106年度訴字第870號｜民事：損害賠償等｜裁判日期：106 年 11 月 10 日

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　　106年度訴字第870號原　　　告　貝里斯商康域有限公司臺灣分公司(CONFIELD GROUP LIMITED) 法定代理人　鄭有峰訴訟代理人　陳國雄律師複　代理人　曾憲忠律師被　　　告　黃凱莉訴訟代理人　曾昭牟律師複　代理人　楊佳純律師上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於中華民國106年10月 19日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由一、原告主張：訴外人林慧娃於民國101年9月16日向被告購買門牌號碼為臺北市○○區○○路○段00巷00弄0號5樓之3、5樓之5房地共兩戶(下合稱系爭房屋)，及地下三層編號2號停車位1個，雙方並已完成買賣交割相關事宜。嗣林慧娃於102年9月30日，將系爭房屋及該停車位所有權移轉予原告所有，原告取得所有權後，又於同年11月1日將系爭房屋及該停車位出租予訴外人汪俊廷使用，約定租期自102年11月1日起至105年10月31日為止(包含原租期自102年11月1日起至104年 10月31日止，及展延租期自104年11月1日起至105年10月31 日止)，汪俊廷每月應給付租金新臺幣(下同)75,000元。詎系爭房屋至104年底、105年初，室內牆面、牆角陸續出現嚴重滲水現象，造成地板經常積水，損及屋內裝潢及傢俱，經汪俊廷在通迅軟體告知原告漏水問題，並因此提前於105年1月31日終止雙方間租賃關係。後經專業工程人員進行抓漏檢查，發現漏水原因如下：1.系爭房屋雨遮經過被告增建外推，惟所採用之包覆材質不當，外推牆面亦未施作防水工程，造成牆面滲水。2.室內2間浴室未完善施作防水工程，導致牆面、牆角滲水產生壁癌。3.被告所交付之屋內2部冷氣機內管銜接不良，且房屋木造裝潢損及水管，造成大量漏水等原因。原告因而花費266,730元修復上開漏水瑕疵，並因該漏水瑕疵導致承租人提前終止租約，而受有租金損失675,000元【計算式：75,000元（每月租金）×9個月（因承租人提前終止租約而未收取之租金期數，即自105年2月1日起至同年10月31日止)=675,000元】，總計原告共損失941,730元（計算式：266,730＋675,000＝941,730），且上開瑕疵並非一夕之間得以造成，顯然在被告將系爭房屋交付林慧娃前即已存在，林慧娃業已將其基於買賣關係而對於被告得行使之瑕疵擔保及不完全給付等相關讓利與原告，原告以起訴狀之送達作為前開權利讓與之通知而提起本件訴訟。為此，爰針對修復費用266,730元部分，依民法第354條第1項、第359條及第277條第1項之規定，請求法院擇一為有利於原告之判決；針對租金損害675,000元部分，依民法第227條第1項之規定，提起本件訴訟。並聲明：被告應給付原告941,730元，及自106年3月4日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。及願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：關於原告請求給付修復費用部分，因系爭房屋係被告於99年5月29日承買，被告出售予訴外人林慧娃之前，係自用兼投資，於自用期間從未有滲漏水情形，出售前被告僅重新油漆、更換家具及窗簾，從未變更陽臺設計，陽臺設計及房屋格局皆係被告買受該屋時即已存在之現狀。嗣被告於105年初接獲林慧娃表明系爭房屋滲漏水一事時，即由當時仲介出售系爭房屋之訴外人信義房屋仲介股份有限公司（下稱信義房屋）世貿莊敬店施店長（姓名不詳）了解相關內容，更由訴外人信義房屋世貿莊敬店於105年4月29日委請訴外人金鑫工程顧問有限公司派遣有多年經驗之專業工程師傅前去勘查滲漏水原因，經工程師傅勘估過後，認此係該大廈外牆金屬中之填縫材料因日曬雨淋年久老化萎縮導致滲水，故積水到一定程度時始滲入系爭房屋中。從而，系爭房屋滲漏水係外牆所用材質有老化現象所致，非交屋之始即有外牆滲漏水之瑕疵。況被告交屋迄今已近4年時間，在此期間，國內屢屢有強颱、豪雨、強震之自然災害發生，皆未見系爭房屋有滲漏水情形，可見該滲漏水瑕疵顯非於交屋時存在，原告既主張瑕疵存在於系爭房屋交付前，自應對此負舉證責任。至原告請求給付租金損失部分，因林慧娃得向被告請求系爭房屋未出租之損失之前提為林慧娃本即有出租計畫，卻因漏水致不能出租始得向被告請求，惟林慧娃並未出租系爭房屋，更未因滲漏水致無法出租而受有租金損失之情事，故林慧娃自無任何可向被告主張之不完全給付之損害可言，況依債之相對性原則，被告因系爭房屋漏水而得依不完全給付等規定向林慧娃主張租金損失賠償，故林慧娃自身即為債務人，林慧娃又未因出租漏水房屋而有租金損失等賠償可向被告主張，是林慧娃並非租金損失賠償之債權人，無法讓與債權予原告，是原告嗣後未能出租系爭房屋而受有租金之損失，當然無法使林慧娃突取得對被告主張不完全給付之權利，林慧娃自無轉讓前揭權利予原告之可能。從而，本件系爭房屋之瑕疵於交付前並未存在，且林慧娃為債務人，自無法讓與不完全給付之租金損失予原告，原告之主張顯無理由等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。及如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。三、不爭執事項：㈠林慧娃於101年9月16日向被告購買門牌號碼臺北市○○區○○路○段00巷00○0號5樓之3、之5房屋兩戶，及地下第3層編號2號停車位。㈡林慧娃再於102年9月30日將系爭房屋辦理所有權移轉登記與原告。㈢汪俊廷於105年1月中旬，告知原告系爭房屋有滲漏水的情形。四、得心證之理由：按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條本文定有明文。再按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求；原告於其所主張之起訴原因，不能為相當之證明，而被告就其抗辯事實，已有相當之反證者，當然駁回原告之請求（最高法院17年上字第917號、20年上字第2466號判例參照）。原告本於林慧娃讓與其基於買賣關係所生瑕疵擔保及不完全給付之權利而請求被告給付，為被告所否認，並以前詞置辯，所以本件爭點為：㈠系爭房屋之滲漏水原因為何？又系爭房屋產生滲漏水等瑕疵是否於危險移轉（即交付系爭房屋時）即存在？⒈系爭房屋之滲漏水是否係因陽台部分曾經變更設計，且未施作防水層所致？⒉系爭房屋之滲漏水是否係因浴室未施作防水層所致？⒊系爭房屋之滲漏水是否因屋內二部冷氣機內管銜接不良所致？⒋系爭房屋之滲漏水是否因釘子釘破水管所致？㈡倘若被告應負瑕疵擔保責任，原告向被告請求給付修復費用266,730元是否有理由？㈢倘若被告應負瑕疵擔保責任，原告是否可依民法第227條規定，請求被告給付675,000元之租金損失？詳如以下說明。㈠系爭房屋之滲漏水原因為何？又系爭房屋產生滲漏水等瑕疵是否於危險移轉（即交付系爭房屋時）即存在？ ⒈陽台部分： ⑴按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金；上開減少價金之請求權，須買受人依民法第三百五十六條規定為「通知」後六個月間不行使始歸消滅，而非以買受人「知悉」瑕疵後六個月間不行使，作為其減少價金請求權消滅之要件，此觀同法第三百五十九條、第三百六十五條第一項之規定自明。所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，包括物之交換價值、使用價值（通常效用與預定效用）及所保證品質之瑕疵；凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院103年度台上字第196號判決）。又按不完全給付，係指債務人雖為給付，而給付之內容並不符合債務本旨，違反信義與衡平之原則而言。又所謂給付應係基於債務人履行債務之意思而為之者，始足當之。故給付如以交付特定物為標的者，債務人應以契約成立時雙方約定之現狀交付之，苟以約定現狀交付之，即屬依債務本旨而為交付，尚不構成不完全給付（最高法院101年度台上字第1898號判決）。 ⑵查，林慧娃與被告就系爭房屋的買賣訂有不動產買賣契約書（下稱系爭契約），記載系爭房屋的建築完成日期為97年12月24日，所購買的系爭房屋尚包括雨遮加蓋的增建（外推）違章建築物（第一條第一項第㈠款），買方於簽約前確實已親至標的物所在地詳細檢視屋況，並對信義房屋仲介股份有限公司所提供之不動產說明書等資料已充分了解（第一條第二項）；被告願意附贈的既有設備包括流理台、系統櫥櫃、窗簾（架）、床櫃組1 件、藝術燈具1具、沙發組2件、冷氣機4台、餐桌1件、洗衣機1台、床頭櫃1件、電熱水器2件、餐椅4件、冷氣遙控器2件（第16條）；簽約後如發現本標的物有漏水、壁癌、管路阻塞、蟲害、混凝土剝落（氯離子未超過標準時適用）、樓地板及地壁磚異常等狀況，買賣雙方同意以下列方式處理：由信義房屋委請專業廠商評估修繕，費用由賣方負擔。依本項約定後，雙方同意按約定方式辦理，不得藉故拒絕付款或點交。有系爭契約在卷可參（見本院卷第10至13頁）。被告並於100年6月29日的標的物現況說明書「本標的物現況是否有滲漏水、壁癌之情形？（含他戶漏至本戶或本戶漏至他戶）」、「本標的物委託前6個月內是否曾修繕滲漏水、壁癌」欄位均勾選「否」，也勾選有增建陽台，有該說明書在卷可參（見本院卷第14頁）。堪信林慧娃於購屋前已經親自檢查屋況，被告已依系爭房屋現況而交屋，難認有何當時已存在的瑕疵或屬於不完全給付之情形，且參照原告所提滲漏水發霉的照片（見本院卷第26至28頁），都非常明顯，兩造絕無可能以此狀況進行交屋，原告出租予汪俊廷時也應該不會是這樣滲漏水發霉的狀況。 ⑶又查，系爭房屋係被告於99年5月29日承買，被告於105年初接獲林慧娃表明滲漏水，信義房屋世貿莊敬店於 105年4月29日委請金鑫工程顧問有限公司工程師傅前去勘查滲漏水原因，估價單記載雨遮平台施工縫破損更新處理，有估價單及照片在卷可參（見本院卷第70至72頁）。而證人陳建華修繕壁管與兩個露臺、樑柱滲水的保固也只有2年，且不含人為蓄意破壞及天然災害，有其所屬工程行出具的請款單、報價單在卷可參（見本院卷32、33、35、36頁），除與證人陳建華證述的保固5年也有所不符（見本院卷第80頁），亦足供本院審酌系爭房屋完工日為97年12月間，至105年初也已經過7年，陽台防水材質因日曬雨淋年久老化等因素，使原先防水材質功效衰減而滲水，可認材質老化屬正常自然現象，而非瑕疵或不完全給付。且若有漏水情形，林慧娃於購屋當時應能發現，卻未發現，直到105年始通知被告，益證並非瑕疵或不完全給付。 ⒉系爭房屋之滲漏水是否係因浴室未施作防水層所致？ ⑴證人鄭錫福為原告進行屋內漏水修繕，於106年6月29日到庭證稱：「（問：原本的浴室是做ＰＵ防水，一般情形是否施作防水後可能因為地震而產生漏水的情形？）以我的經驗是有作，但是是薄的，一般可能因為地震而漏水，都有可能。」、「（問：時間是否是造成防水效果減損的原因之一？）時間久也是會壞掉的。」、「（問：證人說漏水可能是外牆防水做不好，或是水管釘到釘子漏水，證人是否可以判斷漏水原因？）…我不是專家我無法判斷原因，我是說我看到的情形，有可能是釘子釘到水管，浴室的防水是作比較薄，外牆外面有壁癌的情形，只是因為漏水蔓延到浴室周圍因此將浴室的防水一併重新施作，到底是釘子釘破水管的水流過來，還是浴室的防水不好所造成的我無法確定。」等語，有該日言詞辯論筆錄附卷可參（見本院卷第142至145頁）。⑵因此，該2間浴室本有施作防水層，而防水層有可能因為地震、時間等因素，造成防水效果減損、失效，亦係因原告要求始將2間浴室磁磚打掉重做防水。是被告出賣系爭房屋時，該2間浴室確實有防水層施作，並無瑕疵或不完全給付可言。且若浴室有漏水情形，林慧娃於購屋當時應能發現，卻未發現，直到105年始通知被告，益證並非瑕疵或不完全給付。 ⒊系爭房屋之滲漏水是否因屋內二部冷氣機內管銜接不良所致？ ⑴按贈與之物或權利如有瑕疵，贈與人不負擔保責任。但贈與人故意不告知其瑕疵或保證其無瑕疵者，對於受贈人因瑕疵所生之損害，負賠償之義務。民法第411條定有明文。 ⑵查，被告出賣房屋時有贈與林慧娃冷氣機4台，已如前述，原告並未證明屋內2部冷氣機是否即為被告所贈與，縱認是被告贈與，但被告依上開規定仍不負瑕疵擔保責任。原告也沒有證明被告有上開故意不告知其瑕疵或保證其無瑕疵之情形。且若有漏水情形，林慧娃於購屋當時應能發現，卻未發現，直到105年始通知被告，益證並非瑕疵或不完全給付。 ⒋系爭房屋之滲漏水是否因釘子釘破水管所致？ ⑴原告主張是被告釘子釘破水管，自應就此部分予以證明。經本院訊問證人陳建華是否可以判斷漏水情形是在101年10月交屋前或後發生的，證人陳建華回答不知道，因為不知道何時裝潢的等語，有106年4月14日言詞辯論筆錄附卷可參（見本院卷第81頁）。是無從依證人陳建華之證述認定漏水發生於交屋之前，自也無從依其證言認定釘子釘破水管一事是在交屋之前就已經存在。 ⑵又證人鄭錫福亦證稱：「（問：夾板釘子釘到水管所以漏水，證人預估差不多多久水會跑出來？）釘子釘到過一段時間，可能半年、一年後生鏽就會越漏越嚴重，水就會跑出來。」、「（問：是否可能四年後才看得出來？）不可能撐這麼久，因為釘子會生鏽，漏水是很明顯的，因為夾板一大塊都濕的，因為釘子釘在水管上是很明顯的，地面上也有鋪一塊布。」等語，有本院106年6月29日言詞辯論筆錄附卷可參（見本院卷第143頁背面至144頁）。再參照汪俊廷在105年1月22日反應漏水情況，同年月31日即終止租約，漏水情形嚴重，莫名的一直出水等語，有LINE對話內容在卷可參（見本院卷第22至24頁），亦即漏水情況應該是在105年1月初，當時已經是被告交屋後的3年多，在這段期間若有因為釘子釘破水管的漏水發霉情況，應該早已發生，怎麼會在3年多後才發現，而且是一直出水？若早已有如此滲漏水發霉現象，汪俊廷應該早就提出反應，怎還會從102年11 月1日繼續承租至105年初。因此，原告就滲漏水發霉現象究竟與該釘子釘破水管的關連性為何，尚未能有所證明。原告如果認為滲漏水發霉現象與釘子釘破水管有關，則反而可以認定該釘子釘破水管的時間點應該不是在3年多前原告交付系爭房屋予林慧娃之前，因此，也與被告無關。 ⑶證人王和風證稱於101年4、5月間雖曾為被告施作裝潢，而證人陳建華與何佳靜是證述牆壁上有木作，拆除木作與牆壁後發現是木作的釘子釘到水管，但原告並未能提供拆除牆壁之前木作的照片供本院或證人辨認，使本院或證人無法判斷該木作是由何人施作，參以系爭房屋已經交付予林慧娃3年多，在這段期間，被告無從得知原告或林慧娃或其他人是否有另行施作裝潢，被告也否認是被告裝潢所致漏水，被告另辯稱證人王和風設計之電視櫃為活動電視櫃，未以鐵釘固定上下（牆壁、天花板）四周，而該牆壁上的木作根本非證人王和風室內裝潢之範圍，被告交屋時並無釘子釘破水管情形等語，本院認為，既然原告無法證明該牆壁木作是由被告施作，也未能證明釘子釘破水管與滲漏水之間的關係，自難採信。㈡倘若被告應負瑕疵擔保責任，原告向被告請求給付修復費用266,730元是否有理由？被告無需負擔瑕疵擔保責任，已如前述，原告請求並無理由。㈢倘若被告應負瑕疵擔保責任，原告是否可依民法第227條規定，請求被告給付675,000元之租金損失？被告無需負擔瑕疵擔保或不完全給付責任，原告未能證明有何種可歸責於被告之事由，已如前述，是原告請求並無理由。五、綜上所述，原告本於債權讓與、民法第354條第1項、第359 條及第277條第1項規定，請求被告給付原告941,730元，及自106年3月4日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為無理由，應予駁回。六、假執行之宣告：原告受敗訴判決，其假執行之聲請即失所附麗，應予駁回。七、本件因事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所為之立證，經核與判決之結果不生影響，無庸逐一論述，併予敘明。八、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。中華民國 106 年 11 月 10 日民事第八庭法官郭銘禮以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 106 年 11 月 14 日書記官吳華瑋

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