臺灣臺北地方法院106年度訴字第1806號

• 裁判案由: 損害賠償等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣臺北地方法院
• 裁判日期: 107 年 11 月 16 日
• 法官: 林禎瑩
• 當事人: 徐瑋琪、林昱廷、許維城、力宇不動產仲介經紀有限公司、邱明煌

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 106年度訴字第1806號原　　　告　徐瑋琪
訴訟代理人　陳俊宏律師
訴訟代理人　李淑寶律師（106年10月12日解除委任）
被　　　告　林昱廷

訴訟代理人　郭恒志
訴訟代理人　何燈旗律師
被　　　告　許維城
追加　被告　力宇不動產仲介經紀有限公司

法定代理人　張軍暐
追加　被告　邱明煌

上列當事人間損害賠償等事件，本院於民國107 年10月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告許維城應給付原告新臺幣肆佰肆拾捌萬貳仟肆佰零貳元，及自民國一百零七年十月十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告許維城負擔十分之九，其餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹佰肆拾玖萬肆仟壹佰參拾肆元供擔保後，得為假執行，但被告許維城如以新臺幣肆佰肆拾捌萬貳仟肆佰零貳元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之原因事實有其共同性，先後所為請求之主張在社會生活上可認為有共通性或關連性，而就原請求之訴訟及證據資料於相當程度範圍內具有同一性或一體性，在審理時得加以利用，俾先後兩請求可在同一程序得加以解決，以避免重複審理，庶能統一解決紛爭，用符訴訟經濟者即屬之（最高法院105 年度台抗字第651 號裁定意旨參照）。經查，原告原以林昱廷、許維城為被告，起訴聲明：被告林昱廷、許維城應連帶給付原告新臺幣（下同）300 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息等語（見本院卷第2 頁）。原告嗣於民國106 年9 月1 日以民事準備㈠狀追加力宇不動產仲介經紀有限公司（下稱力宇公司）、邱明煌為被告，並追加聲明為：被告力宇公司及被告邱明煌應連帶給付原告50萬元，及自本準備書狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息等語（見本院卷第124 頁）。其後原告復於107 年3 月20日以民事準備㈣狀變更聲明為：1.被告林昱廷應給付原告448 萬2,402 元及自107 年3 月20日民事準備㈣狀送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。2.被告許維城應給付原告448 萬2,402 元及自107 年3 月20日民事準備㈣狀送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。3.前兩項之任一被告為一部或全部給付時，他被告於於給付範圍內免給付之義務。4.被告力宇公司及邱明煌應連帶給付原告50萬元，及自106 年9 月1 日民事準備㈠狀送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息等語（見本院卷第161 頁）。經核原告追加力宇公司及邱明煌為被告，並擴張起訴聲明，與原訴均係本於相同事實所生，訴訟及證據資料於相當程度內具共通性及同一性，且無害於他造程序權保障，堪認請求之基礎事實同一，均應予准許。
二、被告許維城、力宇公司，經合法通知未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所定情事之一，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
㈠原告於102 年10月10日經由被告力宇公司之業務員即被告邱明煌之仲介，以總價4,000 萬元，向被告林昱廷購買被告許維城所有而信託登記予被告林昱廷之坐落於臺北市○○區○○段○○段000 地號土地（下稱系爭土地）及其上同段2739建號建物（門牌號碼為臺北市○○區○○路00巷0 號7 樓）房屋（下稱系爭建物）、以及同段第2736建號即伯爵雙星海王大廈地下一層編號25號停車位（下稱系爭停車位）（系爭建物及坐落基地應有部分與系爭停車位以下合稱系爭房地）。詎原告經系爭房地所屬之伯爵雙星海王大廈管理委員會告知，始知該大廈每戶就地下室停車位所有權之應有部分均為1/ 26 ，且其後亦發現該大廈相同坪數之房屋就系爭土地之應有部分應為114/10000 ，然被告林昱廷、許維城移轉予伊之系爭停車位應有部分僅為1/52，另移轉予伊之系爭土地應有部分亦僅有57/10000，造成系爭建物坐落基地及系爭停車位之持分均有短少，而原告購買系爭房地之真意在買賣系爭停車位之完整產權，以及系爭建物之足夠之土地應有部分比例，故被告林昱廷、許維城故意不告知而欺瞞被告系爭停車位及系爭土地應有部分持分短少之事實，自為侵權行為，且屬債務不履行，應負損害賠償責任。是系爭土地應有部分短少57/10000之持分，而102 年公告地價每平方公尺為279,951 元，依此計算短少持分之損失為298 萬2,402 元，另系爭停車位售價為300 萬元，因原告僅獲得移轉一半持分，故原告受有150 萬元之損害，是此加總之數額448 萬2,402 元（298 萬2,402 元＋150 萬元＝448 萬2,402 元），自為被告林昱廷、許維城應負侵權行為及債務不履行之賠償範圍。
㈡被告邱明煌係被告力宇公司之業務員，收受原告50萬元之仲介服務費，然上開被告等於執行本件仲介業務時，對於系爭建物坐落基地及系爭停車位之持分短少乙事，俱未善加查證，有違善良管理人之注意義務，致未能查覺前述產權不完整情事，致原告受有已付50萬元仲介服務費之損害，而被告邱明煌既屬於被告力宇公司執行不動產仲介業務之人，其執行仲介業務有過失致原告有損害，依民法第544 條、不動產經紀業管理條例第26條第2 項之規定，被告力宇公司亦應與被告邱明煌負連帶賠償之責任。
㈢並聲明：1.被告林昱廷應給付原告448萬2,402元及自107年3月20日民事準備㈣狀送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。2.被告許維城應給付原告448萬2,402元及自107年3月20日民事準備㈣狀送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。3.前兩項之任一被告為一部或全部給付時，他被告於於給付範圍內免給付之義務。4.被告力宇公司及邱明煌應連帶給付原告50萬元，及自106 年9 月1 日民事準備㈠狀送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。5.願供擔保請准宣告假執行。
二、被告抗辯：
㈠被告許維城未於最後言詞辯論期日到場，而據其先前到庭陳述以：伊是房屋和停車位的所有人，但因向被告林昱廷借錢，故在102 年就信託登記給被告林昱廷，並交給被告林昱廷處理，被告林昱廷知道停車位的產權1/2 ；該房屋和停車位本來是我祖父和繼祖母所有，繼祖母過世，繼祖母的親屬出來爭產，打贏官司後，房子才登記到伊名下，車位登記在伊與哥哥許維烜名下等語，並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。㈡被告林昱廷抗辯：被告林昱廷就本件停車位及土地應有部分持分不足情事，並不知情，係原告發律師函並經吳秋榮代書告知後始知悉。本件依土地登記相關文件實無法知悉持分之爭議，若被告許維城不主動告知或刻意隱瞞，被告林昱廷實未能查知有持分不足情形。而被告許維城自始至終均未誠實告知持分不足之產權問題，被告林昱廷已善盡相關責任，故無侵權行為可言。且被告林昱廷就原告間之不動產買賣關係，業已按買賣契約內容即債之本旨給付完全，自無相關損害賠償之責。原告請求被告林昱廷應負賠償之責，顯無理由等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
㈢被告邱明煌則以：伊僅係被告力宇公司之員工，對本件買賣交易過程已善盡一切職務應盡之注意義務，且因原告告知始知悉本件不動產有持分不足之情事，惟此未經被告許維城誠實告知下，一般人實無能力查證並判斷。另本件原告給付之仲介服務費，為被告力宇公司所收取，現力宇公司已倒閉，原告請求伊賠償仲介服務費實屬無理等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
㈣被告力宇公司則未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
三、得心證理由：
㈠對被告許維城、林昱廷請求部分：
⒈按在不動產買賣契約中，出賣人就其所知之交易上重要資訊，基於誠信原則，對買方有告知之義務，迭經最高法院於相關判決中所肯認。所謂「交易上重要資訊」，應指交易慣例上會影響買方締約意願之事項。次按各共有人，除契約另有約定外，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權，民法第818條有所明文。而民法第818條所定各共有人按其應有部分，對於共有物之全部有使用收益之權，係指各共有人得就共有物全部，於無害他共有人之權利限度內，可按其應有部分行使用益權而言，故共有人如逾越其應有部分之範圍使用收益時，即係超越其權利範圍而為使用收益，其所受超過利益，要難謂非不當得利（最高法院55年台上字第1949號判例參照）；又稱區分所有建築物者，謂數人區分一建築物而各專有其一部，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物之共同部分共有之建築物。區分所有人就區分所有建築物共有部分及基地之應有部分，依其專有部分面積與專有部分總面積之比例定之。但另有約定者，從其約定。民法第799 條第1 項、第4 項有所明文。故依據上述規定，可知區分所有建物所坐落基地之應有部分，除區分所有權人間有所約定外，應依專有部分面積與專有部分總面積之比例定之。且區分所有建物所坐落基地之應有部分如不足依專有部分面積與專有部分總面積之比例，其他基地共有人（指基地應有部分超過上述計算比例之土地所有權人）依民法第818 條規定，其他共有人得對坐落基地應有部分不足之區分所有權人主張權利，則該區分所有建物買受人將可能受有坐落基地其他土地共有人對之主張權利，而停車位持分不足之情形亦同，均面臨需承受額外之土地使用或停車位使用對價之法律上風險，則於一般不動產交易市場，就有法律上風險之物件，願意買受之人較少，此時該買賣標的之市價必然受影響，蓋買受人既需承受額外之土地或停車位使用對價之法律上風險，故該買賣標的之交易上價值將受影響，是以，區分所有建物所坐落基地之應有部分或停車位持分不足，自為交易上重要資訊，應對買方負有主動告知之義務。
⒉查原告向被告林昱廷購買被告許維城所有而信託登記予被告林昱廷之系爭建物及停車位，惟系爭建物坐落系爭土地應有部分權利範圍僅有57/10000，系爭停車位應有部分權利範圍則為1/52之事實，有原告提出之土地及建物登記謄本、不動產買賣契約書在卷為證。另經本院依職權向臺北市中山地政事務所調閱之地籍資料，可知被告許維城之胞兄即訴外人許維垣亦持有系爭建物坐落系爭土地應有部分權利範圍57/10000及系爭停車位應有部分權利範圍1/52，亦即系爭建物坐落系爭土地應有部分及系爭停車位之另一位持有1/2 持分之共有人即為許維垣各情甚明。足認原告主張系爭建物坐落系爭基地土地應有部分及系爭停車位應有部分均僅有1/2 而有所不足，核屬有據。
⒊查系爭房地為被告許維城祖父即訴外人許伯埏之遺產，然因登記於訴外人張食祿名下，故由被告許維城之父許博允於96年間向本院提起對張食祿訴請塗銷不動產所有權移轉登記事件，惟雙方嗣於臺灣高等法院達成訴訟上和解，此有和解協議書及臺灣高等法院98年度重上字第230 號和解筆錄在卷可按（見本院卷第174 至176 頁）。其後經被告許維城以該和解筆錄向臺北市中山地政事務所辦理系爭房地所有權移轉登記，並經被告許維城與訴外人許博允、許維垣共同出具補正說明書，而經地政機關於102 年5 月1 日將系爭房地之系爭建物所有權應有部分全部登記予被告許維城，另系爭建物坐落系爭土地應有部分1/2 即權利範圍57/10000及系爭停車位所有權應有部分1/2 即權利範圍1/52，則分別登記予被告許維城及許維垣共有各情，有臺北市中山地政事務所函覆系爭房地登記資料在卷可稽（見本院卷第166 至193 頁），足認被告許維城就系爭建物坐落系爭土地應有部分及系爭停車位應有部分均僅有1/2 而有所不足等情，知之甚明。
⒋又被告許維城於102年10月2日與被告林昱廷簽訂信託契約，以林昱廷為受託人，為被告許維城管理處分（出售、出租）登記其名下部分之系爭房地，被告林昱廷經由被告力宇公司之業務員即被告邱明煌之仲介，於102 年12月10日以總價4,000 萬元出賣予原告。原告依約給付價款及仲介費後，於103 年1 月13日完成過戶交屋之事實，有不動產買賣契約書、土地暨建物登記第一類謄本等件為證。是被告林昱廷固不否認其為買賣契約之出賣人，惟辯稱：出售系爭建物前被告許維城並無告知系爭建物坐落系爭土地及系爭停車位持分有所不足情形等語；被告許維城則抗辯：被告林昱廷才是買賣契約之出賣人，且知悉系爭停車位產權僅有1/2 等語。是被告林昱廷、許維城陳述意見相反且各執一詞，然查：
⑴承辦本件過戶之代書即證人吳秋榮到庭證稱：「（被告林昱廷與原告簽署原證一不動產買賣契約時，被告林昱廷曾否提及或告知車位持分爭議？）簽定買賣契約書時，房仲有提供他們調閱的房地登記謄本，代書自己也要調一份確認，若是晚上無法調閱登記簿謄本，第二天一早一定會去調閱登記簿謄本，當時告知車位有一個，產權就如登記謄本所載。當時沒有提到車位持分多少，就說車位一個，許維城之前有跟銀行貸款，貸款抵押權的範圍就是本件的移轉範圍，所以我沒有特別去想到停車位的產權不是完整，只要出賣人不說，我們無法從謄本看出車位的產權不完整。（證人吳秋榮是否知悉車位爭議？如何知悉本案車位持分爭議？被告林昱廷如何知悉本案車位持分爭議？證人吳秋榮知悉本案車位持分爭議後是否曾赴台北市中山地政事務所了解爭議？）是原告打電話給我，說車位持分不完整，社區總幹事去調社區全部第三類謄本，才發現他的持分不完整。我知道後我打電話給被告林昱廷，林昱廷說他也不知道這件事，後來我就與林昱廷一起去找原告，一起到原告住處，總幹事也在場，我有向原告說明，因為所有人許維城沒有照實陳述，車位的持分只有一半，我真的沒辦法得知。事後我有去地政事務所查證，調出來確實車位是由許維城與其兄共有。（地政事務所從謄本可看出車位的產權只有一半嗎？）沒有辦法看得出來。是現在的謄本才看得出車位的權利範圍及編號。地政事務所不會管移轉的車位產權是否只有一半。（原證一不動產買賣契約簽署時，被告林昱廷或證人吳秋榮曾向原告言明表示撤銷信託而由實際所有權人即被告許維城負不動產買賣契約標的物所有權移轉讓與原告之責？實際上是否亦如此辦理？目的為何？）有。一般情形受託人就可以處理掉了，但實務上的做法都是先塗銷信託登記，返還給原所有權人，再由原所有權人移轉給買方，目的為何不清楚。（此種所有權移轉方式，土地增值稅及交易所得稅是由何人負擔？）許維城。」「（林昱廷與許維城間就系爭房地及車位辦理信託登記、撤銷登記，是否均是證人辦理的？許維城怎麼跟你說的？許維城有跟你說他只有一半車位的產權？你有到過地下一層看過停車位？誰帶你去的？）是。我只有見許維城一次，他就把所有文件一次交付。我沒有聽過許維城說過車位只有一半。我認為許維城是騙我的，我們代書做產權移轉，不會去看車位，這是房仲的工作。若車位產權只有一半，銀行就不會貸款。許維城之前的貸款銀行是安泰銀行，102年貸的房貸。」「（
證人知不知道林昱廷與許維城為何就系爭房地及車位成立信託登記？之後為何又撤銷信託登記？為何買賣契約書上沒有記載撤銷信託登記一事？）林昱廷與許維城有債權債務關係，所以把房子抵押設定、信託給林昱廷，由林昱廷去出售，林昱廷又委託房仲出售。撤銷信託的原因如前所述。我是用口頭告知，契約沒有特別寫。」等語（見本院卷第101至103頁），核與被告林昱廷所辯情節大致相符，堪認被告林昱廷辯稱並不知悉系爭建物坐落地土地及系爭停車位持分有所不足情形等語，尚非無憑。雖被告許維城曾於本院106年6月15日言詞辯論期日到庭陳述：被告林昱廷知悉系爭停車位產權只有1/2 云云，惟若被告許維城所述為真，被告林昱廷於知悉系爭建物有此坐落基地及系爭停車位持分有所不足情事，竟猶以出賣人身分出售系爭建物及停車位，而擔負買買契約之責任與義務，縱至愚之人，亦不會為之。益徵，被告許維城所為此部分說詞顯為不實而不足採信。
⑵再依證人吳秋榮上開證詞顯示，證人吳秋榮為從事辦理不動產移轉過戶登記之專業人士，對於不動產之專業知識與經驗至為豐富，則證人甚且未能自系爭建物及坐落系爭土地與系爭停車位之土地暨建物登記第一類謄本資料，判斷系爭建物坐落基地及系爭停車位持分有所不足情事，何況未具有此專業知識之被告林昱廷，實難期待被告林昱廷能預設坐落土地及停車位持分不足，而能自系爭建物之土地暨建物登記第一類謄本等相關文件以為判讀。
⑶是本件被告許維城明知登記其名下部分之系爭房地就系爭建物坐落系爭土地應有部分及系爭停車位應有部分均僅有1/2
而有所不足，然其以信託契約信託登記予被告林昱廷為其處分時，未據實告知受託人即被告林昱廷，且亦難期待被告林昱廷得知悉系爭土地應有部分及系爭停車位應有部分均有不足而為避免，則被告許維城無異是以被告林昱廷為機械而利用，參考間接侵權行為之旨，自應由被告許維城負其責任，被告林昱廷應無故意或過失之情形存在。足見被告許維城既已知悉系爭建物坐落系爭土地應有部分及系爭停車位應有部分均有不足情事，竟隱匿上情未據實告知，猶利用被告林昱廷與原告訂立不動產買賣契約，堪認被告許維城確有利用被告林昱廷對原告為詐欺之行為。
⒌按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。民法第184 條第1 項、第2 項前段定有明文。依前述，被告許維城確有利用被告林昱廷對原告為詐欺之行為，而致原告受有損害，是原告依民法侵權行為法律關係請求被告許維城應負損害賠償責任，即屬有據。又原告主張其真意係購買持份足夠之基地坪數與停車位，故本件系爭土地應有部分短少57/10000之持分，而102 年公告地價每平方公尺為279,951 元，依此計算短少持分之損失為298 萬2,402 元，另系爭停車位售價為300 萬元，有不動產買賣契約書及委託物件調查表為憑，因原告僅獲得移轉一半持分，故原告受有150 萬元之損害，經加總之數額448 萬2,402 元（298 萬2,402 元＋150 萬元＝448 萬2,402 元），並據此為原告請求被告許維城應負損害賠償責任之金額。查被告許維城對原告主張此部分之事實，經合法通知未到庭爭執亦未提出書狀表示爭執，依民事訴訟法第280 條第3 項規定，視同自認，原告主張之事實應堪採信。從而，原告依侵權行為法律關係請求被告許維城賠償448 萬2,402 元為有理由，應予准許。
⒍至原告另主張被告林昱廷應負債務不履行損害賠償責任云云，惟依兩造於102 年12月簽立之不動產買賣契約書之不動產買賣標的欄所示：「一、土地標示：土地坐落臺北市○○區○○段○○段000 地號、面積1869平方公尺、權利範圍57/10000；二、建物標示：建物門牌臺北市○○區○○路00巷0
號7 樓、建號2739、主要用途住家用、主建物面積108.40平方公尺、附屬建物面積陽台14.82 平公尺、雨遮1.43平方公尺、出賣權利範圍全部；另建物門牌龍江路73號地下一層、建號2763、主要用途停車空間、面積1025.48 平方公尺、出賣權利範圍1/52」等內容（見本院卷第4 頁），此核與被告林昱廷出售予原告之系爭建物及坐落系爭土地應有部分、系爭停車位等不動產之土地、建物登記謄本記載內容相同，且已交付原告占有並移轉所有權登記完畢，為兩造所不爭執，足認被告林昱廷已依民法第348 條第1 項規定履行出賣人交付其物於買受人，並使其取得讓與物所有權之義務。是被告林昱廷確實已依債之本旨實行給付，原告主張被告林昱廷應負債務不履行損害賠償責任，核屬無據。
⒎故據上所述，原告依侵權行為及債務不履行，擇一請求被告許維城、林昱廷負損害賠償責任，而本院准許原告依侵權行為法律關係對被告許維城為上開請求，則原告另依債務不履行法律關係為同一請求部分，即毋庸再行審酌；至被告林昱廷既無故意或注意之欠缺，且業已履行出賣人義務完畢，自毋庸負擔侵權行為或債務不履行之損害賠償責任，是原告對被告林昱廷之請求，依法無據，應予駁回。
㈡對被告力宇公司、邱明煌請求部分：
原告又主張被告力宇公司之業務員即被告邱明煌於執行居間業務過程，就不動產買賣契約訂約事項未盡調查之義務，即系爭建物之基地土地及系爭停車位應有部分不足事項，未能事先調查，應依據民法第544條、不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，請求被告力宇公司、邱明煌應負連帶損害賠償責任云云。然查，本件有關系爭建物所坐落基地土地及系爭停車位應有部分不足情事，因相關判斷事涉專業，且未能自土地暨建物登記第一類謄本資料判讀，業如前述，則被告邱明煌於執行居間業務過程，自無從知悉系爭建物之坐落基地及系爭停車位應有部分不足情事。是難認被告邱明煌有何未盡之法定調查義務，自無故意或過失之情形存在。則原告主張被告力宇公司、邱明煌依據民法第544 條、不動產經紀業管理條例第26條第2 項規定負連帶損害賠償責任，並無理由，不應准許，均予駁回。
四、綜上所述，原告依侵權行為法律關係，請求被告許維城給付448萬2,402元，及自107年3月20日民事準備㈣狀送達翌日即107 年10月19日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。至原告對被告林昱廷、力宇公司、邱明煌所主張之損害賠償責任部分，均於法未合，不應准許，應予駁回。原告勝訴部份陳明願供擔保，聲請宣告假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，應併予駁回。被告許維城敗訴部分，本院並准依被告許維城之聲請，宣告被告許維城得預供擔保，免為假執行。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不一一論述，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 107 年 11 月 16 日民事第二庭 法 官 林禎瑩
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 11 月 19 日書記官 鄭玉佩