臺灣臺北地方法院106年度訴字第4335號

• 裁判案由: 遷讓房屋等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣臺北地方法院
• 裁判日期: 107 年 04 月 16 日

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 106年度訴字第4335號原　　　告　鴻全實業有限公司
法定代理人　卓林美雲
訴訟代理人　王晨桓律師
林伊柔律師
被　　　告　杏芙企業有限公司
法定代理人　吳聲慶
訴訟代理人　鍾婉貞
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國一０七年三月二十六日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應自門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○號十一樓房屋遷出，將房屋騰空遷讓返還予原告。
被告應自民國一０六年十月七日起至遷讓返還前項房屋予原告之日止，按月給付原告新臺幣壹拾陸萬元，及按日給付原告新臺幣柒佰元。
被告應給付原告新臺幣貳拾捌萬叁仟叁佰伍拾玖元，及其中新臺幣壹拾叁萬元自民國一０六年十月七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之四，餘由原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
一、按因不動產之物權或其分割或經界涉訟者，專屬不動產所在地之法院管轄，民事訴訟法第十條第一項定有明文。本件原告依民法第七百六十七條規定請求被告自其所有、門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○號十一樓房屋（下稱本件房屋）遷出，將本件房屋騰空遷讓返還予原告，而本件房屋坐落臺北市松山區，在本院管轄區域內，依首揭規定，專屬本院管轄。
二、被告經合法通知，無正當理由未於最後言詞辯論期日到庭，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情事，爰依原告之聲請，由其一造辯論為判決，合先敘明。
乙、實體方面：
一、原告部分
（一）聲明：
１被告應自本件房屋（即門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○號十一樓）遷出，將本件房屋騰空遷讓返還予原告。
２被告應自起訴狀繕本送達翌日起至騰空遷讓返還本件房屋予原告之日止，按月返還原告新臺幣（下同）十六萬八千元相當於租金之不當得利，及按日給付原告一萬六千元之違約金。
３被告應給付原告五百八十九萬八千元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。４被告應自民國一０六年八月二十五日起至各期租金清償之日止，按日給付逾期罰款一千六百元。
（二）原告起訴主張：
兩造於一０五年五月二十七日訂立房屋租賃契約（下稱本件租約），約定由被告向原告承租原告所有之本件房屋即門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○號十一樓房屋，租賃期間自同日起至一０八年五月二十六日止，租金每月十六萬元另外加營業稅，應於每月二十七日前存入原告指定帳戶或一次交付十二紙月租金支票，逾期未繳付，每日應支付罰款一千六百元，逾期達二個月時，經原告催告限期繳納仍不支付時，原告得終止租約，被告應即遷出，並將所欠租金及罰款及其他應負擔費用暨原告所受損失全部付清，如不能付清時，原告得在保證金內扣除之；保證金四十五萬元；大樓管理費用一萬元由被告負擔，被告水電費自行負擔；被告如違反或不履行契約約定事項，原告得依法終止契約，被告應即遷出、交還租賃標的物，如有遲延，自原告通知終止契約之日起，至將租賃標的物遷讓交還原告接管之日止，按日支付一萬六千元之違約金。詎被告自締約時起即未依約給付租金及負擔管理費，經原告於一０六年五月四日委託律師寄發存證信函催告被告於五日內給付，該存證信函於翌日到達被告，未獲置理，原告爰以起訴狀繕本為終止兩造間房屋租賃契約之意思表示，並依民法第七百六十七條規定及本件租約第四條約定，請求被告自本件房屋遷出、將本件房屋騰空返還予原告，並依民法第一百七十九條規定，請求被告自起訴狀繕本送達翌日起至騰空遷讓返還本件房屋予原告之日止，按月返還原告十六萬八千元相當於租金之不當得利，及依本件租約第二十六條約定按日給付原告一萬六千元之違約金，另依本件租約第四條約定，請求被告支付一０五年五月至一０六年八月二十四日止各期租金按每日一千六百元計算之逾期罰款共五百七十六萬八千元（計算式見卷第二七頁），以及自一０六年八月二十五日起至各期租金清償之日止，按日給付原告逾期罰款一千六百元，並依本件租約第九條約定請求被告負擔本件房屋一０五年七月至一０六年七月共十三個月之管理費十三萬元，再支付前述一０五年五月至一０六年七月逾期罰款（五百七十六萬八千元）與一０五年七月至一０六年七月管理費（十三萬元）共五百八十九萬八千元自起訴狀繕本送達翌日起按法定利率計算之利息。
二、被告部分
被告經合法傳喚未於最後言詞辯論期日到庭，其前曾到庭聲明陳述如下：
（一）答辯聲明：原告之訴駁回。
（二）被告以該公司迄至一０六年三月間方短繳租金、僅繳付三萬元，其前之租金均已依約繳付，短繳部分租金得以押租保證金抵付，兩造斯時協調提前於同年四月間終止本件租約，但原告自同年四月間起即妨礙被告使用本件房屋，五月間並將鎖更換、限制被告使用，七月間更禁止被告公司人員進入致無法取用存置本件房屋內之物品，原告既禁止被告公司人員進出、使用本件房屋，被告即有不繳付租金之正當事由，原告不得終止租約、請求被告遷出、交還房屋，或給付違約金、逾期罰款，且被告自一０六年七月間起即未占有使用本件房屋，無相當於租金之不當得利等語。
三、原告主張兩造於一０五年五月二十七日訂立本件租約，約定由被告向原告承租原告所有之本件房屋，租賃期間自同日起至一０八年五月二十六日止，租金每月十六萬元另外加營業稅，應於每月二十七日前存入原告指定之帳戶或一次交付十二紙月租金支票，租金逾期未繳付，每日應支付罰款一千六百元，逾期達二個月，經原告催告限期繳納仍不支付時，原告得終止租約，大樓管理費用一萬元由被告負擔，被告如違反或不履行契約之約定事項，原告得依法終止契約，被告應即遷出、交還租賃標的物，如有遲延，自原告通知終止契約之日起，至將租賃標的物遷讓交還原告接管之日止，按日支付一萬六千元之違約金，原告於一０六年五月四日委託律師寄發存證信函催告被告於五日內給付租金及管理費，該存證信函於翌日到達被告，被告迄未遷出本件房屋之事實，業據提出公證書暨租賃合約書、臺北信義郵局第三六四號存證信函暨掛號郵件收件回執、房屋稅繳款書為證（見卷第九至十八頁），該等證據之真正，並為被告所不爭執，應堪信為真實，又原告不唯執有本件房屋一０六年房屋稅之繳款書，且為本件房屋房屋稅之納稅義務人，參酌房屋稅條例第四條第一項前段規定，本件房屋為原告所有，已足認定。但原告主張被告自締約時起即未依約給付租金及負擔管理費，本件租約已經原告依法終止，得請求被告遷出、返還相當於租金之不當得利及支付違約金、逾期罰款部分，則為被告否認，辯稱：其於一０六年三月間方短付租金，雙方斯時洽商提前終止租約，但原告自同年四月間起即妨礙其使用本件房屋，五月間並將鎖更換、限制其使用，七月間更禁止其公司人員進入本件房屋，其有不繳付租金之正當事由，原告不得終止本件租約、請求被告返還本件房屋、支付違約金及逾期罰款，亦無受有不當得利等語。
四、茲分述如下：
（一）所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第七百六十七條第一項前段、中段定有明文。而稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約；承租人應依約定日期，支付租金；承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約；其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約；租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：㈢承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時，民法第四百二十一條第一項、第四百三十九條前段、第四百四十條第一、二項、第四百五十條第一項、第四百五十五條前段、土地法第一百條第三款亦有明定。土地法為民法之特別法，關於房屋租賃契約之終止，自應優先適用土地法之規定，亦即在房屋租賃之情形，承租人積欠之租金應先以擔保金抵償，抵償後積欠之租金總額仍達二個月以上之租額時，出租人始能定相當期限催告承租人支付租金，承租人於期限內仍不為支付時，方得終止租約、收回租賃標的物房屋。又本件租約第四條約定：「乙方（即被告）應於每月二十七日前以現金‧‧‧或一次交付十二張月租金支票予甲方（即原告），如乙方逾期未繳付時‧‧‧逾期達二個月時，經甲方催告限期繳納仍不支付時，甲方得終止租約，乙方應即遷出‧‧‧」，第二十六條約定：「乙方如違反或不履行本契約定事項，甲方得依法終止契約，乙方應即遷出，交還租賃標的物‧‧‧」（見卷第十一、十二頁）。
１本件房屋為原告所有，兩造於一０五年五月二十七日訂立本件租約，約定由被告向原告承租本件房屋，租賃期間自同日起至一０八年五月二十六日止，租金每月十六萬元另外加營業稅，應於每月二十七日前存入原告指定之帳戶或一次交付十二紙月租金支票，保證金四十五萬元，前已述及，則除本件租約經合法提前終止外，被告自一０五年五月二十七日起至一０八年五月二十六日止本件租約租賃期間，非無占有使用本件房屋之權源。
２原告主張被告自締約時起即未依約給付租金，計至一０六年五月四日止遲付租金已達十一個月，經其委託律師寄發存證信函催告被告於五日內給付欠繳租金及管理費，該存證信函於翌日到達被告，被告仍未給付租金，原告得以起訴狀為終止本件租約之意思表示，固據提出臺北信義郵局第三六四號存證信函暨掛號郵件收件回執為憑，該等證據之真正，並為被告所不爭，前業提及，但關於遲付租金期數與總額部分，則為被告否認。然被告既肯認依本件租約負有每月給付原告十六萬元租金另加營業稅之義務，而辯稱自一０五年五月起至一０六年二月止之租金均已依約給付，依最高法院二十八年上字第一九二０號判例意旨，應由主張該部分租金債務已經因清償而消滅之被告，就清償租金債務一節負舉證之責；惟被告至本件言詞辯論終結時止，就其已清償一０五年五月起至一０六年二月止之租金債務一節，始終未能提出任何證據以實其說，所辯自難採憑，則並無證據足認被告曾依約給付一０五年五月至一０六年二月間之租金，是段期間之租金債務並未因清償而消滅。
３被告另辯稱原告自一０六年四月間起即妨礙其使用本件房屋，五月間並將鎖更換、限制其使用，七月間更禁止其公司人員進入本件房屋，其有不繳付租金之正當事由等語，已經原告否認，此部分抗辯為有利於被告之事實，依民事訴訟法第二百七十七條前段規定，參酌最高法院十八年上字第二八五五號、十九年上字第二三四五號、二十一年上字第一九五六號、四十八年台上字第八八七號判例意旨，亦應由被告就此情節負舉證之責；惟被告至本件言詞辯論終結時止，就其有不繳付租金之正當事由一節，亦未提出任何證據以資佐憑，其此節所辯，仍無可採，並無證據足認被告自一０六年四月間起有不繳付租金之正當事由。
４既無證據足認被告曾依約給付一０五年五月至一０六年二月間之租金，或被告自一０六年四月間起有不繳付租金之正當事由，自一０五年五月二十七日起至一０六年五月四日原告定期催告時止共十一個月，被告依本件租約應繳付之租金總額為一百八十四萬八千元（計算式：「每期租金數額」十六萬元，加「百分之五營業稅」八千元，乘以「積欠期數」十一期），先以保證金四十五萬元抵償後，尚積欠一百三十九萬八千元，仍逾兩期租金總額（三十三萬六千元），原告於一０六年五月四日委託律師寄發存證信函催告被告於五日內給付，該存證信函於翌日到達被告，迭已載及，被告迄未清償，原告以起訴狀為終止本件租約之意思表示，於法自無不合。而本件起訴狀繕本於一０六年九月二十六日在被告法定代理人住所處送達，因未獲會晤本人，亦無有辨別事理能力之同居人或受僱人得付與，而寄存在當地警察機關即桃園市政府警察局平鎮分局建安派出所，有送達證書可考（見卷第四二頁），經十日即同年十月七日生送達之效力，本件租約於一０六年十月七日經原告終止，堪以認定。
５被告雖另稱原告自一０六年七月間起禁止被告公司人員進入本件房屋而無占有使用本件房屋云云，但被告此節所辯並無證據可佐，已如前敘，況被告自承並未將存置本件房屋內之物品遷出，被告仍占有使用本件房屋甚明。本件租約既經原告於一０六年十月七日終止，被告自是日起已無繼續占有使用本件房屋之權源，被告亦始終未能陳明並舉證其尚有何占有使用本件房屋之權源，被告仍占有使用本件房屋，原告依民法第七百六十七條、第四百五十五條前段規定、本件租約第四條約定請求被告自本件房屋遷出、將本件房屋騰空遷讓返還予原告，自屬有據。
（二）次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，同法第一百七十九條前段規定甚明。土地法第九十七條第一項規定城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限；土地法第九十七條第一項規定所謂之土地價額，依同法施行法第二十五條規定，係指法定地價而言，而法定地價依同法第一百四十八條規定，係指土地所有權人依土地法所申報之地價，在平均地權條例施行區域，係指土地所有權人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價時，於公告申報地價期間內自行申報之地價而言，舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之八十為其申報地價，平均地權條例第十六條第一項亦有明定。而依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念；基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院六十一年台上字第一六九五號、六十八年台上字第三０七一號判例參照）。
１本件租約經原告於一０六年十月七日終止，被告自是日起已無繼續占有使用本件房屋之權源，被告仍占有使用本件房屋，此經本院審認如前，被告自一０六年十月七日起至遷讓返還本件房屋予原告之日止，無權占有本件房屋，無法律上原因受有相當於本件房屋租金之利益，亦足認定。２城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限，土地法第九十七條第一項固有明文，然該條文立法意旨為「城巿房屋供不應求，為防止房屋所有權人乘機哄抬租金，造成居住問題，特設本條限制房屋租金之最高額，超出部分得由政府強制減定之，以保護承租人」，是該條文限制房屋租金之立法政策係基於居住乃人民生存之基本條件，為生存權之內涵，現代福利國家應滿足人民居住之需求，而立法當時之我國經濟環境，城巿房屋供不應求，為保護經濟上弱者之承租人，使其能取得適當之居住空間，以避免造成居住問題，則該條之規定，應僅限於城巿地方供住宅使用之房屋，始有其適用，至營業用房屋，承租人用以營業獲取利潤，並非供居住安身，即與人民安居之基本需求及生存權之保障無涉，自無立法介入加以限制之必要；又營業用房屋類皆座落在商業區，不僅其建造、維修成本及應繳納之稅捐高於一般住宅房屋，並享有營業房屋所形成商圈之商業利益，自非一般居住用房屋可比，且營業用房屋之承租人原非經濟上之弱者，尤以連鎖企業，挾其龐大資金、巿場優勢，已為經濟上之強者，又可獲取相當之利潤，更無立法限制租金額之必要；況租屋營業，租金之支出，原屬營業成本之一部，倘立法限制租金額，營業利潤並未相對受限，任其享有鉅額利潤，要非立法之原意；復就土地法第三章房屋及基地之立法結構觀之，土地法第九十四條第一項、第九十六條規定所稱之房屋類皆指住宅而言；再者我國經濟現屬已開發國家，房屋之供需與往昔不同，營業用房屋租金之多寡，自應本諸契約自由之原則，回歸巿場機制，方能促進都巿之更新與繁榮，故土地法第九十七條所指房屋，應解為不包括供營業使用之房屋，以兼顧租賃雙方之利益，契合本條之立法本旨（最高法院九十二年度台簡上字第二十號裁判意旨參照）。被告承租本件房屋係因用以設立公司營業需要，此觀被告公司登記之主事務所址即在本件房屋即明（見卷第三五、七七頁公司變更登記表），原告並按營業用房屋繳納房屋稅，有房屋稅繳款書附卷可稽（見卷第十八頁），被告承租本件房屋既係供作營業之用、非供居住使用，用以創造營業之利潤，自與人民安居之基本需求及生存權保障無涉，被告亦非經濟上之弱者，況本件房屋供作營業之用，耗損程度、維護成本及應繳納之稅捐均高於一般住宅房屋，依上開說明，本件房屋之租金不在土地法第九十七條第一項限制範圍內。本院參酌本件租約兩造就本件房屋約定租金數額為每月十六萬元，另加計營業稅，本件房屋臨雙向六線道之臺北市松山區南京東路三段，為商業大樓之十一樓，周邊亦均為商業大樓，並有捷運站、公車站、飯店、餐廳、各式公司行號、商店、學校，人車繁忙、商業活動興盛，此為週知之事實，認被告無權占用本件房屋所受利益及原告所受損害，以每月十六萬元計算為適當。
３則原告依民法第一百七十九條規定請求被告自起訴狀繕本送達翌日即一０六年十月七日起至返還本件房屋予原告之日止，按月給付原告十六萬元，亦屬有據，超過部分則無理由。
（三）再按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額；約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第二百五十條第一項、第二項前段、第二百五十二條規定甚明。約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第二百五十二條定有明文，至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準；約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時債權人可得享受之一切利益為衡量之標準，且約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思，已任意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，法院仍得依前開規定，核減至相當之數額，最高法院四十九年台上字第八０七號、五十一年台上字第十九號、七十九年台上字第一九一五號著有判例可資參照。１本件租約第四條約定：「乙方（即被告）應於每月二十七日前以現金‧‧‧或一次交付十二張月租金支票予甲方（即原告），如乙方逾期未繳付時，每日應支付逾期罰款新臺幣一千六百元‧‧‧」；本件租約第二十六條約定：「乙方如違反或不履行本契約定事項，甲方得依法終止契約，乙方應即遷出，交還租賃標的物，如有遲延，自甲方通知終止契約之日起，至將租賃標的物遷讓交還甲方接管日止，按日支付新臺幣一萬六千元之違約金予甲方‧‧‧」（見卷第十一、十二頁）。
２本件租約第四條所定逾期繳納租金之罰款，性質上為逾期繳納租金之損害賠償約定，惟本件租約每月租金數額為十六萬元另加營業稅，如以逾期每日罰款一千六百元計算，相當於就租金以週年利率百分之三百六十五計收利息（計算式：「每日逾期罰款數額」一千六百元為「每月租金數額」十六萬元之百分之一，乘以「全年」三六五日），遠逾民法第二百零五條所定最高利率週年利率百分之二十，顯然過高，參酌民法第二百零三條規定之法定利率為週年利率百分之五，且近年我國金融行庫定期、活期存款利率均低於百分之五，此為週知之事實，本院認本件租約第四條關於逾期繳納租金之罰款應予酌減至「按週年利率百分之五計算」為適當。又本件租約租賃標的物為房屋，原告以被告積欠租金為由終止租約、取回房屋，依土地法第一百條第三款、民法第四百四十條之規定，應先以擔保金抵償，於抵償後積欠之租金總額仍達二個月以上之租額時，始能定相當期限催告被告支付租金，被告於期限內仍不為支付時，方得終止租約、收回租賃標的物房屋，而原告於一０六年五月四日定期催告被告繳納積欠之租金，前業載明，是被告欠繳之租金其中四十五萬元業於一０六年五月四日以保證金抵償，依民法第三百二十二條第二款後段規定，先抵充先到期之租金，則被告一０五年五月、六月之租金債務三十二萬元已經於一０六年五月四日全數抵償完畢，一０五年七月之租金債務經抵償後尚餘三萬元。則被告逾期繳納一０五年五月二十七日起至一０六年七月二十七日止共十五期租金，經於一０六年五月四日以保證金抵償一０五年五、六月全部及七月其中十三萬元租金後，計至一０六年八月二十四日止之逾期罰款應按週年利率百分之五計算，減為七萬二千一百零九元（計算式詳如附表所示），超過部分為無理由。而自一０六年八月二十五日起被告應給付之逾期繳納租金罰款亦應為就前述積欠之十五期租金總額（以保證金抵償其中四十五萬元後）一百九十五萬元，按週年利率百分之五計算為適當，惟原告並未在本件訴訟中請求被告給付積欠之租金一百九十五萬元，致無從在主文中確定被告逾期罰款責任之止日，爰逕以本件訴訟於一０七年四月十六日宣判，及寄送判決正本、上訴期滿、原告聲請強制執行約需二個月估算，自原告一０六年八月二十五日提起本件訴訟時起至被告繳付積欠租金時止之租金逾期期間約為十個月，逾期罰款酌減為八萬一千二百五十元（計算式：「未抵償之積欠租金總額」一百九十五萬元，乘以「週年利率」百分之五，乘以「逾期期間」十個月），超過部分難認有據。
３本件租約第二十六條所定遲延交還租賃標的物違約金，性質上為被告遲延返還本件房屋之損害賠償約定，惟本件租約每月租金為十六萬元另加營業稅，以遲延每日違約金一萬六千元計算，相當於收取租金三倍、每月四十八萬元之違約金（計算式：「每日違約金數額」一萬六千元，乘以「每月日數」三十日），顯然過高，參酌本件租約已經原告於一０六年十月七日終止，被告自是日起已無繼續占有使用本件房屋之權源，被告迄未自本件房屋遷出、將本件房屋返還予原告，致原告無法占有、使用、收益，原告所受損害除每月十六萬元相當於租金收益之損害外，尚包括需為被告墊付、繳清是段期間被告使用本件房屋自來水、電力所生費用，俾於取回本件房屋後仍能繼續使用自來水、電力等設施，及以訴訟甚至強制執行請求被告遷出、騰空交還本件房屋所需額外付出之勞力、時間、費用，但原告每月十六萬元相當於租金收益之損害已經計入不當得利、另行請求被告返還，本院認被告遲延交還本件房屋之違約金應予酌減為每日七百元，較為適當。則原告依本件租約第二十六條約定請求被告自起訴狀繕本送達翌日即一０六年十月七日起至返還本件房屋予原告之日止，按日給付原告違約金七百元，應屬有據，超過部分之請求，則無理由。
（四）本件租約第九條約定：「大樓租賃標的物內之所耗費用之負擔如下：大樓管理費用一層樓壹萬元‧‧‧由乙方（即被告）負擔‧‧‧」（見卷第十一頁）。本件租約於一０五年五月二十七日訂立，約定租賃期間至一０八年五月二十六日止，於一０六年十月七日經原告終止，此經本院詳述如前，被告依此約定自應負擔一０五年五月二十七日起至一０六年十月七日止本件房屋每月一萬元之管理費，原告主張被告未依約給付，而由原告自行負擔，已經提出管理費用收據供參（見卷第十九至二二頁），並為被告所不爭執，原告請求被告給付一０五年七月至一０六年七月止本件房屋之管理費共十三萬元，亦非無憑。
（五）末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第二百二十九條第二項、第二百三十三條第一項前段、第二百零三條亦有明文。本件原告依本件租約第四條得請求被告給付逾期繳納一０五年五月二十七日起至一０六年七月二十七日止十五期租金（經於一０六年五月四日以保證金抵償其中四十五萬元），計至一０六年八月二十四日止之逾期罰款七萬二千一百零九元，依本件租約第九條得請求被告負擔一０五年七月至一０六年七月止本件房屋之管理費十三萬元，合計二十萬二千一百零九元，皆已敘明，就此部分原告並請求被告支付自起訴狀繕本送達翌日即一０六年十月七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，惟其中逾期罰款七萬二千一百零九元為遲延給付租金之損害賠償，性質上與租金之遲延利息近似，參酌民法第二百零七條第一項前段利息不得滾入原本再生利息之規定，就該部分罰款自不宜再生利息，是就其中十三萬元部分，非無理由，其餘部分則非有據。
五、綜上所述，被告自一０五年五月二十七日起有占有使用本件房屋之權源，並無證據足認被告曾依約給付一０五年五月至一０六年二月間之租金，亦無證據足認被告自一０六年四月間起有不繳付租金之正當事由，本件租約於一０六年十月七日經原告終止，被告自是日起已無繼續占有使用本件房屋之權源，被告仍占有使用本件房屋，被告無權占用本件房屋所受利益及原告所受損害，以每月十六萬元計算為適當，而被告逾期繳納一０五年五月二十七日起至一０六年七月二十七日止共十五期租金，經於一０六年五月四日以保證金抵償其中四十五萬元後，計至一０六年八月二十四日止之逾期罰款應按週年利率百分之五計算，減為七萬二千一百零九元，自一０六年八月二十五日起之逾期罰款減為八萬一千二百五十元，被告遲延交還本件房屋之違約金亦酌減為每日七百元為適當，被告未依約負擔一０五年七月至一０六年七月止本件房屋之管理費共十三萬元，從而，原告依民法第七百六十七條、第四百五十五條前段規定、本件租約第四條約定請求被告自本件房屋遷出、將本件房屋騰空遷讓返還予原告，依民法第一百七十九條規定請求被告自起訴狀繕本送達翌日即一０六年十月七日起至返還本件房屋予原告之日止，按月返還原告十六萬元相當於租金之不當得利，依本件租約第二十六條約定，請求被告按日支付七百元之遲延返還本件房屋違約金，依本件租約第四條、第九條約定請求被告給付起訴前逾期繳付租金罰款七萬二千一百零九元、起訴後逾期繳付租金罰款八萬一千二百五十元及管理費十三萬元，共二十八萬三千三百五十九元，以及支付其中十三萬元自起訴狀繕本送達翌日即一０六年十月七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，洵屬有據，應予准許，逾此範圍之請求（即超過應准許部分之不當得利、逾期罰款、違約金請求），則無理由，不應准許，爰予駁回。
六、本件事證已臻明確，原告其餘攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
據上論結，本件原告之訴一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第七十九條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 4 月 16 日民事第四庭 法 官 洪文慧
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 4 月 16 日書記官 顏子薇

附表：起訴前被告逾期繳付租金之逾期罰款計算式（新臺幣）
┌─────┬─────────┬───────────────┐
│ 租金日期 │計算罰款期間、日數│逾期罰款（以年利率百分之五計）│
├─────┼─────────┼───────────────┤
│105.05.27 │105.05.28～ │160,000×5÷100÷365×342 │
│ │106.05.04 共342日│≒7,496【小數點以下四捨五入】 │
├─────┼─────────┼───────────────┤
│105.06.27 │105.06.28～ │160,000×5÷100÷365×311 │
│ │106.05.04 共311日│≒6,816【小數點以下四捨五入】 │
├─────┼─────────┼───────────────┤
│ │105.07.28～ │130,000×5÷100÷365×281 │
│105.07.27 │106.05.04 共281日│≒5,004【小數點以下四捨五入】 │
│ │105.07.28～ │ 30,000×5÷100÷365×393 │
│ │106.08.24 共393日│≒1,615【小數點以下四捨五入】 │
├─────┼─────────┼───────────────┤
│105.08.27 │105.08.28～ │160,000×5÷100÷365×362 │
│ │106.08.24 共362日│≒7,934【小數點以下四捨五入】 │
├─────┼─────────┼───────────────┤
│105.09.27 │105.09.28～ │160,000×5÷100÷365×331 │
│ │106.08.24 共331日│≒7,255【小數點以下四捨五入】 │
├─────┼─────────┼───────────────┤
│105.10.27 │105.10.28～ │160,000×5÷100÷365×301 │
│ │106.08.24 共301日│≒6,597【小數點以下四捨五入】 │
├─────┼─────────┼───────────────┤
│105.11.27 │105.11.28～ │160,000×5÷100÷365×270 │
│ │106.08.24 共270日│≒5,918【小數點以下四捨五入】 │
├─────┼─────────┼───────────────┤
│105.12.27 │105.12.28～ │160,000×5÷100÷365×240 │
│ │106.08.24 共240日│≒5,260【小數點以下四捨五入】 │
├─────┼─────────┼───────────────┤
│106.01.27 │106.01.28～ │160,000×5÷100÷365×209 │
│ │106.08.24 共209日│≒4,581【小數點以下四捨五入】 │
├─────┼─────────┼───────────────┤
│106.02.27 │106.02.28～ │160,000×5÷100÷365×178 │
│ │106.08.24 共178日│≒3,901【小數點以下四捨五入】 │
├─────┼─────────┼───────────────┤
│106.03.27 │106.03.28～ │160,000×5÷100÷365×150 │
│ │106.08.24 共150日│≒3,288【小數點以下四捨五入】 │
├─────┼─────────┼───────────────┤
│106.04.27 │106.04.28～ │160,000×5÷100÷365×119 │
│ │106.08.24 共119日│≒2,608【小數點以下四捨五入】 │
├─────┼─────────┼───────────────┤
│106.05.27 │106.05.28～ │160,000×5÷100÷365× 89 │
│ │106.08.24 共 89日│≒1,951【小數點以下四捨五入】 │
├─────┼─────────┼───────────────┤
│106.06.27 │106.06.28～ │160,000×5÷100÷365× 58 │
│ │106.08.24 共 58日│≒1,271【小數點以下四捨五入】 │
├─────┼─────────┼───────────────┤
│106.07.27 │106.07.28～ │160,000×5÷100÷365× 28 │
│ │106.08.24 共 28日│≒ 614【小數點以下四捨五入】 │
├─────┴─────────┼───────────────┤
│ 合 計 │72,109 │
└───────────────┴───────────────┘