地，且上訴人於洽租時向被上訴人表明有陳列戶外家俱之需求，經被上訴人表明前後院均可使用展示家俱，且系爭房屋之前後院空地並均以樹籬圍繞於該門牌房屋範圍內，即1樓前後院之狀態係圈圍由1樓房屋管領使用，又依一般房屋使用習慣，1樓前後庭院通常亦係歸由1樓使用，系爭房屋左右鄰近房屋之 1樓空地使用方式亦同，可見兩造有將前後院納入租賃範圍云云，並舉證人即代理上訴人與被上訴人簽約之上訴人公司總經理廖宜滄之證詞為證。惟查，被上訴人否認有與上訴人為上開口頭之約定，且證人即當時代理被上訴人與上訴人簽約之被上訴人配偶鄭東三亦證稱：我有明確表示房屋租給他，前後院是共有，我沒有權利說怎麼樣等語（見原審卷第423頁背面）。復觀諸系爭房屋外牆照片顯示（見原審卷第56頁、第58頁），系爭房屋外牆貼有告示牌，上載前後院土地為八戶共有不得擅自使用，且上訴人亦不否認其於簽約前即有看到該告示牌等情（見原審卷第430頁背面），足見上訴人於訂約時即已知悉前後院土地為被上訴人與其他共有人共有，並非被上訴人個人所有，上訴人應不至於會因看屋時有經由前後院進出及前後院之圈圍狀況與附近一樓房屋之使用狀況即因此誤信系爭前後院空地即係被上訴人所有或當然分管由被上訴人個人使用，是證人廖宜滄證稱：我承租一定是包含前後院還有房子，我走進來是從前院走入，我認知我租這個房屋一定是包含前後院及這個房子，我認知戶外是被上訴人所有云云，已難遽信。再參以上訴人曾向系爭房屋坐落之建物其他住戶表示「為建構綠美化的公共空間，是方國際家飾積極維護一樓前院空地環境美化整潔，並提供舒適戶外休閒座椅，作為左右鄰居休閒小憩的空間……。」等語，並有總經理簽名其上（見原審卷第169頁），益見上訴人對於系爭房屋1樓外空地為公共空間，其並無得排除其他共有人使用或專用之權利知之甚明，且被上訴人並無同意將前後院土地一併出租予上訴人個人專用，是證人廖宜滄證稱：雙方在協商之過程，雙方認知之承租範圍就是116、118號前後院及房屋等語（見原審卷第431頁），自難採信。 ⒋上訴人雖又主張被上訴人於系爭前案即本院102年度訴字第51 7號案件中陳述：主張之前為荒地，後出租予當事人等語（見本院卷第125頁），可認為被上訴人已承認有出租前後院空地與上訴人云云，惟前揭陳述之語意不清，係指何人出租或其所謂之當事人為何均有未明，自難遽認被上訴人係自承有將前後院空地出租與上訴人，尚難以此即遽為有利上訴人之認定。且於系爭前案中，上訴人與被上訴人同為系爭前案之被上訴人方，並共同委任鄭東三為訴訟代理人，於系爭前案，鄭東三明確陳稱：是方公司之租賃範圍只有富錦街116號、11 8號房屋本身，並不包括空地；是方公司只有擺放一些桌椅，但並未排除其他人使用等語；更於系爭前案法官訊問出租範圍是否只有房屋全部，並不包括前庭後院時，鄭東三亦回以肯定之答覆（見原審卷第165頁背面、第166背面），顯見上訴人於前案亦與被上訴人一致辯稱其並無承租系爭房屋前後院，被上訴人並無承認有出租前後院空地與上訴人，況且證人廖宜滄於前案上訴時亦代理上訴人到庭陳稱：僅是修繕地板部分，其他部分並未佔用，且也屬開放空間等語（見原審卷第230頁），自難認前後院空地亦係上訴人承租之範圍，上訴人主張租賃範圍有包含前後院空地云云，尚難信取，被上訴人辯稱前後院空地並非租賃之範圍，自非無據。 ⒌況倘若證人鄭東三於簽約前確有對上訴人之代理人廖宜滄為一樓本來就是一樓使用，不用理會上開告示牌之表示，惟能否就前後院空地為使用收益又係上訴人考量是否承租之重要因素，以上訴人之代理人為具有相當之社會經驗及智識之人，其既已知悉告示牌所載內容涉及前後院空地，如兩造當時確有口頭約定前後院空地亦係租賃之範圍，且租金亦係加計前後院土地之坪數以為計算，衡情應無盡信被上訴人代理人鄭東三所述，而不要求於租賃契約內特別加註租賃範圍有包含前後院之理。雖上訴人稱其不可能無視告示牌文字，耗資整修裝潢前後院，足證上訴人信賴鄭東三說詞而承租前後院空地云云，惟被上訴人之出租範圍與上訴人使用之範圍本無必然關係，是無從以上訴人耗資整修前後院空地，遽謂租賃範圍包含前後院空地。另參酌兩造間訂立之系爭租約，每月租金188,888元至20萬元不等；而以被上訴人嗣後將系爭房屋分為116號、118號，各出租訴外人聖雅國際有限公司、微醺酒窖有限公司（下合稱聖雅公司等），租金為124,200元至133,560元、137,800元不等，合計月租金為262,000元至 271,360元不等，對照被上訴人與聖雅公司等間之租約第18 條均明確表明租賃房屋外之前後院，非屬租賃範圍（見原審卷第345、347頁），足推認系爭租約應無包含前後院空地。至上訴人稱被上訴人與聖雅公司等間之租約既有約定租賃範圍不含前後院空地，系爭租約並無此約定，可認租賃範圍應包含前後院空地云云。惟各該租約會因時空背景、對象不同，而有相異約定，尚無從以後份租約有明文排除前後院空地之約定，遽反推系爭租約因無此明文排除約定，故租賃範圍包含前後院空地乙節，是上訴人此部分所稱，不足採信。 ⒍基上，本件依系爭租約即可認租賃範圍為系爭房屋，不含前後院空地，復上訴人未能舉證證明兩造間口頭約定租賃範圍包含前後院空地，是上訴人主張租賃範圍有包含前後院空地云云，尚難信取，被上訴人辯稱前後院空地並非租賃之範圍，自非無據。據此，則被上訴人即無以違反誠實信用方法欺瞞上訴人前後院空地可供上訴人單獨使用之可能。㈡、上訴人依民法第435、436條，以及系爭租約第16條第4項終止系爭租約，暨於104年7月31日終止系爭租約均不合法： ⒈次按，租賃關係存續中，因不可歸責於承租人之事由，致租賃物之一部滅失者，承租人得按滅失之部分，請求減少租金。前項情形，承租人就其存餘部分不能達租賃之目的者，得終止契約；前條規定，於承租人因第三人就租賃物主張權利，致不能為約定之使用、收益者準用之，民法第435條、第 436條分別定有明文，系爭租約第10條同有此約定。又有下列情形之一者，乙方（即上訴人，下同）得終止租約：四、第三人就租賃物主張權利，致不能為約定之使用收益者，系爭租約第16條第4項亦有明定。又定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前，得終止契約者，其終止契約，應依第450條第3項之規定，先期通知，民法第453條定有明文。而本件系爭契約第11條約定：又本契約期限屆滿前，乙方得期前終止租約，但應於3個月前以書面通知甲方，並須賠償甲方3個月租金數額之違約金等語。堪認兩造於締約時合意上訴人得提前終止系爭租約，但應行3個月前書面通知之程序，並有違約金賠償之特別約定。 ⒉上訴人固主張因系爭前案判決其須將承租之部分房屋範圍及前後院空地之地上設施拆除並賠償予第三人，故上訴人得以被上訴人已違反前揭⒈之規定為由，提前於104年7月31日終止系爭租約云云。惟系爭租約租賃範圍僅限系爭房屋全部，不包含前後院空地，被上訴人本即出租系爭房屋全部予上訴人，上訴人亦僅就系爭房屋全部有使用收益之權，是土地共有人縱向上訴人要求返還前後院空地並拆除其上之設施並經前案判決上訴人敗訴確定，並不會因此使系爭租約約定之租賃目的不達，上訴人仍得就原租賃之範圍即系爭房屋為使用收益，自無民法第436條所定承租人因第三人就租賃物主張權利，致不能為約定之使用、收益者之情形，是上訴人以其無法就前後院為使用收益主張被上訴人違反系爭租約約定而提前終止租約，即非有據。至於前案判決上訴人應拆除返還判決附圖H即系爭房屋內空間31公尺之部分（見原審卷第165頁），雖係位於上訴人所承租系爭房屋之範圍內，惟因系爭房屋面積為231平方公尺，該部分僅占約13%左右，另附圖C 、F、G則屬雨遮，俱不影響上訴人就其餘部分之租賃物為使用收益，縱使該部分需拆除，並不使原租賃之目的不達，依上開規定，如該部分被拆除而無法使用，上訴人應僅能就該部分請求減少租金，尚不能據此主張終止全部之租賃契約，是上訴人主張其得依上開規定終止兩造之租約，自非可採。⒊上訴人於租賃期限屆滿前之104年7月15日寄發存證信予被上訴人，要求被上訴人排除他人所主張之權利，逾期如未排除，則自104年7月31日起終止系爭租約等語。雖該存證信函載稱自104年7月31日起終止系爭租約，惟上訴人不得主張依民法第435、436條，以及系爭租約第16條第4項終止系爭租約，復依系爭租約約定，上訴人提前終止系爭租約，應於3個月前以書面為之，被上訴人於104年7月16日收受該存證信函，則104年7月31日既未滿3個月，自不生終止系爭租約之效力，而應至3個月後期限屆至即104年10月15日時，始生終止系爭租約之效力。又兩造雖於104年7月31日進行點交系爭房屋之作業，惟此乃被上訴人應上訴人要求，為避免衍生後續事項被動所為，難以此認兩造間有合意終止系爭租約之情，附此敘明。㈢、上訴人請求被上訴人返還保證金、賠償有益費用、裝修損失暨前開款項之遲延利息均無理由： ⒈系爭租約第5條後段約定：保證金於乙方在租約終止或屆滿時遷讓交還房屋並扣除其所積欠之租金、水電費用及債務後，由甲方（即被上訴人，下同）無息返還之。查，系爭租約約定租賃期間自101年8月1日起至106年7月31日止，上訴人於系爭租約屆滿前即提前終止租約，且如前所述，上訴人並非依民法第435、436條之規定，以及系爭租約第16條第4項之約定終止系爭租約，則依系爭租約第11條之約定，上訴人自應給付被上訴人至104年10月15日止之租金共496,774元【依系爭租約第3條，於每月1日期初付款，104年7月份租金已於104年7月1日支付，上訴人仍應支付104年8月1日至104年10月15日之租金，即20萬元+20萬元+20萬元*15/31=496,774 元】。 ⒉復按，違約金乃指當事人為確保債務之履行，約定債務人不履行債務時，應支付之金錢或其他給付而言，違約金如無從依當事人之意思認定其約定之性質者，依民法第250條第2項規定，應視為因不履行而生損害之賠償總額，即以違約金之支付，為賠償損害之方法。又約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條亦定有明文，此乃法院核減之職權，本不待債務人之聲請（最高法院103年度台上字第179號判決意旨參照）。至於契約當事人約定之違約金是否過高，應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量標準，庶符實情而得法理之平。稽之前開系爭租約第11條之約定，核屬違約金約定之性質，且該賠償之約定，既無證據證明兩造當事人間約定屬懲罰性質之違約金，自應認為屬賠償性質違約金之約定。爰審酌上訴人終止系爭租約後，被上訴人嗣將系爭房屋分成2部分，各出租於他人，租賃契約期間自104年10月1日、同年11月2日開始，是依整體觀之，上訴人違反系爭租約之情節尚非嚴重，被上訴人請求上訴人給付相當於3個月租金之違約金確屬過高，應酌減為相當於1/4個月租金始為適當。是被上訴人得請求上訴人給付之違約金為5萬元（計算式：20萬元*1/4=5萬元）。從而，本件保證金51萬元，當然抵充租金496,774元，以及違約金5萬元後，已無剩餘，上訴人主張被上訴人應予返還押租金51萬元及遲延利息，自屬無據。 ⒊上訴人主張其向被上訴人承租系爭房屋，因而就租賃物即系爭房屋支出326萬元之裝修費，扣除「項次一拆除工程總價 124,000元（包括與本案無關之忠誠路倉庫局部拆除18,000 元）」、「項次四A1忠誠路倉庫後陽台加2m/m PC版13,350 元工程、「項次十一雜項及清潔工程31,200元」部分後之金額，係上訴人為改良租賃物所支出之裝修有益費用，然依租約之預定計畫，原可使用5年之裝修工程僅使用3年而受到折舊未攤提完畢之損害為1,236,580元，再扣除上訴人出售冷氣設備予被上訴人已取得之6萬元，故被上訴人應賠償攤提損失為1,176,580元部分，上訴人雖提出工程合約書、室內裝修施工許可證為證（見原審卷第40至43頁）。惟依系爭租約第9條約定：「乙方如擬在租賃房屋上為裝設及加工者，應事先徵得甲方之同意，並應由乙方自行負擔費用暨自負管理維護之責，且不可損害房屋結構及影響其安全。於交還租賃房屋時，乙方應負責回復原狀。」，是兩造間關於系爭房屋所支出之必要費用及有益費用已有特約約定由承租人即上訴人負擔，且上訴人於交還房屋時應負責回復原狀，則上訴人就系爭房屋於承租期間縱有支出有益費用或必要費用，亦不得依民法第431條之規定，請求被上訴人償還，上訴人此部分所主張，於法無據，應予駁回。上訴人置系爭租約第9 條前段約定不論，徒以乙方應回復原狀等文字，認兩造未就有益費用作特別約定云云，並非可採。又系爭租約原定5年租賃期限，因上訴人提前終止系爭租約，致使系爭房屋之裝修工程僅能使用3年，係可歸責於上訴人之提前終止租約而縮短系爭房屋裝修工程之使用年限，是上訴人另主張依民法第226條、第227條規定主張被上訴人應賠償裝修系爭房屋工程折舊攤提之損失，亦屬無據。 ⒋上訴人又主張被上訴人已將系爭房屋出租予他人，兩造間之租賃契約因被上訴人違約，屬事實上不能繼續，上訴人得請求被上訴人返還保證金、賠償有益費用、裝修損失暨前開款項之遲延利息云云。惟如前所述，系爭租約因上訴人期前終止，而於104年10月15日生終止效力，且上訴人早於104年7 月31日即將系爭房屋返還被上訴人，是縱被上訴人另將系爭房屋出租他人，亦無上訴人所述違約，屬事實上不能繼續之情事可言，遑論上訴人可以此為由，請求被上訴人返還保證金、賠償有益費用、裝修損失暨前開款項之遲延利息。從而，上訴人此部分之主張，無從憑採。六、綜上所述，本件上訴人未能舉證證明系爭租約之租賃範圍包含系爭房屋前後院空地，其主張因無法使用前後院而提前終止租約即不合法，惟上訴人仍得依系爭租約提前終止系爭租約，系爭租約至104年10月15日終止，是上訴人應給付被上訴人至系爭租約終止時止之租金共496,774元，復依系爭租約第11條之約定，認違約金應酌減至相當於1/4個月租金為適當。從而，本件保證金51萬元，當然抵充租金496,774元，以及違約金5萬元後，已無剩餘，故上訴人請求被上訴人返還保證金、賠償有益費用、裝修損失暨前開款項之遲延利息，俱無理由，應予駁回。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。七、兩造其餘攻擊及舉證方法經審酌核與本件判決結果無影響，爰不一一論述，併予敘明。八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。中華民國 106 年 9 月 6 日民事第一庭審判長法官黃柄縉法官陳智暉法官蕭涵勻以上正本係照原本作成。如不服本判決，僅得以適用法規顯有錯誤為理由逕向最高法院提起上訴，但須經本院之許可。提起上訴應於收受送達後二十日內向本院提起上訴狀同時表明上訴理由；判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後十日內補提理由書狀。並應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴裁判費。中華民國 106 年 9 月 6 日書記官林立原

臺灣臺北地方法院106年度簡上字第183號

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