臺灣臺北地方法院106年度重訴字第13號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 106年度重訴字第13號

原告

榮冠興業股份有限公司

法定代理人

雷兆程

訴訟代理人

翁雅欣律師

被告

詩唯諾健怡食品有限公司

法定代理人

徐志銘

上列當事人間請求給付租金等事件，本院於民國一０六年六月二十六日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

甲、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：㈠被告同意者；㈡請求之基礎事實同一者；㈢擴張或減縮應受判決事項之聲明者；㈦不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第二百五十五條第一項第一至三、七款、第二項定有明文。本件原告聲請支付命令（經異議視為起訴）主張兩造於民國九十八年六月十七日訂立房屋租賃契約，約定由被告以每月新臺幣（下同）十四萬八千元租金向原告承租門牌號碼新北市○○區○○路○段○○○號一樓房屋及車位（下稱本件租賃標的物房屋），並需支付水電及管理費，被告竟積欠租金及水電管理費共七百三十五萬八千五百七十八元，爰依兩造間房屋租賃契約請求被告如數給付，並支付自支付命令送達翌日起算之法定利息，嗣於一０五年八月二十九日變更聲明為：「被告應給付原告七百五十四萬二千零七十七元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息」（見店簡卷第七頁），原告前開訴之變更訴訟標的相同、基礎事實同一（兩造間房屋租賃契約，被告積欠租金、費用），僅係擴張應受判決事項之聲明，且係在言詞辯論期日前提出、無礙被告之防禦及訴訟之終結，並經被告無異議而為本案言詞辯論，於法自無不合，本院爰就擴張後之訴為裁判，合先敘明。

乙、實體方面：

一、原告部分

（一）訴之聲明：被告應給付原告七百五十四萬二千零七十七元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

（二）原告起訴主張：１兩造於九十八年六月十七日訂立房屋租賃契約，約定由被告以每月十四萬八千元租金向原告承租本件租賃標的物房屋，並需支付水電及管理費，租賃期間自九十九年四月一日起至一０二年三月三十一日止，詎被告自一０一年二月起即未依約繳付租金，屢屢藉詞展延，僅於一０二年十二月五日、一０三年一月二十二日各給付十萬元租金，而繼續占有使用本件租賃標的物房屋，原告業於一０五年四月一日終止兩造間租賃契約，計至一０五年三月三十一日止被告共積欠租金七百二十萬元；且自一０一年一月起至一０二年五月止之公共水電管理費共十八萬三千四百九十九元被告並未依約繳付而由訴外人雷兆龍墊付，業經雷兆龍於一０五年八月二十四日將該等債權讓與原告，並於同年月以擴張聲明狀繕本為債權讓與之通知；一０三年一月起至一０五年三月止之公共水電管理費共十五萬八千五百七十八元被告亦未依約繳付而由原告墊付，以上合計七百五十四萬二千零七十七元，爰依兩造間房屋租賃契約第三條之約定請求被告如數給付，並支付自支付命令繕本送達翌日起算之法定利息。２兩造間房屋租賃契約於一０二年三月期滿終止，被告仍繼續占有使用本件租賃標的物房屋，被告自一０二年四月一日起至一０五年三月三十一日止受有按每月十四萬八千元計算之相當於租金之不當得利，並受有由雷兆龍墊付之一０二年四、五月公共水電管理費，以及由原告墊付之一０三年一月至一０五年三月之公共水電管理費十五萬八千五百七十八元利益，原告亦得依民法第一百七十九條規定請求被告返還。至被告抵銷之抗辯均無可採，否認被告所稱之損害及數額，原告與雷兆龍並非同一人，被告法定代理人徐志銘與雷兆龍間尚有租賃及借貸關係，徐志銘給付雷兆龍之金錢或被告讓與雷兆龍之機器設備均不能抵銷對原告之債務，況被告讓與雷兆龍之機器設備因雷兆龍未能占有而遭鈞院一０五年度司執字第七四八一號執行程序查封、交由被告之債權人兆豐國際商業銀行股份有限公司（以下簡稱兆豐商銀）保管，嗣經拍賣取償，自無從抵銷。

二、被告部分：

（一）答辯聲明：原告之訴駁回，如受不利益判決，願供擔保請准免為假執行。

（二）被告以：１被告固積欠原告租金、公共水電管理費共七百三十五萬八千五百七十八元（未計入雷兆龍所墊付、一０一年一月至一０二年五月間之公共水電管理費十八萬三千四百九十九元），惟被告應得以押租保證金三十萬元抵銷前述債務，且被告曾於一０一年十二月三十日將放置在租賃標的物房屋內之機器設備以三百五十萬元轉讓予訴外人雷兆龍，雖其中十五項價值二十三萬六千元之機器設備經訴外人兆豐商銀以鈞院一０五年度司執字第七四八一號執行程序拍賣取償，剩餘價值三百二十六萬四千元之機器設備仍得抵充前述債務，是扣除前述押租保證金及讓與之機器設備，原告可得請求之債權僅餘三百七十九萬四千五百七十八元。２被告係向雷兆龍承租本件租賃標的物房屋，並非向原告承租，自一０二年八月間起亦有繳付每月十五至二十萬元租金予雷兆龍，原告對被告自無任何權利；且原告法定代理人雷兆程於一０五年四月清明假期期間，夥同雷兆龍擅自將本件租賃標的物房屋之鐵捲門電源切除、阻擋出入通道及更換鑰匙，導致被告之人員無法入內，價值一百九十萬元之原料成品及生財器具毀於一旦，甚且利用擔任管理委員之便，將被告之信件退回，使被告之電子郵件信箱亦無法使用，十年經營之商譽、品牌、配方喪失，無法進行與臺北醫學大學五百萬元之產學研合作計畫，亦損失當月營收九十萬元，損害達七百五十萬元，亦得據以抵銷等語，資為抗辯。

三、本件原告主張之事實，業據提出房屋租賃契約書、債權讓與合約書、繳交管理費確認單、轉帳傳票、存證信函暨掛號郵件收件回執為證（見司促卷第五至八頁、店簡卷第八至十、

三五、三六頁），上開證據之真正，並為被告所不爭，應堪信為真，但原告主張被告應給付原告七百五十四萬二千零七十七元之租金及水電管理費或相當於租金之不當得利部分，則為被告否認，辯稱：本件租賃標的物房屋係由訴外人雷兆龍出租予被告，計至一０五年三月三十一日止被告固積欠七百三十五萬八千五百七十八元之租金及水電管理費（未計入雷兆龍所墊付、一０一年一月至一０二年五月間之公共水電管理費十八萬三千四百九十九元），但被告得以三十萬元押租保證金、三百二十六萬四千元之機器設備及七百五十萬元之損害賠償債權抵銷等語。

四、茲就兩造爭執之點分述如下：

（一）稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約；承租人應依約定日期，支付租金；租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約；出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：㈢承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時，民法第四百二十一條第一項、第四百三十九條前段、第四百五十一條、土地法第一百條第三款定有明文。又無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，同法第一百七十九條前段亦有明定。

（二）本件被告於九十八年六月十七日由徐志銘代表在上載被告為「承租人」、原告（榮冠興業股份有限公司）為「出租人」、租賃標的房屋所在及使用範圍為本件租賃標的物房屋即「臺北縣○○鄉○○○○市○○區○○○路○段○○○號一樓含停車位三個」、租賃期間自九十九年四月一日起至一０二年三月三十一日止、租金每月十四萬八千元、承租人尚應支付水、電費及大樓管理費之房屋租賃契約書上蓋章，該房屋租賃契約書亦經原告蓋用公司及負責人印章，此經原告陳明在卷，核與卷附房屋租賃契約書所示一致（見支付命令卷第五至八頁），該房屋租賃契約書上被告公司及徐志銘印文之真正，並為被告所不爭執，前已述及，而徐志銘自九十七年八月四日起即為被告公司唯一董事，此觀卷附公司變更登記表所示即明（見司促卷第二五頁），依公司法第八條第一項、第一百零八條第一項前段規定，徐志銘為被告之代表人甚明，被告既由代表人代為與原告簽立房屋租賃契約書，本件被告係向原告承租本件租賃標的物房屋，堪以認定。被告先坦認積欠原告租金及公共水電管理費七百三十五萬八千五百七十八元（未計入雷兆龍所墊付、一０一年一月至一０二年五月間之公共水電管理費十八萬三千四百九十九元，見店簡卷第二六頁書狀），嗣改稱出租人為訴外人雷兆龍而非原告（見重訴卷第十四頁筆錄、第四二頁書狀），為自認之撤銷，已經原告表示不同意，依民事訴訟法第二百七十九條第三項，應由被告就自認與事實不符一節負舉證之責，被告始終未能舉證證明就本件租賃標的物房屋係與雷兆龍訂立租賃契約或於原租期屆滿後曾變更出租人為雷兆龍，被告撤銷自認、改稱本件租賃標的物房屋之出租人為訴外人雷兆龍而非原告云云，委無可採。

（三）兩造間房屋租賃契約固約定租賃期間自九十九年四月一日起至一０二年三月三十一日止，惟被告於一０二年三月三十一日租賃期限屆滿後，繼續為本件租賃標的物房屋之使用收益，迄至一０五年三月三十一日止，達三年之久，此據原告自承不諱，且經被告肯認無訛，原告遲至一０五年三月三十一日方以深坑草地尾郵局第四九號存證信函為不再續租本件租賃標的物房屋、請求被告於七日內遷離清空交還房屋之意思表示，該存證信函於同年四月六日到達被告（見店簡卷第三五、三六頁、重訴卷第八七頁存證信函暨掛號郵件收件回執），原告雖稱其於租期屆滿後即已為不再續約之表示，並以深坑草地尾郵局地九九號存證信函為憑（見司促卷第九至十一頁），但原告係於租期屆滿後四個月餘之一０二年八月十二日方寄發該紙存證信函，已難認原告於租期屆滿後「即時」表示反對被告繼續使用收益本件租賃標的物房屋，且細究該存證信函內容，原告係向被告請求計至一０二年八月間之租金暨水電管理費，顯已肯認一０二年四月一日至八月三十一日期間兩造間就本件租賃標的物房屋繼續存有租賃契約，至存證信函內文所載：「台端於七日內付清上述積欠款後本公司再考慮簽訂新約事宜」一語，僅能認原告拒絕與被告簽立定期書面契約，難認無以不定期限繼續租賃契約之意思，況原告如無就本件租賃標的物房屋以不定期限與被告繼續租賃契約之意思，豈會於租期屆滿後容任被告繼續占有使用收益本件租賃標的物房屋達三年之久？原告關於曾即時表示反對被告繼續使用收益本件租賃標的物房屋一節之主張，悖於事理常情，洵無可採，並無證據足認原告就被告繼續使用收益本件租賃標的物房屋一節即表示反對之意思，依民法第四百三十九條前段規定，於原告合法終止契約前，視為兩造以不定期限繼續契約，亦即一０二年四月一日起至一０五年四月六日止，兩造間就本件租賃標的物房屋存有不定期限之租賃契約，已足認定。

（四）兩造間就本件租賃標的物房屋訂有房屋租賃契約，原告為出租人、被告為承租人，租金每月十四萬八千元，被告並應負擔水電及管理費，原租賃期間自九十九年四月一日起至一０二年三月三十一日止，租期屆滿後，雙方以不定期限繼續租賃契約至少至一０五年四月六日，已如前述，而兩造間房屋租賃契約第三條約定：「租金每個月壹拾肆萬捌仟元整（含稅），乙方（即被告）不得藉任何理由拖延或拒納（電費、自來水費、設備維護及大樓管理費由乙方支付）」（見司促卷第五頁），迭已敘及，被告於兩造租賃關係存續期間自應依該約款按月給付原告租金十四萬八千元並支付水、電、管理費。原告主張被告自一０一年二月起即未依約給付租金，計至一０五年三月三十一日止共積欠五十期租金七百四十萬元，扣除一０二年十二月五日、一０三年一月二十二日繳付之租金各十萬元，尚積欠租金七百二十萬元，另未依約支付一０三年一月起至一０五年三月止之公共水電管理費共十五萬八千五百七十八元，該等費用由原告墊付，以上合計七百三十五萬八千五百七十八元等情，已經被告坦認屬實（見店簡卷第二六頁書狀）；原告另主張被告未依約繳付一０一年一月至一０二年五月止之公共水電管理費共十八萬三千四百九十九元，而由訴外人雷兆龍代為墊付，已經雷兆龍將是項債權讓與原告部分，亦據提出債權讓與契約書、繳交管理費確認單、轉帳傳票為佐（見店簡卷第八至十頁），該等證據之真正並為被告所不爭，前曾提及，被告既不爭執該等證據之真正，復未能舉證證明其支付是段期間之公共水電管理費，被告未依約繳付一０一年一月至一０二年五月止之公共水電管理費共十八萬三千四百九十九元，而由雷兆龍代為墊付，亦足認定。

（五）被告於兩造租賃關係存續期間應依該約款按月給付原告租金十四萬八千元並支付水、電、管理費，被告自一０一年二月間起即未依約給付租金，計至一０五年三月三十一日止共積欠租金七百二十萬元，原告依兩造間房屋租賃契約第三條之約定請求被告給付租金七百二十萬元，自屬有據。被告依兩造間房屋租賃契約第三條之約定應支付水電管理費，則原告或雷兆龍墊付該等費用係因清償而消滅被告水電管理費之債務，被告無法律上原因受有水電管理費債務減少之利益，致原告、雷兆龍受有損害，雷兆龍業將是項債權讓與原告，原告依民法第一百七十九條前段規定請求被告返還一０一年一月至一０二年五月止代墊之公共水電管理費十八萬三千四百九十九元、一０三年一月起至一０五年三月止代墊之公共水電管理費十五萬八千五百七十八元，以上共三十四萬二千零七十七元，亦非無憑。

（六）二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷；抵銷，應以意思表示，向他方為之；其相互間債之關係，溯及最初得為抵銷時，按照抵銷數額而消滅，民法第三百三十四條第一項前段、第三百三十五條第一項規定甚明。本件被告應給付原告七百二十萬元租金及三十四萬二千零七十七元不當得利，合計七百五十四萬二千零七十七元，此經本院審認如前，被告則以押租保證金三十萬元、讓與機器設備三百二十六萬四千元及妨礙進入使用損害賠償債權七百五十萬元抵銷。經查：１押租保證金部分，兩造間房屋租賃契約第五條約定：「乙方（即被告）應於訂約時交於甲方（即原告）參拾萬元作為押租保證金，乙方如不繼續承租，甲方應於乙方遷空、交還房屋後無息退還押租保證金」（見司促卷第五頁），是原告「返還被告押租保證金債務」不唯清償期在租賃契約終止後，且以被告遷空交還租賃標的物房屋為要件；而兩造間不定期房屋租賃契約雖因被告積欠高達五十期之租金，經原告於一０五年四月六日合法終止，前業提及，惟被告迄未遷空交還本件租賃標的物房屋，此由被告一再指稱原告、原告之法定代理人雷兆程、訴外人雷兆龍自一０五年四月起阻其進入本件租賃標的物房屋，致其無法使用機器設備、受有損失云云（見重訴卷第四二、八三頁書狀），並於一０五年九月間委請律師發函要求配合辦理遷移等節自明（見重訴卷第三七、八九頁律師函），被告既尚未遷空交還本件租賃標的物房屋，原告返還押租保證金債務之要件尚未成就、清償期未屆至，自不得據以抵銷。２讓與機器設備部分，被告雖提出機器設備轉讓合約、臺灣桃園地方法院民事執行處通知（見店簡卷第二八至三二頁），主張業以讓與機器設備抵銷其中三百二十六萬四千元之債務，該等證據之真正，並為原告所不爭執，然依該機器設備轉讓合約所載，受讓被告機器設備之人為「雷兆龍」而非原告，被告移轉該等機器設備係用以抵充清償對「雷兆龍」之三百萬元租金債務，而雷兆龍與原告人格個別、並非同一人甚為明確，是無論該等機器設備之價值為何、被告嗣後究否依約轉讓該等機器設備予雷兆龍、是否抵充清償對雷兆龍之租金債務、所抵充清償之租金債務數額若干，均與原告無涉，被告辯稱以轉讓機器設備為由抵銷清償對原告之債務，亦無可採。３妨礙進入使用損害賠償部分，被告辯稱原告法定代理人雷兆程於一０五年四月清明假期期間，夥同雷兆龍擅自將本件租賃標的物房屋之鐵捲門電源切除、阻擋出入通道及更換鑰匙，導致被告之人員無法入內，價值一百九十萬元之原料成品及生財器具毀於一旦，甚且利用擔任管理委員之便，將被告之信件退回，使被告之電子郵件信箱亦無法使用，十年經營之商譽、品牌、配方喪失，無法進行與臺北醫學大學五百萬元之產學研合作計畫，亦損失當月營收九十萬元，損害達七百五十萬元云云，雖據提出工廠登記證、營利事業登記證、相片、產學研合作計劃成果報告、採購單（PURCHASE ORDER）、訂貨單、電子郵件列印以資佐憑（見重訴卷第四四至七三頁），然：

①其中工廠登記證、營利事業登記證及（第四七至五十頁）相片僅能證明被告公司及食品製造工廠均設在本件租賃標的物房屋。

②（第四六頁）相片固可見關閉之鐵捲門、以鍊條上鎖之鐵門以及以棧板阻擋之出入口，但係何人所為、何時所為俱未可知，參諸民法第四百四十五條第一項規定：「不動產之出租人，就租賃契約所生之債權，對於承租人之物置於該不動產者，有留置權，但禁止扣押之物，不在此限」，第四百四十七條第一項規定：「出租人有提出異議權者，得不聲請法院，逕行阻止承租人取去其留置物；如承租人離去租賃之不動產者，並得占有其物」，而被告及其法定代理人徐志銘因積欠訴外人兆豐商銀二百五十四萬餘元票據債務，經兆豐商銀以本院九十九年度司票字第三五０六號民事裁定暨一００年度司執字第一一四七四二號債權憑證，向本院聲請強制執行被告之財產，經本院民事執行處以一０五年度司執字第七四八一號執行事件受理，於一０五年三月二日至本件租賃標的物房屋查封二十三項機器設備，交付徐志銘保管，同年月三十日兆豐商銀要求將可移動之機器設備遷移至他處保管，此經本院職權調閱臺灣桃園地方法院一０五年度司執助字第一六０七號卷附上開卷宗查閱明確，亦即本件租賃標的物房屋內之機器設備均非不得扣押之物，原告得對之行使留置權，被告所購置、放置本件租賃標的物房屋內之原料，或所生產製造之成品亦同，是縱本件租賃標的物房屋確係經原告（法定代理人或代理人、員工）藉切斷鐵捲門、更換門鎖、以物品阻擋出入口方式防止被告將本件租賃標的物房屋內之機器設備、原料、成品等遷離、取出，於法亦無不合，難謂為侵權行為。

③另產學研合作計劃成果報告亦僅能證明被告曾與臺北醫學大學合作進行低昇醣指數餅乾之研究計畫，被告既能提出成果報告，足見該計畫已經完成，該計畫既已完成，亦無從證明該計畫因被告未能繼續在本件租賃標的物房屋生產而未能參與，尤無法證明被告因未能參與該計畫受有五百萬元之損害。

④（第六五至六九頁）相片部分，僅見部分機器設備與原料、成品及內容物不明之紙箱，該等相片拍攝時間、地點均不明，已難遽採；縱該等機器設備、原料、成品等原放置本件租賃標的物房屋內（僅係假設），被告亦未舉證該等設備因未能繼續運轉立即損壞，該等原料、成品因無法立即使用、銷售立即喪失效用，以及該等機器、原料、成品價值達一百九十萬元，被告空言主張受有一百九十萬元之損害，仍無可採。

⑤至採購單、訂貨單、電子郵件列印部分，形式真正已經原告否認，被告並未提出其他證據以實其說，已有可疑，且其中（第七十頁）採購單訂購日期為一０五年五月十日，與其餘二紙訂貨單及電子郵件訂購月份不同，尚難併計同一月份之營業損失，而其餘二紙訂貨單、電子郵件列印縱均為真正，採購金額合計為六十一萬三千五百三十六元（十六萬二千四百三十二元、四十四萬六千零六十四元、五千零四十元），況原告依民法第四百四十五條第一項前段、第四百四十七條第一項之規定有權留置被告在本件租賃標的物房屋生產、製造之成品，阻止被告取去成品，前已載明，則被告縱得以進入本件租賃標的物房屋繼續生產、製造商品，所製成之商品亦不得依訂購、採購單送出，而無從自行銷售獲利，被告指其受有九十萬元之營業損失，得請求原告賠償，仍無理由。

⑥綜上，被告辯稱原告妨礙進入本件租賃標的物房屋，致其受有七百五十萬元之損害，得據以抵銷本件債務部分，仍非有據。

五、末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第二百二十九條第一項、第二項、第二百三十三條第一項前段、第二百零三條已有明定。本件被告向原告承租本件租賃標的物房屋，原租賃期間自九十九年四月一日起至一０二年三月三十一日止，租期屆滿後，雙方以不定期限繼續租賃契約至少至一０五年四月六日，被告於兩造租賃關係存續期間應依該約款按月給付原告租金十四萬八千元並支付水、電、管理費，被告自一０一年二月間起即未依約給付租金，計至一０五年三月三十一日止共積欠租金七百二十萬元，被告亦未依約支付一０一年一月至一０二年五月止之公共水電管理費十八萬三千四百九十九元、一０三年一月起至一０五年三月止之公共水電管理費十五萬八千五百七十八元，以上共三十四萬二千零七十七元，而由雷兆龍、原告墊付，被告無法律上原因受有減免支付公共水電管理費債務之利益、致雷兆龍、原告受有損害，雷兆龍業將該部分之債權讓與原告，被告關於抵銷之抗辯均非有據，從而，原告依兩造間房屋租賃契約第三條之約定請求被告給付租金七百二十萬元，依民法第一百七十九條前段規定請求被告返還公共水電管理費三十四萬二千零七十七元，共計七百五十四萬二千零七十七元，及支付自支付命令送達翌日即一０五年六月一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，洵屬有據，應予准許。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。

據上論斷，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。