106年度簡上字第307號｜民事：返還簽約金｜裁判日期：107 年 01 月 31 日

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　106年度簡上字第307號上　訴　人　穩鼎開發建設有限公司法定代理人　張雅惠訴訟代理人　童瀚毅被　上訴人　大智立建設股份有限公司法定代理人　趙友寧訴訟代理人　趙榮增上列當事人間請求返還簽約金事件，上訴人對於中華民國106年 5月12日本院臺北簡易庭106年度北簡字第3038號第一審判決提起上訴，本院於107年1月17日言詞辯論終結，判決如下：主文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。事實及理由一、被上訴人主張：兩造於民國105年9月22日簽訂買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定被上訴人向上訴人購買坐落新北市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地），兩造並於同日簽訂協議書（下稱系爭協議書），於系爭協議書第1點、第3點約定，被上訴人給付簽約金新臺幣（下同）50萬元予上訴人，由被上訴人向銀行辦理貸款方式給付買賣價金予上訴人，如被上訴人未能於期限內取得貸款，兩造即合意解除系爭買賣契約，上訴人應返還簽約金35萬元予被上訴人。被上訴人已依系爭協議書第1條約定交付簽約金50萬元予上訴人，因被上訴人未能按期取得銀行貸款，兩造已合意解除系爭買賣契約，被上訴人卻拒不返還簽約金35萬元，為此爰依系爭協議書第3條約定提起本件訴訟等語。並於原審聲明：上訴人應給付被上訴人35萬元，及自105年11月7日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。二、上訴人則以：㈠原審未合法通知上訴人，逕為一造辯論判決，其判決違背法令。㈡被上訴人無法向銀行貸得相當額度款項，致無法履行系爭契約時，依系爭買賣契約第11條約定，上訴人得無條件沒收被上訴人已付價金；而依系爭協議書第3條「做道義性之補貼」用語可知，兩造真意係限於非可歸責於被上訴人之情形始有該該適用，否則應撰寫為「作為違約之損害賠償」。系爭協議書第3條之適用，應以「非可歸責於被上訴人之事由」為要件，致未能於期限內完成貸款額度核批，上訴人始須返還簽約金35萬元。本案係因可歸責於被上訴人之事由，致生解約之情形，不應適用系爭協議書第3條，而係依系爭買賣契約第11條約定，上訴人除得解除系爭買賣契約外，並得沒收被上訴人已付簽約金50萬元。㈢兩造雖於105年9月22日訂立系爭協議書約定被上訴人須於15個工作天內完成貸款，若因非可歸責於被上訴人之事由致未能貸得約定款項時，則雙方合意解約，即於同年10月7日視為解約，惟被上訴人於同年11月7日至上訴人公司協商繼續履行買賣契約時，宣稱已提出系爭土地規劃圖供中泰租賃公司審閱，並表示中泰租賃公司今年已無貸款額度，欲貸款需待明年為由，要求將貸款日期延至106年1月，是以縱認有非可歸責於被上訴人之事由致無法依協議書所訂日期向銀行申請特定額度貸款，系爭協議書內容亦因兩造於105年11月7日合意延長被上訴人之貸款期間而失其效力。被上訴人不得復以系爭協議書請求上訴人返還35萬元等語資為抗辯。三、原審為被上訴人一部勝訴、一部敗訴之判決，判命上訴人應給付被上訴人35萬元，及自105年11月15日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，而駁回被上訴人其餘之請求，上訴人對其敗訴部分聲明不服，提起上訴，上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄；㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人答辯聲明：上訴駁回（被上訴人對其敗訴即自105年11月7日起至105年11月14日止按週年利率5％計算利息部分未聲明不服，則該部分已告確定）。四、兩造不爭執事項（見本院卷二第18頁反面）：㈠被上訴人向上訴人購買上訴人所有坐落新北市○○區○○段000號土地（即系爭土地），於105年9月22日簽訂買賣契約書及協議書，被上訴人支付上訴人簽約金50萬元。㈡被上訴人於105年11月7日以已提出系爭土地規劃圖供中泰租賃公司審閱，中泰租賃公司表示105年度已無貸款額度，欲貸款需待106年為由，兩造合意將貸款期限延至106年1月。㈢被上訴人未於106年1月間向銀行完成貸款作業並塗銷訴外人吳啟駸就系爭土地所設定之第二順位抵押權。五、得心證之理由：被上訴人主張兩造簽訂系爭買賣契約，約定於被上訴人無法向銀行貸得相當額度款項，致無法履行系爭契約時，上訴人依系爭協議書第3條約定應返還被上訴人簽約金35萬元等語。為上訴人所否認，並以前詞置辯。是本件爭點為：被上訴人以系爭協議書之法律關係請求上訴人返還35萬元有無理由？敘述如下：㈠按對於無訴訟能力之公司法人為送達者，應向當事人本人或其法定代理人之住居所、事務所或營業所行之，此觀民事訴訟法第127條第1項及第136條規定自明。上訴人雖主張：原審未合法通知上訴人，逕為一造辯論判決，其判決違背法令等語。經查，原審言詞辯論期日開庭通知書已送達上訴人法定代理人之戶籍地址，有開庭通知書存卷可參（見原審卷第23頁），應認上訴人已受合法通知，原審乃依被上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決，核無違誤，先與敘明。㈡按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解，最高法院17年上字第1118號民事判例要旨參照。經查： ⒈被上訴人因向上訴人購買系爭土地，於105年9月22日簽訂買賣契約書及協議書，為兩造所不爭執（見兩造不爭執事項㈠），堪認系爭買賣契約書及協議書均同為兩造本件買賣法律關係之明文約定內容。系爭買賣契約第2條約定：「買賣總價款：新台幣肆仟萬元整…」、第3條約定：「買賣價金付款方式：依下列方式付款㈠簽約金新台幣伍拾萬元整…㈡本約簽訂同時，經乙方（即上訴人）告知確認民間（吳啟駸）債權為新台幣肆佰貳拾萬元整。甲方（即被上訴人）同意代為清償塗銷，同時再支付乙方新台幣參拾萬元整。㈢本案含簽約金及前項㈡共計伍佰萬元整後，餘款新台幣參仟伍佰萬元整。採由銀行信託履約付款。並於民間債權塗銷時，雙方備件用印開始辦理報稅手續及鑑界手續。乙方需配合由甲方負責向銀行申請貸款，期限為二個月。于所有權移轉登記、抵押權設定登記前若甲方貸款額度於約定期限內若不足支付尾款價金之差額部分，甲方必須同意另以現金補齊並匯入信託專戶，且本期款項應先全數匯入信託專戶再由信託專戶代償乙方對銀行所欠全部債務，乙方配合甲方領取清償文件並辦理抵押權塗銷登記後，乙方依簽約時約定現狀點交土地予甲方管業之同時，由雙方辦理結清信託專戶手續。」（見本院卷一第25頁），系爭協議書第1條約定：「甲方（即被上訴人）需於乙方（即上訴人）收取簽約金新台幣伍拾萬元後，15個工作天內完成銀行方相關貸款作業，並塗銷民間吳啟駸之民間債權。」（見原審卷第5頁）。足認兩造係以被上訴人向銀行貸款核准之金額作為被上訴人買受系爭土地所應支付價金之一部分。又系爭協議書第3條約定：「如甲方未能於期限內完成額度核批，影響該案買賣行為，甲方同意支付壹拾伍萬予乙方：做道義性之補貼。雙方合意解約決無異議，並於七日內將餘款無息返還簽約金計新台幣參拾伍萬元整。」（見原審卷第5頁）。復經證人即兩造買賣系爭土地之仲介商崔奕宣到庭具結證稱：兩造簽約時其有在場，因為其是仲介商，負責介紹被上訴人買受系爭土地，系爭協議書第3條約定係指若被上訴人未取得銀行准予貸款，兩造即合意解約的意思等語（見本院卷一第37頁反面）。堪認兩造係以被上訴人未取得銀行貸款為合意解除系爭買賣契約之條件。而被上訴人未取得銀行貸款一情，為兩造所不爭執（見兩造不爭執事項㈢），是以於被上訴人未於期間內申辦完成銀行貸款，系爭協議書第3條約定之條件已成就，系爭買賣契約即生兩造合意解除之效力。至系爭契約第11條前段雖約定：「本約簽訂後，倘甲方（即被上訴人）不買或不按約定日期付款，經乙方（即上訴人）於7日內催告仍不給付時，願將既付價款全部由乙方無條件沒收，抵作違約金，並解除本約…」（見本院卷一第27頁），惟此部分約定未具體指明被上訴人不買或不按約定日期付款之事由，與系爭協議書第1 條、第3條乃特別指明於被上訴人未完成銀行核貸手續時之效果，為兩造合意解除系爭買賣契約，被上訴人並同意給付簽約金中之15萬元予上訴人，剩餘簽約金35萬元則由上訴人返還予被上訴人，兩者約定之構成要件、條件及條件成就之效力等均有不同，應認兩造就被上訴人未能取得銀行貸款作為給付系爭買賣契約價金時之效果特別約定於系爭協議書第3條，而系爭買賣契約第11條應僅適用於被上訴人因未能取得銀行貸款以外之原因有債務不履行之情形始有適用。 ⒉上訴人雖主張：系爭協議書第3條應解釋為於被上訴人係因非可歸責之事由，致未能於期限內完成額度核批，始有適用，本案因可歸責於被上訴人之事由，致生解除契約之情形，依系爭買賣契約第11條之約定，上訴人除得解除契約外，並得沒收被上訴人已付之簽約金50萬元等語。然系爭協議書之內容已明示若被上訴人未於期限內完成銀行相關貸款作業，並塗銷吳啟駸對上訴人之債權，兩造合意將簽約金中之15萬元作為補償，上訴人應將簽約金餘款35萬元無息返還被上訴人，未如上訴人所主張限於因非可歸責於被上訴人之事由始有適用，揆諸前揭判例意旨，應認系爭協議書之契約文字已明示當事人真意，自無須再以其他方式探求真意，上訴人之解釋加諸契約明文所無之限制，恐有曲解契約文字之情形。㈢上訴人復主張：系爭協議書之內容因兩造於105年11月7日合意延長被上訴人向銀行貸款之期限而失其效力等語。經查，證人崔奕宣證稱：被上訴人有以中泰租賃公司將在106年1月核准被上訴人的貸款為由請求延長履約期限，上訴人有答應要延展，但沒有約定要延展至何時，被上訴人請求延長履約是指延長等待銀行核准貸款的時間，事後被上訴人法定代理人有告知其銀行核准的貸款額度可能不如被上訴人的預期，導致被上訴人的自備款較多，所以被上訴人評估後，向上訴人要求要解約等語（見本院卷第37頁反面）。可知兩造確有合意將系爭協議書第3條被上訴人向銀行申請貸款額度批核之期限延至106年1月一情，然被上訴人申辦貸款期限延長，僅係變更系爭協議書第3條關於銀行核貸期限之約定，尚不影響同條關於未完成銀行貸款所生契約解除及上訴人所負返還簽約金35萬元之效力。故被上訴人於106年1月間無法完成銀行貸款，系爭協議書第3條約定之條件成就，兩造間系爭買賣契約已生合意解除之效力，被上訴人依系爭協議書第3 條約定請求上訴人返還簽約金35萬元，即為可採。五、綜上所述，被上訴人依系爭協議書法律關係請求上訴人返還簽約金35萬元，及自105年11月15日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許。原審就上開部分為被上訴人勝訴之判決，並依職權宣告假執行，於法並無不合。上訴人上訴意旨指摘原判決此部分不當，聲明廢棄改判，為無理由，應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，而無逐一論駁之必要，併此敘明。七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。中華民國 107 年 1 月 31 日民事第八庭審判長法官鄭佾瑩法官林欣苑法官徐淑芬以上正本係照原本作成。本判決不得上訴。中華民國 107 年 1 月 31 日書記官賴竺君

臺灣臺北地方法院106年度簡上字第307號

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