106年度重訴字第589號｜民事：拆屋還地等｜裁判日期：110 年 04 月 19 日

臺灣臺北地方法院民事判決 106年度重訴字第589號原告華城開發地產股份有限公司法定代理人許為城訴訟代理人陳憲政律師複代理人陳偉強律師原告達城建設股份有限公司法定代理人許為城訴訟代理人方瓊英律師徐志明律師複代理人許景翔律師李佳倫律師洪婉珩律師原告法蘭德股份有限公司（原名：法蘭德建設股份有限公司）法定代理人許為城訴訟代理人陳錫川律師丁志達律師被告高清塗訴訟代理人張香堯律師被告周秀雄被告林明德訴訟代理人葉慶人律師複代理人葉慶媛律師被告陳采榛（原名：周陳梅）訴訟代理人何朝棟律師被告林秋萍被告周水火特別代理人葉慶媛律師被告周原興（原名：周武雄）訴訟代理人周秀雄被告蘇周碧雲林秋月林碧珠周明琴林明源林明釧溫苑如（即周明達之承受訴訟人）周宜樺（即周明達之承受訴訟人）周裕盛（即周明達之承受訴訟人）劉正順（即劉周鴛鴦之承受訴訟人）劉正清（即劉周鴛鴦之承受訴訟人）劉正義（即劉周鴛鴦之承受訴訟人）劉逸蓁（即劉周鴛鴦之承受訴訟人）被告高周惠美訴訟代理人高仁喜被告高添財被告統聯汽車客運股份有限公司法定代理人呂奇峯訴訟代理人李永裕律師複代理人彭祐宸律師被告李全洲即947修手機通訊行、忠誠手機維修專門店林耕玄即摩爾通訊行、巨昇通訊行廖建南即上營大屋滷味攤上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國110年3月15日言詞辯論終結，判決如下：主文一、附表一所示「權利人」應將各系爭房屋拆除（其範圍如附表一附圖範圍欄、附圖所示），並將占用部分土地返還予原告及其他共有人。二、附表一「占有使用之人」欄所示承租人、借用人應自各系爭房屋遷出。三、附表三所示被告應自各自之起算日起至返還本判決第一項所示土地之日止，按月給付各原告如該表所示之金額，及各期金額自應為給付之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。四、原告其餘之訴駁回。五、訴訟費用由附表一所示系爭1號、2號房屋之「權利人」連帶負擔54％，由被告高清塗、高添財連帶負擔32％，由被告陳采榛負擔14％。六、本判決第一項、第二項於原告以附表一所示擔保金額為各系爭房屋之「權利人」、及「占有使用之人」欄所示承租人、借用人供擔保後，得就該系爭房屋部分假執行；但各系爭房屋之「權利人」、及「占有使用之人」欄所示承租人、借用人如以附表一所示反擔保金額為原告預供擔保，得就該系爭房屋部分免為假執行。七、本判決第三項於原告就各按月給付已到期部分每期以附表三所示擔保金額為該表所示被告供擔保後，得假執行；但附表三所示被告如依該表所示按月給付金額為原告預供擔保，得免為假執行。八、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由壹、程序方面一、訴訟標的法律關係及系爭標的物之移轉：㈠按訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係，雖移轉於第三人，於訴訟無影響；有此情形者，第三人經兩造同意，得聲請代移轉之當事人承當訴訟；僅他造不同意者，移轉之當事人或第三人得聲請法院以裁定許第三人承當訴訟；第三人未參加或承當訴訟者，當事人得為訴訟之告知；當事人未為訴訟之告知者，法院知悉訴訟標的有移轉時，應即以書面將訴訟繫屬之事實通知第三人，民事訴訟法第254條第1項、第2項、第4項定有明文。上述所謂「於訴訟無影響」，指原告或被告不因為訴訟標的之法律關係移轉於第三人，而影響關於為訴訟標的之法律關係之要件而言，故該讓與人仍為適格之當事人，自可繼續以其本人之名義實施訴訟行為，此屬於法定訴訟擔當之一種，有最高法院44年度台上字第1039號民事判決、101年度台聲字第1367號民事裁定意旨可據。㈡查本件起訴時原由順友開發有限公司（下稱順友公司）為原告，嗣經迭次信託登記、買賣等，原告華城開發地產股份有限公司、達城建設股份有限公司、法蘭德股份有限公司（下稱華城公司、達城公司、法蘭德公司，合稱原告）於訴訟繫屬中之107年3月14日受讓臺北市○○區○○段○○段00000地號土地（下稱系爭745-1地號）之所有權，順友公司並將對於被告之不當得利請求權讓予原告，有土地讓與證明、土地登記謄本、不當得利請求權讓渡證明、不動產買賣契約書、陽信銀行信託契約書在卷可稽（見本院卷三第80-86頁、卷六第15-82頁、臺灣高等法院107年度抗字第1572號卷第45頁）。原告依民事訴訟法第254條第2項規定聲請承當訴訟（見本院卷三第66-68、77-78、87-89頁），經本院於107年10月12日裁定准許（見本院卷四第69-70頁），並經臺灣高等法院於同年12月24日以107年度抗字第1572號裁定駁回周秀雄之抗告而告確定。㈢嗣原告將臺北市○○區○○段○○段00000地號土地（下稱系爭744- 1地號）追加為訴訟標的後，華城公司、達城公司於109年5 月12日、同年6月2日將其就系爭744-1、745-1地號之應有部分移轉登記予富助投資股份有限公司（下稱富助公司）、法蘭德公司，有土地登記謄本在卷可憑（見本院卷七第223-227、275-277頁），本院依職權於同年6月18日發函通知本件訴訟繫屬之事實（見本院卷七第343-344頁），富助公司於同年6月22日收受後（見本院卷七第345頁），迄今並未聲請承當訴訟。華城公司、達城公司依法為富助公司之訴訟擔當，仍有訴訟實施權能，此次權利移轉於本件訴訟之審理、認定並無影響。二、本件訴訟繫屬中，原被告周明達於108年4月20日死亡，其繼承人溫苑如、周宜樺、周裕盛已具狀聲明承受訴訟（見本院卷五第101-103頁），核無不合，應予准許。至原被告劉周鴛鴦則於同年8月4日死亡，經本院於109年11月3日裁定命其繼承人劉正順、劉正清、劉正義、劉逸蓁承受訴訟（見本院卷八第433-434頁）。三、被告周水火雖未受監護、輔助宣告，惟其先前患有腦損傷、腦血栓、腦梗塞等腦血管疾病，留有後遺症，現居住於護理之家，生活不能自理，處於臥床狀態，有振興醫療財團法人振興醫院109年12月8日振行字第1090007754號函及所附同院神經內科病歷、同院109年11月19日振行字第1090007401號函、私立愛吾愛居家長照機構109年11月3日愛吾愛居字第1091103001號函及所附愛吾愛居家護理所診斷證明書在卷可查（見本院卷八第439、441頁、卷九第13、41、43頁），且有周水火之子周鄭凱、周怡伶之陳述可參（見本院卷九第55頁），足認周水火已無訴訟能力。故本院依原告之聲請，以109年度聲字第769號裁定選任葉慶媛律師為周水火之特別代理人（見本院卷九第75-77頁）。四、順友公司起訴時，主張附表一所示系爭房屋無權占有其所有之系爭745-1地號，請求拆屋還地並返還不當得利。嗣順友公司將各系爭房屋之公同共有人逐次查明後追加為被告，依測量結果特定請求拆除之標的、返還土地之範圍，並重新核算請求給付之不當得利金額，因前述承當訴訟、承受訴訟而變更原告、被告，另追加請求系爭1號、28號房屋之承租人、借用人遷讓房屋並返還不當得利，再追加請求權基礎，其迭為訴之變更、追加後，最終聲明如下開主張欄所示（見本院卷九第212-214頁、卷八第521頁），核其變更、追加或僅為訴之聲明之擴張、或係追加應合一確定之人為被告，其餘變更、追加前後訴之基礎事實亦為同一，依民事訴訟法第255條第1項第2、3、5款規定，應予准許。五、被告蘇周碧雲、林碧珠、林明源、林明釧、周宜樺、周裕盛、劉正順、劉正清、劉正義、劉逸蓁、李全洲即「947修手機通訊行」即忠誠手機維修專門店、林耕玄即摩爾通訊行即巨昇通訊行、廖建南即上營大屋滷味攤（下均逕稱其名，省略商號名）經合法通知，均未於本院最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體方面一、原告主張：㈠緣順友公司前於105年10月23日買受系爭744-1、745-1地號後，於訴訟繫屬中之107年3月14日將該2筆土地移轉登記予原告共有，原告之應有部分各為3分之1。各系爭房屋之權利人、占有使用之人詳如附表一，其範圍、面積則如附圖所示。各系爭房屋占有系爭744-1、745-1地號多年，而被告所辯情由，至多僅能證明其等之祖先與系爭744-1、745-1地號以往之共有人同為高氏宗族之後裔、或曾向高氏宗族之人繳納租金，惟未能證明系爭744-1、745-1地號之共有人曾同意其等使用土地建築房屋，亦未能證明其等與以往之共有人間有何法律關係得拘束原告，況各系爭房屋為磚造、木造結構，至今顯逾使用年限，其原始結構已不堪使用，經被告等擅自修繕、改建，自無從據以主張占有權源，可見各系爭房屋無權占有系爭744-1、745-1地號，侵害原告之所有權。爰依民法第767條第1項前段、第821條規定，請求拆屋還地、遷讓房屋，並依民法第179條、債權讓與之法律關係，請求被告按附近土地租金之行情，依每坪每月新臺幣（下同）6,000元之費率，自105年10月23日起計付不當得利等語。㈡聲明（為免重覆，經過刪節整理，原文見本院卷九第212-213 頁、卷八第521頁）： ⒈附表一所示「權利人」應將各系爭房屋拆除（其範圍如附表一附圖範圍欄、附圖所示），並將占用部分土地返還予原告及其他共有人。 ⒉附表一「占有使用之人」欄所示承租人、借用人應自各系爭房屋遷出。 ⒊被告應連帶給付原告附表二所示之已結算金額，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 ⒋被告應自106年3月23日起，至返還前開土地之日止，按月連帶給付附表二所示之按月給付金額，及各期金額自應為給付之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 ⒌願供擔保，請准宣告假執行。二、被告答辯：㈠周秀雄以：系爭1、2號房屋係其等之被繼承人周高玉所建，系爭744-1、745-1地號原為高氏宗親所有，其等世居於此已逾百年，其等自有權使用土地，且於土地之所有權移轉時有優先承買權。系爭房屋附近原有28戶高氏後人居住，政府興建景美捷運站時，均與住戶妥為協商、安置後，使其餘24戶搬遷、拆除。今原告購得系爭744-1、745-1地號後，全未與其等協商，逕行起訴請求拆屋還地，顯違事理等語置辯。㈡高清塗以：系爭744-1、745-1地號所在之處，為高氏宗族世居之地，清道光30年（西元1850年）9月間，其等之祖先高鍾美（卒於道光11年即西元1831年）之五房子孫鬮分家產，其中二房高派河即為系爭744-1、745-1號之共有人高東村、高坤石等人之祖先，五房高派異（一作高派殊）則為系爭1 、2、3號房屋權利人之祖先。上開五房雖於同年10月間立據取消分鬮，惟於咸豐11年（西元1861年）1月間再度立據鬮分家產。高派異以下傳至高來（譜名高烶致）、高查某（譜名高墀本）父子，約為日治時代，該2人均名列於高氏族譜，而高查某有子高舉、有女周高玉，周高玉即為系爭1號、2號房屋之原屋主，高舉則為系爭3號房屋之原屋主。附圖庚所示宗祠，自清代以來即未曾改建，此外，參以高舉曾於日治時期之昭和19年（即民國33年）繳納道路開鑿費、於民國45年間繳納房屋稅，均可見高舉長居該處，亦可知系爭3號房屋之其他部分均歷有年所。是以，系爭3號房屋（含宗祠、慈慶宮）及其基地曾同屬一人所有，應有民法第425條之1之適用或類推適用。原告請求拆屋還地、給付不當得利，均無理由等語置辯，並援引林明德所述。㈢林明德以：系爭744-1、745-1地號為高鍾美子孫世居之地。高清塗所提出道光30年9月、11月、咸豐11年1月之鬮分字據所載「萬盛庄本厝」、「瓦厝」、「大厝」、「公廳」、「本厝」等，即為附圖庚所示宗祠，此參高鍾美、高派河、高派異等人之牌位均供奉於其內一情益明。至於鬮分字據所載高鍾美五房高派異之子孫分得之宅舍、土地，係位於本厝右側，恰與系爭1、2、3號建物位置相符。據此可知，系爭1、2號房屋之公同共有人係本於鬮分字據所示分管權利，有權占有、使用系爭744-1、745-1地號。又其與林秋萍、林秋月、林碧珠、周明琴、林明源、林明釧、溫苑如、周宜樺、周裕盛等人就系爭1號房屋無事實上處分權。故原告請求拆屋還地、給付不當得利，為屬無據等語，並援引高清塗所述。㈣高添財以：伊祖先世居於此，順友公司、原告及富助公司買受系爭744-1、745-1地號時，均明知系爭744-1、745-1地號上有地上物、有房屋，均未通知被告，亦未與被告協商，被告應得行使優先承買權，原告不得與之對抗等語置辯。㈤陳采榛以：系爭28號房屋係訴外人魏明焯向高氏家族之高銅針租地興建，魏明焯於54年2月14日將房屋出賣予王良益，王良益則於64年11月14日將房屋轉賣予伊。高銅針以及系爭744-1、745-1地號以往之共有人高東村、高昭清均曾來收受租金，可見高銅針出租一事確經土地共有人之同意。另參諸林務局農林航空測量所之空拍圖可知，系爭28號房屋之屋頂均為相同，迄今並未改建。是以，伊有權使用系爭744-1、745-1地號土地，且原告買受系爭744-1、745-1地號土地時，均未通知伊，伊仍有優先承買權存在，原告不得對抗伊。又原告請求給付之不當得利金額，顯與土地法第97條、第105 條規定有違。故原告請求拆屋還地、給付不當得利，均無理由。㈥統聯汽車客運股份有限公司（下稱統聯客運）辯以：清代所稱「萬盛庄」，約當今日臺北市文山區景慶里等11個里，系爭744-1、745-1地號均在景慶里範圍內，為高氏宗族世居之地，此地為高鍾美五房子孫共有，並協議由五房高派異一脈子孫分管，系爭1號房屋之事實上處分權人即周原興等人均為高派異之後人，依此鬮分之共有物分管契約，確有使用收益之權利，縱使全體共有人推由其中一人或數人登記為所有權人，仍不妨礙其共有權利及分管契約之效力。周原興等人世居於斯，原告受讓系爭744-1、745-1地號土地時，顯可知悉其事，應受該共有權利及分管契約之拘束。是以，統聯客運向周原興承租系爭1號房屋面向羅斯福路6段之一部分，作為客運站使用，並非無權占有土地。縱為無權使用，統聯客運於簽訂租約時不知其事，為善意占有人，依民法第952條規定，得為使用收益，亦無不當得利之可言。況且，原告未能提出計算不當得利金額之依據，亦未敘明請求連帶給付之依據為何，其請求自無理由等語，並援引高清塗、林明德所述。㈦李全洲於準備程序陳稱：947修手機通訊行、忠誠手機維修專門店為同一商號，由伊獨自設立，伊僅以忠誠手機維修專門店之名義辦理登記，其餘援引周秀雄、林明德所述。㈧林耕玄於準備程序陳稱：摩爾通訊行、巨昇通訊行為同一商號，由伊獨自設立，伊僅以摩爾通訊行辦理登記等語，其餘援引陳采榛所述。㈨其餘被告或未到庭，其到庭者則援引上開被告㈠至㈥之答辯理由。㈩曾到庭之被告均為答辯聲明：⒈原告之訴及其假執行之聲請均駁回。⒉如受不利益判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。三、本院之判斷：㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項定有明文。以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之，此有最高法院85年度台上字第1120號判決意旨可據。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277條定有明文。法院於具體個案決定是否適用該條但書所定公平原則，以轉換舉證責任或降低證明度時，應視各該訴訟事件類型之特性及待證事實之性質，審酌兩造舉證之難易、距離證據之遠近、經驗法則所具蓋然性之高低等因素，並依誠信原則，定其舉證責任誰屬或斟酌是否降低證明度，進而為事實之認定並予判決，以實現裁判公正之目的。是以，建物所有人較土地所有人更易舉證建物占有使用他人土地是否具正當權源，縱因年代已久，遠年舊事難以查考，或可適度降低舉證之證明度，然無由因此逕將舉證責任轉換，此參最高法院102年度台上字第176號、106年度台上字第2030號、106年度台上字第2739號民事判決意旨即明。㈡查系爭1、2、3號未辦保存登記房屋之公同共有人、系爭28號未辦保存登記房屋之事實上處分權人，及各該房屋之占有使用之人如附表一所示，各房屋坐落於系爭744-1、745-1地號土地上，面積、範圍如附圖所示，為兩造所不爭執（見本院卷六第388-389頁、卷七第97-98頁、卷八第514頁、卷九第215頁），有房屋稅籍資料、租約、商業登記、警局查訪表等在卷可佐（見本院卷一第14-17、99-101、113-114、121-146頁、卷二第200-209頁、卷七第469-471、475-505頁、卷八第79、75、77、249、251、525-563頁），且經本院於106年12月7日、109年6月11日到場勘驗屬實（見本院卷三第18-20頁、卷七第311-320頁），並由臺北市古亭地政事務所測量明白，堪以認定。㈢系爭744-1、745-1地號之沿革： ⒈查系爭745-1地號原為日治時期之臺北州文山郡深坑庄萬盛字溪子口330番地，於明治38年（西元1905年）登記之業主即為高玉緞，嗣經繼承後共有人為高坤石（一度改名高山石民，權利範圍16分之5）、高東村（權利範圍16分之4）、高龍堂（一度改名高山龍堂，權利範圍16分之1）及其他高氏宗親（因與本件無直接關係，爰不逐一列明）。光復後該地改編為臺北縣○○鄉○○○○段○○○○○○段○000地號，共有人有高坤石（權利範圍16分之5）、高東村（16分之4）、高龍堂（權利範圍16分之1）等人，其中高東村之應有部分於54年9月26日辦畢繼承登記，由高昭清（權利範圍24分之1）等人承受。嗣該地於57年間劃入臺北市景美區，於58年8月1日逕為分割出同小段330-2、330-3地號，共有人亦為高坤石（權利範圍16分之5）、高龍堂（權利範圍16分之1）、高昭清（權利範圍24分之1）等人。其後，69年6月6日因土地重測，同小段330-3地號併入330-2地號，並改編為萬盛段二小段745地號，高坤石（權利範圍16分之5）、高龍堂（權利範圍16分之1）、高昭清（權利範圍24分之1）等人仍為共有人。77年2月2日，該地再因和解分割出系爭745-1地號，共有人變為高申旦（權利範圍10,000分之390）、高坤石（權利範圍10,000分之8,008）、高龍堂（權利範圍10,000分之1,602）等3人，此有系爭745-1地號之人工登記簿冊資料在卷可憑（見本院卷二第39-76頁）。 ⒉至系爭744-1地號原為日治時期之臺北州文山郡深坑庄萬盛字溪子口332番地，於明治38年（西元1905年）登記之業主亦為高玉緞，嗣經繼承後，共有人亦有高坤石（權利範圍16分之5）、高東村（權利範圍16分之4）、高龍堂（權利範圍16分之1）等人。光復後該地改編為臺北縣○○鄉○○○ ○段○○○○○○段○000地號，高東村之應有部分則於54年10月2 6日辦畢繼承登記，由高昭清（權利範圍24分之1）等人承受。嗣該地於57年間劃入臺北市景美區，於69年10月15日因土地重測改編為萬盛段二小段744地號，共有人仍為高坤石（權利範圍16分之5）、高龍堂（權利範圍16分之1）、高昭清（權利範圍24分之1）等人。77年2月2日，該地再因和解分割出系爭745-1地號，共有人變為高申旦（權利範圍10,000分之390）、高坤石（權利範圍10,000分之8,008）、高龍堂（權利範圍10,000分之1,602）等3人，此有系爭744-1地號之人工登記簿冊資料在卷可憑（見本院卷七第229-273頁）。 ⒊其後，系爭744-1、745-1地號之應有部分經繼承、轉賣後，由順友公司於105年間開始逐步收購，並於106年7月7日取得全部所有權，於同年7月24日開始信託登記予陽信商業銀行股份有限公司（下稱陽信銀行），嗣經陸續買賣、變更信託登記等，而於107年3月14日將系爭745-1地號塗銷信託登記後，原告成為系爭土地之所有權人，權利範圍分別為華城公司100分之20、達城公司100分之45、法蘭德公司100分之35，華城公司、達城公司再於109年5月12日、同年6月2日將其就系爭744-1、745-1地號之應有部分移轉登記予富助公司、法蘭德公司，故現今系爭744-1、745-1地號均均係由富助公司（權利範圍10,000分之6,079）、法蘭德公司（權利範圍10,000分之3,921）共有，此有該2筆土地之登記謄本、異動索引（見本院卷三第80-85頁、卷七第223-227、275-277、279-304頁）、原告與順友公司間不動產買賣契約書、陽信銀行信託契約書（見本院卷六第15-82頁）在卷可憑，堪以認定。㈣高氏家族之譜系關係 ⒈參諸高健仁於54年編著、高烶深校閱之《渤海高氏族譜》（下稱《渤海族譜》）「安溪上派參房：佛成公支⑸、⑹」可知，32世高鍾美（又名成功）共有五子：長子高派順（又名江流）、次子高派河（又名三九）、三子高派心（又名愿和）、四子高派參（又名立老）、五子高派異（又名文殊）（均33世）（見《渤海族譜》A55、A56頁）。另據高烶深於44年編著之《安平高氏族譜誌畧》（下稱《安平族譜》）可知，高鍾美生於乾隆壬午年（即乾隆20年，西元1762年），卒於道光辛卯年（即道光11年、西元1831年）（見《安平族譜》第70頁背面）。 ⒉二房高派河有子高標殿（又名金鑾、金鸞）、高標煉（又名玉緞，34世）等人，後者即為系爭744-1、745-1地號於日治前期之業主。而高玉緞之孫為高坤石、高東村等人（均36世），即為系爭744-1、745-1地號日後之共有人。其中高東村雖於高玉緞之子高烶棕、高烶璧等2系中均有記載，惟此已敘明為「承房」，可見高東村係一人兼祧高烶棕、高烶璧兩房，並非不同之人（見《渤海族譜》A56頁）。 ⒊至於五房高派異則有子孫高標垣（又名庚辰，34世）、高烶致（又名武曲，35世）、高墀本（36世）。因族譜上記載之譜名代表宗族地位、輩分，常須按規定字輩取名，一般人於社會上使用、登記於戶籍上之名字常與譜名不同，故需交叉比對，始可確認人別是否同一。參以高清塗所提出之舊族譜手抄本影本可知，高烶致之妻為「張氏繼」，高墀本之妻則為「陳氏亮」（見本院卷二第150-159頁），而據高查某之日治時期戶籍謄本記載，張氏繼生於日本嘉永4年（即咸豐4年、西元1851年），其夫為高來（卒於明治29年，即光緒22年、西元1896年），其等之子為高查某（生於明治5年，即同治11年、西元1872年），而高查某之妻則為陳氏亮（生於明治8年，即光緒元年、西元1875年），上開4人住所均在臺北州文山郡深坑庄萬盛字溪子口330番地，即今日之系爭745-1地號（見本院卷五第291 頁）。據此父子關係、配偶姓名可知，高來即為高烶致、高查某即為高墀本，此分別為該2人之本名與譜名。 ⒋其後，高查某、陳氏亮（又作高陳亮）有子高舉（明治33年即西元1900年生、民國42年卒）、有女周高玉（明治39年即西元1906年生、民國63年卒）（見本院卷二第126頁、卷五第291頁、卷六第207、222頁）。而周高玉之繼承人即為附表一所示系爭1號、2號房屋之公同共有人，有其繼承系統表（見卷一第92頁）、戶籍謄本（見本院卷二第105-116頁、卷六第207-241頁）在卷可查。至於高舉之繼承人則為子高清塗、孫高添財2人，有其繼承系統表（見本院卷一第93頁）、戶籍謄本（見本院卷二第124-127、194-198頁）在卷可憑。 ⒌據上可知，系爭1、2、3號房屋之公同共有人確與系爭744- 1、745-1地號以往之共有人同為高氏之宗親。㈤高氏宗族鬮分字據之效力 ⒈道光30年9月鬮分字記載（標點均為本院所加）：「仝立合約字人長房江流、二房金鸞、三房愿和、四房派立、五房派殊等，竊聞張公藝九氏同業而不忍分，范稚春七世同財而廣儲蓄，古昔有和氣同公之休風，於今難再觀矣。緣江流偕兄弟姪等有仝承祖父遺下存留萬盛庄本厝後及厝前田壹所為公業，以為歷年祭祀之費，凡我兄弟姪等所當恪遵遺約，世守勿替者也。但世事如棋，人心不古，欲其勉強同公，誠恐多生嫌隙。與其杜嫌隙於將未，孰若效陸囊分產於今日。爰是兄弟姪等商議，邀請族房親公仝秉據將本厝前後公業品搭均平廣狹，相配作五份，均分在祖先堂前，拈鬮為定。其屋宇併基地及菜園等項，亦配作五份，分管耕種。此係公仝立約，至公無私。凡我兄弟姪等，各宜照鬮掌管，勿生長短、勿起爭執，是所願望。爰仝立合約字壹樣伍紙，各收執壹紙存炤。秉筆人族弟天和公見人族弟派裕　族叔鍾晚　鍾冬房弟派秀　房姪標歲　標溪道光叁拾年玖月日仝立合約字人江流、金鸞、愿和、派立、派殊（均畫押）謹將各房應得田界址開列於左（略）五房派殊鬮拈得第弍鬮，深坵頭田壹坵，東至派愿、金鸞田，西至派立田，南至標勉田，北至金鸞田，各為界。又配右畔竹圍外中埒菜園壹所，歷年配帶納大租粟肆斗。又配帶水艮，聲明炤。」此有現存契字正本3份之影本在卷可查（見本院卷八第141-145頁）。其中四房雖寫作「派立」、五房雖寫作「派殊」，惟參諸前述族譜記載：高派參又名立老、高派異又名文殊等節，堪認係該2人之別名。 ⒉道光30年10月取消鬮分字記載：「仝立合約字人江流、金鸞、派立、派殊等，竊聞七世同財，范春有教，循之良規，既分復合。田真有感荊之盛事，自昔昭然，至今為烈矣。茲流偕弟姪等有同承祖父遺下公業壹所，址在萬盛庄本厝前後，昔係與愿和等本是同公之業，歷年為奉祀之費。迨道光庚戌年，愿欲分析抽出時，則邀請族房親公仝炳証撥作五份均分，踏定界址，立約分管矣。而流仝金鸞、派立、派殊等思祖父遺命之公業，自當遵守於百年，豈宜一旦而廢墜，則壹份之業今茲雖分為五，而四份之產何妨再合為壹。爰是流仝弟姪等商議，竊效田真既分復合之義，即日公仝言約，將四份應得之業仍合為公，立約秉據。自今以往，凡我兄弟姪等，務宜遵約而行，勿起已分之念，直存同公之心。庶此日之克合，可媲美范春同財之休風，而今朝之不分，直可紹田真感荊之盛事矣。爰仝立合約字壹樣肆紙，各收執壹紙存炤。秉筆人族弟天和公見人族弟派裕　族叔鍾晚　鍾冬房弟派秀　房姪標歲　標溪道光叁拾年拾月日仝立合約字人派立、江流、金鸞、派殊」此有現存契字正本3份之影本在卷可查（見本院卷八第147-151頁）。 ⒊咸豐11年1月鬮分字記載：「仝立合約字人長房天降、二房金鸞、三房伊尹、金聲、四房裨諶、五房庚辰等，昔有仝承祖父遺下竹圍壹所、瓦厝一座，本欲效張公藝九世同居之休風，但生齒日繁，房屋見窄，欲其分管各居。爰是兄弟姪等商議，邀請姻戚族房親公，秉公妥議，配搭均平，將承祖父架造瓦厝，先抽起大廳為公堂，併左畔春腳為公厝，其餘房屋以及竹圍等，須配撥作伍份均分。此係公仝言議，至公無私。日後不得互起紛更、爭競長短。爰立合約字壹樣伍紙，各收執壹紙為炤。謹將各房應得田界址開列於左（略）五房庚展分得右畔春腳壹圍，連亭仔透中護下截護厝地叁間，併後護尾截曠地壹所。又配右畔下截竹圍壹所，又配竹圍外田尾中埒菜園壹所，聲明炤。秉筆人族叔天和公見人表弟許双榮　房弟標獅咸豐拾壹年正月日仝立合約字人金鸞　天降　伊尹　庚辰　裨諶　金聲（均畫押）」此有現存契字正本2份之影本在卷可查（見本院卷八第153-155頁）。 ⒋上開3種鬮分字據，均經高清塗當庭提出原藏於附圖庚所示宗祠內之正本，經受命法官勘驗各該正本紙質泛黃破損，內容與影本相符（見本院卷八第130-131頁），堪信為年代久遠之物，得予採信。據此可知，高鍾美之五房子孫先於道光30年9月鬮分家產，其中長房、二房、四房、五房於同年10月撤銷分割，至咸豐11年1月再為分割。 ⒌至於高鍾美之五房子孫之所鬮分家產位置為何，因上述鬮分字據訂定於清朝，並無科學化之土地測量、登記制度，且訂定至今已逾百年，原約定之界址多已湮沒，惟上開鬮分字據係高清塗自附圖庚所示宗祠中發現後提出，且該宗祠內存有高鍾美（成功）、高派河（三九）、高派異（文殊）、高標殿（金鸞）等鬮分相關人員之牌位，有牌位照片在卷可憑（見本院卷八第467-469、475頁），堪信該宗祠附近確係高鍾美家族於清代時居住之地。又第五房高派異之子孫最終分得房屋、土地係位於「公堂」之「右畔」，對照今日系爭1、2、3號房屋係位於面向附圖庚所示宗祠大門之右手邊，兩者位置大略相符（參見附圖），堪信該處確為系爭1、2、3號房屋公同共有人祖先世居之處。 ⒍惟觀諸前述系爭744-1、745-1地號之沿革可知，日治初期之土地資料上已將該2筆土地之業主登記為二房高派河之子、高金鸞之弟高玉緞，可見在日治初期土地調查時，該地之業主即已被政府認定為高玉緞，其後該2筆土地亦由高玉緞之子孫繼承。參諸日治時期臺灣總督府所制定之臺灣土地調查規則（明治31年即西元1989年律令第14號）規定，業主須檢附證據向政府申報其持有之土地及附隨之法律關係，經地方調查委員會查定所有權之範圍，登記於土地臺帳上，不服查定者，得向高等調查委員會申請裁決。此項土地調查之查定關於土地之業主有絕對之確定力，不因查定以前所生之事由而左右其效力（參日治時期臺灣高等法院上告部大正10年上民字第70號判決意旨，見臺灣總督府覆審·高等法院編纂、小森惠重編《覆審·高等法院判例2》，另參王泰升著《台灣日治時期的法律改革》第333-33 4頁）。又日治時期臺灣土地登記規則（明治38年即西元1905年7月1日施行）第1條規定，就登錄於土地臺帳之土地為業主權之移轉、變更、處分者，除因繼承或依遺囑而為者外，非依本規則登記不生效力；其因繼承或依遺囑而為者，非經登記不得對抗第三人。又臺灣總督府大正11年敕令407號有關施行於臺灣法律之特例（大正12年即1923年1月1日施行）亦規定，本令施行前發生業主權者，自本令施行之日起，依所有權之例，適用（日本）民法之規定（第6條）；本令施行之際，依臺灣土地登記規則得為業主權之登記者，如自本令施行之日起一年內，依第6條之例辦理有關（日本）民法權利之登記者，各有其效力（第8 條）。反之，於該規則施行1年仍未為登記者，已不能依據鬮分字據主張權利（參法務部編《臺灣民事習慣調查報告》第426-428頁）。上述日治時期之法律規定，雖係殖民時期所制定，惟為確保法律之安定性，仍不宜貿然推翻，以免法律關係紊亂而損害交易安全。 ⒎況於臺灣光復後，我國政府亦曾依行政院制定之臺灣地籍釐整辦法、臺灣省行政長官公署所發布之臺灣省土地權利憑證繳驗及換發權利書狀辦法等規定，繳驗、換發權利證書，並核對、整理登記簿冊後，予以公告期滿無人異議，始為登記。經上開程序後，系爭744-1、745-1地號前述日治時期之登記資料於光復後仍延續記載，成為我國土地登記之資料。按依土地法所為之登記，有絕對效力；不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利；因信賴不動產登記之善意第三人，已依法律行為為物權變動之登記者，其變動之效力，不因原登記物權之不實而受影響，土地法第43條、民法第759條之1均有明文規定。原告自土地登記資料上所載之共有人處輾轉買受土地，應受保護。 ⒏是以，附表所示系爭1、2、3號房屋之公同共有人不得於今日執前述鬮分字據，主張自己為系爭744-1、745-1地號之共有人，該等鬮分字據亦無從認屬共有物分管契約，僅於認定使用收益之狀態時，仍得作為證據而已。㈥系爭1、2號房屋部分： ⒈按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，民法第425條之1第1項定有明文，蓋土地及其土地上之房屋同屬一人之情形下，本無由該房屋兼土地所有人一人透過契約等法律關係安排土地之占有、使用權源之空間，嗣房地異主後，為免房屋旋遭拆除而造成社會資源之浪費，乃有依法推定租賃關係之必要。是以，在房屋係由土地所有人實際出資興建之情形（如最高法院96年度台上字第1359號民事判決）、或土地共有人經其他共有人全體之同意而在共有土地上興建房屋之情形（如最高法院100年度台上字第2103號民事判決）中，因土地所有人常未能及時安排房屋之占有權源，日後房地異主時，固有類推適用上開規定之必要。惟在其他情形下，如房屋、土地之所有權人間本有交涉締約之機會，仍應回歸其等間之法律關係，應無以法律介入強加占有、使用權源之必要性、正當性，故無類推適用上開規定之餘地。 ⒉查系爭1、2號房屋部分自42年1月起課房屋稅，當時係磚造結構，納稅義務人原為周高玉之夫周卓，嗣變更為周高玉，再變更為附表一所示之公同共有人，有房屋稅籍資料（見本院卷一第15-16、100-101、113-114、121-146頁、卷二第12-13、200-201頁）、歷年房屋稅單（見本院卷一第77-81頁）在卷可憑。此外，該屋係於45年5月1日初編門牌，有街路門牌暨村里鄰資料在卷可憑（見本院卷二第18頁、卷六第243頁）。次據本院勘驗結果可知（見本院卷七第317-320、379-385頁）： ⑴系爭1號房屋中乙部分為磚造，尚留有瓦片屋頂，上方再鋪鐵皮，現作為統聯客運及947修手機作為店面使用。 ⑵系爭1號房屋中乙2部分是磚造，外鋪水泥，上方為鐵皮屋頂，屋頂有鐵架支撐。 ⑶系爭2號房屋中牆面亦為磚頭，外鋪水泥，其屋頂上另架有鐵架及鐵皮的屋頂，其邊間仍留有木頭、橫樑及石綿瓦屋頂。其中一個房間及穿堂上方即為鐵皮屋頂，與其他房間上方仍有老舊屋頂不同，其天花板高度亦有別，牆面水泥顏色與其他房間不同，至於上方仍有老舊屋頂之部分，其窗框仍有木製者，塗淺綠色油漆，為老式式樣，另一房間外牆靠近屋頂處水泥，與下方牆面顏色不同。據此，該屋經過多次增修，雖可認定有相當年代，惟單憑結構難以特定確切之起造時間，因其現存最老舊之結構如石綿屋瓦等亦不至於早於日治時期，且綜合稅籍、戶籍資料，可見該屋係周高玉或周卓所興建，且起造時間應認約在民國42年前後，始較合理。然而，自日治初期以降，系爭744-1、745-1地號已登記於高玉緞及其後人名下，且周高玉、周卓自始均未登記為土地共有人。因於日治、光復後之土地登記具有絕對效力，周高玉已無從認為土地共有人之一，前述鬮分字據不能認為共有物分管契約，亦難認該屋建成以來有何與土地同屬一人之情形存在，應無適用、類推適用民法第425條之1規定之餘地。衡酌周高玉為高派異之後人，同為高氏宗親，且其家族依前述鬮分字據長期使用系爭744-1、745-1地號，建屋當時之土地共有人高坤石、高東村、高龍堂、高昭清等人均未表示異議，應認係基於使宗親居住使用之意思，默示同意周高玉及其家屬、後人無償使用，成立使用借貸關係。 ⒊按使用借貸契約係債之關係，僅於當事人間有其效力，不得以之對抗契約以外之第三人。於具體個案，雖非不得斟酌當事人間之意思、交易情形及房屋使用土地之狀態等一切情狀，如認土地所有人行使所有權，違反誠信原則或公共利益或以損害他人為主要目的，應駁回其請求。惟所謂誠信原則，係在具體的權利義務之關係，依正義公平之方法，確定並實現權利之內容，避免當事人間犧牲他方利益以圖利自己，自應以權利人及義務人雙方利益為衡量依據，並應考察權利義務之社會上作用，於具體事實妥善運用之方法。所謂不得以損害他人為主要目的，係在限制權利人行使權利，專以損害他人為主要目的；若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，苟非以損害他人為主要目的，即不受此限制，此有最高法院95年度第16次民事庭會議決議、107年度台上字第1667號民事判決意旨可據。 ⒋上開使用借貸關係，乃周高玉、周卓與高坤石、高東村、高龍堂、高昭清等土地共有人間之契約，原則上並不拘束第三人。原告向前手順友公司購買系爭744-1、745-1地號之應有部分時，已分別給付70,000,000元至100,000,000 元不等之價金，此有不動產買賣契約書在卷可憑（見本院卷六第15-68頁），而順友公司向前手收購土地時，衡情亦應有給付相當之價金。原告等公司以從事地產開發為業，其購買系爭744-1、745-1地號縱係為開發營利之用，仍屬正常之營業手段。系爭1、2號房屋係供私人居住使用，並非供公眾使用，其存在於公益無涉。縱使原告購買土地時已可知悉系爭1、2號房屋之存在，惟房屋占有土地之權源有別、性質不同，原告經查證後認定系爭1、2號房屋非因租賃、地上權等具有對抗第三人效力之權源而存在，因而買受土地，亦無不可，不得單憑原告知悉房屋存在之事實，即當然使其受到上述使用借貸契約之拘束。此外，既無事證足認原告與原本高氏宗族中之土地共有人即貸與人有何勾串、共謀以求擺脫使用借貸契約拘束之情形，自無從遽認原告請求拆屋還地有何權利濫用、違反誠信原則之處。 ⒌又林明德雖辯稱：其與林秋萍、林秋月、林碧珠、周明琴、林明源、林明釧、溫苑如、周宜樺、周裕盛等人就系爭1號房屋無事實上處分權（見本院卷七第455-456頁），惟因共同繼承之遺產在分割以前，為各繼承人公同共有，非經全體繼承人同意，繼承人之一不得任意處分。而拆屋為事實上之處分行為，須對於房屋有事實上處分權之人，始得為之。而未經辦理所有權第一次登記（保存登記）之公同共有房屋，其事實上處分權原則上屬於公同共有人全體，非經全體公同共有人之同意，不得命其中部分或一人拆除之。故訴請拆除尚未經分割之未辦保存登記之房屋，仍應以全體繼承人為被告，其被告當事人方屬適格，不得僅以現占有人為被告，此有最高法院107年度台上字第2124 號民事判決意旨可據。周高玉、周卓因起造系爭1、2號房屋而原始取得事實上處分權，依現有事證既未見周高玉、周卓之繼承人有何遺產分割協議存在，應認該屋亦為遺產之一部，為周高玉、周卓之繼承人公同共有，林明德等人自包含在內，原告請求林明德等人拆除系爭1號房屋，亦無不合。 ⒍又系爭1、2號房屋之公同共有人既非土地之共有人，與土地以往之共有人間亦僅具有使用借貸之關係，自無從依土地法第34條之1第4項、民法第426條之2、土地法第104條等規定，主張關於共有物、租賃物之優先承買權。 ⒎是以，原告請求附表一所示系爭1、2號房屋之公同共有人拆屋還地，應屬有據。 ⒏另房屋無權占有土地時，土地所有人請求拆屋還地，得一併請求占有房屋之人遷出，以解除其占有，以便執行拆屋還地之判決，此有最高法院85年度台上字第1228號、102 年度台上字第232號民事判決意旨可據。是以，原告請求系爭1號房屋之承租人統聯客運、借用人李全洲遷出該房屋，亦屬有據。㈦系爭3號房屋（含宗祠、慈慶宮）部分 ⒈經本院履勘發現，附圖庚所示宗祠正廳內部樑柱均為木製，牆壁下方基礎部分是磚頭，正廳右偏廂牆面為泥土，剝落處可見牆面內有竹片；正廳左側牆面（附圖壬、庚交接處）內側為木板，外側為磚頭，外鋪水泥，並有鐵架支撐（見本院卷七第317-320、389、419-435、449-453頁）。此一木造樑柱、以竹片外敷泥土為牆壁之構造，應早於前述系爭1、2號房屋，參以其中藏有諸多清代、日治時期之牌位、鬮分字據等件，可知此一宗祠年代久遠。 ⒉系爭3號房屋（附圖丁）係於40年1月起課房屋稅，當時係登記為磚造結構，納稅義務人為高舉，有舊稅籍資料在卷可查（見本院卷二第202頁），經本院勘查現狀可知，該部分有木頭柱子，牆面是磚造，外鋪水泥，詳如下圖（見本院卷七第319、437-445頁）。據勘驗所見、以及高清塗所陳：這邊是之前颱風來倒塌之後修繕的一語（見本院卷七第319頁），可知系爭3號房屋經過修繕，據其結構無從推認起造年代早於40年。高清塗雖提出昭和19年間道路開鑿費單據（見本院卷一第192頁、卷八第157、159頁），惟該單據並未標明高舉當時之住址，至多僅得認定高舉當時居住於系爭744-1、745-1地號一帶，尚無從遽認系爭3號房屋於日治時期即已存在。 ⒊慈慶宮（附圖戊、戊1）則為鐵皮建築，高清塗陳稱係於77 年所起造，於79年因颱風倒掉，再把它修理好等語（見本院卷七第318-319、387頁），而高清塗、高添財均不爭執慈慶宮為其等2人公同共有（見本院卷六第389頁、卷九第215頁）。 ⒋因高清塗、高添財及其祖先高來、高查某、高舉均非系爭7 44-1、745-1地號之共有人，自無適用、類推適用民法第425條之1規定之餘地。至宗祠內雖供奉有高派河（三九）、高標殿（金鸞）等人之牌位，且系爭3號房屋有一部分納稅義務人記載為高東村（見本院卷二第15、203頁），惟據高清塗所稱：該宗祠先前係由其祖父高查某、父親高舉管理，且該處附近一直都是伊家人居住，未見過高東村後人一情（見本院卷七第97頁），可知該宗祠並非高東村等土地共有人所有。是以，該宗祠與土地未曾同屬一人，亦無事證足認高東村等土地共有人有實際出資建築之情事，自無適用、類推適用民法第425條之1規定之餘地。 ⒌又日治時期臺灣高等法院上告部大正13年上民第127號判決雖指出：「土地調查時，原屬本人之土地遭查定為他人之土地之情形下，本人所有之家屋自查定前即存在於土地上，多年來未遭他人異議，因該家屋之所有而占有該土地之者，至該家屋朽廢時為止，就該土地現時之占有權源，應推定已取得地上權，此為法理之當然。」（見《覆審·高等法院判例3》第312-315頁），此係指所有權人在自有土地上建屋家居，房地同屬一人所有，因土地調查之時，將土地查定為他人所有，致房地分屬不同人所有，始推定本人至家居朽廢為止時，對該土地有地基權（指法定地上權），有最高法院106年度台上字第2511號民事判決意旨可據。雖依前開鬮分字據可知，高清塗、高添財之祖先曾於系爭744-1、745-1地號一帶鬮分取得一片土地，且位置與現今之系爭1、2、3號房屋所在處約略相當，惟該等土地已於日治時期遭查定為高玉緞及其後人所有，高清塗、高添財之祖先即高來、高查某、高舉等人於查定時是否已經興建宗祠？當時之宗祠是否毀壞而經重建？均有未明。現今附圖庚所示宗祠雖保有部分早期之木造、竹片結構，惟其已逐次加裝磚牆、水泥、鐵架等，尤其屋頂瓦片尚堪避風雨，顯較系爭1、2號房屋現存之屋瓦更為完整，益徵該宗祠迭經增建、整修，已難認係清朝或日治初期完成土地查定前之原始建物，自與上開判例之基礎事實不相適合，無從據為有利於高清塗、高添財之認定。 ⒍因高舉為高派異之後人，與土地共有人同宗，且其家族依前述鬮分字據長期使用系爭744-1、745-1地號，當時之土地共有人高坤石、高東村、高龍堂、高昭清等人均未表示異議，應認係基於使宗親居住使用之意思，默示同意高舉及其家屬、後人無償使用，成立使用借貸關係。惟使用借貸關係僅具有債之相對效力，除基於前述㈥⒊、⒋之理由外，因附圖庚所示宗祠雖年代較久遠，惟仍屬高姓家族之祭祀處所，於地區之公益無直接關係，且高龍堂等土地共有人之後人既已變賣土地而遷居他處，亦應無再於該宗祠祭祀之意思。至慈慶宮則是私人設立之宮廟，歷史較短，縱或有信徒存在，惟其效益應不足以達到阻擋開發仍須保存之程度。又系爭3號房屋、慈慶宮均經倒塌重修，宗祠雖仍有古早之木造結構保存，惟已逐次加裝磚牆、水泥、鐵架等，以為補強，參諸木造建築之最高折舊年數為35年、土磚造為18年、竹造為11年（見本院卷一第159頁），可見其於借用當時之原始結構已逾通常使用年限。況且，宗祠內之祖先牌位、慈慶宮之神明亦得另覓他處供奉，應無占用他人土地供奉之必要。據此，難認原告請求拆屋還地有違反誠信原則、權利濫用之情事。 ⒎又高龍堂雖於86年7月12日出具委託書予高清塗，記載：「委託高清塗先生全權處理羅斯福路六段222巷高姓祖厝土地、台北市○○區○○段000○000地號高龍堂、高舉、高清塗所有高姓祖厝土地，別姓不可侵占高姓祖厝土地。侵占高姓祖厝土地部分，高龍堂無收租金，侵占者一定要全部拆除，歸還土地於高龍堂、高清塗」（見本院卷一第194頁)，惟此係高龍堂與高清塗間個人之約定，尚不影響高龍堂之繼承人將土地讓與他人之效力。 ⒏又高清塗、高添財既非土地之共有人，與土地以往之共有人間亦僅具有使用借貸之關係，自無從依土地法第34條之1第4項、民法第426條之2、土地法第104條等規定，主張關於共有物、租賃物之優先承買權。 ⒐據此，原告請求高清塗、高添財拆屋還地，亦屬有據。㈧系爭28號房屋部分 ⒈按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在；租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在，民法第425條、第426條之1定有明文。次按土地法第103條第1款規定租用建築房屋之基地，非因契約年限屆滿，出租人不得收回。惟此所謂「契約年限屆滿」，不僅指契約明定租賃之期限屆滿而言，即契約雖未明定年限，然依租賃契約目的，如可認已達訂約目的之年限者，亦應包括在內，亦即應依契約目的探求當事人真意，應解釋為定有租至房屋不堪使用時為止之期限，倘其原始結構因通常使用自然耗損，達於不堪使用之程度，即應認租期屆至，屋主未經出租人同意而擅自改建、增修房屋，亦不得據以延長租期，否則將造成土地所有與使用永遠分離之局面，當非立法本意，此有最高法院109年度台上字第347號民事判決意旨可據。 ⒉查系爭28號房屋自43年1月起課房屋稅，有稅籍資料在卷可查（見本院卷二第204、209頁），且該屋於43年間即有一戶芮姓人家遷入，於45年5月1日即已編定門牌為「景仁里110之5號」，有街路門牌暨村里鄰資料、戶籍謄本在卷可憑（見本院卷七第173、174頁），堪認該屋至遲於43年間即已存在。嗣於54年2月14日，當時之屋主魏明焯將房屋出賣予王良益（由代理人王牛簽約），王良益再於64年11月14日將該屋賣予陳采榛（當時名為周陳梅）有買賣契約、舊稅籍資料、陳采榛之戶籍資料在卷可憑（見本院卷一第61-64頁、卷二第204頁、卷三第51頁、卷六第187頁），堪以認定。 ⒊又魏明焯於50年4月7日與高銅針簽訂土地租賃契約書，約定魏明焯租用土地45坪，租用期間自50年4月7日起，每年每坪租金10元，租約後附之收據則記載：收到出租坐落景美鎮萬盛段溪仔口小段330地號基地45坪，自50年10月7日起至51年10月7日止一年份租金450元（見卷一第57頁、卷六第409-415頁）。其後，高東村於50年4月4日來向魏明焯收租金；高昭清、高銅針於54年1月20日來收52年度租金；高昭清於54年1月24日來收53年度租金，於54年2月27日來收54年度租金；高銅針於57年5月19日來收56年度租金、高昭清（自稱地主代表人）於58年8月3日來收57、58年度租金（王牛代繳）、高銅針則於59年7月23日來收至62年2月止之租金，有歷次租金收據在卷可憑（見本院卷三第7-14頁），經當庭勘驗，此等租金收據原本均泛黃破損（見本院卷七第99頁），信非臨訟編造之物。參諸《安平族譜》〈萬華高氏宗祠歷屆進主派下調查表　歷屆進主小誌〉第18頁可知，高銅針與高坤石同列為上派三房子昌公支「培善公名有禹及妣張氏孺人」此一牌位之派下，可見高銅針亦為高氏宗親，且系爭744-1、745-1地號之共有人高東村、高昭清更與之輪流來收租金，堪信高銅針係經宗族及土地共有人同意而代為出面締約，該基地租賃關係存在於系爭28號房屋之事實上處分權人與系爭744-1、745-1地號之共有人之間。該土地、房屋雖迭經轉讓，後手仍應承受基地租賃關係。 ⒋惟查，系爭28號房屋牆面水泥自破損處可見水泥內為磚頭，屋頂為鐵皮，自其縫隙處可見牆面上半部磚頭外露，並未鋪水泥，僅以鐵皮覆蓋，業經本院勘驗明白（見本院卷七第317-318頁），且有下開照片可參（存本院卷七第391頁）：據此可知，系爭28號房屋原係磚造之結構，最高折舊年數為46年，有臺北市房屋折舊率及耐用年數表在卷可憑（見本院卷一第159頁），自43年起算至今顯已逾越該年限，且陳采榛將該屋屋頂及牆壁上端以鐵皮包覆，以為修繕，益徵其原有磚造之結構已不堪使用。是以，陳采榛與原告間之基地租賃關係已因年限屆滿而消滅，原告主張拆屋還地，為屬有據。 ⒌陳采榛與原告間之基地租賃關係已因年限屆滿而消滅，自無從再依民法第426條之2、土地法第104條規定主張優先承買權。 ⒍是以，原告請求陳采榛拆除系爭28號房屋既有理由，其請求承租人林耕玄、廖建南遷出，亦屬有據。㈨不當得利之計算及給付 ⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；占有人於占有物上行使之權利，推定其適法有此權利；善意占有人於推定其為適法所有之權利範圍內，得為占有物之使用、收益；民法第179條、第943條、第952條定有明文。是以，善意占有人占有、使用某物所獲得之利益，對於其所有人不負返還之義務，此爲不當得利之特別規定，不當得利規定於此無適用之餘地，此有最高法院77年度台上字第1208號、91年度台上字第1537號民事判決意旨可據。惟善意占有人於本權訴訟敗訴時，自訴狀送達之日起，視為惡意占有人，民法第959條第2項定有明文。又按城市地方租用基地建築房屋之租金，以不超過土地申報總價年息10％為限，土地法第97條第1項、第105條定有明文。而土地申報總價額之基準，依土地法施行法第25條、土地法第148條、平均地權條例第16條等規定，係以土地所有權人依法所申報之地價為其法定地價，如土地所有權人未於公告期間申報地價者，則以公告地價之80％為其申報地價。無權占有他人土地，可獲得相當於租金之利益，而基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息10％最高額，此有最高法院61年度台上字第1695號民事判決意旨可參。至租地所建房屋如係供營業之用者，土地承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金自不受上開規定之限制，此有最高法院107年度台上字第1820號、109年度台上字第187號、109年度台上字第1944號民事判決意旨可據。 ⒉經查，系爭744-1、745-1地號於106年度並無申報地價（見本院卷七第163頁、卷九第237頁），應依當期公告地價即每平方公尺60,200元、91,087元之80％計之（見本院卷七第155-157頁），即系爭744-1地號為每平方公尺48,160元、系爭745-1地號為每平方公尺72,869.6元（見本院卷七第155、157頁），爰審認各系爭房屋占用土地之租金如下： ⑴系爭1、2號房屋中，附圖乙、乙1部分占有系爭745-1地號129.87公尺係出租予統聯客運、並借予李全州營業使用，該部分前臨羅斯福路6段，鄰近捷運景美站3號出口甚近（見本院卷三第19頁、卷九第235頁），統聯客運係以每月66,667元承租，有周秀雄之陳述、統聯客運景美站租賃契約書在卷可憑（見本院卷七第102、469-471頁），李全州則陳明係無償借用（見本院卷八第514頁），且查無事證足認李全州有繳交租金。據此，應認此部分土地租金應以申報地價年息之7％計算年租金，即每月租金55,204元（129.87×72,869.6×7％÷12≒55,204元）為適當。至該屋其餘附圖乙2、乙3、丙、丙2部分占有系爭745-1地號332.9平方公尺，丙1部分占有系爭744-1地號3.48平方公尺，均位在羅斯福路6段222巷內，該巷路幅狹小、行車不便，且其建築均為老舊平房、棚架等，僅供住家使用，使用收益價值不高，應以申報地價年息之2％計算年租金，即每月40,710元為適當［(72,869.6 ×332.9＋48,160×3.48)×2％÷12≒40,710元］，合計每月應給付95,914元。系爭1、2號房屋之公同共有人共19人，每人每月應給付5,048元，由原告按應有部分比例分受之（即華城公司20％、達城公司45％、法蘭德公司35％），即每人每月應給付華城公司1,010元、達城公司2,271元、法蘭德公司1,767元。 ⑵系爭3號房屋（含宗祠、慈慶宮）占有系爭745-1地號（附圖丁、戊、戊3、己、庚、辛、壬、癸）共267.01平方公尺，占有系爭744-1地號（附圖戊1、戊2、戊4、己1）共23.17平方公尺，其中丁部分為高清塗居住使用，慈慶宮、宗祠則係兼為其他宗親、信徒而存在，並非僅供高清塗、高添財私用，亦非營利事業，且該處離羅斯福路較遠，建築為1層樓之老舊房屋、鐵皮屋及圍籬、棚架等，使用收益價值不高，應以申報地價年息之2％計算年租金，即每月34,288元為適當［（72,869.6×267.01 ＋48,160×23.17）×2％÷12≒34,288元］。系爭3號房屋之公同共有人共2人，每人每月應給付17,144元，由原告按應有部分比例分受之，即每人每月應給付華城公司3,429元、達城公司7,715元、法蘭德公司6,000元。 ⑶系爭28號房屋（附圖甲、甲1）占有系爭745-1地號共123 .5平方公尺，該處前臨羅斯福路6段、近景美捷運站，由林耕玄承租後，供自己營業並轉租予豆穌朋食品股份有限公司興隆分公司（租期已屆滿，且已廢止登記）、廖建南等人，林耕玄於104年1月1日至106年12月31日每月給付130,000元之租金予陳采榛，自107年1月1日起每月租金改為110,000元，且於109年間因新冠肺炎疫情另有減免，經陳采榛陳明（見本院卷七第402頁），且有租約、商業登記資料、警方查訪表在卷可憑（見本院卷七第475-505頁、卷八第75、77、249、251、525-563）。據此，應認此部分土地租金應以申報地價年息之13％計算年租金，即每月租金97,493元（123.5×72,869.6×13％÷12≒97,493）為適當，由原告按應有部分比例分受之，即陳采榛每月應給付華城公司19,499元、達城公司43,872元、法蘭德公司34,122元。 ⑷原告雖主張應以每坪每月6,000元計算租金，並提出當地土地買賣之不動產交易時價登錄資料為據（見本院卷六第83頁），惟因買賣交易之價格無從直接換算為租金，況不當得利係以受益人所受利益為準，而非以受損人所受損害為準，應實際斟酌被告等實際利用情形，始可推算。故原告主張尚有未洽，其請求在前開金額範圍內，始屬有據；逾此金額，則屬無據。 ⒊因被告於本件起訴前均已占有、使用系爭744-1、745-1地號多年，並無事證顯示被告於本件起訴前已知悉自己無權占有、使用土地，應認屬善意占有人。是被告應返還占有使用之不當得利應自本件起訴狀送達日起算，其時間如下：①周秀雄：106年6月3日（見本院卷一第31頁）、②林明德：106年6月2日（見本院卷一第32頁）、③周原興：106年9月4日（見本院卷二第89頁）、④周水火：109年12月31 日（無意思能力，自裁定選任特別代理人時起算，見本院卷九第75-77頁）、⑤劉正順及⑥劉正清及⑦劉正義及⑧劉逸蓁：106年9月5日（自被繼承人劉周鴛鴦收受時起算，見本院卷二第98頁）、⑨林碧珠：106年9月13日（見本院卷二第93頁）、⑩林秋月：106年9月5日（見本院卷二第91頁）、⑪林秋萍：106年9月2日（見本院卷二第87頁）、⑫溫苑如及⑬周宜樺及⑭周裕盛：106年9月4日（自被繼承人周明達收受送達時起算，見本院卷二第97頁）、⑮林明釧：1 06年9月5日（見本院卷二第96頁）、⑯周明琴：106年9月1 6日（見本院卷二第94頁）、⑰林明源：106年9月5日（見本院卷二第95頁）、⑱高周惠美：106年9月4日（見本院卷二第99頁）、⑲蘇周碧雲:106年9月16日（見本院卷二第90 頁）、⑳高清塗：106年6月3日（見本院卷一第30頁）、㉑高添財：106年9月4日（見本院卷二第100頁）、㉒陳采榛：106年6月2日（見本院卷一第33頁）。 ⒋按連帶債務之成立，以數債務人明示對於債權人各負全部給付之責任或有法律明文規定者為限，此觀諸民法第272 條規定自明。不當得利之法律規定中，並無得命受益人連帶給付、返還之明文，自不能據以命受益人連帶給付不當得利，此有最高法院104年度台上字第1878號民事判決意旨可據。是以，繼承人因繼承未辦保存登記建物而無權占有他人土地者，就被繼承人死亡後之部分，因占有土地而受有不當得利者為該等繼承人本人，已非被繼承人之債務，亦無依民法第1153條第1項規定命該等繼承人連帶負責之餘地，此有臺灣高等法院暨所屬法院 109 年法律座談會民事類提案第6號可參。故原告請求附表三所示被告連帶給付部分，即無依據。 ⒌又按無權占有他人土地建屋而獲不當利益者係該建屋之人，受害人為基地所有人，而無權占有上開房屋而獲不當利益者為房屋占有人，受害人則為房屋所有人，從而無權占有上開房屋所受之不當利益，與基地所有人所受損害之間，並無直接因果關係，此有最高法院82年度台上字第1731號、102年度台上字第232號民事判決意旨可據。故原告請求系爭1號房屋之承租人統聯客運、借用人李全州、系爭28號房屋之承租人林耕玄、廖建南給付不當得利，亦無根據。 ⒍上開相當於租金之不當得利，性質與租金相類，原告既已請求被告按月給付，其請求被告自各期應為給付之翌日起，按週年利率5％計付遲延利息，核與民法第229條第1項、第233條第1項前段、第203條規定相符，應予准許。四、綜上所述：㈠原告依民法第767條第1項前段、第821條規定，請求附表一所示權利人將各系爭房屋拆除（其範圍如附表一附圖範圍欄、附圖所示），並將占用部分土地返還予原告及其他共有人；其承租人、借用人應自各系爭房屋遷出，為有理由，應予准許。㈡原告依民法第179條、債權讓與之法律關係，請求附表三所示被告自各自之起算日起至返還上開土地之日止，按月給付各原告如該表所示之金額，及各期金額自應為給付之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。㈢原告逾上開範圍之請求為無理由，應予駁回。五、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告准予、免為假執行，就原告勝訴部分，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。至原告敗訴部分，其訴既經駁回，則其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認於本件判決結果不生影響，爰不逐一論駁，併此敘明。七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第79條、第85條第1項但書、第2項、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。中　　華　　民　　國　　110 　年　　4 　　月　　19　　日民事第三庭審判長法　官　林春鈴法　官　林瑋桓法　官　王沛元以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　110 　年　　4 　　月　　19　　日書記官顏莉妹

臺灣臺北地方法院106年度重訴字第589號

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