臺灣臺北地方法院106年度訴字第3558號

• 裁判案由: 返還不當得利
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣臺北地方法院
• 裁判日期: 107 年 06 月 08 日
• 法官: 石珉千
• 法定代理人: 林鴻堯
• 原告: 魏呈祥
• 被告: 瓏山林企業股份有限公司法人

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 106年度訴字第3558號原　　　告　魏呈祥
訴訟代理人　張漢榮律師
被　　　告　瓏山林企業股份有限公司

法定代理人　林鴻堯
訴訟代理人　吳姝叡律師
上列當事人間返還不當得利事件，本院於民國107 年5 月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：伊於民國96年2 月11日向被告購買「瓏山林博物館」建案編號D2號5 樓之預售屋（下稱系爭建物，登記後門牌號碼為臺北市○○區○○○路00號5 樓之1 ），暨地下三層編號99、100 號之停車位（下稱系爭停車位），並簽立房屋預定買賣契約書（下稱系爭房屋買賣契約），約定房屋價款為新臺幣（下同）1,074 萬元（包含房屋價款954 萬元及停車位價款120 萬元），系爭建物面積約定為產權登記面積共計67坪，包含：㈠主建物面積及附屬建物（即陽台及雨遮）：合計46.09 坪、㈡共同使用部分面積總計20.81 坪，且共同使用部分不含地下層可銷售之汽車停車位面積；同日又以之3,595 萬元價款向被告法定代理人林鴻堯購買系爭建物與停車位坐落之土地應有部分，簽訂土地預定買賣契約書（下稱系爭土地買賣契約）。依兩造系爭房屋買賣契約第二條第二項至第四條之約定，系爭建物所在社區之各「車道」面積是與停車位共同銷售，非屬系爭建物之共同使用部分，不得計入銷售面積；然被告卻於辦理系爭建物所有權登記時，將部分「車道」面積登記為建物之共同使用部分，因而，系爭房屋登記完竣時，登記面積增加為70.08925坪，其主建物與附屬建物面積僅有43.83528坪，共同使用部分面積卻高達26.25397坪，被告據此面積誤差依系爭房屋買賣契約第五條向伊要求找補款82萬9,800 元（下稱系爭找補款項），伊於98年2 月23日已經給付之。嗣後於106 年間，伊始發現共同使用部分之面積大幅增加，係因被告擅自將「車道」面積計入系爭建物共同使用部分內，然該部分面積依契約不應找補，伊並無給付前揭找補款項義務。伊雖另於98年2 月23日簽立切結書一份（下稱系爭切結書），內容略以：「立書人：魏呈祥……今因個人因素致生遲延繳款違約之情事，依買賣合約由賣方沒收已繳價金並解除合約。惟經賣方同意繼續履行賣賣合約，本人願承諾以下事項：……三、立書人簽立本書之同時，即清楚認知本買賣房屋之面積誤差情事且無任何異議。立書人同意依房屋買賣契約所定方式找補，並於第一條所定期限內（即98年2 月23日下午5 時前）繳清找補款，計新台幣捌拾貳萬玖仟捌佰元正。……」，然此係為約定繼續履行原契約之意思，且當時被告故意隱瞞上情，伊對於面積誤差是「車道」面積所致一事並不知情，故伊對於找補款項仍是無給付義務。是以，被告無法律上原因受領上開找補款項，使伊受損，爰依不當得利之法律關係，求為判決：㈠被告應給付原告82萬9,800 元，及自起訴狀繕本送達翌日起按週年利率5%計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：依系爭房屋買賣契約第三條及第四條約定，系爭建物共同使用部分是包含「車道」，並非如原告所解釋完全不包含；至於系爭建物登記面積較契約所定增加，雖有部分因「車道」計入共同使用部分所致，但非完全均因如此，先予敘明。又系爭房屋買賣契約第十八條約定：「一、第六條房屋總價（含車位價款）內之部分價款（附件一，付款明細表中可委辦貸款抵繳之期款總額），由賣方洽定之金融機構之貸款給付，最長期限為二十年，依買賣雙方簽立『代辦申請貸款委託書』（如附件九）約定辦理，並於賣方通知辦理產權登記移轉時，依賣方指定期限內，簽發與貸款金額等額本票一紙予賣方，倘因買方貸款條件不符合，致不能核貸或無法如數貸足及買方中途改變主意自願不貸或未能如期協辦或主動向核貸金融機構拒絕貸款者，視為放棄貸款，則其原欲貸款部分之價款應於賣方通知後，七日內以現金一次向賣方繳清，否則即係違約。買方並於賣方通知辦理貸款日辦理對保手續。」、「二、買方若自洽金融機構辦理貸款者，除應自行向該金融機構瞭解貸款條件（貸款人身分、擔保物使用用途、貸款金額外），並應簽立『自洽貸款書切結書』（如附件十）予賣方，賣方始有配合辦理之義務。」、「三、買方若不辦貸款時，需按附件一『房屋價款分期付款明細表』中可委辦貸款抵繳之期款應於使用執照核發日起第30天應繳納之期款於期限內繳納，並依賣方通知指定日期配合辦理產權移轉相關手續；……」。又依系爭房屋買賣契約附件一「房屋價款分期付款明細表」，第6 期款應於「核發使用執照日起第三十天」繳納。又系爭房屋買賣契約第二十三條約定：「買方違反第七條、第十五條第三項、第六項及第十八條之規定者，賣方得沒收依房地總價款百分之二十計算之金額．……。該違約情事經賣方催告相當期間而仍未履行者，賣方得解除本契約……。」查，原告未遵前開約定，依伊通知於97年11月17日或18日辦理貸款對保繳交第6 期款價金，伊已經於97年12月25日發函催告原告於7 日內繳清或於98年1 月8 日前辦妥貸款（該函於97年12月26日送達原告），復於98年1 月22日再次催告之（於98年1 月23日送達）。然原告迄未依期限繳納第6 期款，伊乃依系爭房屋買賣契約第二十三條約定，於98年2 月4 日發函通知原告解除系爭房屋買賣契約，並依約沒收原告已付之價金，該解除契約函文於98年2 月5 日送達原告，是系爭房屋買賣契約已經於98年2 月5 日合法解除，伊並非依原系爭房屋買賣契約第5 條收取系爭找補款項。斯時系爭建物早於97年12月18日辦妥第一次所有權登記完竣，其專有部分及共同使用部分分別之面積經登記明確，伊本可將系爭建物另行出賣第三人，且另以登記面積計價；然原告主動向伊提出條件協商表現誠意，故雙方另行成立伊願意按原系爭房屋買賣契約所定每坪單價計算買賣價金出賣系爭建物、停車位與土地，原告則不再對系爭建物登記誤差一事異議，並願意繳付系爭找補款項之協議，原告並於98年2 月23日簽立系爭切結書。兩造既以系爭建物已經登記完成之面積為基礎，達成上開協議，伊依據系爭切結書之協議收取系爭找補款項，自無不當得利可言，原告於解約後協商時，並未詢問面積誤差之原因，伊不知原告內心認知及考量為何，自無說明義務，遑論故意隱瞞等語置辯，並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實（見本院卷第184頁反面）：
㈠原告於96年2 月11日向被告購買系爭建物及停車位，並簽立系爭房屋買賣契約，約定房屋價款為1,074 萬元（包含房屋價款954 萬元及停車位價款120 萬元）；同日並向被告之法定代理人林鴻堯購買系爭建物坐落之土地之應有部分，並簽立系爭土地買賣契約，約定土地價款為3,595 萬元。
㈡系爭建物於97年12月18日辦妥第一次所有權登記。
㈢因原告就上開土地及系爭建物及停車位之買賣價金並未按期給付，遭被告解除上開2 份買賣契約並沒收價金；惟嗣後經兩造協商，達成協議，原告簽立系爭切結書，被告同意原告承諾特定事項後，仍將上開不動產移轉登記賣給原告，並將系爭切結書交由原告於98年2 月23日簽署。
㈣原告於98年2 月23日給付被告共計332 萬9,800 元，其中包含系爭找補款項。
㈤於98年2 月23日簽立系爭切結書時，兩造並沒有討論有關登記面積較原合約面積有所增加的面積是否為車道面積的事情。
四、本院之判斷：
原告另主張依據系爭房屋買賣契約第二條第二項至第四條，系爭建物之共同使用部分不應計入車道面積，被告竟將車道面積登記為系爭建物共同使用部分，使系爭建物登記面積增加，縱有系爭切結書，其對於多出的車道面積應仍無給付義務，從而，被告向其收取系爭找補款項82萬9,800 元，屬無法律上原因受利益等節，為被告所否認，並以前詞置辯。是本院應審酌者厥為：被告受領原告給付之系爭找補款項是否有法律上原因？兩造依98年2 月23日系爭切結書約定之真意為何？茲分述如下：
㈠按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179 條定有明文。又按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上字第1118號判例意旨參照）。
㈡查被告通知原告於97年11月17日或18日辦理貸款對保繳交系爭房屋買賣契約第6 期款價金時，原告未遵期對保繳款，被告先於97年11月21日發通知催告，復於97年12月25日發函催告原告於7 日內繳清或於98年1 月8 日前辦妥貸款（該函於97年12月26日送達原告），又於98年1 月22日再次催告之（於98年1 月23日送達），然原告迄未依期限繳納第6 期款，被告遂依系爭房屋買賣契約第二十三條約定：「買方違反第七條、第十五條第三項、第六項及第十八條之規定者，賣方得沒收依房地總價款百分之二十計算之金額．……。該違約情事經賣方催告相當期間而仍未履行者，賣方得解除本契約……。」，於98年2 月4 日發函通知原告解除系爭房屋買賣契約，並依約沒收原告已付之價金，該解除契約函文於98年2 月5 日送達原告等情，有原告不爭執真正之被告97年11月7 日辦理對保通知書、郵局大宗函件執據聯（郵戳為97年11月8 日）、被告97年11月21日繳款通知、郵局大宗函件執據聯（郵戳為97年11月21日）、被告97年12月25日寄發之興安郵局存證信函第793 號、98年1 月22日寄發之興安郵局存證信函第879 號、98年2 月4 日寄發之郵局存證信函第00301
號、各該存證信函之郵政掛號郵件收件回執等件影本附卷可稽（見本院卷第201 頁至第207 反面），堪信兩造就系爭房屋買賣契約履行給付第6 期尾款及交屋之際，發生前揭履約爭議。
㈢承上，嗣後兩造就前揭履約爭議另達成協議，原告於98年2
月23日簽署系爭切結書，其內容為：「立書人：魏呈祥購買瓏山林企業股份有限公司投資興建位於台北市中山區金泰段之『博物館』社區房屋編號：D2棟5 樓房屋乙戶及其應有持份土地。今因個人因素致生遲延繳款違約之情事，依買賣合約由賣方沒收已繳價金並解除合約。惟經賣方同意繼續履行賣賣合約，本人願承諾以下事項：一、立書人承諾於民國九十八年二月二十三日下午5 時前，辦妥房屋貸款手續並交付設定契約書、撥款委託書並繳清核貸差額或以現金一次繳清房地尾款。二、立書人承諾於上述所定期限內繳清應繳稅費，規費，水電瓦斯費用，管理費及代書費用等買賣契約所載應繳納之相關款項。三、立書人簽立本書之同時，即清楚認知本買賣房屋之面積誤差情事且無任何異議。立書人同意依房屋買賣契約所定方式找補，並於第一條所定期限內繳清找補款，計新台幣捌拾貳萬玖仟捌佰元正。四、立書人同意給付新台幣壹佰萬元正與賣方，作為違反買賣契約之罰款，並於第一條所定期限內支付。五、本件買賣經賣方同意繼續履行買賣合約，惟立書人（即買方）同時承諾於產權移轉予買方後，兩年內不得以買賣或信託等原因移轉房地所有權及變更（或異動）所有權登記名義人並願繳付新台幣壹佰伍拾萬元正之現金與賣方作為保證金，兩年後確無本條所述之事則賣方無息退還該全額現金，立書人如有違反則由賣方瓏山林企業股份有限公司沒收本保證金。六、立書人如有違反本書所載任何條款，或於所定期限內未能繳納本書所列之任何款項及交付應備文件時，則視為立書人違反雙方約定，其房地賣方原同意繼續履行買賣合約之意思表示撤回，房地之賣方不需通知即逕行解除契約，並生解除契約之效力，買方已繳價金，則無條件悉數由賣方沒收，不得異議或另主張任何權利。」，有系爭切結書影本在卷可參（見本院卷第162 頁正反面）。
㈣審酌系爭切結書前後文，其中約定「繼續履行」的部分係約定「惟經賣方同意繼續履行買賣合約，」、「五、本件買賣經賣方同意繼續履行買賣合約，惟立書人（即買方）同時承諾……」、「六、立書人如有違反本書所載任何條款，或於所定期限內未能繳納本書所列之任何款項及交付應備文件時，則視為立書人違反雙方約定，其房地賣方原同意繼續履行買賣合約之意思表示撤回，」等語，亦即是約定被告同意仍依照原系爭房屋、土地買賣契約履行，將房地所有權移轉並交付予原告。就原告一方，按系爭切結書之約定，則增補多項承諾，其中第三條對於系爭建物面積誤差爭議，已有明確約定為「立書人簽立本書之同時，即清楚認知本買賣房屋之面積誤差情事且無任何異議。立書人同意依房屋買賣契約所定方式找補，並於第一條所定期限內繳清找補款，計新台幣捌拾貳萬玖仟捌佰元正。」，系爭切結書中更未對於系爭建物面積計算方式、或為何會產生誤差之原因為其他約定。參以斯時系爭房屋業於97年12月18日登記完竣，其登記面積增加為70.08925坪，其主建物與契約約定附屬建物（含陽台及雨遮）面積為45.97999坪（原告主張為43.83528坪，少計雨遮之面積），共同使用部分面積為24.10926坪等情，有系爭建物建物登記第一類謄本、坪數找補計算表影本存卷可稽（見本院卷第101 、167 、168 頁），系爭建物總面積與公設比例業已明確；原告亦自承：當時未按期繳交第6 期款，就是對系爭找補款項之面積誤差有疑義而沒有繳等語（見本院卷第174 頁反面），可知面積誤差與系爭找補款項之計算爭議當時已經存在，原告在爭議仍然存在，尚未明瞭細節之情況下，猶願簽署上開「無任何異議」之系爭切結書，顯見原告已表示願接受系爭建物登記之現狀，同意對於系爭建物主建物、附屬建物、共同使用部分之登記面積誤差之內情不再深究。堪認兩造於系爭切結書第三條約定之真意，是原告同意逕依照當時系爭建物已經登記完成之面積與範圍為買賣標的物買受，並願意按照原系爭房屋買賣契約所定計算方式給付系爭找補款項，以換取被告繼續按照原契約履行移轉交付房地，以解決上開㈡之履約爭議。準此，被告抗辯其受領系爭82萬9,800 元找補款項，係依據系爭切結書之協議，有法律上原因等情，核屬有據，自非不當得利。
㈤至於原告以98年2 月23日當時，因被告故意隱瞞，使伊不知系爭建物共同使用部分面積增加係計入「車道」面積所致，方簽署系爭切結書等語，爭執系爭切結書約定之效力；被告則否認有何故意隱瞞之情，辯解稱原告於解約後協商時，並未詢問面積誤差之原因，伊不知原告內心認知及考量為何，自無說明義務，遑論故意隱瞞等語。查：
⒈原告稱被告故意隱瞞云云，未舉證被告有何刻意隱匿資訊或經原告詢問而不告知實情之情況，其空言主張，尚難採憑，無從認定簽署系爭切結書時被告有何欺瞞之情。
⒉原告另主張其當時不知系爭建物登記面積增加係因包含「車道」面積等語，觀系爭房屋買賣契約第二條第二項記載：「汽車車位部分：買方購買停車空間為本件物大樓地下叁層編號99、100 號停車位（附件四、停車空間分管協議書）；本停車空間另含車道及其他必要空間，依地政機關登記完竣之面積為準」、第三條：「本房屋產權登記面積共計陸拾漆點零零坪，包含：一、主建物面積及附屬建物（即陽台及雨遮）：合計肆拾陸點壹玖坪。二、共同使用部分面積總計貳拾點捌壹坪（不含地下層可銷售之汽車停車位面積）」、第四條：「一、前條共同使用部分除地下層可銷售之汽車停車位另計外，指原設計圖之各樓層中梯廳、走道、樓梯間、電梯間、電梯機房、水箱、機車停車區、台電受電室、發電機房、公共陽台、電信機房、垃圾儲藏室、蓄水池、裝卸車位、進風機房、編號1-7 號停車空間及管委會空間等及依法應列入共同使用部分之項目。（如附件十二著紅色及綠色部分所示）二、前項紅色部分共同使用權利範圍之面積，由本建築大樓全體區分所有權人依買受主建物加陽台面積與本建築主建物加陽台總面積之比例而為計算持分共有；綠色部分共同使用權利範圍之面積，由本建築大樓區分所有權人依買受主建物加陽台面積與本建築各該層主建物加陽台總面積之比例而為計算持分共有。」，有系爭房屋買賣契約影本附卷可查（見本院卷第15頁），確實並未明確將「車道」列為系爭建物之共同使用部分；復參以被告亦不爭執其確實未主動告知「車道」有計入系爭建物共同使用部分面積一事，業如前述，故原告主張其簽署系爭切結書時主觀上並不知道系爭建物增加之面積包含「車道」面積乙節，堪予採信。
⒊又審酌系爭房屋買賣契約之交易目的，在於取得不動產使用收益，對買受人而言，所買受房屋之專有部分與共同使用部分的範圍各包含哪些，固屬交易上重要者；惟按，意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之；但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限；當事人之資格或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之錯誤；前二條之撤銷權，自意思表示後，經過一年而消滅，民法第88條第1 項、第2 項、第90條定有明文。是以，原告簽署系爭切結書時對於系爭建物增加之面積包含「車道」面積不知情的認知錯誤，僅屬意思表示內容之錯誤，依前開規定，其意思表示僅屬於意思表示後1 年內得以撤銷者，並非無效。又本件原告並未主張已在99年2 月22日以前將系爭切結書之協議撤銷，故系爭切結書之約定，仍屬有效存在，原告以自身對於面積誤差認知之錯誤爭執其效力，要屬無據。
㈥被告既本於系爭切結書之約定受領系爭找補款項，其受利益有法律上原因，系爭切結書之約定嗣後亦未失效，被告自無不當得利可言，原告依不當得利之法律關係請求返還系爭找補款項，自無理由。至原告雖另聲請調閱行政院公平交易委員會公處字第100155號處分（被告遭認定違反公平交易法第24條，裁處1,500 萬元罰鍰）及最高行政法院105 年度判字第427 號（被告就前揭處分提起撤銷原處分及訴願決定之訴訟敗訴）之案卷全卷資料，以證明被告將「車道」劃歸公設的經過，以及於簽署系爭切結書時被告尚未遭裁罰，原告不知系爭建物共同使用部分包含「車道」面積等節；然因被告對於其將「車道」面積計入系爭建物共同使用部分，以及簽署系爭切結書時，其尚未遭裁罰等節，均無爭執，且原告簽署系爭切結書時主觀上並不知道系爭建物增加之面積包含「車道」面積乙節，本院亦已認定如前，此部分待證事實已明，無調查必要，併此敘明。
五、綜上所述，原告主張其無給付系爭找補款項之義務，被告受領系爭找補款項乃無法律上原因受利益，使其受損云云，要屬無據，為不足取；被告抗辯係依兩造98年2 月23日系爭切結書之約定受領系爭找補款項等語，為可採信。從而，原告依民法第179 條請求被告給付82萬9,800 元，及自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其所為假執行之聲請即失所附麗，爰一併駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 107 年 6 月 8 日民事第六庭 法 官 石珉千
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 6 月 11 日書記官 徐嘉霙