106年度重訴字第386號｜民事：履行買賣契約｜裁判日期：106 年 10 月 31 日

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　106年度重訴字第386號原　　　告　雅祥生技醫藥股份有限公司法定代理人　張鴻仁訴訟代理人　盧柏岑律師被　　　告　新北市政府法定代理人　朱立倫訴訟代理人　李承志律師黃文承律師上列當事人間請求履行買賣契約事件，本院於中華民國106年10 月13日言詞辯論終結，判決如下：主文被告就如附表所示之土地及建物應以新臺幣參仟玖佰參拾玖萬玖仟肆佰伍拾元受理被告執行租轉購。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔十分之六，餘由原告負擔。事實及理由壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：二、請求之基礎事實同一者。七、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者。民事訴訟法第255 條第1項第2、7款分別定有明文。所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之原因事實有其共同性，先後所為請求之主張在社會生活上可認為有共通性或關連性，而就原請求之訴訟及證據資料於相當程度範圍內具有同一性或一體性，在審理時得加以利用，俾先後兩請求可在同一程序得加以解決，以避免重複審理，庶能統一解決紛爭，用符訴訟經濟者即屬之。查原告起訴時訴之聲明為被告應於原告給付新臺幣（下同）29,418,261元後，將如附表所示之土地及建物移轉登記給原告。後經數次變更追加，最後聲明為：㈠先位聲明：被告應於原告給付29,418,261元後，將如附表所示之土地及建物移轉登記給原告。㈡第一備位聲明：被告就如附表所示之土地及建物應以39,399,450元與被告訂定買賣契約。㈢確認被告就如附表所示土地與建物應以39,399,450元受理原告執行租轉購。先位聲明與第一備位聲明的差別在於金額以及是否為形成權的行使，先位聲明的請求權依據為兩造於民國103年3月1日經公證簽訂新北產業園區第二批標準廠房租賃暨準購契約書（下稱系爭契約）第3條，第一備位聲明的請求權依據為系爭契約第3條及臺灣高等法院106年度重上字第46號民事判決；第一備位聲明與第二備位聲明的差別在於給付之訴、確認之訴的性質與內容，並請求法院依其所定先後順序而為審理，核與上開規定相符，應予准許。貳、實體方面：一、原告起訴主張：兩造於103年3月1日簽訂系爭契約，第1條約定契約標的為附件所示土地與建物，第3條第1項、第3項約定原告執行租轉購時的售價為39,399,450元。104年12月24日，被告之代理人榮民工程股份有限公司（下稱榮工公司）將變更契約簽認單檢送給原告，欲將售價調高為40,409,765元，但原告並未同意簽認。106年2月13日，原告依約向被告表示執行租轉購之權利，請被告提供應納價款明細及申購文件以利完成價購，但被告於同年月23日以約定售價為40,409,765元而通知原告應納保證金為459,660元，此與系爭契約之約定不符，且執行租轉購為形成權的行使，因此，原告依約向被告表示執行租轉購權利時，雙方買賣契約標的價金均已確定而成立生效。價金為39,399,450元扣除已繳納之租金9,915,524元、擔保金459,660元，加計應納之開發管理金393,995元後，為29,418,261元（計算式：39,399,450－9,915,524－459,660＋393,995＝29,418,261）。若鈞院認為執行租轉購並非形成權，則因系爭契約已將原告可承購的標的及價金的範圍先為擬定，屬於預約性質，原告因此享有請求訂立本約之權利。若鈞院認並非預約，而是標的、售價已確定，但尚有其他文件應予審核，則請求確認被告應以39,399,450元之售價受理原告執行租轉購。並聲明：㈠先位聲明：被告應於原告給付29,418,261元後，將如附表所示之土地及建物移轉登記給原告。㈡第一備位聲明：被告就如附表所示之土地及建物應以39,399,450元與被告訂定買賣契約。㈢第二備位聲明：確認被告就如附表所示土地與建物應以39,399,450元受理原告執行租轉購。二、被告答辯：系爭契約關於執行租轉購的約定並非原告的形成權，所約定的金額只是租金計算的依據，不是售價，不是預約，租轉購契約仍然需要經過審查委員的審核，不是被告的決定。被告請求確認的是過去的法律關係，無確認利益，於法不合。並聲明：原告之訴駁回。三、兩造不爭執事實：與同時期同廠區其餘廠商執行租轉購契約的前後流程與結果相比對，產業園區的用水用電及相關使用上限均相同（見本院卷㈡第134頁背面），只有原告不同意簽署變更契約簽認單（見本院卷㈡第135頁），目前執行租轉購的廠商並無因執行租轉購而更換過位置（見本院卷㈡第163頁背面），被告同意出售後，不需要與承購廠商另外訂定契約，而是由被告發核准函文（見本院卷㈠第130頁）。四、得心證之理由：兩造聲明與主張均如前所述，本院協助兩造整理本件爭點如下：㈠先位之訴的爭點：⒈是否是形成權？⒉金額有爭執？㈡第一備位之訴的爭點：⒈是否是預約？若是，是否得請求簽訂本約？⒉金額的爭執？㈢第二備位之訴的爭點：⒈被告不同意訴之追加，基礎事實不同，不符合預備合併的要件，請求確認的是過去的法律關係。⒉系爭契約所記載金額只是租金計算之依據，並不是售價（民事爭點整理狀第4頁第三點所載。）以下就上開爭點作說明：㈠先位之訴： ⒈是否是形成權？ ⑴按，解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上字第1118號判例參照）。解釋私人之契約應通觀全文，並斟酌立約當時之情形，以期不失立約人之真意（最高法院18年上字第1727號判例參照）。契約應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意（最高法院19年上字第453號判例參照）。所謂探求當事人之真意，乃在兩造就其意思表示真意有爭執時，應從該意思表示所植基之原因事實、經濟目的、社會通念、交易習慣、一般客觀情事及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果是否符合公平原則（最高法院103年度台上字第2251號判決參照）。又實體法上形成權之行使，有須訴請法院判決者，有得以意思表示撤銷者，其請求法院以判決直接宣告法律關係創設、變更或消滅之形成之訴，係以形成權為其訴訟標的，所以提起形成之訴者，必須表明其訴訟標的之形成權為何？使法院得以審酌當事人有無該得以提起形成之訴之形成權存在。原告所表明的形成權依據為系爭契約第3條第1、3、4項。 ⑵查，「契約標的簽訂本契約時，廠房編號：丁棟5-1單元之售價為39,399,450元，...，乙方得享有...租金...優惠，且於契約到期前執行租轉購。」，「乙方執行租轉購時，乙方得享有第1年至第3年維持原租戶簽訂契約時之售價，第4年至第6年則因應地價變動等相關因素調整售價，而本府將每年調整廠房原始售價。」，「乙方應於契約屆滿前承購本廠房，其契約期間已繳納之租金及擔保金得抵充應繳納廠房價款，但應扣除乙方應負擔之相關稅賦及園區開發基金，另簽訂本準購契約前與本府有簽定租賃契約者亦同。」，「契約到期前如未執行租轉購或提前終止契約皆需沒入擔保金。」，系爭契約第3條第1、3、4、5項分別定有明文。又系爭契約的修正需經雙方同意且應以書面為之。系爭契約若有未盡事宜，悉依產業創新條例暨其施行細則、產業園區土地建築物與設施使用收益及處分辦法及其他相關法令規定辦理。亦為系爭契約第16條、第22條所約定。 ⑶查，被告的代理人榮工公司曾於104年12月24日以榮民開字第1040005781號函，將被告104年11月30日新北府經工字第10422520017號函辦理之「新北產業園區第二批標準廠房租賃暨準購契約書之變更契約簽認單」一式二份（下稱系爭變更契約簽認單），檢送給包括原告在內的15個公司或政府單位等承租人，請各承租人將系爭變更契約簽認單用印後，於文到1周內，檢送被告辦理後續變更事宜。系爭變更契約簽認單欲變更者為第3條第1、3項，「廠房租金計算方式：契約標的簽訂本契約時，廠房編號：丁棟5-1單元之售價為39,399,450元，...，乙方得享有...租金...優惠，且於契約到期前執行租轉購。」，「廠房售價相關規定：乙方執行租轉購時，乙方得享有第1年至第3年維持原租戶簽訂契約時廠房辦理出售之價格新臺幣40,409,765元，第4年至第6年本府則因應地價變動等相關因素每年調整售價。」（見本院卷㈠第27、30頁）。但原告並未依上開來函所示於變更契約簽認單上用印送還被告，因此，兩造系爭契約並未有所變更。其餘廠商則將簽認單用印送回給被告。 ⑷原告在106年2月13日以雅（總）字第106006號函通知被告擬依系爭契約向被告購買廠房，並檢附應納價款明細與相關申購文件，但被告則於106年2月23日以新北府經工字第1060285354號函通知被告39,399,450元是原告承租丁棟5-1單元租金計算的基準廠房售價，至於租轉購的廠房售價則為榮工公司上述函文所示的40,409,765元，並請原告於文到30日內繳納承購保證金並檢附收據影本及辦理租轉購應備文件給被告辦理後續審查作業。（見本院卷㈠第31至34頁） ⑸又按承租人於租賃期限屆滿前得向主管機關提出承購申請，主管機關得核准承租人優先承購。產業園區土地建築物與設施使用收益及處分辦法（下稱系爭辦法）第23條第1項定有明文。再按申請案件由本府受理並辦理初審，於文件齊全、資格符合後，轉送各委員審查，並得視其作業規模或性質，調整其申請單元或位置，申請之單元或位置以審查核定結果為準。準購人經審查核准承購後，由榮民公司通知準購人繳款。準購人應於接獲本府繳款通知之日起2個月內，向指定行庫帳戶繳清廠房（含土地及建築改良物）價款及開發管理基金。逾期未繳清價款者，視為放棄承購。新北市新北產業園區第二批標準廠房準購須知（下稱系爭準購需知）第9、19條亦定有明文。因此，被告必須進行初審，再由各委員審查，最後以審查核定結果為準，並非一經原告申請即再兩造間產生買賣契約的效力。因此，系爭契約第3條的約定，並非形成權的性質，堪以認定。原告此部分的主張並無理由。 ⒉金額的爭執：原告關於形成權的主張並無並無理由，已如前述，故並無需再於此論究金額方面的爭執。㈡第一備位之訴的爭點： ⒈是否是預約？若是，是否得請求簽訂本約？ ⑴按契約有預約與本約之分，兩者異其性質及效力，預約權利人僅得請求對方履行訂立本約之義務，不得逕依預定之本約內容請求履行，又買賣預約，非不得就標的物及價金之範圍先為擬定，作為將來訂立本約之張本，但不能因此即認買賣本約業已成立。（最高法院61年台上字第964號判例參照）。 ⑵查系爭契約第3條第1、3項的約定，是將原告於執行租轉購時將兩造間若成立買賣契約的契約標的、售價予以先行約定，系爭契約第3條第4項並約定原告應於契約屆滿前承購廠房，否則被告應依同條第5項沒入擔保金，其目的即為確保原告應於系爭契約屆滿前向被告提出承購廠房的申請，兩造再依系爭契約相關約定處理買賣契約。但被告於受理原告執行租轉購申請後，仍然必須進行審查，此為系爭契約第22條第2項、系爭辦法、系爭準購需知的約定或規定，已如前述，原告作為系爭契約當事人，應同受拘束，因此，兩造間預約的內容，應係被告有受理原告就如附表所示土地及建物以39,399,450元執行租轉購的義務，而不是被告應依原告的申請即負有履行訂立買賣契約的義務。所以，系爭契約第3條的約定雖然具有預約性質，但被告僅具有受理執行租轉購申請的義務，卻不包括訂定買賣契約的義務，堪以認定。 ⒉金額的爭執：系爭契約第3條第1、3項就售價已有明文約定，原告執行租轉購時，第1至3年維持簽訂契約時的售價，也就是39,399,450元，此亦可由未成為系爭契約內容的系爭變更契約簽認單欲將售價調高為40,409,765元予以對照而更為明確（見本院卷㈠第30頁）。被告所辯39,399,450元僅為租金計算方式之約定等語（見本院卷㈠第117頁），與上開約定的文義不符，顯屬無據。因此，原告主張兩造間買賣契約的售價應為39,399,450元，為有理由。 ⒊結論：綜上所述，原告第一備位聲明主張被告就如附表所示之土地及建物應以39,399,450元與被告訂定買賣契約，其中在「被告就如附表所示之土地及建物應以39,399,450元受理被告執行租轉購」的範圍內，為有理由，其餘部分，尚屬無據，於法不合。㈢第二備位之訴：原告的第二備位聲明是確認被告就如附表所示土地與建物應以39,399,450元受理原告執行租轉購。屬於確認之訴，而本院就第一備位聲明認定有理由的部分屬於給付之訴，由給付之訴包含確認之訴範圍的法理，原告的第二備位聲明已經包含在原告本件勝訴部分的範圍內，因此，無庸再就第二備位聲明予以論述，附此敘明。五、綜上所述，原告本於系爭契約法律關係，請求被告就如附表所示之土地及建物應以39,399,450元受理被告執行租轉購，為有理由，其餘部分，為無理由，應予駁回。六、本件因事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所為之立證，經核與判決之結果不生影響，無庸逐一論述，併予敘明。七、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，爰依民事訴訟法第79條之規定，判決如主文。中華民國 106 年 10 月 31 日民事第八庭法官郭銘禮以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 106 年 11 月 1 日書記官吳華瑋

臺灣臺北地方法院106年度重訴字第386號

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