臺灣臺北地方法院106年度訴字第1326號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 106年度訴字第1326號

原告

百茂資產管理有限公司

法定代理人

弘瑩股份有限公司代表人黃玉欣

訴訟代理人

柯宜姍律師

被告

吳祖木

被告

吳祖貴

被告

吳振盛

被告

吳振國

被告

吳林雲芳

被告

共 同 樓

訴訟代理人

廖振洲律師

上列當事人間請求不動產所有權登記事件，本院於民國107 年3月23日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：伊與被告吳祖木、吳祖貴、吳振盛、吳振國、吳林雲芳（下稱被告等5 人）及訴外人陳清金、吳台麗、李芸黛、蔡尚峰（下稱陳清金等4 人）、李青峰、李姝蓁、吳進雄、江云妟及朱伯奇等人均為坐落新北市○○區○○段○000 地號土地（下稱系爭土地）之共有人，應有部分比例各如附表一所示。被告等5 人與陳清金等4 人擬將系爭土地依土地法第34條之1 第1 項規定出售，於民國106 年1 月25日寄發文山武功郵局第23號存證信函（下稱系爭第23號函文）向伊表示渠等所有之系爭土地應有部分合計已逾2 分之1 ，並附上渠等與訴外人傳御璽建設股份有限公司（下稱傳御璽公司）所簽立106 年1 月23日不動產買賣契約書（下稱0000000 買賣契約），通知伊應於文到10日內表示是否行使同法條第4 項之優先承購權。伊接獲後，旋於同年2 月3 日依法，以台北體育場郵局第138 號存證信函（下稱系爭第138 號函文）向渠等表示行使優先承購權之意，故伊與被告等5 人及陳清金等4 人依0000000 買賣契約之相同條件成立買賣契約。被告等5 人與陳清金等4 人即須依0000000 買賣契約相同之買賣條件，對伊履行出賣人之義務。然被告等5 人迄今仍未履行，甚至藉詞已向傳御璽公司解除0000000 買賣契約，企圖拒絕向伊履約。爰依兩造就系爭土地買賣契約關係及民法第348 條第1 項之規定，請求被告吳祖木等5 人於受領如附表二所示買賣價金後，依約將其個別持有系爭土地之應有部分移轉登記予伊等語。並聲明：被告應於原告給付被告吳祖木新台幣（下同）2,364,688 元、被告吳祖貴2,363,426元、被告吳振盛3,152,917 元、被告吳振國3,151,656 元、被告吳林雲芳4,729,375 元之同時，分別將其所有坐落新北市○○區○○段○000 地號土地之如附表「應有部分比例」欄位所示所有權應有部分移轉登記予原告。

二、被告則均以：伊等與陳清金等4 人早已於105 年12月22日就系爭土地與傳御璽公司簽訂不動產買賣契約（下稱0000000買賣契約），並於106 年1 月3 日寄發文山武功郵局第1 號存證信函（下稱系爭第1 號函文）通知原告是否行使優先承購權，該函文已經通知原告有關土地標示、處分方式、價金分配、償付方式及其期限等事項，故原告即應於收受該函後10日內表明是否行使優先承購權。然原告於106 年1 月13日寄發台北體育場郵局第43號存證信函（下稱系爭第43號函文）並未表明行使優先承購權之意，更有部分不接受及擅加變更買賣條件之情事，足認原告並未於前開期間內合法行使其優先承購權，其權利已因逾期未行使而喪失。嗣後伊等雖基於變更買賣條件之原因，與傳御璽公司於106 年1 月23日簽訂0000000 買賣契約，並以0000000 買賣契約取代0000000買賣契約，惟該兩份買賣契約所買賣之標的均為同一，是原告自不得再就同一標的之同一買賣主張行使優先承購權，縱使原告有以系爭第138 號函文表示行使優先承購權，亦不發生效力，被告等人自無須對原告履行出賣人之義務，原告所為本件請求，並無理由等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。

三、兩造不爭執之事實（見本院卷第174至175頁）：

㈠原告與被告等5 人、陳清金等4 人、訴外人李青峰、李姝蓁、吳進雄、江云妟及朱伯奇等15人為系爭土地之共有人，其應有部分比例各如附表一所示。

㈡被告等5 人與陳清金等4 人擬將系爭土地依土地法第34條之1 規定出售，前於106 年1 月3 日寄發系爭第1 號函文通知原告土地標示、處分方式、價金分配、償付方法及其期限，並表明如原告欲承購上開共有人之應有部分，應於文到10日內以書面作意思表示；該函業經原告於同年月4 日收受。嗣後原告於106 年1 月13日以系爭第43號函文回覆表示上開函文所述內容不實，且伊不同意出售系爭土地之應有部分等語，該函業經被告等5 人與陳清金等4 人收受。

㈢被告等5 人與陳清金等4 人於106 年1 月25日寄發系爭第23號函文向原告表示渠等所有之系爭土地應有部分合計已逾2分之1 ，並附上渠等與傳御璽公司所簽立之0000000 買賣契約，通知原告如欲行使優先承購權，應於文到10日內以書面為之。嗣後原告於同年2 月3 日以系爭第138 號函文向被告等5 人與陳清金等4 人表示行使優先承購權，該函業經渠等收受。

四、得心證之理由：原告主張已經合法行使土地法第34條之1 第4 項優先承購權，從而與被告依0000000 買賣契約之條件成立不動產買賣契約等節，則為被告所否認，並以前詞置辯。茲分述得心證之理由如下：

㈠按土地法第34條之1 第1 項前段規定，共有土地之處分，以共有人過半數及其應有部分合計過半數即可行之，以排除民法有關處分共有物規定之適用，旨在解決共有土地因少數共有人不予同意，即無從處分所發生之困難，惟共有人中之一人或數人將共有土地之全部出賣於第三人者，就各該共有人言，仍不失為出賣其應有部分，未同意出賣之他共有人仍得依同條第4 項之規定，對出賣之共有人主張優先承購權。又按土地法第34條之1 第4 項規定共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，核其立法目的，在於藉應有部分之出賣，使他共有人有優先承買權，以減少共有人之人數，使共有關係趨於單純。土地法於該條規定，對於共有人優先承購權行使之期限、行使之次數並無強制規定，故於個案中，經綜合考量出賣之共有人與第三人即原承買人間重新磋商或變動買賣契約條件的情形，倘不至於使出賣之共有人與原承買人間買賣契約長期處於不確定之狀態，且為渠等所得預見，不會影響交易安全及安定時，自無不許未同意出賣之他共有人在原承買人與出賣之共有人變動買賣契約條件後，或依照出賣之他共有人最新一次通知所定期限再次行使優先承購權之理，俾符合上開法律立法目的。

㈡查本件被告等5 人及陳清金等4 人與傳御璽公司先於105 年12月22日訂立0000000 買賣契約，且於106 年1 月3 日已委由地政士寄發系爭第1 號函文通知原告等行使優先承購權，函文中載明渠等欲出賣之土地標示及其面積、買賣價金總額、價金分配方法及行使優先承購權的方式、聯絡人與期限，並表明如原告欲承購上開共有人之應有部分，應於文到10日內以書面為意思表示，該函業經原告於同年月4 日收受等情，有系爭第1 號函文、0000000 買賣契約等件影本附卷可稽（見本院卷第16-18 頁、第101 頁），對於收受系爭第1 號函文之日期原告亦無爭執。已足認被告等5 人業於106 年1月3 日以系爭第1 號函文將渠等與傳御璽公司所訂買賣契約之要素，標的物及其價金等條件，合法通知原告，使原告行使優先承購權。然原告嗣後於106 年1 月13日以系爭第43號函文回覆，僅表示被告等5 人上開函文所述內容不實，且伊不同意出售系爭土地之應有部分等語，有系爭第43號函文影本存卷可按（見本院卷第19-21 頁），原告既未在收到系爭第1 號函文的10日內以書面表示願意承購，自難認其就該次通知有合法在期限內行使優先承購權。

㈢但查，系爭土地之共有人原僅有附表一編號1 至13所示等13人，於0000000 買賣契約簽訂同日，被告吳振國方將其所有系爭土地所有權應有部分贈與120,000 分之4 予訴外人即傳御璽公司之負責人江云妟，被告吳祖貴亦贈與其應有部分120,000 分之4 予訴外人朱伯奇，前揭系爭土地之應有部分贈與移轉行為均於105 年12月29日送件申請土地移轉登記，於106 年1 月3 日完成土地移轉登記等情，有傳御璽公司登記資料、新北市土地建物異動清冊、系爭土地登記第一類謄本附卷可查（見本院卷第45頁、第122 頁正反面、第183 頁至第187 頁）。嗣後，被告等5 人及陳清金等4 人與傳御璽公司更於106 年1 月23日，就系爭土地之買賣契約關係另簽訂0000000 買賣契約，且被告於同年月25日又寄發系爭第23號函文，並附上渠等與傳御璽公司所簽立之0000000 買賣契約，再度通知原告如欲行使優先承購權，應於文到10日內以書面為之；嗣後原告於系爭第23號函文到達10日內，即於同年2 月3 日以系爭第138 號函文向被告等5 人與陳清金等4 人表示行使優先承購權，該函文業經被告等收受等情，有系爭第138 號函文、系爭第23號函文、0000000 買賣契約等件影本存卷可稽（見本院卷第27頁至第29頁反面、第148-153 頁）。就系爭土地此同一個買賣標的簽署兩次契約的原因以及前後二份契約之關係等節，除因應系爭土地之共有人增加外，被告自承係因為前後契約買賣條件有變更，例如第三條的付款條件，第四條稅費負擔，第五條擔保責任，第六條土地點交等均有不同，如同原告提出的補充理由狀附表二（見本院卷第117-118 頁），因此被告等5 人、陳清金等4 人與傳御璽公司是以後契約取代前契約，買賣條件以後契約為準等語（見本院卷第173 頁反面）。審酌被告等5 人、陳清金等4 人與原承買人傳御璽公司既然已重新磋商變動買賣系爭土地之條件，且被告等5 人是主動發函，通知原告等其他共有人可以再次行使優先承購權，可見允許原告有再次行使優先承購權之機會，對於被告等5 人、陳清金等4 人與原承買人間的買賣契約之交易安全及安定性並無影響，且渠等均得以預見此情；故揆諸首開說明，應認因發生前揭買賣契約內容變動之情，原告仍得就新簽訂之0000000 買賣契約條件，依土地法第34條之1 第4 項行使優先承購權，且原告已於系爭第23號函文新定期限內為願承購之意思表示，自屬已經合法行使優先承購權，並不因其前於系爭第1 號函文通知時未行使權利而受影響。被告抗辯原告未於系爭第1 號函文所定期限內合法行使其優先承購權時，不論其他情況，即終局喪失其優先承購權云云，核與土地法第34條之1 規定內容及立法意旨不合，並不可採。

㈣按土地法第34條之1 第4 項所規定之優先承購權，乃法定之形成權，只要他共有人以同一條件買受之意思表示向出賣共有土地之共有人為之，即生效力，並得請求出賣人按其與第三人約定之「同樣條件」補訂書面契約。又按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務，民法第348 條第1 項定有明文。承上，原告既已經以106 年2 月3 日發出之系爭第138 號函文向被告等5 人與陳清金等4 人合法行使土地法第34條之1 第4 項之優先承購權，依前開土地法第34條之1 第4 項效力之說明，原告主張已經與被告等5 人依照0000000 買賣契約之條款成立系爭土地之買賣契約，核屬有據，其自得依照兩造系爭土地買賣契約關係及民法第348 條第1 項規定，請求被告等5 人應履行出賣人之義務，移轉登記渠等所有系爭土地應有部分之所有權予原告。

五、綜上所述，原告主張其已經合法行使共有人之優先承購權，故以經以0000000 買賣契約之相同條件與包含被告等5 人在內之其他共有人成立買賣契約等語，洵堪採信；被告以原告在0000000 買賣契約簽訂以前，經通知而未行使優先承購權，故已喪失其權利，不得再主張云云，於法未合，自不可採。從而，原告依兩造就系爭土地買賣契約關係及民法第348條第1 項之規定，請求被告應於原告各給付如附表二所示買賣價金之同時，分別將其所有坐落新北市○○區○○段○000 地號土地之如附表「應有部分比例」欄位所示所有權應有部分移轉登記予原告，為有理由，應予准許。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1 項但書。