臺灣臺北地方法院106年度重訴字第1379號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　 106年度重訴字第1379號

原告

陳彥綾

訴訟代理人

林鴻文律師

被告

隆美建設股份有限公司

法定代理人

黃金南

訴訟代理人

吳玉琴

訴訟代理人

梁堯清律師

上一人複代理人

邱仁楹律師

被告

瑞信建設股份有限公司

法定代理人

高友農

上列當事人間請求解除契約等事件，本院於民國107 年4 月9 日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序事項按當事人得以合意定第一審管轄法院。但以關於由一定法律關係而生之訴訟為限。前項合意，應以文書證之，民事訴訟法第24條定有明文。本件依原告與被告隆美建設股份有限公司（下稱隆美公司）簽訂之房屋預定買賣契約書（下稱系爭房屋買賣契約）第31條約定，以及原告與被告瑞信建設股份有限公司（下稱瑞信公司）簽訂之土地預定買賣契約書（下稱系爭土地買賣契約）第23條約定，均同意以本院為第一審管轄法院，此有前開契約影本在卷可稽（見重訴卷第24頁、第34頁反面），依上開合意管轄之約定，本院自有管轄權，合先敘明。

貳、實體事項

一、原告主張：

（一）原告於民國103 年7 月22日就坐落於臺北市大同區雙連段三小段593-3 、593-4 、594 、595 、596 、597 、598、599 、600 地號土地（下稱系爭土地）上之「隆美禮御」社區建案（建造執照字號101 建字第0209號，下稱系爭建案），分別與被告隆美公司簽訂系爭房屋買賣契約、與被告瑞信公司簽訂系爭土地買賣契約，約定由原告買受系爭建案之編號D 戶4 樓房屋及其坐落土地之應有持分（下稱系爭房地），房屋部分之買賣價額為新臺幣（下同）680 萬4,000 元，土地持分之買賣價額為1,587 萬6,000 元，原告已依約就房屋、土地部分分別給付170 萬、397 萬元價款。依系爭房屋買賣契約第9 條規定，被告隆美公司應自開工日起900 個工作天內取得使用執照，每逾一日應按已兌現價款依萬分之五單利計算遲延利息予原告，逾期三個月未取得使用執照，原告得依系爭房屋買賣契約第22條第1 項約定解除契約，隆美公司應於解約時退還原告已兌現之房屋價款、遲延利息，並應賠償依房屋及土地總價款百分之15計算之違約金（若該違約金數額超過已兌現之價款者，則以已兌現價款為限）。系爭建案之實際開工日為102 年4 月15日，惟隆美公司遲至106 年11月14日始取得使用執照，已逾上開契約約定期限，原告依約已取得解約之權利，是原告於106 年8 月17日寄發存證信函通知隆美公司解除契約，應已生合法解約之效力。況且，該信函之送達，亦等同催告履行，然迄至本件106 年10月11日起訴時隆美公司仍未取得使用執照，亦應認原告已留相當期限予隆美公司履行，而其仍未能履行，原告以本件起訴主張解約，自屬有據。基此，原告即得依系爭房屋買賣契約第22條第1 項約定，請求被告隆美公司返還已交付之房屋價款170 萬元、及依該170 萬元價款之萬分之5 單利計算之91日遲延利息計7 萬7,350 元，以及依房屋及土地總價款百分之15計算之違約金，因該違約金數額340 萬2,000元（計算式：〈680 萬4,000 ＋1,587 萬6,000 〉×15%＝340 萬2,000 ），已超過已交付之房屋買賣價款170 萬元，故以170 萬元為限，又原告為辦理本件房地買賣另有預先支付被告隆美公司17萬6,000 元，依民法第259 條規定，被告隆美公司亦應予退還，是原告共計得請求被告隆美公司給付365 萬3,350 元（計算式：170 萬＋7 萬7,350 ＋170 萬＋17萬6,000 ＝365 萬3,350 ）。

（二）系爭房屋買賣契約與系爭土地買賣契約為不可分之關係，故原告亦得一併主張解除系爭土地買賣契約，且系爭土地已遭訴外人郭純琦聲請假處分而為限制登記在案，被告瑞信公司就依約應履行之交付土地義務顯遙遙無期，亦有違系爭土地買賣契約第13條之瑕疵擔保責任約定，原告亦得依該約第15條約定解除系爭土地買賣契約，並請求返還已交付之土地價款397 萬元及依房屋及土地總價款百分之15計算之違約金340 萬2,000 元（此數額未超過已兌現之土地價款即397 萬元），共計737 萬2,000 元。至瑞信公司雖抗辯其已同意授權被告隆美公司全權處理系爭建案云云，然瑞信公司係與原告簽立系爭土地買賣契約之當事人，不得以其單方與他人之約定，即因而主張免除就系爭土地買賣契約之責任。此外，原告另有購買地下第三層19號機械式汽車停車位1 個，惟嗣經原告向瑞信公司負責人高友農及訴外人即承造人啟赫營造股份有限公司（下稱啟赫公司）經理金德祥詢問該車位之權利範圍，始告知未來僅登記1.31坪大小之所有權予原告，與原契約所約定不同，被告就此亦已構成原告得解除契約之事由。又兩造業已於系爭房屋買賣契約第22條第1 項及系爭土地買賣契約第15條約定違約之要件及計算方法，該等約定均係由被告所預先擬定、製作之定型化契約，原告並無向被告個別磋商違約金比例之能力，是於被告構成違約情事時，原告無需舉證證明所受損害及損害額之多寡，即得依約定請求被告如數賠償違約金，被告應無由否定自行擬定之契約內容而抗辯約定違約金過高之理。爰依系爭房屋買賣契約第22條約定、系爭土地買賣契約第15條約定、民法第259 條規定提起本訴等語。

（三）並聲明：1.被告隆美公司應給付原告365 萬3,350 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息；2.被告瑞信公司應給付原告737 萬2,000 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起，按週年利率百分之5 計算之利息；3.願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告答辯：

（一）被告隆美公司辯以：系爭建案雖曾於101 年11月19日申報開工，但被告隆美公司已依法向主管機關申請核准展期至102 年5 月13日，並於102 年4 月15日實際開工後，再度完成申報備查，符合系爭房屋買賣契約第9 條第1 項應於「102 年5 月13日前開工」之約定，該條項約定「自開工日起900 個工作天內完工並取得使用執照」之「開工日」，應係指「實際開工日」即102 年4 月15日，又所謂「900 個工作天」應扣除「星期日、例假日、節日等休息日」以及「單日雨量達12公厘以上、對於戶外施工有所妨礙之天數」。又原告雖認被告隆美公司逾期取得使用執照而已負有遲延責任，然仍應依民法第254 條規定，先定相當期限催告被告隆美公司履行，如於期限內仍不履行，始得解除契約，惟本件原告於106 年8 月17日寄發之存證信函係直接為解除契約之意思表示，並無任何「定相當期限催告履行」之相關文字，不能視為原告限期履行之催告，故不生合法解約之效力；而系爭建案業於106 年11月14日取得使用執照，原告自不得再主張解約。退步言之，縱認原告解約有理由，惟原告並未因使用執照遲延取得而受有實際損害，且即使隆美公司如期取得使用執照，依相當於系爭建案之房屋附近租金行情計算，原告預期得使用該房屋之利益至多僅12萬2,094 元，是原告請求隆美公司給付違約金170 萬元亦屬過高。再原告既已依系爭房屋買賣契約第22條第1 項請求隆美公司給付違約金170 萬元，而該違約金係屬損害賠償預定之性質，該第22條第4 項亦約定除該條第1 項約定之賠償外，不得另行請求其他損害賠償，是原告應不得再依系爭房屋買賣契約第9 條第2 項前段約定請求隆美公司給付遲延利息7 萬7,350 元。末以，於系爭房屋買賣契約第3 條第3 項第2 款「汽車停車空間每位依其使用部分持分共有部分比例」之約定為空白，故兩造並無就原告購入之機械式停車位有車位登記坪數之約定，則無原告所稱將來登記坪數與契約約定不同之情形，原告執此主張隆美公司違約，並依系爭房屋買賣契約第22條第1項解除契約，顯屬無據等語。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利益判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。

（二）被告瑞信公司則辯以：被告瑞信公司已於105 年7 月15日與隆美公司簽立委託興建工程協議書，並於同年8 月16日簽訂全權授權書，同意授權由隆美公司全權處理系爭建案之一切事宜，是應由隆美公司負責本件訴訟之責任等語。並聲明：原告之訴駁回。

三、查原告於103 年7 月22日就坐落於系爭土地上之系爭建案，分別與被告隆美公司簽訂系爭房屋買賣契約、與被告瑞信公司簽訂系爭土地買賣契約，約定由原告買受系爭房地，房屋部分之買賣價額為680 萬4,000 元，土地持分之買賣價額為1,587 萬6,000 元，原告已依約就房屋、土地部分分別給付170 萬、397 萬元價款；被告隆美公司另於105 年5 月19日向原告代收17萬6,000 元，作為本件買賣相關契稅、印花稅、土地建物買賣登記設定規費、代書費、代收管理費、保險費、代刻印章費等產權登記相關費用；系爭建案係於102 年4 月15日實際開工；又系爭房屋買賣契約與系爭土地買賣契約係屬不可分關係，只要其中之一經合法解除，另一契約即亦無繼續存在之理由等情，為兩造所不爭執，並有系爭房屋買賣契約、系爭土地買賣契約、隆美公司產權登記證件收取及銀貸申請通知、代收款繳款明細、原告匯款申請書及臺北市建築管理工程處107 年2 月14日函等件在卷可稽（重訴卷第9 至37、151 、198 、215 至216 頁），自堪信為真正。

四、至原告主張被告隆美公司逾期取得系爭建案之使用執照，原告已依約合法解除系爭房屋買賣契約，得依該約第22條約定請求被告隆美公司返還已交付之房屋價款、及依已交付之房屋價款之萬分之5 單利計算之3 個月遲延利息、違約金，並依民法第259 條規定返還先前代收之17萬6,000 元費用；又系爭房屋買賣契約經合法解除後，系爭土地買賣契約亦無存續理由，且系爭土地業經第三人聲請假處分而為限制登記在案，被告瑞信公司就依約應履行之交付土地義務顯遙遙無期，亦有違系爭土地買賣契約第13條之瑕疵擔保責任約定，原告亦得依該約第15條約定解除系爭土地買賣契約，並依該條約定請求瑞信公司返還已交付之土地價款及依房屋及土地總價款百分之15計算之違約金；另未來登記予原告之停車位所有權持分與原契約所約定不同，被告就此亦已構成原告得解除契約之事由等語，則為被告所否認，並以前詞置辯。是本件爭點厥為：（一）被告隆美公司就系爭建案是否有逾期取得使用執照情事？原告是否已依系爭房屋買賣契約第22條第1 項約定合法解除系爭房屋買賣契約？（二）系爭土地買賣契約是否亦無存續理由而一併解除？（三）原告請求被告隆美公司返還已支付之買賣價款、代收費用並給付違約金、遲延利息，及請求瑞信公司返還已支付之土地價款並給付違約金，是否有理？茲分述如下：

（一）被告隆美公司就系爭建案是否有逾期取得使用執照情事？原告是否已依系爭房屋買賣契約第22條第1 項約定合法解除系爭房屋買賣契約？

1. 依系爭房屋買賣契約第9 條約定：本社區之建築工程於102年5 月13日前開工，自開工日起900 個工作天內完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照；乙方（即隆美公司）如逾前項期間未開工或未取得使用執照者（以主管機關核發使用執照日為完工日），每逾一日應按已兌現價款依萬分之5 單利計算遲延利息予甲方（即原告）。若逾3 個月未開工或未取得使用執照，視為乙方違約，甲方得依本契約第22條第1 項違約約定處理，有系爭房屋買賣契約在卷可稽（重訴卷第15頁）。而系爭建案係於102 年4月15日實際開工一節，業如前述，依前開約定，即應於102年4 月15日起算900 個工作天內取得使用執照。依被告隆美公司所提出、主張為系爭建案之106 年11月14日核發之106使字第0186號使用執照（重訴卷第126 頁），其中所載建造執照字號核與原告提出、主張為系爭建案之建造執照相符（重訴卷第38頁），原告對於該使用執照之形式上真正亦不爭執（重訴卷第141 頁反面），堪認上開使用執照確為系爭建案之使用執照無訛。從而系爭建案係於102 年4 月15日開工，並於106 年11月14日核發使用執照等情，堪以認定。

2. 按雇主對於高度在二公尺以上之作業場所，有遇強風、大雨等惡劣氣候致勞工有墜落危險時，應使勞工停止作業；雇主使勞工從事施工架組配作業，應依下列規定辦理：…三、強風、大雨、大雪等惡劣天候，實施作業預估有危險之虞時，應即停止作業，勞工安全衛生設施規則第226 條、營造安全衛生設施標準第42條第1 項第3 款分別定有明文。一般所謂「工作天」，係指將下雨、颱風等不能工作之日，以及星期日、例假日、節日等休息日扣除後，在通常情形應實際從事約定工作之日，即係以該工程能否合理施作來作判定。是工作天之認定除應將星期例假日扣除外，凡因天候致影響正常工作之進行，如颱風級數或降雨量達一定之標準者，均不計算在內。就雨天之認定部分，原告與被告隆美公司於系爭房屋買賣契約雖未就已達何等雨量方可暫停施工之情事以為約定，惟衡以系爭建案興建涉及地基、起建、上樑及外觀鋪設等諸多工程事項，並非下雨天均不能施作。衡諸前揭說明及一般經驗法則，並參酌交通部中央氣象局之雨量分級標準，「大雨」係指「24小時累積雨量達50毫米以上，且其中至少有1 小時雨量達15毫米以上之降雨現象」（於104 年9 月1日起修正定義為「24小時累積雨量達80毫米以上，或時雨量達40毫米以上之降雨現象」），平地之警戒事項為「排水差或低漥地區易發生積淹水」，雨區之警戒事項為「強陣風、雷擊」等情（見重訴卷第155 至157 頁交通部中央氣象局107 年2 月6 日函及所附雨量分級定義修正對照表），堪認於構成前開「大雨」標準之日，係屬客觀上足以影響工程之進度之日而非屬工作天，至未達此標準之（國定假日或例假日或其他經臺北市政府宣布放假日以外之）下雨天，則應仍屬工作天。

3. 依交通部中央氣象局前開函文及所附系爭建案所在處鄰近之臺北氣象站（臺北市○○區○○路00號）之逐時降水量及大雨日數說明資料（重訴卷第155 至188 頁），於本件102 年4 月15日實際開工後，符合大雨標準之日期計有：102 年5月11日、6 月23日、7 月13日、8 月14日、8 月16日、8 月21日、8 月23日、8 月29日、8 月31日、103 年5 月20日、5 月21日、5 月29日、6 月6 日、6 月23日、6 月29日、9月21日、9 月22日、104 年2 月24日、5 月12日、6 月14日、6 月21日、6 月23日、7 月19日、7 月23日、8 月8 日、8 月18日、8 月27日、8 月28日、9 月28日、105 年5 月16日、6 月17日、9 月27日；對照102 年至106 年度之行政院人事行政局辦公日曆（重訴卷第201 至205 頁），自102 年4 月15日實際開工後起算900 天工作天（即不計屬於辦公日曆所訂之國定假日或上開大雨之日），本件應於105 年12月12日取得使用執照，縱再扣除本院職務上已知之（非屬上開大雨日、亦非國定假日或例假日之）因颱風而經臺北市政府宣布放假日計5 日（即103 年7 月23日、104 年7 月10日、9 月29日、105 年7 月8 日、9 月28日），亦應於105 年12月16日取得使用執照，則依前開系爭房屋買賣契約第9 條約定，被告隆美公司至遲自105 年12月17日起，即應按日依已兌現之房屋價款依萬分之5 單利計算遲延利息予原告；且依該條約定，於逾3 個月即106 年3 月16日仍未取得使用執照時，即視為隆美公司違約，原告即可逕依系爭房屋買賣契約第22條第1 項違約約定處理。而依該第22條第1 項約定：乙方（即隆美公司）違反「開工及完工期限」之規定者，甲方（即原告）得解除本契約；解約時乙方除應退還甲方已兌現之房屋價款外，如有遲延利息應一併退還，並應同時賠償依房屋及土地總價款百分之15計算之違約金予甲方，但前開應賠償之違約金金額超過已兌現價款者，則以已兌現價款為限（重訴卷第21頁反面）。基此，原告於被告隆美公司在106年3 月16日仍未取得使用執照時，即已依約即時取得行使解除系爭房屋買賣契約之權利，此係屬契約雙方針對遲延解約事項之特別約定，自無再行回歸民法第254 條規定適用之理，是被告隆美公司抗辯原告仍需依民法第254 條規定定相當期限催告履行，於期限內不履行時，始得解除契約云云，顯非有據。又原告已於106 年8 月17日寄發存證信函予隆美公司，主張因隆美公司逾期取得使用執照，而依系爭房屋買賣契約第22條1 項約定解除系爭房屋買賣契約，該信函並於同日送達隆美公司等情，有該信函及收件回執影本存卷可憑（重訴卷第130 至135 頁），原告並於106 年10月11日起訴時，再次對隆美公司為解除契約之意思表示，則於隆美公司就系爭建案於106 年11月14日取得上開使用執照之前，系爭房屋買賣契約實業經原告合法解除，堪予認定。

（二）系爭土地買賣契約是否亦無存續理由而一併解除？按契約之聯立者，係數個契約（典型或非典型）具有相互結合之關係（最高法院90年度台上字第1779號裁判意旨參照），其各個契約相互間是否具有依存關係，應綜合法律行為全部之旨趣，當事人訂約時之真意、交易之習慣及其他具體情事，並本於誠信原則，為斷定之標準。即依當事人之意思，一個契約之效力或存在依存於另一個契約之效力或存在，其個別契約是否有效成立，雖應就各該契約判斷之，但設其中之一個契約不成立、無效、撤銷或解除時，則另一個契約亦應同其命運。依系爭房屋買賣契約第30條第2 項約定：「甲方（即原告）另與本契約基地所有權人所簽立之『土地預定買賣契約書』，雙方同意與本契約有密不可分之並存關係，故甲乙雙方（即原告、隆美公司）應對前述之土地預定買賣契約書及其附件必須履行之義務負連帶責任，任何一契約無效、不成立或解除時，其他契約亦同其效力。」（重訴卷第24頁）。系爭土地買賣契約第22條第2 項亦約定：「甲方（即原告）另與本契約房屋出賣人所簽立之『房屋預定買賣契約書』，雙方同意與本契約有密不可分之並存關係，故甲乙雙方（即原告、瑞信公司）應對前述之房屋預定買賣契約書及其附件必須履行之義務負連帶責任，任何一契約無效、不成立或解除時，其他契約亦同其效力。」（重訴卷第34頁反面）。足見兩造於締約時已約定系爭房屋與坐落之土地持分間應共同履行，且房屋或土地持分單獨給付，不能達契約之目的，應認系爭房屋買賣契約與系爭土地買賣契約屬聯立契約，此2 份聯立契約之給付目的係屬同一，均在使原告同時取得系爭預售屋及其基地持分之所有權。是如有任一契約無法履約時，該2 份聯立契約之契約目的即均屬不達，視同全部違約，在契約履行義務上，有明顯之牽連關係，即被告隆美公司、瑞信公司對原告應負系爭房屋買賣契約、系爭土地買賣契約所約定之全部給付義務，被告其中1 人之違約，均可視為另一被告違約，且該2 份契約上開條文已明確約定兩造針對該2 份契約所定相互應履行之義務，對於他造係負「連帶責任」，是被告就此2 份契約之履行，彼此間應屬連帶債務責任，不履約之違約責任亦然，是如有違約情事，應各對原告負全部賠償責任。本件被告隆美公司就系爭房屋買賣契約已構成逾期取得使用執照之違約情事，業如前述，被告瑞信公司就此自亦應與隆美公司連帶負違約責任，而系爭房屋買賣契約既已經原告依約合法解除，則依系爭房屋買賣契約第30條第2 項、系爭土地買賣契約第22條第2 項約定，系爭土地買賣契約自應認已同經原告合法解除，且依約應負之後續退還買賣價款及相關賠償責任，被告隆美公司、瑞信公司均應連帶負責。至被告瑞信公司所執其另於105 年7 月15日與隆美公司、啟赫公司簽立之委託興建工程協議書，及於105 年8 月16日出具之全權授權書（見重訴卷第95至98頁），原告並非該等協議文件之契約當事人，自難認原告應同受拘束，更況，縱依該協議書、授權書約定，至多僅足認瑞信公司有授權由隆美公司全權處理系爭建案之一切事宜，然遍觀該協議書、授權書均無「瑞信公司依系爭建案之相關買賣契約、對買受人所應負之契約責任，僅由隆美公司單獨負責」等相關約定文字，是被告瑞信公司據此抗辯本件應僅由隆美公司全權負擔契約責任云云，顯非可採。

（三）原告請求被告隆美公司返還已支付之買賣價款、代收費用並給付違約金、遲延利息，及請求瑞信公司返還已支付之土地價款並給付違約金，是否有理？

1. 按「定型化契約條款：指企業經營者為與多數消費者訂立同類契約之用，所提出預先擬定之契約條款」、「定型化契約條款如有疑義時，應為有利於消費者之解釋」、「中央主管機關為預防消費糾紛，保護消費者權益，促進定型化契約之公平化，得選擇特定行業，擬訂其定型化契約應記載或不得記載事項，報請行政院核定後公告之」，消費者保護法第2條第7 款、第11條第2 項、第17條第1 項分別定有明文。查系爭房屋買賣契約與系爭土地買賣契約，為被告隆美公司、瑞信公司為與不特定多數消費者訂立同類契約之用，所提出預先擬定之契約條款，自屬消費者保護法所稱之定型化契約。依系爭房屋買賣契約第9 條第2 項約定，隆美公司逾期未取得使用執照者，每逾一日應按已兌現價款依萬分之5 單利計算遲延利息予原告；逾3 個月未取得使用執照，經原告依該約第22條第1 項約定解除系爭房屋買賣契約時，隆美公司除應退還原告已兌現之房屋價款外，如有遲延利息應一併退還，並應同時賠償依房屋及土地總價款百分之15計算之違約金，但前開應賠償之違約金金額超過已兌現價款者，則以已兌現價款為限。此核與內政部於103 年4 月28日公告修正之預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項（下稱系爭應記載事項）第12條第2 款規定「賣方如逾期限未開工或未取得使用執照者，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方。若逾期三個月仍未開工或未取得使用執照，視同賣方違約，雙方同意依違約之處罰規定處理。」及第24條第1 款、第3 款規定：「賣方違反開工及取得使用執照期限之規定者，買方得解除本契約」、「買方依第1 款或第2 款解除契約時，賣方除應將買方已繳之房地價款退還予買方，如有遲延利息應一併退還，並應同時賠償『房地總價』百分之ˍ（不得低於15 %）之違約金。但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限」等語相符。而系爭土地買賣契約第15條第2 項針對賣方違約而經買方解約時，亦約定：「賣方應退還買方已繳之土地價款外，並應賠償依房屋及土地總價百分之15計算之違約金，但前開應賠償之違約金金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限」（重訴卷第32頁），亦與系爭應記載事項之前開規範意旨相符。由系爭房屋買賣契約第22條第1 項、系爭應記載事項第24條第3 款均明文規定，於買方因賣方違反取得使用執照期限規定而解約時，賣方除應退還買方已繳價款外，亦應一併退還「遲延利息」及賠償違約金；所謂「遲延利息」，應即係指系爭房屋買賣契約第9 條第2 項（系爭應記載事項第12條第2 款）之依逾期日數、按已繳價款、依萬分之5 單利計算」之「遲延利息」。是原告除得請求退還已繳價款及賠償依房地總價百分之15計算之（不高於已繳價款之）違約金外，另得請求系爭房屋買賣契約第9 條第2 項約定之遲延利息。而按民法第233 條第1 項之規定，遲延之債務以支付金錢為標的者，債權人始得請求遲延利息，倘所負債務非以支付金錢為標的者，縱有遲延給付情事，債權人亦無從請求遲延之利息（最高法院37年上字第8014號判例參照）；惟遲延利息原有違約金之性質，如該項契約當事人之真意，其約定債務人給付遲延時應支付遲延利息，即係關於違約金之訂定，自應依民法關於違約金之規定而為實質上之裁判（最高法院43年台上字第576 號判例參照）。本件被告隆美公司此部分所負之債務係依約定期限完工即取得使用執照，非屬以支付金錢為標的，依上說明，兩造就上開「遲延利息」之約定，實質上係屬違約金之性質，固堪認定；然兩造已以系爭房屋買賣契約第22條第1 項，明確約定「系爭房屋買賣契約第9 條第2 項約定之（屬違約金性質之）遲延利息」與「依房地總價百分之15計算（不高於已繳價款）之數額」，均屬原告依系爭房屋買賣契約第22條第1 項解約時所得請求之違約金，亦即兩造已透過契約明確約定該二者加計之數額即係民法第250 條第2項所謂之「不於適當時期履行債務所生之損害總額」。被告隆美公司抗辯依系爭房屋買賣契約第22條第1 項約定，僅「依房地總價百分之15計算（不高於已繳價款）之數額」為損害賠償預定性質之違約金，至於該條項所謂之「遲延利息」，並非指系爭房屋買賣契約第9 條第2 項約定之遲延利息，而係指民法第259 條第2 款規定，於契約解除時，返還受領之金錢給付時應附加之自受領時起之利息等語；然民法第259 條之規定，係屬契約解除時，當事人雙方所負回復原狀之義務，性質上為一種特別清算關係，該條第2 款有關「應返還之金錢給付，應附加自受領時起之利息」之規定，即係為達致「回復（契約未成立時之）原狀」之目的，所進行之契約雙方當事人間互負之回復原狀義務之結算，性質上並非指契約當事人就（於契約解除後始生之）所應返還之金錢給付有何「遲延」情事而規範之「遲延利息」給付責任，是被告隆美公司上開所辯，顯係民法第259 條規定之錯誤解讀，亦與前開系爭房屋買賣契約及系爭應記載事項規定之明確文義及規範意旨不符，洵非可採。基此，原告本得依系爭房屋買賣契約第22條第1 項約定，請求被告隆美公司依該約第9 條第1 項約定，自105 年12月17日起至106 年8 月17日契約經原告解除之日止，按日依已兌現之房屋價款依萬分之5 單利計算遲延利息，並主張被告瑞信公司就此亦應連帶負責，而本件原告僅對被告隆美公司請求其中91日期間之遲延利息計7 萬7,350 元（計算式：170 萬×5/10000 ×91＝7 萬7,350 ），自屬有據。

2. 系爭房屋買賣契約、系爭土地買賣契約雖係各於第22條第2項、第15條第2 項，分別約定買方解約時，身為房屋賣方（即隆美公司）、土地賣方（即瑞信公司）應分別退還買方已繳之土地、房屋價款，並各約定應賠償「依房屋及土地總價百分之15計算之違約金（若金額超過已繳價款，以已繳價款為限）」，然衡諸此2 份契約係屬聯立契約，被告其中1 人之違約，均可視為另一被告違約，任一契約之解除，另一契約即同其命運，且被告就此2 份契約之履行及不履約時之違約責任，彼此間係屬連帶債務責任等情，業如前開認定明確，故本件2 份契約因賣方違約而經原告解除契約時，被告隆美公司、瑞信公司就應退還之原告已付房屋價款170 萬元、土地價款397 萬元計567 萬元，實應負連帶給付責任，則本件原告僅分別請求被告隆美公司返還170 萬元、被告瑞信公司返還397 萬元，未逾其依約得請求給付之範圍，自屬有據。又參酌系爭房屋買賣契約與系爭土地買賣契約乃聯立契約，且被告就此2 份契約之履行及違約責任應負連帶債務責任之契約目的與性質，同時綜合系爭房屋買賣契約、系爭土地買賣契約前揭約定內容，前開2 份契約均約定之「依房屋及土地總價百分之15計算之違約金（若金額超過已繳價款，以已繳價款為限）」，應係指被告隆美公司、瑞信公司於原告解約時，應另連帶負擔「依房屋及土地總價百分之15計算之違約金（若金額超過已繳價款，以已繳價款為限）」之違約金賠償責任，而非原告得各向隆美公司、瑞信公司分別（重複）請求「依房屋及土地總價百分之15計算（若金額超過已繳價款，以已繳價款為限）」之違約金。基此，本件原告得請求被告隆美公司、瑞信公司連帶給付依房屋及土地總價百分之15計算即340 萬2,000 元之違約金（計算式：〈680 萬4,000 ＋1,587 萬6,000 〉×15% ＝340 萬2,000 ，此數額未超過已繳之房屋及土地價款567 萬元），而原告本件係請求被告隆美公司給付170 萬元，請求被告瑞信公司給付340萬2,000 元，雖未逾個別被告應連帶給付違約金數額，然原告應不得於得請求之340 萬2,000 元數額範圍外重複受償，爰參酌民法第274 條規定之意旨，本院應判命被告隆美公司、瑞信公司應分別給付170 萬元、340 萬2,000 元違約金予原告，如任一被告為給付時，其他被告於其給付範圍內，就此部分亦免除其給付責任。

3. 至被告隆美公司另抗辯原告並未因使用執照遲延取得而受有實際損害，且即使隆美公司如期取得使用執照，依相當於系爭建案之房屋附近租金行情計算，原告預期得使用該房屋之利益至多僅12萬2,094 元，是原告請求隆美公司給付違約金170 萬元亦屬過高等語。惟按當事人約定之違約金過高者，法院得依民法第252 條規定，酌減至相當之數額，然是否相當，應依一般客觀事實，社會經濟狀況及債務人若能如期履行債務，債權人可得享受之一切利益為酌定之標準。又約定有違約金者，有債務不履行情事發生時，債權人即不待舉證證明其所受損害係因債務不履行所致及損害額之多寡，均得按約定之違約金，請求債務人支付。如約定之違約金過高者，債務人固得依民法第252 條規定，請求法院減至相當之數額，惟就約定違約金過高之事實，應由主張此項有利於己事實之債務人負舉證責任；民法第252 條規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。倘債務人於違約時，仍得任意指摘原約定之違約金額過高而要求核減，無異將債務人不履行契約之不利益歸由債權人分攤，不僅對債權人難謂為公平，抑且有礙交易安全及私法秩序之維護（最高法院83年度台上字第2879號、86年度台上字第1084號、92年度台上字第697 號、92年度台上字第2747號、104年度台上字第530 號裁判意旨參照）。查系爭房屋買賣契約、系爭土地買賣契約因前述被告隆美公司逾期取得使用執照，而經原告依約合法解除，原告即得依約請求被告隆美公司、瑞信公司連帶負擔「依房屋及土地總價百分之15計算之違約金（若金額超過已繳價款，以已繳價款為限）」以及（同具違約金性質之）「系爭房屋買賣契約第9 條第2 項遲延利息」之賠償責任。本院審酌被告隆美公司、瑞信公司均為專業建設公司，對於系爭應記載事項應得知之甚詳，上開違約金之規定，為被告簽約時得盱衡自己履約之意願、經濟能力等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，且本件依約至遲應於105 年12月16日取得使用執照，卻係於106年11月14日始取得使用執照，逾越期間近1 年之久，違約情節實屬重大。倘被告於違約時，仍得任意指摘違約金或遲延利息過高而要求核減，無異將被告不履行契約之不利益歸由原告分攤，不僅對原告難謂為公平，抑且有礙交易安全及私法秩序之維護，此由上開應記載事項第24條第3 項規定：「不得低於15% 」等語，亦可徵之。被告隆美公司僅以不動產交易實價查詢之房租資料（重訴卷第127 頁），辯稱：縱本件如期取得使用執照，依相當於系爭建案之房屋附近租金行情計算，原告預期得使用該房屋之利益至多僅5 個月期間之12萬2,094 元收益，原告請求隆美公司給付違約金170 萬元，應屬過高等語，然其所提上開房租資料並未顯示該等房屋之屋齡狀況，顯難遽認與本件係屬新建案之系爭房地情形可堪比擬，此外，被告隆美公司即未再就抗辯原告本件僅請求170 萬元（原得請求其與瑞信公司連帶給付340 萬2,000 元）以及7 萬7,350 元遲延利息之違約金數額，有何過高而顯失公平情形之有利於己之事實，提出相關事證供本院調查審酌，揆諸前開說明，本院認本件原告請求被告隆美公司給付170 萬元之違約金數額尚無過高而顯失公平之情形（至被告瑞信公司則對於原告本件對其請求340 萬2,000 元違約金之數額計算沒有意見〈重訴卷第91頁〉），被告隆美公司辯稱應依民法第252 條之規定予以酌減云云，亦不足採。

4. 末以，被告隆美公司另於105 年5 月19日向原告代收17萬6,000 元，作為本件買賣相關契稅、印花稅、土地建物買賣登記設定規費、代書費、代收管理費、保險費、代刻印章費等產權登記相關費用一情，業如前述，而系爭房屋買賣契約與系爭土地買賣契約既經原告合法解除，則原告依民法第259條第2 款規定請求被告隆美公司返還該等代收之費用，亦應有據。

五、綜上所述，原告依系爭房屋買賣契約第22條約定、系爭土地買賣契約第15條約定、民法第259 條規定，請求（一）被告隆美公司返還170 萬元之房屋價款、17萬6,000 元代收費用、給付7 萬7,350 元遲延利息，共計195 萬3,350 元，及自起訴狀繕本送達翌日即106 年10月19日起（重訴卷第63頁）至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息；及請求（二）被告瑞信公司返還397 萬元及自起訴狀繕本送達翌日即106 年11月3 日起（重訴卷第78頁）至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息；以及請求（三）被告隆美公司給付170 萬元違約金及自起訴狀繕本送達翌日即106 年10月19日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，及被告瑞信公司給付340 萬2,000 元違約金，及自起訴狀繕本送達翌日即106 年11月3 日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息（就此（三）部分，如任一被告為給付時，其他被告於其給付範圍內，就此部分亦免除其給付責任），為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。

六、原告、被告隆美公司陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，應予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，經審酌後，核與本件結論不生影響，爰不一一贅述，附此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1 項後段。