臺灣臺北地方法院106年度重訴字第636號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　106年度重訴字第636號

原告

中強開發股份有限公司

法定代理人

呂剛毅

訴訟代理人

陸正康律師

被告

維德電腦有限公司

被告

兼法定代理 古少禾

被告

人

被告

群鼎室內裝修有限公司

法定代理人

鄭光智

被告

愛皮皮股份有限公司

被告

國鼎醫療器材股份有限公司

兼上二人

法定代理人

李建邦

被告

林建燁

上一人訴訟代理人

林輝豪律師

複代理人

姜怡如律師

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於中華民國107年9月5日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

甲、程序部分：

壹、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。原告起訴聲明第3項原為：㈢被告維德電腦有限公司（下稱維德公司）、群鼎室內裝修有限公司（下稱群鼎公司）、愛皮皮股份有限公司（下稱愛皮皮公司）、國鼎醫療器材股份有限公司（下稱國鼎公司）、古少禾、林建燁（下合稱被告維德公司等6人）應連帶給付原告新臺幣(下同)138萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，嗣擴張請求金額為276萬元，並減縮法定遲延利息起算日自本院民國107年9月5日最後言詞辯論之日起算（見1卷第230頁擴張訴之聲明狀、2卷第45頁背面言詞辯論筆錄）；而其訴之聲明第4項原為：㈣被告維德公司等6人應自起訴狀繕本送達翌日起至返還訴之聲明第1項建物之日止，按月連帶給付原告46萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，嗣減縮被告給付義務計算之始日自租賃契約終止日之翌日即107年2月6日起算，核為訴之聲明之擴張、減縮，依首揭規定，應予准許。

貳、被告維德公司等6人經合法通知未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，故依原告聲請，由其一造辯論而為判決。

乙、原告起訴聲明：㈠被告維德公司、群鼎公司、愛皮皮公司、國鼎公司應將門牌號碼依序為臺北市○○區○○○路0段000號地下一層、地下之1、地下之2、地下之3、部分地下之4建物（下合稱系爭5筆建物）如附圖編號A、B、C、D、K部分遷讓返還原告。㈡被告李建邦應將門牌號碼為臺北市○○區○○○路0段000號地下之4建物如附圖編號K、K1部分上之空心牆拆除，並將K1部分騰空返還原告。㈢被告維德公司等6人應連帶給付原告276萬元，及自107年9月5日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈣被告維德公司等6人應自107年2月6日起至遷讓返還第1項建物之日止，按月於首日連帶給付原告46萬元。㈤上開第3項、第4項，願供擔保請准宣告假執行，而主張：原告以其所有系爭5筆建物如附圖編號A、B、C、D、K部分，於103年12月30日與被告維德公司、群鼎公司、愛皮皮公司、國鼎公司（下稱維德公司等4人）以被告古少禾及被告林建燁為連帶保證人，與原告訂立房屋租賃契約書(下稱系爭租約)，並經公證，約定租賃期間自104年1月1日起至108年12月31日止，第1年起至第3年止，每月租金23萬元，自第4年起調整為月租24萬5,000元，並交付由被告林建燁所簽發之60張支票屆期按月兌現以給付租金，惟上揭支票自105年12月1日起即因存款不足及遭銀行列為拒絕往來戶而未兌現，已積欠達2個月以上之租金額，經原告於106年1月寄發存證信函催告被告等6人於5日內給付欠租仍未獲置理，故依民法第440條第2項規定，以本件起訴狀送達為終止系爭租約之意思表示，並以送達最後一位承租人日即107年2月5日為系爭租約終止日，故被告維德公司等4人即應負返還租賃物之義務。而因被告古少禾、林建燁為系爭租約之連帶保證人，是渠等就被告維德公司就系爭租約所生債務即應負連帶清償之責，故被告維德公司等6人應連帶給付自105年12月1日起至106年11月租金合計276萬元（月租23萬*12個月＝276萬）。又系爭租約第9條被告維德公司等4人於租期屆滿或違約時起，如不即時遷讓交還房屋，原告每月至系爭房屋遷讓返還日止，得請求支付兩倍租金數額之違約金，以第1年至第3年較低數額租金計算，每月違約金數額係為46萬元，是原告得請求被告維德公司等6人自107年2月6日起至系爭房屋遷讓返還日止，按月於首日連帶給付違約金46萬元。被告李建邦未經原告同意即擅於臺北市○○區○○○路0段000號地下之4建物（下稱地下之4建物）如附圖編號K、K 1部分施作空心牆，並無權占有非屬租賃標的之K1部分建物，其應依民法第767條第1項規定負拆除該牆並返還該部分建物之義務，爰依系爭租約第3條、第9條約定、民法第455條、第767條第1項規定求為判決如首揭聲明所示。

丙、被告林建燁則聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。而抗辯：系爭租約第5條第2項約定地下車道之老舊及施工毀損，應由原告、被告維德公司等4人各負擔一半重新修整之費用，然原告均以被告所提車道老舊毀損之委外評估報告估價過高而拒絕分擔。又系爭租約第5條第3項已約明租賃標的設備管道老舊漏水，係原告負責汰舊修繕；如因大樓公共管道漏水，被告維德公司等4人應通知原告責成大樓管理委員會修繕，系爭5筆建物壁縫時有漏水，經被告林建燁多次通知原告修繕均拒予處理，因出租人修繕義務與承租人給付租金義務，係立於互為對待給付關係，故被告維德公司等4人有權拒付後續租金，故原告無權終止系爭租約。

丁、被告維德公司等6人未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為何聲明、陳述。

戊、本院判斷：

壹、原告與被告維德公司等4人以被告古少禾、林建燁為連帶保證人，與原告訂立租賃標的為系爭5筆建物如附圖編號A部分面積241.75平方公尺、編號B部分面積163.74平方公尺、編號C部分面積369.51平方公尺、編號D部分面積158.66平方公尺、編號K部分面積136平方公尺，租期自104年1月1日起至108年12月31日止之系爭租約，並經公證，約定租期自104年1月1日起至108年12月31日止，第1年起至第3年止，每月租金23萬元，自第4年起調整為月租24萬5,000元，並交付由被告林建燁所簽發之支票屆期按月兌現以給付租金，原告並受領押租金50萬元，原告已交付系爭5筆建物如附圖所示A、B、C、D、K部分予被告維德公司等4人占有使用；其中發票日為每月1日之105年12月1日至106年11月1日用以給付12個月租金之12張支票嗣因存款不足及遭銀行列為拒絕往來戶而遭退票，經原告寄發存證信函催告被告維德公司等6人於5日內給付欠租，惟上述期間租金債務合計276萬元仍未獲清償；附圖編號K、K1部分面積12平方公尺建物內之空心牆為被告李建邦所搭設，並由其占有K1部分建物，上開各情，有建物登記謄本建物所有權狀、房屋稅繳款書、公證書、支票及退票理由單、存證信函、收件回執存卷為證，並經本院偕同地政事務所到場勘驗及測量屬實，而有複丈成果圖、勘驗筆錄在卷得參，且為被告林建燁所不爭，至被告維德公司、愛皮皮公司、國鼎公司、古少禾、李建邦已於相當時期受合法通知，於言詞辯論期日不到場，有送達證書及言詞辯論筆錄在卷可參(2卷第34-35頁、第38-39頁、第45頁)，且未提出準備書狀爭執，依民事訴訟法第280條第3項前段準用同條第1項前段規定，視同自認，故應認為真實。

貳、原告主張：系爭租約業經伊合法終止，則為被告林建燁所否認，而以上詞置辯，是本件應審究者為：系爭5筆建物有無漏水；被告林建燁得否以原告未履行系爭租約第5條第2項重新整修及第3項修繕義務，拒付105年12月1日起至106年11月租金；系爭租約已否經原告合法終止，爰就此論敘如下。

參、按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。民法第423條、第429條第1項、第264條第1項前段分有明文。次按出租人除應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人外，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，此觀民法第四百二十三條規定自明。此項出租人之租賃物保持義務與承租人之給付租金義務，具有對價關係。是如出租人未於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，承租人非不得行使同時履行抗辯權而拒絕租金之給付。是承租人於出租人不履行其保持義務或修繕義務時，自得行使其同時履行抗辯權（最高法院86年度台上字第1675號判決意旨參照）。系爭租約第5條：「...（第2項）約定地下車道之全部因老舊及施工毀損，由甲乙雙方各負擔一半費用辦理重新整修，...（第3項）租賃標的之設備管道因老舊漏水，由甲方負責汰舊修繕，如因大樓公共管道漏水，乙方（即被告維德公司等4人）應通知甲方（即原告）責成大樓管理委員會修繕；但如因乙方過失造成，應由乙方自費負責修繕...」，依上開約定可知，原告負有分擔地下車道老舊及施工毀損重新整修費用半數及設備管道老舊漏水之修繕義務及公共管道漏水請求管理委員會修繕之義務，以履行其依民法第423條所負保持租賃標的合用之義務，惟被告林建燁就地下車道或設備管道或公共管道係何時、且何部分有老舊、毀損、漏水而發生系爭租約第5條第2項、第3項所定應由原告應負修繕義務之情事，毫未陳明及舉證，自無從信其所辯為真，故難認原告有修繕義務不履行情事，是被告林建燁所為同時履行抗辯係不可採，被告維德公司等4人不得拒付105年12月1日至106年11月1日合計276萬元租金。

肆、按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。法律行為，違反強制或禁止之規定者，無效。法律行為之一部分無效者，全部皆為無效。但除去該部分亦可成立者，則其他部分，仍為有效。民法第440條第1項、第2項、第229條第1項、第71條前段、第111條分有明文。次按土地法第一百條第三款關於擔保抵償租金之規定，雖僅就未定有期限租賃而設，然在定有期限租賃實具有同一法律理由，自應類推適用，出租人依民法第四百四十條規定終止租約時，須以押租金抵償積欠租金後，尚有二月以上租金未為給付時，始得終止租約。又民法第四百四十條第一項、第二項之立法意旨在無害出租人之利益範圍內，用以保護承租人之利益。且法條明文為「……非達二個月之租額……，不得……」顯為強制規定。參照土地法第一百條第三款規定「承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時」，出租人方得收回房屋，該條雖就不定期租賃契約所為規定，惟定期租賃，亦有同一理由，自應類推適用，倘認民法第四百四十條第二項為任意規定，當事人得以特約排除，則無異亦得排除土地法第一百條之規定，自非立法宗旨。是民法第四百四十條第二項應屬強行規定，不得以特約排除（最高法院95年度台簡上字第2號判決意旨、88年度台上字第3306號判決意旨參照）。依系爭租約第3條第1項：「第1年起至第3年止每月租金23萬元整，第4年起每月租金24萬5仟元整（均含稅）。由乙方按每月租金以每月1日為發票日開立60張支票，1次繳納5年期租金...」、第9條：「乙方...拖欠租金達2個月時（不得主張以押租金扣抵），經甲方催告，限期仍不改善時，甲方得終止租約，並沒收押租金」，可知被告維德公司等4人負有所交付之支票於每月1日兌現以履行支付當月租金之義務，倘被告維德公司等4人欠租達2個月租金額，經催告仍未給付，則原告得終止契約。被告維德公司等4人105年12月、106年1月租金義務給付遲延，原告於106年1月催告限期5日內給付105年12月及106年1月租金之存證信函已合法送達被告維德公司等4人，此為被告維德公司等4人所不爭，而至原告以本件起訴狀繕本送達為終止系爭租約之意思表示最後一位受送達人即被告群鼎公司之送達日即107年2月5日（1卷第174、175頁），被告維德公司等4人於原告107年2月5日終止系爭租約遲付租金之總額為276萬元，雖系爭租約第9條有排除民法第440條第2項規定欠繳2個月租金額之計算無須扣除押租金之特約，然因該項規定為強行規定，是系爭租約第9條此部分約定固因違反民法第440條第2項強行規定而無效，故仍應扣除押租金以計算被告維德公司等4人欠繳租金額已否達2個月租金額，經扣除押租金50萬元，渠等欠繳租金額係226萬元，已遠逾原告107年2月5日終止時之2個月租金額49萬元（依系爭租約第3條第1項約定第4年起月租為24萬5千元，24萬5千元*2＝49萬元），是認系爭租約於107年2月5日經原告依民法第440條第1項、第2項規定合法終止，被告林建燁辯稱：原告無終止權云云，依約依法洵屬無由，為無可採。

伍、按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。數人負同一債務，明示對於債權人各負全部給付之責任者，為連帶債務。無前項之明示時，連帶債務之成立，以法律有規定者為限。連帶債務之債權人，得對於債務人中之一人或數人或其全體，同時或先後請求全部或一部之給付。對於一人負擔數宗債務而其給付之種類相同者，如清償人所提出之給付，不足清償全部債額時，由清償人於清償時，指定其應抵充之債務。清償人不為前條之指定者，依左列之規定，定其應抵充之債務：一、債務已屆清償期者，儘先抵充。二、債務均已屆清償期或均未屆清償期者，以債務之擔保最少者，儘先抵充；擔保相等者，以債務人因清償而獲益最多者，儘先抵充；獲益相等者，以先到期之債務，儘先抵充。三、獲益及清償期均相等者，各按比例，抵充其一部。清償人所提出之給付，應先抵充費用，次充利息，次充原本；其依前二條之規定抵充債務者亦同。稱保證者，謂當事人約定，一方於他方之債務人不履行債務時，由其代負履行責任之契約。保證債務，除契約另有訂定外，包含主債務之利息、違約金、損害賠償及其他從屬於主債務之負擔。給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。債務人遲延者，債權人得請求其賠償因遲延而生之損害。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。民法455條前段、第421條第1項、第272條、第273條第1項、第321條、第322條、第323條、第739條、第740條、第229條第1項、第231條第1項、第233第1項前段分有明文。按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院87年度台上字第1631號判決參照）。

一、被告維德公司等4人為承租人，系爭租約業經原告合法終止，已如前述，依民法第455條規定即負返還租賃物之義務，是原告請求渠等返還租賃物即系爭建物如附圖A、B、C、D、K部分，應屬有據。又系爭租約前言已約明：被告維德公司等4人對於本租賃事件互負連帶責任（1卷第9頁），是認渠等就租金債務及違約金債務（詳下述）已以契約明示應負連帶清償之責。至被告古少禾、林建燁為系爭租約連帶保證人，自應就被告維德公司等4人之276萬元租金債務及違約金債務，與之負連帶清償責任。又系爭租約第9條約明：「租期屆滿或違約時，如不及時遷讓交還房屋時，每月甲方得向乙方請求按照租金兩倍之違約金，至遷讓完了之日止」（1卷第10頁背面），而被告維德公司等4人有未按期繳納租金之給付遲延債務不履行，經原告合法終止系爭租約，業如前述，而被告維德公司等6人就承租人即被告維德公司等4人自107年2月5日後至今仍未遷讓交還房屋並未爭執，是原告請求向被告維德公司等6人給付自107年2月6日起至遷讓返還系爭5筆建物如附圖A、B、C、D、K部分日止，按月於首日連帶給付以月租金兩倍計算之違約金46萬元（23萬元*2＝46萬元），依約有據，應予准許。

二、查原告已收受押租金50萬元及兌領被告維德公司所交付之租金支票發票日依序為107年2月1日、同年4月1日，票面金額均為49萬元（每張支票為2個月租金，即24萬5千元*2＝49萬元）各1紙之票款合計98萬元，依民法第322條規定，上開50萬元及98萬元合計148萬元，應由被告維德公司等6人指定抵充租金或違約金債務，然渠等未為指定，則應依民法第322條法定抵充之規定，決定應抵充何債務。原告雖主張上述發票日為4月1日支票因兌現日在系爭租約107年2月5日終止後，故應優先抵充違約金債務云云，然債權人依法並無抵充債務之指定權，其上揭主張亦不符民法第322條法定抵充順序規定，依法洵無足採。被告維德公司等6人所負違約金債務依原告聲明，第1次給付之清償期為107年3月6日，而與被告維德公司等6人所負276萬元租金債務，兩債務均屆清償期，因兩債務之擔保均為連帶保證人及押租金，故擔保相等，而租金債務276萬元尚有按法定利率計算之遲延利息，是儘先抵充此債務，應可認其清償對被告維德公司等6人獲益最多，故依民法第322條第2款規定，148萬元應優先抵充276萬元租金債務，因原告請求該租金債務按法定利率計算之遲延利息自本件言詞辯論終結日即107年9月5日起算，是148萬元悉數抵充276萬元租金原本，故租金債務尚有128萬元，是被告維德公司等6人應連帶給付128萬元及自107年9月5日起至遷讓系爭5筆建物如附圖A、B、C、D、K部分之日止，按週年利率5%計算之利息。

陸、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。民法第767條第1項前、中段定有明文。被告李建邦對地下之4建物如附圖所示K、K1部分上之空心牆為其所搭置，且占有K1部分並不爭執，惟就有何合法占有權源毫未舉證，自應認其無權占有，故原告依民法第767條第1項前段、中段規定，請求被告李建邦將門牌號碼為臺北市○○區○○○路0段000號地下之4建物如附圖編號K、K1部分上之空心牆拆除，並將K1部分騰空返還原告，依法有據，應予准許。

柒、綜上，原告依系爭租約第3條、第9條約定、第455條、第767條第1項規定，請求被告維德公司等4人應將系爭5筆建物如附圖編號A、B、C、D、K部分遷讓返還原告；被告李建邦應將地下之4建物如附圖編號K、K1部分上之空心牆拆除，並將K1部分騰空返還原告；被告維德公司等6人應連帶給付128萬元，及自107年9月5日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；被告維德公司等6人應自同年2月6日起，至遷讓返還系爭5筆建物如附圖編號A、B、C、D、K部分之日止，按月於首日連帶給付原告46萬元，為有理由，逾此部分之請求，核屬無由，應予駁回。

己、原告及被告林建燁就被告金錢給付義務部分均陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，經審核後併就被告維德公司群鼎公司、愛皮皮公司、國鼎公司、古少禾部分，依民事訴訟法第392條第2項規定依職權分別酌定相當擔保金額准許之。

庚、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第2項、第85條第1項後段。