臺灣臺北地方法院106年度訴字第1744號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 106年度訴字第1744號

原告

張元齊

訴訟代理人

黃嘉薈

訴訟代理人

游朝義律師

被告

李知遠

被告

創意世家建設有限公司

法定代理人

李祥剛

被告兼訴訟代理人

李長遠

被告

至遠營造有限公司

法定代理人

李長遠

被告

即是美築有限公司

法定代理人

黃美築

訴訟代理人

李宗瀚律師

複代理人

陳建文律師

訴訟代理人

黃銓義

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國107年2月21日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面：

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款、第7 款分別定有明文。

二、查原告起訴時以李長遠、李知遠、林意堂、即是美築有限公司（下稱即是美築公司）等為被告並聲明：「⒈被告李長遠、李知遠、林義堂應將坐落台北市○○區○○段○○段000地號土地上門牌號碼台北市○○街00號2樓房屋（下稱系爭房屋）騰空，並遷讓返還原告。⒉被告李長遠、李知遠、林義堂應共同給付原告如附表一及附表二所示之金額。⒊被告即是美築公司應將公司地址自系爭房屋遷出並辦理變更登記。⒋第一、二、三項聲明願供擔保請准為假執行之宣告」（見本院卷㈠第4頁），嗣因民國106年8月23日現場履勘時，發現林意堂已搬離，未占用系爭房屋，而創意世家建設有限公司（下稱創意世家公司）、至遠營造有限公司（下稱至遠公司）占有系爭房屋，原告爰具狀撤回對林意堂之起訴，並追加上二公司為被告，變更聲明為：「⒈被告李長遠、李知遠、創意世家公司、至遠公司應將系爭房屋騰空，並遷讓返還原告。⒉被告李長遠、李知遠、創意世家公司、至遠公司應連帶給付原告如附表所示之金額。⒊被告即是美築公司應將公司地址自系爭房屋遷出並辦理變更登記。⒋第一、二項聲明願供擔保請准為假執行之宣告」（見本院卷㈠第148頁、第226頁），嗣於106年12月18日再具狀擴張前揭第⒉項訴之聲明金額部分為34,360元，（見本院卷㈡第68頁及第76頁言詞審理筆錄），核原告所為，與前揭規定相符，自應准許，合先敘明。

貳、實體方面：

一、原告起訴主張：

(一)原告前於本院105年度司執字第13583號強制執行案件（下稱系爭執行案件）中拍定取得系爭房屋，有本院拍賣公告、不動產拍賣筆錄及土地建物登記膳本可稽，詎被告李長遠、李知遠、創意世家公司及至遠公司竟無權占有系爭房屋，而被告即是美築公司則將公司地址設籍在系爭房屋，經原告前以存證信函催告被告等遷讓返還房屋，被告均置之不理，原告爰提起本訴並請求被告遷讓返還系爭房屋，並按月連帶給付新臺幣（下同）34,360元及辦理遷出變更登記。

(二)被告等固以自己有租賃關係，得占有、使用系爭房屋等情抗辯，惟查：

1.李長遠及創意世家公司雖主張被告李知遠已於104年7月1日將系爭房屋出租予伊等，租期為5年，至109年6月30日云云，惟系爭房屋於104年3月26日已登記蔡功全為所有權人，被告李知遠於104年7月1日出租時，已非系爭房屋之所有權人，縱李知遠於104年7月1日確有將系爭房屋出租予李長遠、創意世家公司，該租約亦無民法第425條第1項規定之適用，被告李長遠、李知遠、創意世家公司及至遠公司對原告而言仍屬無權占有。

2.系爭房屋於100年12月8日以買賣為原因，登記為第三人龔育倫所有，故103年間李祥剛已非系爭房屋所有權人，而被告即是美築公司復承並未占有系爭房屋，故被告即是美築公司縱與李祥剛於103年間簽有為期5年之租賃契約，仍不得適用民法第425條第1項買賣不破租賃規定主張權利，被告即是美築公司仍非有權占有系爭房屋，並妨害原告使用該屋，應將公司地址自該屋遷出。

3.系爭房屋之強制執行程序係因所有權人蔡功全遭國泰人壽保險股份有限公司聲請拍賣抵押物，而非龔育倫所有房屋遭拍賣，原告因信賴前手蔡功全對系爭房屋所有權登記合法，而透過法院拍賣程序取得系爭房屋所有權，屬土地法第43條保護之善意第三人。況系爭房屋拍賣公告「使用情形」欄第一項僅記載：「本件拍賣標的本院現場履勘時在場第三人李長遠稱，第三人李知遠為原所有權人，系爭房屋自97年間即由其等居住使用及開設創意世家公司迄今，又其中有一間房間已出租予第三人林意堂，因第三人非不爭執其自查封前無權占有，故本件拍定後不點交」等語，並未記載被告等人占有之原因，故原告於投標時並無從知悉被告等人之占有原因，被告自不得執其與前手間之法律關係對抗善意之原告。

(三)爰聲明如主文所示事項。

二、被告答辯則以：

(一)被告李知遠、李長遠、創意世家公司及至遠公司部分：1.系爭房屋係訴外人李祥剛於99年4月27日依信託原因移轉所有權登記予李知遠，並由李知遠管理使用及出租予被告李長遠及創意世家公司，依臺灣高等法院103年度重上字第771號確定判決可知，李知遠是真正所有權人，有權占有並管理使用系爭房屋。

2.上情亦經被告李長遠及李知遠陳報執行法院，表明係屬第三人有權占有之現況，並將占用狀況載明於拍賣公告中請應買人注意，原告自當知悉法院不點交之原因。

3.李知遠有權管理使用系爭房屋，並出租予被告李長遠及創意世家公司，縱原告因拍賣取得，依民法第425條規定，李長遠、創意世家公司仍有權使用該屋，並非無權占有。

(二)被告即是美築公司部分：被告前於98年7月15日與系爭房屋原所有權人李祥剛簽訂定期租賃契約，復於同年7月17日與李祥剛簽訂同意書，載明同意每年持續簽訂租賃契約，迄至103年間，李祥剛仍同意被告續訂5年期間之租賃契約。原告既為系爭房屋之受讓人，基於民法第425條第1項「買賣不破租賃」原則，被告仍有權將公司地址設籍於此。況被告並未現實占有系爭房屋，而設立公司登記於系爭房屋之門牌號碼僅屬公家機關行政業務登記管理之便，並無何妨害原告所有權之行為，故原告請求將公司地址遷出並辦理變更登記，並無理由。

(三)均聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決願供擔保請准宣告免為假執行。

三、不爭執事項：

(一)原告為臺北市○○區○○街00號2樓房屋（即系爭房屋）之所有權人，權利發生日為自106年2月20日。

(二)系爭房屋於106年8月23日本院履勘時，共有李長遠、李知遠、創意世家建設有限公司（含員工謝明達、廖美賢；該公司負責人為李祥剛）、至遠營造有限公司（負責人李長遠，設台北市○○區○○○路0段00號6樓）等人占有使用。

(三)李長遠、李知遠、創意世家建設有限公司（含員工謝明達、廖美賢）、至遠營造有限公司自106 年3 月2 日迄今仍占用系爭房屋。

(四)李祥剛於98年7月17日同意即是美築有限公司登記設址處為系爭房屋址，即是美築有限公司迄今仍將公司地址登記在該址，但未占有使用該屋。

(五)系爭房屋於96年2月12日以買賣為原因，登記於李祥剛名下，並於99年4月27日信託登記予李知遠，嗣於100年12月8日、103年12月9日再以買賣為原因，先後登記至龔育倫、華浩辰名下，並由張元齊即本件原告於106年3月2日經本院強制執行程序拍賣取得。

四、得心證理由：原告主張因拍賣取得系爭房屋所有權，惟遭被告等無權占有及登記公司地址於該處，請求被告遷讓返還系爭房屋、給付不當得利及辦理公司遷出登記，惟為被告否認，並以前詞置辯。茲將本件爭點及得心證理由分述如下：

(一)原告得否依民法第767條第1項前段，請求被告李長遠、李知遠、創意世家公司、至遠公司將系爭房屋騰空，並遷讓返還：

1.按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段定有明文。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段亦有規定。是以無權占有為原因，請求返還土地者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之，有最高法院72年度台上字第1552號、85年度台上字第1120號、88年度台上字第1164號判決要旨可供參酌。查原告現為系爭房屋之所有權人，為兩造均不爭執，而原告主張被告無權占有系爭房屋乙節，被告否認，並以前詞置辯，揆諸上開說明，自應由被告就其占有系爭房屋之合法權源，負舉證責任。。

2.次按，土地法所為之登記有絕對效力，土地法第43條著有規定；而土地法第43條所謂依本法所為之登記，有絕對效力之規定，其旨在於保護善意第三人，因信賴登記機關之登記，而為交易之交易安全（司法院院字第1919號解釋參照）。故不論私人基於私法關係對原所有權人取得不動產之移轉登記請求權，或國家基於公法關係（例如徵收程序）而原始取得土地所有權，在私人或國家依法完成所有權登記前，第三人因信賴登記，而自無權處分之人取得所有權，真正權利人或國家仍無排除第三人之所有權，主張其始為真正所有權人之餘地，另有最高法院88年度台上字第2177號判決要旨可資參酌。次查，被告李長遠、李知遠、創意世家公司、至遠公司等就其合法權源之事實，固辯稱系爭房屋係李知遠於99年4月27日因信託而自前手即訴外人李祥剛取得，嗣於104年7月1日由伊出租予被告李長遠及創意世家公司2人，租期係自104年7月1日至109年6月30日，故伊等有權占有使用該屋等情，並提出租賃契約影本乙份附卷為佐（見本院卷㈠第144頁）。惟查，系爭房屋於96年2月12日因買賣原因登記於訴外人李祥剛名下，並於99年4月27日信託登記予李知遠，嗣分別於100年12月8日、103年12月9日以買賣原因登記予龔育倫、華浩辰名下，並由張元齊即本件原告於106年3月2日經本院強制執行程序拍賣取得所有權，為兩造所不爭執之事實，並有系爭土地之臺北市中山地政事務所異動索引表在卷可佐（見本院卷㈠第165頁）。原告主張伊信賴系爭房屋依土地法所為之所有權登記，嗣經法院強制執行進行不動產拍賣程序而買受系爭房地，已辦理所有權移轉登記完畢，依上開最高法院裁判要旨及司法院解釋意旨，原告自屬受保護之善意第三人。被告李知遠雖抗辯臺灣高等法院103年度重上字第771號確定判決認定伊是真正所有權人，然查該判決主文並無變更土地登記之公示內容，無對世效，僅於訴訟當事人間具有拘束力，而原告非該判決之當事人，被告李知遠自不得以未經公示登記事項(即自己仍為真正權利人)，對抗原告，始能保障交易安全。原告另否認上揭租賃契約之真正，姑不論被告李長遠及創意世家公司是否曾與被告李知遠成立租賃契約，縱然如此，依上揭公示登記資料，被告李知遠於出租時已非該屋所有權人，核與民法第425條出租人應為租賃物所有權人之要件亦有不符，被告李長遠、創意世家公司、至遠公司自不得對原告主張該租約繼續存在。至被告抗辯原告並非善意第三人等情，原告否認之，再參諸上揭系爭房屋拍賣公告「使用情形」欄第一項記載內容，並無記載足以推翻不動產所有權登記之資訊，衡情尚難認原告非屬善意第三人。綜上，原告既合法取得系爭房屋所有權，自得依民法第767條第1項之規定，請求被告遷讓並返還系爭房屋。

(二)原告得否請求被告李長遠、李知遠、創意世家公司、至遠公司按月連帶給付34,360元：

1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條分別定有明文。又無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益為社會之通常觀念（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。查被告李長遠、李知遠、創意世家公司、至遠公司無權占有系爭房屋，已如前述，渠等顯係無法律上之原因而受利益，致原告不能使用系爭房屋而受有損害，原告自得依不當得利之法律關係，請求被告返還相當於租金之損害金。

2.次按土地法第97條第1項規定，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。又上開計收租金限制之規定，非不得據為計算本件相當租金利益之標準，惟此以年息百分之10為限，乃指房屋租金之最高限額而言，非謂所有租賃房屋之租金必須照申報價額年息百分之10計算之，尚須斟酌基地之位置，工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益，彼等關係及社會感情等情事以為決定，有最高法院46年臺上字第855號、68年臺上字第3071號判例意旨可供參照。次查系爭房地位於住宅區，坐落之土地面積為150平方公尺，105年度之申報地價為每平方公尺105,600元，原告就系爭土地之持分為1/4，故換算申報地價為3,960,000元（計算式：150*1/4*105600=3,960,000），106年度房屋課稅現值為163,300元，有系爭土地及建物登記第二類謄本、房屋稅繳款通知書、及臺北市稅捐稽徵處中南分處106年12月18日北市稽中南甲字第10642873400號函附卷足稽（見本院卷㈠第12至13頁、卷㈡第71至73頁），而永聯動產估價師事務所於105年4月間鑑定系爭房屋含坐落土地之價值，合為22,533,284元，該屋為鋼筋混凝土造4層樓建物之2樓，屋齡49年3月，鄰近設施有市場、國小、銀行、醫院等等，生活及居住機能良好，交通便利性佳等情，亦有該鑑定報告在執行卷可考，如以房地合一使用之現況及年收益2%為標準，估算單月租金約為37,555元(計算式：22,533,284*2%/12)，本院衡酌系爭房屋所在位置尚佳，課稅現值未達20萬元，拍定價額為317萬，但鑑定房屋價值含土地部分逾2千萬元，可能租金使用收益約37,555元及原告使用系爭房地之經濟價值等一切情狀，認原告所受每月相當於租金之不當得利以土地申報地價及建物課稅現值之10%即34,360元為適當（計算式：（3,960,000+163,300）*10%/12=34,360.83元），且未逾土地法第97條規定之計算租金上限。是原告於此範圍內之請求，為有理由。

(三)原告得否依民法第767條第1項中段請求即是美築公司辦理遷出登記部分：

1.按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段、中段分別定有明文。次按，出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在，民法第425條復有規定，可見承租人需有「占有中」之事實，且係經所有權人同意出租，始得主張租賃契約對於受讓人仍繼續存在。

2.查被告即是美築公司雖辯稱伊與訴外人李祥剛於98年7月15日，已就系爭房屋即簽訂有定期租賃契約，嗣於103年間李祥剛仍同意續訂5年期間之租約，故基於民法第425條第1項「買賣不破租賃」原則得對抗系爭房屋之後手即本件原告等情。惟查，李祥剛於103年間已非系爭土地之所有權人，有前揭土地異動索引表在卷可稽，另即是美築公司僅以系爭房屋之址作為公司登記之用，未實際占有系爭房屋，為其所自承，核與民法第425條第1項規定之「承租人占有中」未合，是被告即是美築公司此部分主張難認有理由。

3.次查，被告即是美築公司將公司登記地址設於系爭房屋，依一般社會常情，確實對房屋之使用收益造成不利，例如使原告收受與己無關之郵件或文書、影響稅務機關對該屋有無營業使用事實之認定並致原告增加不必要稅負等等，且原告無何容忍之義務，顯然妨害原告之所有權能，是原告依民法第767條第1項中段規定，請求被告將其公司地址遷出系爭房屋以排除侵害，即屬可採，應予准許。

五、綜上所述，原告基於民法第767條第1項前段、中段、第179條、第184條第1項本文及第185條等之法律關係，請求如主文第1、2、3項所示，為有理由，應予准許。

六、兩造分別陳明願供擔保為假執行及免予假執行之宣告，核無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提證據，經本院逐一審酌後，認均不影響本判決之結果，爰不再一一論述，附此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條。