臺灣臺北地方法院106年度訴字第4376號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 106年度訴字第4376號

原告

杜翠玉

訴訟代理人

陳龍峻

被告

台灣傑士德股份有限公司

法定代理人

陳德隆

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國107年1月31日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第 255條第1項第3款定有明文。本件原告起訴聲明：一、被告應將坐落於臺北市○○區○○○路0段000巷0號2樓之1 房屋全部遷讓並回復原狀返還原告。二、被告應給付原告新臺幣（下同）263,844 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息。三、被告應給付原告自民國106年9月15日至清償日止，每日2,400 元之違約金（見本院106年度北補字第753號卷第1頁，下稱補字卷）。嗣於106 年11月15日具狀撤回第1項聲明（見本院卷第23頁），再於107年1月31日當庭變更聲明為：被告應給付原告220,644元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率百分之5 計算之利息（見本院卷第38頁反面），核屬減縮應受判決事項之聲明，依首開規定，自應准許。

貳、實體部分：

一、原告主張：兩造於105 年9 月30日簽訂租賃契約書（下稱系爭租約），由原告將其所有門牌號碼為臺北市○○區○○○路0 段000 巷0 號2 樓之1 房屋（下稱系爭房屋）出租予被告，約定租期自105 年10月1 日起至106 年9 月30日止，被告除應每月給付租金36,000元予原告外，並須依系爭租約第5 條規定支付系爭房屋所在大廈之空調設備、電梯及其他公共設施之維護費、水電費及大樓共同費用等（下稱管理費），系爭租約第9 條第2 項並約定如被告於終止租約或租期屆滿時仍未交還系爭房屋，應自終止租約或租期屆滿之翌日起，每逾一日支付每日租金兩倍之違約金（每月以30日計算，每日違約金為2,400 元，36,000元÷30日×2 倍＝2,400 元）。詎被告自106 年3 月起即未依約支付租金，7 月起除租金外亦未每月支付管理費3,948 元，原告曾於106 年9 月9日寄發存證信函予被告催繳，被告仍置之不理。嗣系爭租約於106 年9 月30日租期屆滿後，被告亦未依約返還系爭房屋，遲至106 年10月27日始將系爭房屋之鑰匙以郵寄交還被告而返還，是原告自得依系爭租約第9 條第2 項約定，請求被告給付違約金。準此，被告積欠租金252,000元（106 年3月至9月共7個月，36,000元×7月＝252,000元）、管理費11,844元（106年7月至9月共3個月，3,948元×3月＝11,844 元）及違約金64,800元（106年10月1日至至106年10月27 日共27日，2,400元×27日＝64,800元），合計328,644元。扣除被告簽立系爭租約時所交付之保證金108,000 元，被告仍積欠原告220,644元（328,644元－108,000元＝220,644元）及遲延利息，爰依系爭租約第3條第1項、第5條、第9條第2 項約定提起本件訴訟，並聲明：

㈠被告應給付原告220,644 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率百分之5 計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：被告固自106年3月起即未繳納租金及管理費，惟被告於106年6月2 日即已搬離系爭房屋，並曾告知大樓管理員，且為原告知悉，故自106年7月起即不需繳納租金及管理費等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。

三、經查，原告主張之上開事實，業據其提出與所述相符之系爭租約、106 年9 月9 日寄發予被告催告繳納租金之存證信函及管理費單據（見本院106年度北補字第753號卷第4至9頁、第17至18頁）為證，被告亦自認自106年3月起即未繳納租金，7月起亦未繳納管理費，原告自得依系爭租約第3條第1 項、第5條、第9條第2項約定請求被告給付106年3月至9 月共7個月租金252,000元、106年7月至9月共3 個月管理費11,844元、106年10月1日至至106年10月27日共27 日違約金64,800元。被告雖抗辯於106年6月2 日即已搬離系爭房屋，並曾告知大樓管理員，且為原告知悉，故自106年7月起即不需繳納租金及管理費云云。惟按，依民法第263條準用同法第258條第1項及第94條、第95條第1項規定，終止權之行使，應向他方當事人以意思表示為之，其以對話為意思表示者，其意思表示以相對人了解時，發生效力；非對話為意思表示者，其意思表示以通知到達相對人時，發生效力。上開規定於當事人依約定終止契約，且契約未就終止權行使之方式為特約時，亦有適用。依系爭租約第8 條之約定，被告如欲中途退租（即提前終止租約），應償付應攤費用並支付1 個月租金為賠償，固堪認被告得於系爭租約期限屆至前，提前終止系爭租約，惟依前述，被告如欲提前合法終止系爭租約，仍應將終止租約之意思表示送達原告，始生效力。則縱被告所指已於106年6月搬離系爭房屋，並將搬離之事實通知大樓管理員，且為原告知悉之情屬實，無論被告搬離系爭房屋有無拋棄占有之意思，均屬事實行為，其既未將終止租約意思表示送達原告，即難認系爭租約因被告搬離系爭房屋而合法終止。是被告辯稱自106年7月起無庸再給付租金云云，尚屬無據。又系爭租約第5 條約定：「乙方（即被告）對本大廈空調設備、電梯及其他公共設施之維護費、水費、電力費及大樓共同之費用等，應按照租賃標的物之建坪數或大廈管理辦法分攤負擔」，是被告於系爭租約存續期間即負有分擔系爭房屋大樓之共同費用即管理費之義務，不因被告實際上是否居住或使用系爭房屋而異。則系爭租約既未合法終止，縱被告於106年6月2 日搬離系爭房屋，仍應依上開約定繳納管理費，其抗辯自106年7月起無庸再給付管理費云云，亦非可採。從而，原告得依系爭租約第3條第1項、第5條、第9條第2 項約定請求被告給付租金252,000元、管理費11,844 元、違約金64,800元，合計328,644 元，扣除被告於簽訂系爭租約時交付之保證金108,000元，被告尚應給付原告220,644元（328,644元－108,000元＝220,644元）及按週年利率百分之5計算之法定遲延利息。

四、綜上所述，原告依系爭租約第3 條第1 項、第5 條、第9 條第2 項約定請求被告給付220,644 元，及自起訴狀繕本送達被告翌日即106 年11月3 日（見本院卷第13頁）起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許。

五、本件原告勝訴部分，本判決所命給付金額未逾50萬元，爰依民事訴訟法第389 條第1 項第5 款規定職權宣告假執行，至原告所為假執行之聲請，僅在促使法院為此職權之行使，本院不受其拘束，無再命原告提供擔保之必要，亦不另為准駁之諭知。復依民事訴訟法第392 條第2 項規定，依職權宣告被告以相當金額為原告預供擔保後，得免為假執行。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，經審酌後均與判決之結果不生影響，爰不另一一論述，併此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。