臺灣臺北地方法院106年度訴字第3411號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 106年度訴字第3411號

原告

楊麗香

訴訟代理人

陳信亮律師

被告

東騏建設開發股份有限公司

兼法定代理人

麥高諒

共同訴訟代理人

陳慶瑞律師

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國107 年3 月13日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：被告東騏建設開發股份有限公司（下稱東騏公司）承租伊所有之門牌號碼為臺北市○○區○○路0 段000 號11樓之房屋（下稱系爭房屋），兩造於民國99年5 月25日簽立房屋租賃契約書（下稱系爭租賃契約、系爭租賃契約書），約定租期自99年6 月10日起至105 年6 月10日止共6 年，每月租金於102 年5 月份以前為每月新臺幣（下同）77,778元，自102 年6 月份以後至105 年6 月10日為每月80,000元，租金應於每月10日以前匯至伊配偶葉芳龍帳戶（下稱原告指定帳戶）中，被告東騏公司並邀被告麥高諒為其連帶保證人，兩造於系爭租賃契約第6 條約定：「乙方（指被告東騏公司）於租期屆滿時，除經甲方（指原告）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方（指被告麥高諒），絕無異議。」。俟105 年5 月間租期將屆滿，伊即委由葉芳龍電話通知被告如欲續租，應另立新租約，否則應於系爭租賃契約到期日前搬遷；詎料被告接獲通知後，遲未回應簽立新約，卻於租期屆滿後仍持續占用系爭房屋迄今。爰依民法第767 條第1 項前段、第184 條第1 項前段以及第455 條賃物返還請求權等規定請求擇一為原告勝訴判決命被告東騏公司返還系爭房屋，並依系爭租賃契約第6 條約定及連帶保證關係請求被告連帶給付每月兩倍租金數額之違約金，就自105 年6 月11日起至106 年8 月10日止14個月部分，伊願先扣除被告東騏公司於上開月份每月匯款及代為扣繳稅費以及應返還被告東騏公司之押租金210,000 元後，僅請求給付違約金910,000 元，自起訴狀繕本送達後，則依每月兩倍租金數額請求等語，並聲明：如主文第1 項至第3 項所示，就請求被告連帶給付金錢部分願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告二人則以：原告並未對被告東騏公司表示租期屆滿後反對續租占用的意思。東騏公司員工於105 年6 月初收到葉芳龍詢問是否續租的電話，就已經表示要續租，且會按期繳付租金，後來105 年7 月原告才委由葉芳龍說要訂新的契約，東騏公司員工都有聯繫葉芳龍，也都有告知租金會按期繳付，僅是待被告東騏公司法定代理人即被告麥高諒指示續約的期間，再簽訂租賃合約，東騏公司於105 年6 月10日租期屆滿後，旋自105 年6 月14日起按月匯72,000元（另8,000 元已代為扣繳所得稅，合計為每月80,000元）至原告指定帳戶中給付租金，原告亦悉收無誤，故依法東騏公司與原告已以不定期限繼續契約，是以東騏公司依該不定期限租賃關係有權繼續占用系爭房屋，原告請求東騏公司遷出及被告二人給付違約金，均無理由。退步言，縱認原告與東騏公司並未以不定期限繼續契約，因原告僅受有無法轉租他人收取每月80,000元租金之損失，且東騏公司迄今均已按月匯款給付租金予原告，原告並無損失，故原告請求每月兩倍租金之違約金金額實屬過高，請酌減違約金至如同每月租金之數額等語置辯，並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、兩造不爭執之事實：

㈠被告東騏公司於99年6 月10日邀同被告麥高諒為連帶保證人，與原告簽立如原證一所示之系爭租賃契約書，約定由被告東騏公司向原告承租系爭房屋，租賃期間自99年6 月10日起至105 年6 月10日止，其中99年6 月至102 年5 月間每月租金為77,778元，102 年6 月至105 年6 月間每月租金為80,000元，並應於每月10日前將租金匯至原告指定帳戶。被告東騏公司於簽約時已支付原告押租保證金21萬元。

㈡系爭租賃契約屆期後，被告東騏公司曾於105 年6 月14日匯款72,000元至原告指定帳戶；原告則於同年7 月1 日寄發台北三張犁郵局第564 號存證信函予被告東騏公司，又於同年月11日以台北敦南郵局第992 號存證信函檢附同面額之支票，退還上開匯款予被告東騏公司。

㈢被告東騏公司另於105年8 月17日匯款21萬6,000元至原告指定帳戶；原告則於同年月25日寄發台北三張犁郵局第753 號存證信函予被告東騏公司。

㈣被告東騏公司自105 年9 月起至107 年2月止均有按月匯款7萬2,000 元至原告指定帳戶。

四、兩造爭點及本院之判斷：原告主張於105 年5 月間租期將屆滿時，即已通知被告如欲續租應另立新租約，否則應搬出系爭房屋，然被告未回應或表示要簽訂租約等節，則為被告所否認，並以前詞置辯。是本院應審究者厥為：㈠系爭租賃契約是否有契約默示更新，以不定期限繼續契約之情況發生？㈡原告請求被告東騏公司遷讓交還系爭房屋是否有理由？㈢原告依系爭租賃契約第6條約定及連帶保證關係請求被告連帶給付違約金是否有理由？其請求數額是否過高而應予酌減？經查：

㈠本件並無以不定期限繼續契約：

⒈按民法第451 條所定出租人於租期屆滿後須即表示反對之意思，始生阻止續租之效力。意在防止出租人於租期屆滿後，明知承租人就租賃物繼續使用收益而無反對之表示，過後忽又主張租賃關係消滅，使承租人陷於窘境而設，並非含有必須於租期屆滿時，始得表示反對之意義存在。故於訂約之際，訂明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約者，仍難謂不發生阻止續約之效力（最高法院55年台上字第276 號判例意旨參照）。

⒉查兩造系爭租賃契約第6 條業已明訂：「乙方（指被告東騏公司）於租期屆滿時，除經甲方（指原告）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方（指被告麥高諒），絕無異議。」（見本院卷第19頁），有系爭租賃契約書附卷可稽（見本院卷第11頁至第18頁），可見在系爭租賃契約期限屆滿前，原告即已經透過契約約定表明租期屆滿後原則上不續租，若被告東騏公司欲續租，東騏公司需積極取得原告同意，方可續租；又原告於105 年6 月10日租期屆滿後，未過一月，即於同年7 月1 日向被告寄發存證信函，內容為：「東騏建設開發股份有限公司向本人楊麗香座落北市○○路0 段000 號11F 之辦公室已於民國105 年6 月10日到期本人依約於5 月初電話知會是否另立新約繼續承租否則應於到期日前遷移，經多次催促至今皆無法告知續租與否故請於文到一星（按，缺字『期』）內回覆否則依合約處理。」等語，有該存證信函影本存卷可按（見本院卷第19頁），其內容重申系爭租賃契約第6 條如欲續租需重新得到原告同意締約，否則租賃關係已消滅之意旨，已有表示反對東騏公司—在沒有得原告重新同意訂新契約的狀況下—繼續為系爭房屋之使用收益的意思。從而，原告已經於租期屆滿前的系爭租賃契約締約時、租期屆滿後約20天的105 年7 月1 日寄出存證信函中，均表明反對東騏公司在沒有得其同意的情況下繼續使用系爭房屋，已阻止民法第451 條要件成就。被告抗辯原告沒有表示反對東騏公司繼續占用系爭房屋云云，與事證不符，顯不可採。

⒊至被告另抗辯東騏公司員工在105 年6 月初已經向原告代理人葉芳龍表示要續租，且原告於105 年6 月10日租期屆滿之後有收受東騏公司按月給付的租金等語。惟原告否認東騏公司員工於租約期滿前有向其表示續租意願，且就此亦未舉證以實其說，況依系爭租賃契約第6 條之約定以及原告上開於105 年7 月1 日所寄存證信函之意旨，被告東騏公司單純表示要續約並不生續約之效力，尚須取得原告同意其繼續租用，另訂立新租約，東騏公司方可續用系爭房屋。查被告自承迄今尚未與原告簽訂新約等語（見本院卷第123 頁反面），可見被告東騏公司迄今尚未取得原告同意續租甚明，依系爭租賃契約第6 條之約定，自應於租期屆滿時搬遷返還房屋，縱被告稱東騏公司員工在105 年6 月初已經向原告代理人葉芳龍表示要續租云云為真，亦無從對被告為有利之認定。再者，查東騏公司自105 年6 月14日起按月匯72,000元（另8,000 元已代為扣繳所得稅，合計為每月80,000元）至原告指定帳戶中，此匯款及代扣稅費等事實，被告固提出聯邦銀行南崁分行匯款單據客戶收執聯、各類所得扣繳稅額繳款書等件影本為據（見本院卷第70頁至第100 頁）。惟原告於發現東騏公司匯款行為後，業於105 年7 月11日對被告寄發存證信函表示：「……雙方未另定新租約，本件租約已經終止貴公司未於105 年6 月12日遷讓歸返租賃物已違約貴公司於105 年6 月14日徑自匯入新台幣柒萬貳仟元本人無法接受爰以同額銀行支票（如附件）退還貴公司並請貴公司立即遷出並將房屋歸還本人，……」，並將105 年6 月14日收到的72,000元以同金額銀行支票退一併還東騏公司，東騏公司復於同年8 月17日匯入216,000 元至原告指定帳戶中，嗣後仍持續每月匯款，原告見此情形，更於同年8 月25日對被告寄發存證信函表示：「……，本人前已通知臺端如欲續用則需另立新租約否則請求返還房屋；為臺端仍未依約返還房屋予本人，業已違約並構成無權占有，臺端於租賃關係消滅後所付款項係本人無法收回房屋之損害賠償（及違約金）非租金之給付，敬請臺端於函到15日內儘速搬遷，返還房屋於本人，如逾期仍未履行，本人將依法究辦，……」等語，有該存證信函影本在卷可參（見本院卷第26頁至第27頁），足證原告態度始終如一，縱收到被告東騏公司自行匯款，一開始亦先退還被告東騏公司所匯款項並要求其搬遷，於105 年8 月17日以後見東騏公司仍堅持匯款，雖未繼續大費周章逐一退還款項，仍有明確向被告表明反對東騏公司持續使用系爭房屋。是以，原告被動收受被告東騏公司所匯款項此一事實，不足以推論原告有何同意東騏公司繼續使用系爭房屋或同意續約之意思，自難對被告為有利之認定。被告上開所辯，均不足採。

⒋綜上，原告在系爭租賃契約租賃期限於105 年6 月10日屆滿前已經藉由契約第6 條約定，以及屆滿後未滿一月再以存證信函，向被告東騏公司表明，反對東騏公司—在沒有得原告重新同意訂新契約的狀況下—繼續為系爭房屋之使用收益的意思，故本件並無租賃契約依民法第451 條以不定期限繼續契約之情形。

㈡原告請求被告東騏公司遷讓交還系爭房屋有理由：

⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767 條第1 項前段定有明文。又按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅，民法第450 條第1 項定有明文。查原告為系爭房屋所有權人，有系爭房屋建物登記第一類謄本附卷可按（見本院卷第130 頁至第131 頁），被告東騏公司對於其在系爭租賃契約所定租賃期限即105 年6 月10日屆滿後，迄今仍占用系爭房屋，亦無爭執（見本院卷第122 頁），僅辯稱系爭租賃契約租期屆滿後，以不定期的租賃關係為權源占有使用系爭房屋（見本院卷第123 頁）。惟查，本件原告早已表示反對被告東騏公司在重新取得原告同意前使用收益系爭房屋的意思，已經阻止民法第451 條的續約效力，原告與被告東騏公司間在105 年6 月11日以後並未以不定期限繼續租賃關係，被告東騏公司在系爭租賃契約租賃期限105 年6 月10日屆滿後已無適法使用系爭房屋之權源，核屬無權占有系爭房屋，原告依首開規定請求被告東騏公司遷讓返還之，自屬有據，應予准許。

⒉至原告另基於民法第184 條第1 項前段以及第455 條請求被告東騏公司返還系爭房屋部分，因原告係請求擇一為有利判決（見本院卷第121 頁反面），故無贅論之必要，附此敘明。

㈢原告依系爭租賃契約第6 條約定及連帶保證關係請求被告連帶給付違約金有理由：

⒈查系爭租賃契約第6 條約定：「乙方（指被告東騏公司）於租期屆滿時，除經甲方（指原告）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方（指被告麥高諒），絕無異議。」，然系爭租賃契約於105 年6 月10日租期屆滿後，被告東騏公司並未得原告同意續租，卻不遷讓交還系爭房屋，迄今仍占用系爭房屋，顯已違反前開約定，被告麥高諒為東騏公司就系爭租賃契約債務之連帶保證人等情，均已如前述。原告主張依系爭租賃契約第6 條約定及連帶保證關係，請求被告二人連帶給付相當每月系爭租賃契約原定租金二倍即160,000 元之違約金，自105 年6 月11日起至106 年8 月10日止14個月部分，原告已扣除被告東騏公司於上開月份每月匯款及代為扣繳稅費與應返還被告東騏公司之押租金210,000 元後，僅請求給付違約金910,000 元【計算式：160,000 元/ 月×14月－80,000元/ 月×14月－210,000 元＝910,000 元】，並自起訴狀繕本送達翌日即106 年9 月13日起至被告東騏公司遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付160,000 元，核與系爭租賃契約第6條約定相符，堪予准許。

⒉至被告抗辯原告僅受有無法將系爭房屋轉租他人收取每月80,000元租金之損失，且東騏公司迄今均已按月匯款給付租金予原告，原告並無損失，故原告請求每月兩倍租金之違約金實屬過高等語，然原告否認之。按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額；其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250 條定有明文。又按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為民法第252 條所明定，此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨（最高法院93年度台上字第909 號判決意旨參照）。查被告並未提出證據證明依現在房價行情，原告未能將房屋收回利用之損失確實僅有每月80,000元，以每月160,000 計算確屬過高等節，揆諸上開說明，被告既未盡其舉證證明違約金額過高之責任，本院自無從依民法第252條酌減違約金。

五、綜上所述，原告主張系爭租賃契約業於105 年6 月10日期滿，被告東騏公司本應立即遷出返還系爭房屋，卻仍無權占用之至今，違反系爭租賃契約第6 條約定，且被告麥高諒為被告東騏公司就系爭租賃契約債務之連帶保證人等情，應為可取；被告抗辯原告未曾表示反對其使用系爭房屋之意思，且被告東騏公司已經表示續約，違約金過高云云，或與卷證不符，或未舉證以實其說，均不足取。從而，原告依民法第767 條第1 項前段規定，請求被告東騏公司遷讓返還系爭房屋；依系爭租賃契約第6 條及連帶保證契約關係，請求被告連帶給付違約金①910,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日即106 年9 月13日（見本院卷第52、53頁）起至清償日止按年息5%計算之利息，②自起訴狀繕本送達翌日即106 年9 月13日起（見本院卷第52、53頁）至被告東騏建設開發股份有限公司遷讓返還系爭房屋止，按月給付原告160,000 元，為有理由，應予准許。

六、假執行之宣告：兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額予以准許併宣告之。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第85條第2項。