臺灣臺北地方法院106年度訴字第82號

• 裁判案由: 返還租賃訂金等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣臺北地方法院
• 裁判日期: 106 年 07 月 18 日
• 法官: 陳蒨儀
• 法定代理人: 薛永祥、陳郁秀
• 原告: 晶宴生活創意股份有限公司法人
• 被告: 中華電視股份有限公司法人

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　　 106年度訴字第82號原　　　告　晶宴生活創意股份有限公司
法定代理人　薛永祥
訴訟代理人　趙鍾勳
被　　　告　中華電視股份有限公司
法定代理人　陳郁秀
訴訟代理人　陳筱屏律師
複代 理 人　郭大維律師
上列當事人間請求返還租賃訂金等事件，本院於民國106 年7 月4 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹佰貳拾伍萬參仟壹佰柒拾元，及自民國一百零六年一月十二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張略以：原告（原名上海鄉村餐飲股份有限公司，嗣更名為晶宴生活創意股份有限公司）於105 年9 月18日簽立承租意願書（下稱系爭意願書）予被告，表明願承租被告所有位於臺北市○○區○○○路00巷00號1 樓及2 樓之建物（下稱系爭租賃物），租期自105 年10月1 日起，至113 年12月31日止，共計8 年3 個月，並約定兩造需於105 年9 月26日前完成合約簽訂，於105 年9 月29日完成建物點交；原告為此於簽訂系爭意願書時給付被告新臺幣（下同）626,585
元作為立約定金（下稱系爭定金）。嗣因兩造對於租賃條件仍有諸多紛歧，迄至105 年9 月26日仍未能簽訂租賃契約，且系爭租賃物之原承租人於105 年9 月29日仍未遷出，兩造顯無可能於105 年10月1 日起開始租賃關係，而不符系爭意願書所定承租意願與條件；故原告於105 年10月12日發函告知被告解除系爭意願書，並請被告返還系爭定金，然為被告所拒。兩造無法簽訂租賃契約，係因被告遲至105 年9 月28日始將租賃契約提供予原告用印，且原承租人迄至105 年9
月29日仍未遷出所致，且兩造亦未就第6 年以後之租金如何調整達成意思表示合致；本件契約顯係因可歸責於受定金當事人即被告之事由致不能履行，依民法第249 條第3 款規定，被告自應加倍返還系爭定金，即應給付1,253,170 元（626,585 ×2 ＝1,253,170 ）予原告。爰依上開規定提起本件
訴訟，並聲明：被告應給付原告1,253,170 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
二、被告抗辯略以：系爭意願書就第6 年至第8 年之租金價額係約定由兩造另議，原告簽立系爭意願書後，被告先於105 年9 月21日寄送租賃契約予原告，因原告要求修改部分約款，被告再於105 年9 月28日將調整內容且經被告用印之租賃契約寄予原告，並於同日將系爭租賃物之鑰匙交付原告公司之薛永平，已盡締約上一切努力以履行合約簽訂之義務，而無可歸責事由，自無須負遲延責任。況依民法第423 條及一般社會經驗，租賃契約成立後出租人方負交付租賃標的物之義務；原告既拒絕簽立被告提出之租賃契約，被告自無交付系爭租賃物之義務。又系爭意願書並未約定得解除契約，自客觀上觀察，亦無從認定非於一定時期為給付不能達契約目的，系爭意願書既已明載租期自105 年10月1 日起，縱未能於105 年9 月26日簽訂租賃契約，亦無礙於租賃目的之達成；原告既未依民法第254 條先定相當期限催告被告履行提出租約之義務，自無權解除系爭意願書；原告既違反系爭意願書不為承租，被告當得依第11條之約定沒收系爭定金。此外，民法第249 條第3 款係就履行不能而為規定，於給付遲延或受領遲延不適用之，縱認本件係屬可歸責於被告之事由給付遲延，然非不可補正，原告自無權依上開規定請求被告加倍返還定金。爰聲明：原告之訴駁回。
三、下列事項為兩造所不爭執，並有相關證據在卷足稽，堪信為真實：
㈠原告於105 年9 月18日簽立系爭意願書予被告，載明願依系爭意願書所定租賃條件承租系爭租賃物，其中第10條約定：「雙方需於9 月26日前完成合約簽訂，9 月29日前完成建物點交。」，有系爭意願書在卷足稽（見本院卷第10頁）。
㈡其後，被告於105 年9 月21日提出租賃契約稿予原告，再於105 年9 月28日將加蓋被告印章之租賃契約交付原告，有上開兩份租賃契約附卷可參（見本院卷第43至61頁）。
㈢原告嗣於105 年10月12日以原承租人仍未完成遷空，兩造無法如期簽約點交為由，發函通知被告同意解除系爭意願書，並請被告返還系爭定金；被告於105 年10月14日收受該函（見本院卷第11頁）。
四、原告依民法第249 條第3 款之規定請求被告給付1,253,170
元及遲延利息；然為被告所拒，並以前詞置辯。是本件應審究之爭點即為：兩造無法成立租賃契約，是否係因可歸責於被告之事由所致？原告得否依民法第249 條第3 款之規定請求被告加倍返還定金？茲論述如下：
㈠按定金，除當事人另有訂定外，契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金，民法第249 條第3 款定有明文。又契約當事人在成立契約以前所交付，用以擔保契約成立為目的之定金，稱之為立約定金（亦稱猶豫定金）；此項定金與以主契約之存在為前提之定金（諸如證約定金等是），在性質上固屬有間，然契約成立後，立約定金即變更為確保契約之履行為目的，自有民法第249 條規定之適用；故如因可歸責於受定金當事人之事由，致不能成立契約者，立約定金之效力自仍應類推適用同條第3 款之規定，由該當事人加倍返還其所受之定金（最高法院102 年度台上字第69號判決意旨參照）。
㈡觀諸系爭意願書第11條明文約定：「本公司（即原告）願以上述條件承租建物，否則中華電視公司有權利沒收訂金支票。」（見本院卷第10頁），可知系爭定金係以擔保租賃契約成立為目的，核其性質應屬立約定金。原告主張兩造無法簽訂租賃契約，係因被告遲至105 年9 月28日始將租賃契約提供予原告用印，且原承租人迄至105 年9 月29日仍未遷出所致，可歸責於被告；被告則否認其有何可歸責事由。經查：⒈任職於原告公司負責處理系爭意願書及租賃契約相關事宜之證人薛永平到庭具結證稱：「被告於105 年9 月28日將被告定稿的租約交給我，鑰匙是在105 年9 月29日或30日交給我，我拿到鑰匙後隔天我們公司另一位助理有至租賃物現場查看，回來後告訴我現場原承租戶餐廳仍在搬運他們的東西，我於105 年10月3 日星期一早上親自到現場勘查，發現原來承租戶仍在現場搬運東西，我就到被告公司找負責跟我洽談的行政管理處陳泰昌先生告知現場前承租戶仍在搬運東西，我們沒有辦法持有鑰匙，因為有管理的責任，也沒有辦法進行點交業務，所以我就將鑰匙還給陳泰昌先生。陳泰昌先生當天下午有再陪我到現場查看，並說他會盡快處理前承租戶搬遷事宜。從105 年10月3 日到105 年10月11日，被告一直沒有給我點交的確切日期，105 年10月11日中午我再度前往租賃物現場，前承租戶仍在搬運東西，我就拍照存證，並告知陳泰昌先生因為遲遲無法點交，所以暫停協商，隔天隨即發函給陳泰昌請他簽收。」、「（本院卷第70至71頁即原證5 照片）拍攝地點是租賃物東側一樓，日期是105 年10月11日，第70照片中手持報紙者為我本人，第70頁照片中左方淺色上衣者，當時自稱是前承租戶餐廳人員，阻止我進入租賃物，第71頁貨車是在搬運租賃物餐廳內的東西。租賃物現場原來是經營若水臨餐廳，兩造議約時，若水臨餐廳已經停業，原來是約定現況點交，起租日為105 年10月1 日，但105
年10月1 日我同事去現場看時，發現餐廳內的東西陸續在搬運中，導致我們無法點交…我105 年10月3 日進入租賃物查看時，看到前承租戶還在搬運切肉機等物品，因為前承租戶跟我們都持有鑰匙，我擔心如果有物品遺失會產生責任歸屬問題，所以就去找陳泰昌歸還鑰匙，後來就無法再進入租賃物，只知道到105 年10月11日這段期間前承租戶陸續在搬運物品，搬運情況如何並不清楚。」（見本院卷第86頁反面至87頁）。
⒉任職於被告公司負責承辦本件租賃業務之證人陳泰昌亦到庭具結證稱：「我是在105 年9 月29日將鑰匙交給原告薛永平、陳叔永特助，這個案子我都是跟他們兩位接洽的。原告有無到租賃物查看我不清楚，原告是跟我說他們董事長要到現場看，我說因為當天是假日，我說我沒有辦法陪同，所以把鑰匙交給他們二位。當時前承租人還沒有清空搬離。」、「（原告至現場查看後，有無向你反應前承租人尚未搬遷？如有，係何時反應？如何表示？）有跟我反應，兩位都有跟我講。應該是看完隔天跟我講的，我就跟他講說我已經通知前承租人了，因為前承租人是提前退租，我有請他們盡快交還租賃物。」、「薛永平105 年10月11日有來找我，說現場還沒有拆空…（當天）我沒有去（現場），我電話聯繫保全，詢問是否還有人在拆租賃物，保全說有。我就發被證4 的簡訊給薛永平說租期可不可以延到11月1 日。我也有電話聯繫前承租人叫他們趕快拆，要交屋給原告。」等語（見本院卷第124 至125 頁），核與證人薛永平前揭證述內容相符。
⒊此外，並有原告所提出經證人薛永平證述係於105 年10月11日在系爭租賃物現場拍攝之照片在卷足稽（見本院卷第70至71頁）；依該照片所示，當時系爭租賃物外牆仍標示「若水臨」餐廳名稱。綜上堪認原告主張原承租人迄至105 年10月11日仍未搬遷，致無法點交系爭租賃物，應屬實在。至證人陳泰昌雖稱被告於105 年9 月29日交付鑰匙予原告即係點交之意（見本院卷第125 頁），惟此顯與其證稱交付鑰匙係為供原告之董事長到現場查看，以及因原承租人迄至105 年10月11日仍未搬遷，租期延宕，故其主動寄發被證4 簡訊（見本院卷第103 頁）詢問原告可否將本件起租日延到11月1 日等語（見本院卷第124 頁）不符；況所謂租賃物之點交，係指將租賃物清點交付予承租人使用之意，被告既自承系爭租賃物之原承租人於兩造約定之點交日即105 年9 月29日仍未搬遷，非經所有權人即被告協助，原告自無從僅因取得系爭租賃物之鑰匙，即得排除他人占用而使用系爭租賃物，故被告抗辯交付鑰匙即已履行點交義務，尚難憑採。
⒋另觀被告提出之租約終止協議書，被告與系爭租賃物之原承租人旺巴黎企業股份有限公司（按「若水臨」為該公司經營之餐廳名稱）係協議於105 年8 月16日提前終止原租賃契約（見本院卷第76至77頁）；自前開租約終止日至兩造約定之點交日即105 年9 月29日，有近1 個半月之時間，被告明知依系爭意願書，兩造應於105 年9 月26日簽訂租賃契約、於105 年9 月29日點交系爭租賃物，竟未積極督促原承租人自系爭租賃物遷出將之交還予被告，且證人薛永平等原告公司人員於105 年10月3 日通知被告原承租人尚未搬遷後，被告亦僅由陳泰昌以電話催促原承租人儘速搬遷，致系爭租賃物迄至105 年10月11日仍遭他人占用，而未能點交予原告，堪認兩造無法依系爭意願書所定105 年9 月29日點交、105 年10月1 日起租之承租條件簽訂租賃契約，確係因可歸責於被告之事由所致。又兩造並未就因可歸責於被告之事由致不能成立租賃契約時，定金應如何處理，於系爭意願書中加以約定，依前揭說明，即應類推適用民法第249 條第3 款之規定，是原告援引上開規定請求被告加倍返還系爭定金，自屬有據。
㈢被告雖抗辯其僅係給付遲延，原告未催告其補正，無權逕行解除系爭意願書，並援引最高法院71年台上字第2992號判例等，抗辯民法第249 條第3 款於遲延給付之情形不適用之。惟查，原告係依民法第249 條第3 款請求被告加倍返還系爭定金，其是否有權請求，應視契約無法成立能否歸責於受定金當事人即被告而定，不以系爭意願書業經解除為要件；至上開判例則係明揭：「為確保其契約之履行，而交付他方之定金，依民法第249 條第3 款規定，除當事人另有約定外，祇於契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人始負加倍返還其所受定金之義務，若給付可能，而僅為遲延給付，即難謂有該條款之適用。」，依其意旨，係就以主契約之存在為前提而擔保契約履行之定金加以解釋，系爭定金則係以擔保契約成立為目的之立約定金，兩者性質不同，自無從比附援引。是被告前揭抗辯均無足採。
㈣末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%。民法第229 條第2 項、第233 條第1 項前段、第203 條分別定有明文。本件係屬給付無確定期限之金錢債務，原告之起訴狀繕本則係於106 年1 月11日送達被告而生催告之效力（見本院卷第30頁），從而，原告併請求被告給付自起訴狀繕本送達翌日即106 年1 月12日起至清償日止，按法定利率即年息5%計算之遲延利息，亦屬有據。
五、綜上所述，本件係因可歸責於受定金當事人即被告之事由致不能成立租賃契約，從而，原告援引民法第249 條第3 款之規定，主張其已給付系爭定金即626,585 元予被告，被告應加倍返還定金，而請求被告給付1,253,170 元（626,585 ×
2 ＝1,253,170 ），及自起訴狀繕本送達翌日即106 年1 月12日起至清償日止按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。
六、本件事證已明，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本件判決結果，自無庸逐一論列，併予敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 106 年 7 月 18 日民事第四庭 法 官 陳蒨儀
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 7 月 18 日書記官 簡素惠