臺灣臺北地方法院106年度重訴字第1061號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　 106年度重訴字第1061號

原告

華南商業銀行股份有限公司

法定代理人

鄭永春

訴訟代理人

侯水深律師

訴訟代理人

張簡映庭律師

被告

洪秀月

訴訟代理人

游孟輝律師

訴訟代理人

宋銘樹律師

複代理人

賴惠玲

上列當事人間請求終止地上權等事件，本院於民國107年4月25日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面原告法定代理人原為張雲鵬，嗣變更為鄭永春，並經其具狀聲明承受訴訟（見北簡卷第29頁），核無不合，應予准許，合先敘明

貳、實體方面

一、原告主張：

㈠原告所有之臺北市○○區○○段○○段000 地號土地（下稱系爭土地），於民國51年間設定未定存續期間之地上權（下稱系爭地上權）予訴外人林洪阿娟，被告輾轉取得權利，現為系爭土地地上權人。系爭土地上之臺北市○○區○○段○○段0 號建號（門牌號碼：臺北市○○區○○街0 號）之建物（下稱系爭建物）原為木造一層房屋，然系爭建物現為磚造房屋，顯然原建物已經滅失，系爭地上權之成立之目的已經不存在，請求終止系爭地上權，並將系爭地上權塗銷。

㈡退步言之，系爭地上權之權利範圍為62.08 平方公尺，106年公告現值為每平方公尺新臺幣（下同）64萬4467元，故系爭地上權占用土地面積之公告現值為4000萬8511元，然系爭地上權租金僅每月17元5 角，已明顯偏離市場合理之租金行情，依原定租金給付顯失公平。又依原告內部作業規則，即「華南商業銀行承租行舍及出租不動產注意事項」第4 條第3 項第1 款之規定：「基地：年租金為申報地價百分之六點五，或參考附近租金行情訂定。」，系爭地上權之合理租金應為每月4 萬9262元（計算式：公告地價×0.8 ×面積×6.5 ％÷12個月，即18萬3122元×0.8 ×62.08 平方公尺×6.5 ％÷12=4萬9262元），且被告之前手訴外人溫端清亦曾按上開內規繳交租金，足見依此內規計算出之租金乃屬合理。系爭土地上原有建物既已滅失，足認系爭地上權成立之目的已不存在，倘認尚不足以終止系爭地上權，請求定地上權存續期間為5 年，並調整系爭地上權租金為每月4 萬9262元。爰先位聲明部分，依民法第833 條之1 、第767 條第1 項中段之規定；備位聲明部分，依民法第833 條之1 、第835 條之1 第1 項之規定，提起本件訴訟等語，並聲明：⒈先位部分：兩造就坐落於系爭土地如附表所示，詳如附圖A 部分所示之系爭地上權准予終止。被告應將附表所示之系爭地上權登記予以塗銷。⒉備位部分：兩造就坐落於系爭土地如附表所示之地上權定其存續時間為5 年，並自106 年3 月1 日起地租調高為每月4 萬9262元。

二、被告則以：

㈠系爭地上權之存續期間欄為「空白」，是系爭地上權屬「永久存續」，而非屬「未定期限」，自無適用民法第833 條之1 之規定，原告之主張顯無理由。

㈡退萬步言，縱認本件有民法第833 條之1 規定之適用，系爭建物至今仍然坐落於系爭地上權設定範圍上，並無滅失，且屋況良好，仍由被告實際使用中，原告並未就系爭房屋有何不堪使用、影響其有效使用收益系爭土地等情舉證說明，是原告請求定系爭地上權之存續期間，顯無理由。

㈢民法第835 條之1 第1 項之規定係於99年2 月3 日民法物權編修正時新增之條文，而系爭地上權之設定係發生於民法物權編99年2 月3 日修正施行前，且民法第835 條之1 第1 項之增訂並無溯及適用之規定，依據民法物權編施行法第1 條後段之規定，本件自無民法第835 條之1 第1 項之適用餘地，原告據此主張調整地上權租金，顯無理由。且系爭建物一樓部分目前並未作為中藥房營業使用，原告主張系爭房屋目前作為中藥行營利使用，租金之計算不受土地法第97條第1項之限制云云，與事實不符，不足採信。被告自100 年起負擔並繳納租金予原告，租金之計算係按系爭地上權登記內容所載明之地租為「月租17元5 角正」之標準予以核計，原告於105 年11月間收取被告給付之租金後，迄今無異議，顯見原告亦認同被告就本件租金收取方法與計算方式之主張。又原告為金融機構，對於管理處分名下資產時之風險估算相較於一般民眾勢必更加精準，故原告於設定系爭地上權之初，定會將系爭土地之價值依市場交易經驗，估算逐年成長之幅度，以及土地租稅與其他負擔費用等因素加以綜合評估考量，進而決定向承租人收取若干租金。原告如今實無再以土地價值上漲為由，請求調整租金之餘地。

㈣被告於99年2 月1 日完成地上權設定登記後，便持續居住使用該屋，至今將近10年期間，與原告均相安無事。豈料原告突然提起本訴，並罔顧被告至今仍實際居住使用系爭房屋之客觀事實，一再指稱本件地上權已無存在之必要，若非誤會，則屬意圖曲解法律規定，以遂其收回系爭土地之目的；另近年來不動產交易市場慘澹，房地價值亦有所貶抑，但原告反倒於本訴要求調漲租金，不無藉此讓地上權人知難而退，進而達到收回土地之目的，足徵原告所提本訴顯屬違背誠信原則而屬權利濫用等語，資為抗辯，並聲明：原告之先、備位之訴均駁回。

三、經查，系爭土地為原告所有，於51年間設定系爭地上權予林洪阿娟，地租為17元5 角，被告於99年2 月1 日經登記為系爭土地地上權人。被告於97年4 月17日以買賣為原因，經登記為系爭建物所有權人。系爭建物坐落於系爭土地上，占有面積為62.08 公尺，系爭建物現為磚造二層建物，頂樓有加蓋建物等情，經本院於107 年1 月24日至現場履勘明確，並有系爭土地土地登記謄本、系爭土地土地登記簿、系爭建物建物登記謄本、本院107 年1 月24日準備程序筆錄、臺北市古亭地政事務所106 年12月12日北市古地測字第10632236900 號函各1 份及系爭建物現場照片15張在卷可稽（見北簡卷第5 頁至第7 頁、本院卷第52頁至第57頁反面、第69頁至第70頁、第72頁至第79頁），復為兩造所不爭執，應堪信為真實。

四、原告主張系爭地上權成立之目的已不存在，且系爭土地價值已提升，原定地租給付顯失公平，先位請求終止並塗銷系爭地上權，備位請求定地上權之存續期間並調整地租等節，則為被告所否認，並以前詞置辯，是本件應審酌者厥為：㈠系爭地上權之成立目的是否存在？㈡原告之先、備位請求有無理由？茲分述如下：

㈠系爭地上權成立之目的仍存在

⒈按地上權未定有期限者，存續期間逾20年或地上權成立之目的已不存在時，法院得因當事人之請求，斟酌地上權成立之目的、建築物或工作物之種類、性質及利用狀況等情形，定其存續期間或終止其地上權，民法第833條之1定有明文。又民法第833條之1之立法理由為：地上權雖未定有期限，但非有相當之存續期間，難達土地利用之目的，不足以發揮地上權之社會機能。又因科技進步，建築物或工作物之使用年限有日漸延長趨勢，為發揮經濟效用，兼顧土地所有人與地上權人之利益，爰明定土地所有人或地上權人均得於逾20年後，請求法院斟酌地上權成立之目的、建築物或工作物之各種狀況而定地上權之存續期間；或於地上權成立之目的不存在時，法院得終止其地上權。是本條規定，旨在促進物之利用，俾免地上權破壞物之經濟效益，而賦予土地所有權人或地上權人得請求法院基於合目的性裁量，以判決方式變更或消滅當事人間所設定地上權之法律關係之權，且依上開條文文意，法院於判定是否終止未定期限之地上權時，主要須考量者乃「地上權成立之目的」，關於成立目的之判斷，應非僅指設定當時之情形，而是應綜合考量當事人於設定後至生爭議時止之經過，如確有因地上權之存在，致土地之經濟使用嚴重受到妨礙者，方得依當事人聲請終止之。

⒉觀之系爭土地之土地登記簿（見北簡卷第2 頁），系爭地上權之存續期間為空白，堪認系爭地上權為未定期限之地上權，自有民法第833 條之1 之適用。被告辯稱系爭地上權為永久存續地上權云云，並無可採，合先敘明。

⒊原告以系爭建物之原為木造一層建物，現已為磚造二層建物，並有頂樓加蓋建物，足見原有建物已滅失，因此地上權成立之目的已不存在云云。查：

①系爭土地於51年間起經設定系爭地上權迄今，被告現為系爭土地地上權人及系爭建物所有權人，系爭建物坐落系爭土地等情，已如前述，足見系爭地上權之設定目的應在於供地上權人在系爭土地上有建築物以供使用。原告雖以系爭建物原有建物已滅失，故成立之目的已不存在云云。依系爭建物之建物登記謄本上之建物標示部之記載（見北簡卷第7 頁）：「登記日期：95年10月17日」、「主要建材：木造」、「層數：001 層、總面積：38.02 平方公尺、層次：一層、層次面積：38.02 平方公尺」等語，而系爭建物現為磚造二層建物，頂樓有加蓋建物，已如前述，由此固足見系爭建物確實於建材、層數、面積上前後歷經變動。然原告並未舉證系爭地上權之設定目的僅限於供地上權人在系爭土地上有「木造建築物」以供使用，實難僅憑系爭建物確實於建材、層數、面積之變動，即率認系爭地上權成立之目的已不存在。

②況依民法第841 條明定，地上權不因建築物或其他工作物之滅失而消滅，與民法第876 條第1 項規定法定地上權於該建築物滅失時，法定地上權即隨之消滅之規定不同。故於一般以有建築改良物為目的而設定地上權情形，在該地上權未經塗銷以前，即使設定地上權前、後建造之建築物已經滅失，參照民法第841 條規定旨趣，地上權人仍得就標的土地續為有建築改良物目的之使用。是雖系爭建物原為木造一層房屋，現為磚造二層房屋並有頂樓加蓋物，尚難認系爭地上權有何使用目的不存在之情。

③系爭建物內部第一層原為中藥房對外營業，現已無營業，僅擺置原中藥房物品，並有儲藏空間及廁所，第二層為客廳、廚房、廁所，第三層為臥房及閣樓，系爭建物內部燈具仍通電中，熱水瓶、電鍋亦通電使用中，電視、電熱水器未通電使用等情，業據本院於107 年1 月24日現場履勘明確，有本院107 年1 月24日準備程序筆錄1 份及系爭建物現場照片15張在卷可參（見本院卷第69頁至第70頁、第72頁至第79頁），綜合以上諸情觀之，系爭建物內部仍有明確之生活起居空間規劃，燈具及部分生活家電亦通電中，堪認被告在系爭建物內仍有一定居住或使用之事實，則被告既然在系爭建物內，持續有居住或使用之事實，實難認系爭地上權成立之目的已不存在。

④原告以系爭建物原有建物已滅失，系爭地上權成立之目的已不存在云云，並無足採。

㈡原告之先、備位請求無理由

⒈原告主張系爭地上權成立之目的不存在云云，委無足採，已如前所述，故原告主張依民法第833 條之1 之規定，請求定系爭地上權之存續期間或終止系爭地上權，自乏所據。至系爭地上權存續期間是否逾20年，原告得否以此請求依民法第833 條之1 之規定，請求定系爭地上權之存續期間或終止系爭地上權，因原告未為此項主張，依辯論主義，自不在本院審究範圍內，附此敘明。

⒉原告本件先位聲明為：兩造就坐落於系爭土地如附表所示，詳如附圖A 部分所示之系爭地上權准予終止。被告應將附表所示之系爭地上權登記予以塗銷。備位聲明為：兩造就坐落於系爭土地如附表所示之地上權定其存續時間為5 年，並自106 年3 月1 日起地租調高為每月4 萬9262元，是原告之先、備位聲明，均係以民法第833 條之1 之適用為前提，然原告主張依民法第833 條之1 之規定，請求定系爭地上權之存續期間或終止系爭地上權，均乏所據，故原告之先、備位請求，均無理由。又原告之備位請求係依民法第833 條之1 及第835 條之1 第1 項之規定，請求定系爭地上權之存續期間，並調整系爭地上權之租金，原告並未單獨依民法835 條之1 第1 項請求調整系爭地上權之租金，本院自無單獨就調整系爭地上權之租金部分審酌之餘地，併此敘明。

五、綜上所述，原告主張系爭地上權成立之目的已不存在，洵非可採，自不得以此請求定系爭地上權之存續期間或終止系爭地上權。從而，原告先位依民法第833 條之1 、第767 條第1 項中段之規定，請求兩造就坐落於系爭土地如附表所示，詳如附圖A 部分所示之系爭地上權准予終止。被告應將附表所示之系爭地上權登記予以塗銷；備位依民法第833 條之1、第835 條之1 第1 項之規定，請求兩造就坐落於系爭土地如附表所示之地上權定其存續時間為5 年，並自106 年3 月1 日起地租調高為每月4 萬9262元，均為無理由，應予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。