臺灣臺北地方法院 - 107年度簡上字第136號（給付管理費） - 2026 司法院判決書查詢系統

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　107年度簡上字第136號上訴人即附　太平洋建設股份有限公司帶被上訴人法定代理人　柳逸義訴訟代理人　陳宏杰律師郭俊廷律師陳姵妤律師被上訴人　　胡麗娟訴訟代理人　徐于堯蔡郁玟被上訴人即　趙春花附帶上訴人　　　　　　　樓訴訟代理人　陳奕如上列當事人間請求給付管理費事件，上訴人對於中華民國107 年1月16日本院臺北簡易庭106 年度北簡更(一)字第8號第一審判決提起上訴，被上訴人胡麗娟則提起附帶上訴，本院於108年6月17日言詞辯論終結，判決如下：主文上訴及附帶上訴均駁回。第二審訴訟費用關於上訴部分，由上訴人負擔；關於附帶上訴部分，由附帶上訴人負擔。事實及理由壹、程序事項：一、按當事人法定代理人之代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人承受其訴訟以前當然停止。前項規定，於有訴訟代理人時不適用之。又前開所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明。民事訴訟法第170 條、第173條、第175條第1項定有明文。本件上訴人即附帶被上訴人太平洋建設股份有限公司（下稱太設公司）之法定代理人原為章啓明，嗣於本院審理期間變更為柳逸義，並經柳逸義於民國107年5月15日具狀聲明承受訴訟，並有太設公司變更登記表、委任狀等件存卷可按（見本院卷一第63、96、101頁)，核無不合，應予准許。二、按簡易訴訟之第二審程序，被上訴人於言詞辯論終結前，得為附帶上訴，民事訴訟法第436條之1第3項準用同法第460條第1項前段定有明文。本件原審判決被上訴人趙春花應給付上訴人新臺幣（下同）84,873元，及自105年9月9日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並駁回上訴人其餘之訴，上訴人就其敗訴部分於107 年2月6日合法提起上訴，被上訴人趙春花就其敗訴部分雖逾上訴期間未提起上訴，然其於本院言詞辯論終結前之107年5月17日具狀提起附帶上訴（見本院卷一第109頁），核與前揭規定相符，應予准許。三、訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。又第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但第255條第1項第2款至第6款之情形，不在此限，同法第446條第1項亦有明定。又前開規定，於簡易訴訟程序之第二審準用之，復為同法第436 條之1第3項所明定。查上訴人起訴依管理委託書第1條、自律公約第15條之約定，請求被上訴人等給付管理費，嗣於本院追加依公寓大廈管理條例第21條之規定請求被上訴人等給付管理費（見本院卷二第251頁、卷三第13至17頁），核其請求之基礎事實同一，合於前揭規定，應予准許。貳、實體事項：一、上訴人即附帶被上訴人起訴及上訴意旨略以： (一)上訴人自83年間銷售銷售「太平洋翡翠灣摘星樓(D區)」建案（下稱摘星樓），因本建案緊鄰海岸，上訴人為塑造摘星樓作為濱海休閒渡假旅館，復因斯時公寓大廈管理條例尚未頒布施行，故凡與上訴人購買本建案之買受人，均與上訴人簽訂太平洋翡翠灣摘星樓(D區)旅館住戶管理委託書（下稱管理委託書）、太平洋翡翠灣摘星樓(D區)旅館住戶委託管理切結書（下稱管理切結書）作為太平洋翡翠灣摘星樓(D區)房地預定買賣契約書（下稱系爭買賣契約書）附件，以為買受人共同委託上訴人管理摘星樓之依據，並授權上訴人制定管理辦法。其後，鑒於摘星樓之買受人均已同意委由上訴人管理摘星樓，上訴人即據此訂立太平洋翡翠灣摘星樓休閒渡假大樓住戶自律公約（下稱自律公約）、太平洋翡翠灣摘星樓經費收支管理辦法（下稱經費收支管理辦法）及太平洋翡翠灣摘星樓休閒渡假大樓水(電)費收繳服務辦法，作為收取摘星樓住戶管理費、水電費之依憑，而依經費收支管理辦法第4條約定服務費用按每坪新臺幣（下同）105元計算繳納，嗣於90年4月12日公告摘星樓之管理費自90年4月1日起調降為每坪97元。被上訴人胡麗娟為摘星樓門牌號碼新北市○○區○○路00號D1506號住戶，積欠自92年1月1日起至105年5月31日止之管理費209,783元，被上訴人趙春花為摘星樓門牌號碼新北市○○區○○路00號D0202號住戶，積欠自94年7月1日起至105年5月31日止之管理費195,059元，經原告多次催繳，均未獲置理。 (二)上訴人得依自律公約第15條第1 款規定，請求被上訴人繳納積欠之管理費：本件包含被上訴人在內之摘星樓全體買受人於買受摘星樓房地時，均各別簽署由上訴人預先擬定之管理委託書，同意委由上訴人管理摘星樓之共用部分，並授權上訴人訂立自律公約，此種由摘星樓全體買受人各別於不同時間點向上訴人為相同內容之意思表示之行為，與現行各別股東以電子投票方式行使表決權得分別於不同時間點為之之情形，實無二致，益徵本件自律公約係摘星樓全體買受人依民法第799條之1規定，就摘星樓共有部分之修繕費及其他負擔所為之共同行為，本於團體法法理，已然賦予自律公約作為規約之地位，為摘星樓最高秩序規範原則，如同摘星樓之社區憲法而有拘束全體摘星樓所有權人（含繼受人）及住戶之效力。實則，摘星樓全體住戶長年以來均相互遵循自律公約，並尊重自律公約形塑之團體秩序，無人否認其屬摘星樓最高秩序規範原則之事實，益徵自律公約「已有團體運作之事實」，確實具有規約之效力。是以，為順利推展摘星樓管理之公共事務，並符現代群居生活之公平，應認自律公約已屬民法第799條之1第1項但書所稱之規約，而具有拘束全體摘星樓所有權人（含繼受人）及住戶之效力至明。被上訴人胡麗娟前寄送存證信函主張終止兩造間管理委託契約，依照民法第820條第1項規定，尚不生合法終止之效力。 (三)上訴人得依管理委託書第1條約定，請求被上訴人繳納積欠之管理費：因摘星樓建物有諸如安全梯間、機電室、消防設備及化糞池等共同使用部分需要共同管理，且該共同使用部分在使用及管理上具有相互關連之整體不可分性，是摘星樓全體買受人於買受摘星樓房地時，均個別簽署由上訴人單方預先擬定具有定型化契約性質之管理委託書，約定委託上訴人管理摘星樓之共同使用部分並收取管理費用。而全體買受人於買受摘星樓房地後，均依照買賣契約書第12條及自律公約第15條第9款之約定，預先向上訴人繳納每戶3萬元之管理基金，以共同管理摘星樓建物之共同使用部分，俾維護全體所有權人之利益。由上可知，摘星樓之買受人均簽署具有定型化契約性質之管理委託書，委託上訴人管理摘星樓之「共用部分」，且個別買受人均依管理委託書第3條授權上訴人制定之自律公約第15條第9款規定繳納管理基金予上訴人，則摘星樓個別買受人實係透過上訴人以同一定型化契約之方式為媒介，於全體買受人間相互傳達，而達成全體買受人依修正前民法第820條第1項規定，共同委託上訴人管理摘星樓之共用部分之意思合致。準此，被上訴人於買受摘星樓房地時，既與其他全體摘星樓買受人依修正前民法第820條第1項規定共同委託上訴人管理摘星樓之共用部分而成立管理委託契約，倘被上訴人欲終止與上訴人間之管理委託契約，自應符合現行民法第820條第1項之規定始為適法，其片面終止與上訴人間之管理委託契約，難謂已合法生終止之效力，上訴人自得依管理委託書第1條約定，請求被上訴人給付積欠之管理費。 (四)上訴人係公寓大廈管理條例第28條第3 項規定之管理負責人，自得適用或類推適用管理條例第21條規定請求被上訴人繳納積欠之管理費：按公寓大廈管理條例第28條第3項立法理由明確指出：「為解決管理委員會成立前或管理負責人推選前管理維護工作無人負責之情形，故參酌內政部『預售屋買賣定型化契約應記載或不得記載之事項』第13條第5款之規定，增訂第3項之規定。」；而內政部公告之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第16條（應記載事項部分）係明定：「賣方應擔任本預售屋共有部分管理人，並於成立管理委員會或推選管理負責人後移交之。雙方同意自交屋日起，由買方按月繳付共有部分管理費。」。是公寓大廈管理條例第28條第3 項增訂前，主管機關已肯認建商得透過與個別承購戶於契約中約定，於成立管理委員會或推選管理負責人前，先由建商擔任管理人，並形成全體住戶共同委託建商管理大樓之約定。其後，立法者為解決管理委員會成立前或管理負責人推選前，公寓大廈陷於管理維護工作無人負責之情形，並參諸實務運作情形，增訂公寓大廈管理條例第28條第3項規定。足見公寓大廈管理條例第28條第3項實係反映修法前之管理實況，並將習慣予以法制化、明文化，故自該條項施行後，舉凡尚未選任管理組織之公寓大廈，均應依該條規定先由起造人擔任公寓大廈之管理負責人。準此，因摘星樓尚未依公寓大廈管理條例之規定選任管理組織，上訴人既為起造人，自屬公寓大廈管理條例第28條第3項規定所指之管理負責人，上訴人多次催告被上訴人繳費未果，自得依同條例第21條規定訴請被上訴人給付管理費。縱認上訴人並非公寓大廈管理條例第28條第3項所定之管理負責人，惟摘星樓既存有全體住戶應共同使用之共用部分而需要共同管理，為填補摘星樓全體住戶依公寓大廈管理條例第55條第1 項規定選任管理組織前，摘星樓無人管理之空窗期，或住戶任意拒絕繳納管理費，致摘星樓共用部分因管理費短缺而無從管理，且事實上摘星樓多數住戶迄今仍委託上訴人管理，而上訴人又係摘星樓之起造人，自應類推適用公寓大廈管理條例第28條第3項規定以上訴人為管理負責人，從而類推適用同條例第21條規定，請求被上訴人給付管理費。 (五)被上訴人趙春花辯稱因上訴人管理不善，導致其所有房屋淹水而受有損害，又未曾享有第四台收視服務，故應扣除第四台費用云云。然淹水原因是否可歸責於上訴人已非無疑，且此淹水事件係經上訴人所委任管理中心人員發現後，立即聯絡被上訴人趙春花前來處理，過程中並有持續提供相關協助及金錢補貼；又趙春花於94年7月1日前均有依約繳納管理費，斯時上訴人尚未提供第四台服務，迄至98年為滿足摘星樓住戶收看有線電視之需求，且適逢訴外人太平洋生活事業開發股份有限公司擬為其所有摘星樓47戶房屋申裝有線電視，摘星樓管理中心乃委託該公司為全體摘星樓住戶共同爭取低於市場上價格之優惠費用，此第四台之收視費用係由管理基金提撥12萬元之經費統一支付，並未額外向住戶收取，嗣因配合政府政策，自104年起另須加裝機上盒始能收視，因此衍生之成本亦係由管理基金吸收，而因長期以來未繳管理費之住戶亦得收看第四台，違反使用者付費之公平原則，管理中心方自104年3月1日起暫停欠費住戶之收視服務，被上訴人趙春花主張第四台費用應自管理費中扣除，顯無道理。二、被上訴人胡麗娟答辯略以：本案被上訴人與其他摘星樓住戶皆非民法第799條之1第4項所稱之區分所有人，而被上訴人與上訴人所簽訂之管理委託契約亦非該條項所稱之規約，上訴人引用民法第799之1第4項及團體法法理於本案並無適用。主管機關並非肯認建商得透過與個別承購戶於契約中約定由建商擔任管理人，乃是要求建商需就共有部分儘速點交，上訴人引用內政部公告之預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項，推演出「主管機關肯認建商得透過與個別承購戶於契約中約定由建商擔任管理人，形成全體住戶共同委託建商管理大樓之約定」之想法，實是曲解主管機關美意，蓋預售屋買賣定型化契約應記載事項十六、共有部分之點交「（二）賣方於完成管理委員會或推選管理負責人後七日內，應會同管理委員會或推選管理負責人現場針對水電、機械設施、消防設施及各類管線進行檢測，確認其功能正常無誤後，將共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備；設施設備使用維護手冊及廠商資料、使用執照謄本、竣工圖說、水電、機械設施、消防及管線圖說等資料，移交之。上開檢測責任由賣方負責，檢測方式，由賣方及管理委員會或管理負責人，雙方協議為之，賣方並通知政府主管機關派員會同見證雙方已否移交。」其立法目的是在處理區分所有權人間，專有部分有各區分所有權人能點交，共有部分則需待管理委員會成立或推選出管理負責人，始有能驗收點交之主體而訂定該條項，在移交共有部分前，課與賣方（建商、起造人）管理責任，並非主管機關有意使建商或起造人能永久享有管理收益，此觀公寓大廈管理條例第28條、第57條之規定，與上開應記載事項兩相呼應自明。上訴人與被上訴人間仍應只成立單獨之委任契約，非如上訴人所述得以建商為媒介，與建商成立共同管理委託契約。實務所承認得以媒介成立之部分，僅止於區分所有人間就共有部分約定專用之部分，從無擴及於共有人間對外關係之契約合意。上訴人處心積慮規避法規，刻意在定型化契約中訂定定型化契約條款，使被上訴人及其他承購戶拋棄依法既有之權利，意在不受被上訴人等承購戶監督下，永久保有管理收益，對被上訴人顯失公平，該定型化契約中相關之條款應為無效。三、被上訴人趙春花答辯略以： (一)上訴人當初申請建造執照時，即藉旅館名義要求該管地政機關僅將摘星樓編為686建號、687建號、688建號（由機房等公共設施組成登記）、689建號（由防空避難室及停車位等公共設施組成登記）等4筆建物，再將其中687建號建物（下稱系爭建物）切割成540個持分，分售予買受人，造成540名住戶共有687建號建物之荒謬現象；上訴人利用其預先擬定之定型化契約（含委託管理切結書、房地預定買賣契約書、管理委託書），勒令住戶不得依民法第823條第1項規定請求分割系爭建物、不得依民法第549條第1項規定終止委任管理契約、不得依公寓大廈管理條例第29條規定成立管理委員會，誘使不瞭解法律規定且無磋商機會之住戶配合；抑有進者，上訴人自始壟斷系爭建物之管理事務，拒絕住戶參與討論及決策，亦未公開揭露管理基金及管理費之收支及使用情形，被上訴人等住戶除被動接受上訴人單方訂立之管理費率繳交管理費外，對於系爭建物之管理事務全無置喙餘地。觀諸管理委託書第1條、第2條、第3條之約定，其內容違反消費者保護法（下稱消保法）所揭櫫之平等互惠原則，參照消保法第12條第1項、第2項第1款、第2款、第3款、消保法施行細則第14條第4款及民法第247條之1第3款、第4款等規定，均屬無效之定型化契約條款，除去上開條款後，系爭管理委託書實已空洞化而無法成立，依兩造簽約時有效之（修正前）消保法第16條規定，可認定系爭管理委託書全部均為無效；系爭委託管理切結書之條款違反誠信原則，對於被上訴人顯失公平，依消保法第12條及民法第247條之1規定，同屬無效。又民法第799條及第799條之1規定所稱區分所有人，應係指對於區分所有建築物擁有專有部分，並就該專有部分享有單獨所有權之人，然系爭建物之住戶僅取得各套房之分管使用權，而非各套房之單獨所有權人，則系爭建物自非民法第799條及第799條之1所稱之區分所有建築物，原審判決以「公寓大廈之住戶繳付管理費，依據區分所有權人做成之決議或自治決議所訂定之管理規約，係基於區分所有權人合致之意思表示所成立之契約關係」，解釋上訴人係基於全體區分所有權人之授權而代收管理費，其認定自有違誤；另系爭管理委託書及委託管理切結書係分別存在各住戶與上訴人間，各住戶並無共同委託上訴人之情事，不構成上訴人所稱之團體，是民法第799條及第799條之1規定於本件並無適用或類推適用之餘地。再查，上訴人將系爭建物委託太福育樂股份有限公司（下稱太福公司）管理，則太福公司依無效之管理委託書第1條、3條約定及管理切結書第1條約定，訂立自律公約及收支管理辦法，自無法拘束被上訴人，且上訴人於89年12月底終止委託太福公司管理系爭建物，則系爭自律公約及收支管理辦法即應隨太福公司之解任而告終止，上訴人自不得依已失效之自律公約及收支管理辦法向被上訴人收取管理費。 (二)縱認系爭管理委託書、委託管理切結書、自律公約及收支管理辦法得拘束被上訴人，然上訴人自89年12月底起即未再提供任何管理服務，亦未依民法第540條、自律公約第6條、收支管理辦法第13條，於每月10日前於系爭建物公告欄公布管理基金、財務報表、管理服務費、水電費及相關費用收支情形，並寄發予各住戶，致被上訴人無法得知管理基金之流向及用途，且依自律公約約定，管理基金採專款、專戶、專用方式辦理，基金用途僅限於支付各項管理費用、公共水電費或汰換不堪用設備器材，然上訴人未得住戶同意，擅自將每戶繳交3萬元之公共基金挪用購買怡富債權型基金，違反受任人之義務，上訴人自不得向被上訴人請求任何管理費。又於94年間，因上訴人管理不善，未定時清理1樓陰井泥土淤泥，致下雨自屋頂排水至1樓陰井時堵塞不通，倒灌至被上訴人室內，造成木地板、地毯、音響、廚具等損壞，經通知管理中心亦未派員協助處理，因樓管中心管理不善致被上訴人室內淹水，爰依民法第544條規定，請求上訴人應賠償被上訴人所受之損害179,624元，並主張與上訴人所得請求之管理費抵銷。再每月管理費中含有線電視收訊費用197元（ 98年2月至105年1月）、250元（105年2月至106年3月），然上訴人所聘請之管理公司不為欠繳管理費之住戶提供第四台牽線服務，應自上訴人請求之管理費中扣除自98年2月起至 105年1月每月197元及105年2月至同年5月每月250元之第四台費用15,184元（計算式：197×72＋250×4＝15,184）。末按管理費係按月繳納，屬民法第126條所稱其他不及1年之定期給付債權，其消滅時效為5年，故自100年9月至105年5 月共57月所欠管理費84,873元（計算式：1,489×57＝84,8 73），扣除上訴人應賠償室內淹水之修理費179,624元及第四台費用15,184元，上訴人尚應償還被上訴人109,938元。四、原審為上訴人一部勝訴、一部敗訴之判決，即判命被上訴人趙春花應給付上訴人84,873元，及自105年9月9日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，而駁回上訴人其餘請求，並就上訴人勝訴部分，依職權為假執行及免為假執行之宣告。上訴人就其敗訴部分提起上訴，並聲明：(一)原判決不利於上訴人部分廢棄。(二)上開廢棄部分，被上訴人胡麗娟應給付上訴人209,783元，及自105年9月21日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；被上訴人趙春花應再給付上訴人11 0,186元，及自105年9月9日起至清償日止，按週年利率 5%計算之利息。被上訴人則均答辯聲明：上訴駁回。另被上訴人趙春花就其敗訴部分提起附帶上訴，並聲明：(一)原判決不利於附帶上訴人部分廢棄。(二)上開廢棄部分，附帶被上訴人於第一審之訴駁回。附帶被上訴人則答辯聲明：附帶上訴駁回。五、本院之判斷： (一)本件被上訴人胡麗娟於83年9月18日與上訴人簽訂買賣契約書、管理委託書、委託管理切結書，向上訴人購買摘星樓D15型6樓，並委託上訴人管理其承購之分管及共同使用部分，每月應繳管理費為1,303元，其於91年8月15日寄發存證信函向上訴人為終止管理委任之意思表示，業於翌日送達上訴人，並自92年1月1日起未給付管理費；上訴人趙春花於83年9 月22日與上訴人簽訂系爭買賣契約書、管理切結書、管理委託書，向上訴人購買摘星樓D2型2樓，並委託上訴人管理其承購之分管及共同使用部分，每月應繳管理費為1,489 元，其自94年7月1日起未給付管理費等情，有系爭買賣契約書、管理委託書、委託管理切結書、管理費繳納及水電費代繳通知單、中研院郵局第175號存證信函暨掛號郵件收件回執等件存卷可稽（見原審卷三第29至56頁、卷一第10、27頁、第178至181頁、第199頁），且為兩造所不爭執，自堪信為真實。 (二)上訴人請求被上訴人胡麗娟給付管理費部分： ⑴按當事人之任何一方，得隨時終止委任契約，民法第549條第1項定有明文。終止契約不失為當事人之權利，雖非不得由當事人就終止權之行使另行特約，然按委任契約，係以當事人之信賴關係為基礎所成立之契約，如其信賴關係已動搖，而使委任人仍受限於特約，無異違背委任契約成立之基本宗旨。因此委任契約縱有不得終止之特約，亦不排除民法第549條第1項之適用（最高法院75年度台上字第1175號判決意旨參照）。且債務人之代理人或使用人，關於債之履行有故意或過失時，債務人應與自己之故意或過失負同一責任，民法第224條前段亦有明文。徵諸管理委託書第1條雖約定：「…甲方（即被上訴人胡麗娟）特立本委託書委託太平洋建設股份有限公司為管理人（以下簡稱受託人），負責管理甲方承購之分管及共同使用部分（含持分車位）之管理事項（含管理費用之收取及本委託書之各條約定）。受託人（乙方）為管理之必要得指定委託大樓管理顧問公司統籌辦理管理事宜，甲方絕無異議。」、委託管理切結書第1條約定：「… 全權委託太平洋建設股份有限公司所指定之管理顧問公司進行管理服務事宜，絕無異議。」（見原審卷三第39、42頁）。堪認被上訴人胡麗娟等住戶簽訂管理委託書及委託管理切結書乃與上訴人間成立委任契約關係，委任上訴人管理上訴人等住戶承購之分管及共同使部分之管理事項，並授權上訴人得指定管理顧問公司管理服務事宜，嗣被上訴人胡麗娟於存證信函中敘明終止理由為上訴人未善盡受託人責任，例如：未驗收移交公共設施及產權登記資料、未經區分所有權人開會決議即擅自指定不適格之公司管理本大樓、將大樓屋頂出租給電信公司設基地台、將管理基金挪用購買怡富債券基金等（見原審卷一第178至185頁），顯見被上訴人胡麗娟認為上訴人未盡受任人義務，致雙方信賴關係動搖，揆諸前揭最高法院判決意旨，應堪憑採為終止委任之正當理由。準此，應認被上訴人胡麗娟所為終止委任之意思表示於91年8月 16日送達上訴人時，即生終止之效力。 ⑵上訴人主張管理委託書係透過上訴人之媒介，達成全體買受人間依修正前民法第820條第1項共同委託上訴人管理摘星樓共用部分，又上訴人依管理委託書第3條所制訂之自律公約，係全體買受人依民法第799條之1第1項規定就摘星樓共有部分之修繕費及其他負擔所為之共同行為，屬同條項但書所稱之「規約」，倘欲終止管理委託契約，應符合民法第820 條第1項之規定等語。然按規約係公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項（公寓大廈管理條例第3條第12款規定參照），民法第799條之1立法意旨，係因區分所有建築物之各區分所有人因各專有該建築物之一部或共同居住其內，已形成一共同團體，是規約乃係由「區分所有人」團體運作所生，旨在規範區分所有人相互間關於區分所有建築物及其基地之管理、使用等事項，以增進共同利益，確保良好生活環境為目的，故區分所有人及其繼受人就規約所生之權利義務，依團體法法理，無論知悉或同意與否，均應受其拘束，方足以維持區分所有人間所形成團體秩序之安定。而系爭自律公約係上訴人自行訂定，既非區分所有人間團體運作所生，自難認屬民法第799條之1第1項但書之規約，自不具有規約之效力；上訴人雖以系爭公約係全體住戶透過個別簽署管理委託書授權上訴人制訂自律公約之共同行為，本諸團體法法理已賦予規約之地位，惟管理委託書既屬上訴人與全體住戶「個別」簽訂，自難認與團體運作行為相當，況上訴人與住戶簽訂管理委託書時，尚無民法第799條之1規定，自難遽以團體法理溯及適用，是上訴人主張系爭自律公約係規約，全體摘星樓所有權人應受拘束，自屬無據。又系爭管理委託書既係由各買受人依上訴人要求之內容，與上訴人個別簽立，依債之相對性，自僅於上訴人與各買受人間個別發生效力，難認共有人間就共有物之管理已達成共同委託上訴人管理之合意。是上訴人主張系爭管理委託契約係民法第820條第1項所定共有人對共有物之管理決定性質，被上訴人不能單獨終止云云，並無可採。 ⑶上訴人復主張其係公寓大廈管理條例第28條第3項規定之管理負責人，自得適用或類推適用同條例第21條規定請求被上訴人繳納管理費等語。而按區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息；又所謂管理負責人，係指未成立管理委員會，由區分所有權人推選住戶一人或依第28條第3項、第29條第6項規定為負責管理公寓大廈事務者而言。公寓大廈管理條例第21條、第3條第10款分別定有明文。惟依同條例第55條第1項之規定，於本條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，其區分所有權人應依第25條第4項規定，互推一人為召集人，並召開第一次區分所有權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣(市)主管機關報備。是84年6月28日大廈管理條例公布前已取得建造執照之公寓大廈，並無同條例第28條第3項所定「起造人於召集區分所有權人召開區分所有權人會議成立管理委員會或推選管理負責人前，為公寓大廈之管理負責人」之適用。上訴人雖為系爭大樓之起造人，然摘星樓建照執照之核准日期為81年1月23日（見本院卷三第39頁），足見該大樓乃公寓大廈管理條例公布前已取得建造執照之公寓大廈，依前說明，上訴人並非系爭大樓之法定管理負責人，其復未舉證證明系爭大樓區分所有權人有依同條例第25條第4項規定互推召集人，並召開第一次區分所有權人會議，推選其為管理負責人之情事，則上訴人主張依公寓大廈管理條例第21條之規定或類推適用該規定，請求被上訴人給付管理費等，自屬無據。 ⑷承前所述，被上訴人胡麗娟於91年8月16日終止委任後，上訴人即不得再依委任契約關係，請求給付自91年9月至105年3月欠繳之管理費，是上訴人此部分請求，並無理由。 (三)上訴人請求被上訴人趙春花給付管理費部分： ⑴查依兩造所簽訂之管理委託書第1條明定：「…甲方（即被上訴人趙春花）特立本委託書委託太平洋建設股份有限公司為管理人（以下簡稱受託人），負責管理甲方承購之分管及共同使部分（含持分車位）之管理事項（含管理費用之收取及本委託書之各條約定）。受託人（乙方）為管理之必要得指定委託大樓管理顧問公司統籌辦理管理事宜，甲方絕無異議」；第3條明定：「管理費用依據管理辦法另行公佈，若甲方拒不繳付管理費，經催討後仍不繳交管理費者，乙方保有法律上之追訴權利。」（見原審卷三第53頁及背面）。另依管理委託書第3條所制訂之自律公約第15條明定：「本大樓之服務費用係指住戶服務中心依服務本大樓而支出之一切費用，包括下列各項：一、經常服務費：住戶按時繳交服務費用，其收費標準依服務中心訂定之規定辦理（每坪105元）。…」（見原審卷一第41頁背面），嗣管理費用自90年4 月1日起調整為每坪97元（見原審卷四第21頁）。被上訴人趙春花於94年7月1日前，均有依上開約定繳納管理費，是上訴人依系爭管理委託書、自律公約第15條之約定，請求被上訴人趙春花繳納94年7月1日至105年5月31日之管理費，尚無不合。被上訴人趙春花雖辯稱管理委託書第1條、第3條約定之內容違反消保法所接櫫之平等互惠原則，依兩造簽約時消保法第16條規定，應屬無效，且上訴人將大樓委由太福公司管理並制訂自律公約，上訴人嗣於89年12月底終止委任，系爭自律公約應隨太福公司之解任而終止云云。然管理委託書第1條、第3條僅約定由被上訴人將分管及共同使用部分委託上訴人管理，上訴人為管理之必要得委託大樓管理顧問公司辦理管理事宜，管理費用另行公佈，難認對被上訴人有何顯失公平情事；另上訴人縱有委託太福公司管理摘星樓並授權該公司制訂自律公約，該自律公約既係本於上訴人之授權制訂，自不生隨太福公司之解任而終止之問題。又被上訴人主張上訴人未依約定公布管理基金、財務報表、管理服務費、水電費及相關費用收支情形，及上訴人擅自將公共基金挪用購買怡富債權型基金等，違反受任人之義務，而不得向被上訴人請求管理費。然系爭管理費係作為摘星樓共用部分修繕、管理、維護之用，非為上訴人之報酬，被上訴人自不得以上訴人未依約公布相關費用收支情形及有挪用公共基金等為由，拒絕給付管理費。 ⑵被上訴人趙春花抗辯逾5年之管理費請求已罹於時效而消滅；上訴人則主張管理費之性質為各住戶自身應支出之費用，僅為集合管理之便而共同收取並由上訴人統籌運用，非屬全體共有人對於上訴人之定期給付，不得適用民法第126條規定之短期時效。按1年或不及1年之定期給付債權，其各期給付請求權因5年間不行使而消滅，為民法第126條所明定，凡屬上項定期給付債權，即有該條之適用，無庸當事人就此有所約定，且不得預先拋棄時效之利益（最高法院50年台上字第1960號判例）；而所謂1年或不及1年之定期給付債權，係指基於一定法律關係，因每次1年以下期間之經過順次發生之債權而言（最高法院28年上字第605號判例、81年度台上字第3004號判決、本院暨所屬法院98年法律座談會民事類提案第2號研討結果參照）。查系爭自律公約第15條第8款約定：各項服務費用於每月月底結算（原審卷一第42頁）；系爭經費收支管理辦法第5條第1款亦約定：太福公司或負責管理本大樓之關係企業於當月1日以前以蓋妥印章之服務費用三聯式收據，交由住戶服務中心後通知各住戶，各住戶應於當月5日前至太福公司或負責管理本大樓之關係企業所開立之金融機構專戶繳納之，或至住戶服務中心繳交等語（原審卷一第43頁背面），可見管理費係由住戶逐月繳付，確屬不及1年之定期給付債權。且上訴人係主張依據其與被上訴人之系爭管理委託契約、自律公約按月收取管理服務費，無論其用途為何，或是否僅為代收代付，均不影響其確屬不及1年定期給付之性質，故上訴人本件請求權時效應為5年。則上訴人請求被上訴人趙春花給付自94年1月1日至100年8月31日間之管理費，其請求權已罹於5年之時效而消滅，被上訴人趙春花拒絕給付，自屬有據。 ⑶被上訴人趙春花雖以原告管理不善致其室內淹水，爰依民法第544條請求上訴人賠償修復費用179,624元，並為抵銷抗辯等語，上訴人則否認之。按受任人因處理委任事務有過失，或因逾越權限之行為所生之損害，對於委任人應負賠償之責。又債務人之代理人或使用人，關於債之履行有故意或過失時，債務人應與自己之故意或過失，負同一責任，民法第535條及第224條分別定有明文。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段有明文規定。是本件應由被上訴人趙春花就上訴人處理委任事務有過失，並造成其損害之事實負舉證責任。經查，依證人吳兆洸證稱：伊在94年至103年間擔任摘星樓管理中心主任，當時是清潔維護人員打掃時發現水從二樓D0202房門縫淹出來，伊就聯絡住戶回來處理，伊請清潔人員幫忙，用掃把、畚箕、抹布把水弄到前面陽台，門檻約六、七公分，水剛好漫過門檻淹出來；伊認為淹水應該是有住戶將陽台外推，然後把陽台的排水孔封起來，如果水塞住，就會往上溢，水就會從陽台排水孔沒有封起來的住戶溢出來，排水管也可能有塑膠袋或毛巾等東西塞住；伊有找清潔人員洗地毯，也有準備木質地板要給他們更換，但是他們好像沒有更換；住戶有的排水管亂丟東西，就會擠到排水管，會塞住，伊在大樓將近十年，樓下從來沒有淹水過；清理摘星樓水溝及陰井是清潔維護人員的工作，但颱風來前伊會先巡視等語（見本院卷二第252至255頁）。證人即趙春花配偶陳長漢則證稱：伊有將陽台外推，伊從事建築業三十幾年，屋頂的雨水是從每根柱子有一根幹管流到陰井排放，這枝幹管在每層陽台有一支支管，當一樓陰井堵塞，水會從二樓陽台支管溢出，伊這戶會淹水是因為一樓陰井沒有清理，堵塞幹管，水就從二樓支管倒灌出來，與陽台外推沒有關係，水一樣會滿出來；伊不知道大樓的支管是明管或暗管，但每個陽台一定會接一個支管到幹管，然後接到陰井，伊從事建築業，知道一般排水設計都是這樣等語（見本院卷二第258至259頁）。證人陳長漢固證述淹水之原因係一樓陰井未清理致幹管堵塞而由支管倒灌至被上訴人趙春花屋內，然此僅係證人陳長漢之主觀推測，並非經專業機構實地鑑定所得之結果，且依證人吳兆洸之證詞，亦無法排除有其他淹水之原因，又如係因一樓陰井未清理而堵塞回灌，何以僅有被上訴人趙春花一戶淹水，是僅憑證人陳長漢之證詞尚不足以證明被上訴人趙春花房屋淹水確實係因大樓管理中心未清理陰井造成堵塞所致，則其請求上訴人賠償其室內淹水之修理費179,624元，並為抵銷抗辯云云，即屬無據。 ⑷被上訴人趙春花抗辯上訴人每月所收取之管理費中含有第四台收訊費用197元（98年2月至105年1月）、250元（105年2 月至106年3月），然上訴人卻未替欠繳管理費之住戶提供收訊服務，應自管理費中扣除第四台收訊費用等語，並援引翡翠灣摘星樓第二屆第一次住戶大會會議紀錄為證（見原審卷三第271頁背面）。而查，依該會議紀錄固記載「二、報告事項㈡有線電視收訊費用1.98年2月至105年1月，586戶住戶全面得享有線電視訊號供應，總計每月收視費用115,442元，平均每戶197元/月…。2.105年2月至106年3月，因有線電視訊號改數位型式傳遞，摘星樓進行586戶訊號線路更新與機上盒換裝，因成本增加費用調增至每月146,500元，平均每戶250元/月。」，惟僅說明摘星樓每月應支出之第四台收視費用金額及每戶平均收視費用，並未記載管理費內含第四台收視費用；又被上訴人趙春花於94年7月1日前均有繳納管理費每月1,489元（見原審卷一第39頁），而該時上訴人尚未提供第四台收視服務，可見該每月1,489元之管理費並未包含第四台費用，則上訴人請求被上訴人趙春花給付積欠自94年7月1日起至105年5月31日止之管理費195,059元，即每月管理費仍為1,489元，顯未另向住戶收取第四台收視費用，是被上訴人趙春花辯稱每月之管理費應扣除第四台收視費用云云，顯屬無理。 ⑸承前所述，上訴人請求被上訴人趙春花給付自100年9月至105年5月（共57個月）欠繳之管理費84,873元（計算式：1,489×57=84,873），及自起訴狀繕本送達翌日即105年9月9日起至清償日止，按法定利率年息5%計算之遲延利息，核無不合，應予准許。六、綜上所述，上訴人本於兩造間委任契約關係，請求被上訴人趙春花給付管理費84,873元及其利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。原審就前開應予准許之部分，命被上訴人趙春花如數給付，並依職權為假執行及供擔保免假執行之宣告，及就不應准許之部分，為上訴人敗訴之判決，核無違誤。上訴及附帶上訴意旨分別指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，均應予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不予一一論述。八、據上論結，本件上訴及附帶上訴均為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條、判決如主文。中華民國 108 年 6 月 17 日民事第三庭審判長法官林春鈴法官方祥鴻法官鍾淑慧以上正本係照原本作成。本判決不得上訴。中華民國 108 年 6 月 17 日書記官石勝尹

臺灣臺北地方法院107年度簡上字第136號

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