106年度重訴字第1109號｜民事：返還買賣價金等｜裁判日期：108 年 01 月 31 日

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　 106年度重訴字第1109號原　　　告　睿呈有限公司法定代理人　張宏彰訴訟代理人　廖振洲律師複代理人　吳聖平律師被　　　告　莊盛豐訴訟代理人　楊山池律師吳姝叡律師被　　　告　王小玲訴訟代理人　楊山池律師上列當事人間請求返還買賣價金等事件，本院於民國107年12月 27日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由一、原告主張：原告因向訴外人嘉利世建設有限公司（下稱嘉利世公司）買受「仁愛路社區」A戶1樓房屋1戶，及A、B、C、E、F戶2樓暨A戶3樓房屋（下稱系爭房屋），而與訴外人周玉堂、被告王小玲及莊盛豐於民國105年7月間簽訂2份土地預定買賣契約（下稱系爭契約），約定由周玉堂、王小玲、莊盛豐出售系爭房屋坐落基地即臺北市○○區○○段0○段 00○0000○00○00地號土地（下合稱系爭土地，另各筆土地以下均以地號稱之）所有權應有部分各10,000分之500、10,000分之1,854予原告，買賣價金各為新臺幣（下同）1680萬元及3,148萬3,443元，合計4,828萬3,443元，原告已將買賣價金給付被告。然周玉堂、王小玲卻於106年4月13日將系爭土地中之31、31-1、32地號土地出賣並移轉登記予訴外人安廷建設股份有限公司（下稱安廷建設公司），致系爭契約無法履行，顯係可歸責被告之事由所致，而有民法第226條給付不能情事，經原告依民法第256條規定於106年7月25日向被告及周玉堂解除系爭契約，自得依第259條第1款及第2款規定請求被告回復原狀將系爭契約之買賣價金返還原告，又系爭契約買賣價金依民法第271條規定，應由周玉堂與被告三人平均分擔，故被告應各返還原告1,609萬4,481元，並附加利息。依系爭契約第14條約定，系爭契約與原告及嘉利世公司於105年7月間就系爭房屋所簽房屋預訂買賣契約（下稱系爭房屋買賣契約）為連帶契約，兩契約互相牽連，一方對任一契約違約時，兩契約視為全部違約，對任一契約之解除效力均及於兩契約全部，且原告已於106年7月25日向嘉利世公司發函表示解除契約。為此，爰依民法第259條第1款規定，請求王小玲、莊盛豐返還價金各1,609萬4,481元，併均計付該條第2款規定之利息等語。並聲明：（一）王小玲應給付原告1,609萬4,481元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。（二）莊盛豐應給付原告1,609萬4,481元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。（三）願供擔保以代釋明，請准宣告假執行。二、被告則以：被告不知有原告，更不認識原告之法定代理人張宏彰，亦未曾與之洽談系爭土地之買賣事宜，另未曾委任第三人代理出售系爭土地，故兩造間並未成立系爭契約。迨原告向被告主張權利後，被告方得知周玉堂擅自盜刻被告印章加蓋於系爭契約上，是周玉堂之個人行為，無令兩造成立系爭契約之效力，是原告提出之系爭契約，不足證明兩造間存在系爭土地之買賣契約。況系爭契約總價金高達4,828萬 3,443元，僅有律師見證卻無當事人簽名，簽約日亦屬空白，可見系爭契約純屬周玉堂與被告之形式上約定，並非真正之系爭土地買賣契約。另依系爭契約內容記載之標的物均為系爭土地，且系爭契約包含之2份契約簽約時間相同，第1份契約出售土地持分為1萬分之500、價金為1,680萬元，第2份契約出售土地持分為1萬分之1854，為第1份契約面積之3.7 倍，其賣價應為6,216萬元，然其記載之價格卻只有3,148萬3,443元，顯短少3,067萬6,557元，足見系爭契約草率且不合理，可知系爭契約為虛偽製作之不實契約。再者，系爭契約第1條約定廣告義務、第5條約定價金信託、第8條約定使用執照核發、第9條約定交屋及變更設計、第11條約定車位價款、第12條約定工程承攬財務糾紛等，均與系爭土地買賣無涉，卻作為契約條件，顯見系爭契約並非真正規範土地買賣，而是周玉堂與原告隨意拿其他類型契約書而虛偽簽訂之行為。另關係出賣人最重要之價金履行部分，於系爭契約第6條並未約定載明，益證系爭契約非被告所為，而周玉堂與原告簽訂系爭契約目的並非買賣系爭土地，系爭土地之買賣為周玉堂與原告間之通謀虛偽意思表示。且原告未能證明與被告有簽約事實，亦未證明系爭契約簽訂後，被告有收受原告給付買賣價金之事實，原告請求顯無理由等語，資為抗辯。並答辯聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執事項（本院卷二第55至56頁、第109頁）：（一）周玉堂、王小玲於104年9月14日以買賣為登記原因，將系爭31、31-1、32地號土地移轉登記於其名下，同日將系爭31、31-1、32地號土地信託予大眾商業銀行、設定抵押權予中租迪和股份有限公司，並於106年4月13日將系爭31、31-1、32地號土地以買賣為登記原因移轉予安廷建設公司。（二）莊盛豐於104年12月30日以買賣為登記原因，將系爭33地號土地移轉登記於其名下，同日將系爭33地號土地信託予大眾商業銀行、設定抵押權予中租迪和股份有限公司，於106年4月27日塗銷中租公司對系爭33地號土地之抵押權，於106年5月12日塗銷大眾銀行對系爭33地號土地之信託登記，於106年6月9日以買賣為登記原因移轉予安廷建設公司。四、得心證之理由：（一）按「代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力。」「無代理權人以代理人之名義所為之法律行為，非經本人承認，對於本人不生效力。」民法第103條第1項、第170條第1項分別定有明文。而民法第170條所謂無代理權人，不僅指代理權全不存在者而言，有代理權而逾越其範圍者，亦包含在內，故代理人逾越代理權所為之法律行為，非經本人承認，對於本人不生效力（最高法院23年上字第3888號判例參照）。（二）原告主張：原告於105年7月間與周玉堂、被告簽訂系爭契約，向周玉堂、被告購買系爭土地云云（本院卷一第6頁），雖提出系爭契約為佐（本院卷一第9至25頁），惟被告否認系爭契約上被告印文之真正，並抗辯：系爭契約上之被告印文，均係周玉堂盜刻被告之印章後，未經被告授權而蓋用，被告並無與原告簽訂系爭契約之意思表示等語（本院卷二第129頁、第149頁）。參據證人周玉堂證述：系爭契約上被告之印文都是我蓋的，前揭被告印文之印章是我去刻的，我沒有經過被告同意，就在系爭契約上蓋用被告之印文等語（本院卷二第5頁）。且周玉堂因偽造系爭契約上被告之印文，業經本院107年度審簡字第1271號刑事簡易判決犯偽造私文書及行使偽造私文書罪確定，有該刑事簡易判決可稽（本院卷二第139至143頁），上情為兩造所不爭執（本院卷二第163頁反面）。堪認周玉堂未經被告同意及授權，即逕自盜刻被告印章並蓋用該印章印文於系爭契約。揆諸前揭規定及說明，周玉堂無權代理被告而於系爭契約蓋用被告印文之法律行為，自不能對被告發生效力。是原告主張被告與原告間就系爭土地之買賣意思表示合致而簽訂系爭契約，即不可採。兩造間既未成立系爭契約，則原告主張於其依民法第226條、第256條規定，以被告就系爭契約給付不能，向被告解除系爭契約後，被告應負契約解除後回復原狀之責任，自不足採。五、從而，原告依民法第259條第1款、第2款規定，請求王小玲、莊盛豐各給付1,609萬4,481元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，均為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。六、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之陳述及所提其他證據，經本院斟酌後，認為均於判決之結果無影響，亦與本案之爭點無涉，自無庸逐一論述，併此敘明。七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。中華民國 108 年 1 月 31 日民事第二庭審判長法官賴錦華法官林芳華法官許峻彬以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 108 年 1 月 31 日書記官李真萍

臺灣臺北地方法院106年度重訴字第1109號

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