臺灣臺北地方法院民事判決

原告

曾慶同

訴訟代理人

楊偉奇律師

複代理人

沈鴻君律師

被告

謝沛穎

訴訟代理人

李明海律師

複代理人

廖于禎律師

上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國107 年12月12日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面：

一、當事人得以合意定第一審管轄法院，但以關於由一定法律關係而生之訴訟為限；前項合意，應以文書證之，民事訴訟法第24條定有明文。經查，兩造合意就房屋租賃契約涉訟時，以本院為第一審管轄法院（卷附房屋租賃契約書其他約定事項第2 條，本院卷第12頁），依上開規定，本院對本件訴訟有管轄權。

二、訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第3 款定有明文。原告起訴原聲明：（一）被告應給付原告新臺幣（下同）617 萬1,961 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。（二）願供擔保，請准宣告假執行等語（本院卷第3 頁），嗣於107年6 月14日準備程序期日，以言詞變更第1 項聲明為：被告應給付原告617 萬1,862 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息等語（本院卷第146 、156 頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸前開規定，應予准許。

貳、實體方面：

一、原告主張：

（一）伊於民國106 年4 月5 日與訴外人陳宗德簽立房屋租賃契約書（下稱系爭租約），將所有新北市○○區○○路000號27樓之9 房屋（下稱系爭房屋）出租於陳宗德，約定租賃期間2 年，即自106 年4 月15日至108 年4 月30日止，租金每月（含管理費）3 萬元，水、電、瓦斯、電話費由陳宗德負責支付，被告則為系爭租約中陳宗德之連帶保證人。詎伊於106 年8 月19日凌晨4 時許，配合警方就系爭房屋撬破大門（下稱系爭大門）而入，發見陳宗德於系爭房屋內燒炭自殺身亡，陳屍於系爭房屋內之浴缸（下稱系爭浴缸，自殺事故下稱系爭自殺事故）。

（二）陳宗德明知其自殺結果將致系爭房屋成為「凶宅」，對系爭房屋價值將產生嚴重減損，竟仍執意或容任為之，顯以背於善良風俗之方法加害於伊，致伊受有如附表編號５至７之損害，已構成民法第184 條第1 項後段規定之侵權行為；且陳宗德為系爭房屋之承租人，未盡善良管理人之注意義務保管系爭房屋，致系爭房屋毀損及減少價值，依系爭租約第11條規定、民法第432 條第2 項規定，亦應負損害賠償之責。又陳宗德自106 年8 月起即未依約支付租金，至106 年10月止，已積欠3 個月租金共計9 萬元未為給付，應依系爭租約第3 條、第4 條約定、民法第439 條規定如數支付；而伊亦為陳宗德代墊租賃期間之水、電、天然氣費6,161 元，依系爭租約第3 條約定，應由陳宗德償還；又伊於系爭房屋內提供Sony牌3D藍光家庭劇院DVD 播放器（附遙控器，下稱系爭播放器）於陳宗德使用，未見陳宗德返還，陳宗德應依系爭租約第6 條約定、其他約定事項第1 點，賠償該部分重置損失9,801 元；另陳宗德尚有1 張系爭房屋之門禁感應卡（下稱系爭感應卡）未繳回，為安全起見，伊已請社區管理委員會註銷系爭感應卡之使用，支出註銷規費200 元，亦應由陳宗德依系爭租約第6 條約定、其他約定事項負賠償責任。

（三）被告為系爭租約之連帶保證人，依系爭租約第13條約定，就前開陳宗德或陳宗德之繼承人應負之租金、代墊費用給付義務及賠償責任，應負連帶保證之責。況被告實際居住、用益系爭房屋，就代墊費用6,161 元，伊亦得依民法第179 條規定，單獨請求被告返還，爰依如附表確認、特定之請求權基礎，提起本件訴訟等語，並聲明：（一）被告應給付原告617 萬1,862 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。（二）願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：

（一）陳宗德於系爭房屋內自殺，衡其動機與目的應為結束其生命，並無以此方式造成系爭房屋價值減損之故意，且自殺行為非屬違反善良風俗之行為，亦無刑事上之不法性可言，是陳宗德之自殺行為自不構成侵權行為。又系爭租約第11條之「毀損」、民法第432 條規定租賃物之「毀損、滅失」，當僅侷限於物理性上之毀壞損傷，而不包括價值滑落之經濟上損害，而陳宗德於系爭房屋內之自殺行為並無致系爭房屋有何毀損、滅失或功能損壞，原告主張系爭房屋價值減損、系爭大門毀損、系爭浴缸拆換與陳宗德之自殺行為間，亦欠缺相當因果關係，又縱系爭大門、浴缸有毀損，是否有更換之必要及是否應為折舊，亦仍有疑，是原告依民法第184 條第1 項後段、民法第432 條規定、系爭租約第11條、第13條約定，請求伊就如附表編號５至７項目負損害賠償責任，為無理由。

（二）就原告請求附表編號１、２租金、代墊費用部分，陳宗德於106 年8 月19日自殺身亡，何以能積欠106 年8 份至10月份之租金、電費、天然氣費、水費；又原告不否認106年8月前之租金陳宗德均已給付，則為何106 年5 月份電費953 元未繳納，況原告明知陳宗德已於106 年8 月19日死亡，且主張系爭大門及浴缸毀損之情形已無法使用，卻未盡系爭房屋之保持義務，一方面主張因訴訟進行中無法進行修繕；另方面向伊繼續追討可修復又不修復期間之租金及其他費用，實有違事理之平，原告此部分請求，顯屬可議。而編號３之系爭播放器損失部分，於系爭自殺事故發生當日，原告並未清查系爭播放器是否已遭人搬走，自應舉證以實其說；縱認系爭播放器遭人搬走，應由陳宗德或其繼承人及伊連帶負責，回復原狀之費用亦應以新品換舊品扣除折舊方式計算，原告逕請求賠償原價9,801 元，並不可採；編號４系爭感應卡註銷費用損失部分，原告雖主張系爭感應卡已註銷消磁，然原告出入並未受限制，並無因此受有何損失，其此部分主張並無理由。綜上，本件原告請求均無理由等語置辯，並聲明：（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回。（二）如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、兩造不爭執之事項（本院卷第126 頁、卷附臺灣新北地方法院106 年度司繼字第2299號、臺灣彰化地方法院106 年度司繼字第1279號影卷；依判決格式修正、刪減文句，或依爭點論述順序、全辯論意旨整理內容）：

（一）原告於106 年4 月5 日與陳宗德簽立系爭租約，將其所有臺北市○○區○○路000 號27樓之9 房屋（即系爭房屋）出租於陳宗德，約定租賃期間2 年，即自106 年4 月15日至108 年4 月30日止，租金每月（含管理費）3 萬元，水、電、瓦斯、電話費由陳宗德負責支付；被告為系爭租約中陳宗德之連帶保證人。

（二）於106 年8 月19日凌晨4 時許，原告配合警方就系爭房屋破壞系爭大門而入，發見陳宗德在系爭房屋內燒炭自殺身亡，陳屍於系爭浴缸。

（三）陳宗德自106 年8 月起（該月應給付之租金，對應租期為同年月15日起至同年9 月14日止，依此類推），即未支付租金。

（四）陳宗德之各順位繼承人均已合法拋棄繼承。

四、經本院於107 年5 月10日與兩造協議整理之爭點為（本院卷第126 頁，依論述妥適性、全辯論意旨調整順序、內容）：

（一）依系爭租約第13條約定，被告應負保證責任之範圍為何？

（二）原告依系爭租約第3 條、第4 條、第13條約定、民法第439 條規定，向被告請求106 年8 月至同年10月之租金9 萬元，有無理由？

（三）原告依系爭租約第3 條、第13條約定、民法第179 條規定，向被告請求代墊費用6,161 元，有無理由？

（四）原告依系爭租約第6 條、第13條約定、其他約定事項，請求被告賠償系爭播放器損失9,801 元、系爭感應卡註銷費用損失200 元，有無理由？

（五）原告依系爭租約第11條、第13條約定、民法第184 條第1項後段、第432 條第2 項規定，請求被告賠償系爭房屋價值減損600 萬元，有無理由？

（六）原告依系爭租約第11條、第13條約定、民法第184 條第1項後段、第432 條第2 項規定，請求被告賠償系爭大門毀損損失8 萬4,000 元、系爭浴缸毀損損失4 萬1,700 元，有無理由？

五、茲就爭點分別論述如下：

（一）被告應負之保證責任範圍，僅及於陳宗德或其繼承人依系爭租約對原告之契約義務或責任：

１、稱保證者，謂當事人約定，一方於他方之債務人不履行債務時，由其代負履行責任之契約。保證債務，除契約另有訂定外，包含主債務之利息、違約金、損害賠償及其他從屬於主債務之負擔，民法第739 條、第740 條分別定有明文。申言之，所謂「保證契約」，係保證人與債權人約定，於債務人不履行債務時，由其代負履行責任之契約，目的在於擔保主債務之履行，具有從屬於主債務之性質（最高法院107 年度台上字第85號判決意旨參照）。而於擔保他人履行契約之保證，除法律別有規定或當事人另有訂定外，擔保範圍應僅及於債務人依主契約應負之契約義務或責任，至債務人對債權人應負之其他法定責任或義務（諸如侵權責任等），均非保證責任之擔保範圍。

２、經查，兩造、陳宗德於106 年4 月5 日簽署系爭租約，陳宗德向被告承租系爭房屋，由被告擔任系爭租約中陳宗德之連帶保證人等情，為兩造所不爭執（見上三、（一）不爭執事項），並有系爭租約附卷可憑（本院卷第11至12頁）。審之系爭租約明載被告為陳宗德之連帶保證人，而就連帶保證人應負之保證責任範圍，復於第13條明定：「乙方【即陳宗德】如有違背本契約各項條文或損害租賃房屋等情事時丙方【即被告】應連帶負賠償損害責任並願拋棄先訴抗辯權」（本院卷第11頁反面），則被告對陳宗德所負保證責任範圍，應僅及於陳宗德或其繼承人依系爭租約所生對原告之契約義務或責任，茲堪確認。職此，原告主張：被告應就陳宗德或其繼承人所負契約義務或責任（詳下（二）至（六）論述），負連帶保證之責，自屬有據；原告另主張被告就陳宗德或其繼承人所負民法第184 條第1 項後段之侵權責任，負連帶保證之責，則屬無憑。

（二）原告依系爭租約第3 條、第4 條、第13條約定、民法第439 條規定，向被告請求106 年8 月至同年10月之租金9 萬元，為有理由：

１、承租人死亡者，租賃契約雖定有期限，其繼承人仍得終止契約；但應依第450 條第3 項之規定，先期通知，民法第452 條定有明文。質言之，租賃契約為繼續性契約，與當事人間之人格信用、信賴關係具密切之關聯，故如承租人死亡者，租賃契約雖定有期限，應許其繼承人有終止租約之權利；然定有期限之租賃契約，尚非因承租人死亡當然失效，尚須繼承人依法通知終止租約後，始生終止之效力（最高法院81年度台上字第676 號判決意旨參照）。

２、經查，系爭租約約定租期自106 年4 月15日起至108 年4月30日止，屬定有期限之租賃；租金每月（含管理費）3萬元，陳宗德自106 年8 月起，即未給付租金等情，為兩造所不爭執（詳上三、（一）、（三）不爭執事項）。而陳宗德雖於106 年8 月19日辭世，然系爭租約於陳宗德之繼承人終止契約前，尚非當然終止，亦於前述。被告雖抗辯：陳宗德之原繼承人於106 年8 月19日陳宗德辭世之際，暨106 年8 月22日向法院聲請拋棄繼承時，均已終止系爭租約云云，然終止權之行使，應向他方當事人以意思表示為之，為民法第263 條準用同法第258 條第1 項所明定；對話人為意思表示者，其意思表示，以相對人了解時，發生效力；非對話而為意思表示者，其意思表示，以通知達到相對人時，發生效力，民法第94條、第95條第1 項亦有明文，被告未提出何等事證，證明陳宗德之繼承人業向原告為終止租約之意思表示，其此部分抗辯，自非可憑。系爭租約於106 年8 月15日起至同年11月14日止之期間，既因原告、陳宗德之繼承人均未以意思表示終止而仍尚存在，原告當得依系爭租約第3 條前段、第4 條「租金每個月新臺幣叁萬元整（含管理費），乙方不得藉任何理由拖延或拒繳」、「租金應於每月15日以前繳納，每次應繳零年壹個月份，乙方不得藉詞拖延」約定，暨民法第439 條前段「承租人應依約定日期，支付租金」規定，向陳宗德或其繼承人請求該期間應付租金9 萬元；而就陳宗德或其繼承人應負之前開租金給付義務，原告依系爭租約第13條約定，請求被告代負履行責任，亦屬有憑。

３、被告雖復抗辯：陳宗德已於106 年8 月19日辭世，原告請求伊給付106 年8 月至同年10月之租金，屬權利濫用，且有悖於誠信原則，亦違反公序良俗云云，然原告於系爭租約之存續期間，依系爭租約第3 條、第4 條、第13條約定、民法第439 條規定，向被告請求106 年8 月至同年10月之租金9 萬元，屬契約權利之正當行使，與民法第452 條規範意旨亦未相悖，尚難謂有何權利濫用、違反誠信原則或悖於公序良俗之情事，則被告此部分抗辯，尚非足取。被告另抗辯：系爭自殺事故發生後，原告遲未修復系爭大門與浴缸，違反民法第423 條所定出租人之保持義務，有債務不履行情形，自不得請求106 年8 月至同年10月之租金云云，然系爭大門與浴缸之毀損，乃歸因於承租人陳宗德自殺行為而致（詳下（六）說明），尚無可歸責於出租人即原告之事由，被告指摘原告應負債務不履行責任，並據此拒絕支付106 年8 月至同年10月之租金，自非足憑。

４、綜上，原告依系爭租約第3 條、第4 條、第13條約定、民法第439 條規定，向被告請求106 年8 月至同年10月之租金9 萬元，為有理由。

（三）原告依系爭租約第3 條、第13條約定，向被告請求代墊費用6,161 元，為有理由；原告其餘依民法第179 條規定所為請求，因訴之選擇合併而毋庸論斷：

１、原告主張：伊為陳宗德代墊系爭房屋106 年5 月電費953元（計費期間：同年3 月15日至同年5 月15日）、同年9月電費4,009 元（計費期間：同年7 月14日至同年9 月11日）、同月天然氣費541 元（計費期間：106 年7 月7 日至106 年9 月7 日）、106 年8 月水費384 元（計費期間：106 年6 月13日至同年8 月9 日）、同年10月水費274元（計費期間：106 年8 月9 日至106 年10月6 日），共計6,161 元等情，業據提出台灣電力公司106 年5 月繳費通知單（繳費憑證）、106 年9 月繳費憑證、欣欣天然氣（股）公司天然氣費繳費通知單、臺北自來水事業處水費通知單（繳費憑證）、水費繳納明細表、7-ELEVEN、FamilyMart 繳款證明為證（本院卷第22至26頁），經核並無不符。依系爭租約第3 條後段「水費、電費、瓦斯費、電話費…，由乙方負責支付」之約定，原告請求陳宗德或其繼承人給付代墊費用6,161 元，應屬有據；而就陳宗德或其繼承人應負之前開給付代墊費用義務，原告併依系爭租約第13條約定，請求被告給付6,161 元，亦屬有憑。

２、被告雖抗辯：陳宗德於106 年8 月19日死亡，故106 年8月、9 月、10月部分之水、電或天然氣費用，非陳宗德實際使用，不應責由伊連帶負責云云，惟與系爭租約第3 條後段所定於租賃期間內，應由承租人負責支付系爭房屋之水、電、瓦斯費用之約款有違，且106 年8 月、9 月、10月部分之水、電或天然氣費用，計費期間均跨連陳宗德實際使用系爭房屋之期間，益徵被告此部分抗辯，並非有據。被告固再抗辯：原告自承106 年8 月前之租金陳宗德均已給付，則其主張106 年5 月份電費953 元未繳納，顯與常情有違云云，然被告就陳宗德實際繳納106 年5 月份電費953 元之抗辯事實，未據提出何等客觀事證以實，當難僅以其泛詞指摘，遽認抗辯事實之真正，是被告此部分抗辯，亦屬無憑。

３、以故，原告依系爭租約第3 條後段、第13條約定，向被告請求代墊費用6,161 元，為有理由。至原告另依民法第179 條規定請求部分，乃以訴之選擇合併，請求本院依其單一之聲明而為裁判；其依系爭租約第3 條後段、第13條約定請求部分既全部有理由，則其併依民法第179 條規定為請求部分，即無庸加以論斷，併予指明。

（四）原告依系爭租約第6 條、第13條約定、其他約定事項，請求被告賠償系爭播放器損失2,235 元、系爭感應卡註銷費用損失200 元，為有理由；逾此部分之請求，為無理由：１、「乙方於租期屆滿時，除經甲方【即原告】同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利」，為系爭租約第6 條所明定；又「乙方若如違約情事，致損害甲方之權益時願聽從甲方損害賠償」，系爭租約第12條前段亦有明文。依系爭租約其他約定事項第1 點「甲方交付乙方門禁感應卡2 張、玄關門禁卡2 張，屋內附家電用具、洗衣機、冰箱、熱水器、DVD 播放器（附遙控器，即系爭播放器）與喇叭5 支及分離式冷氣主張2 部、冷氣機4 台（附遙控器），其餘物品如交屋時現況」約定，系爭租約租賃物之範圍，除系爭房屋外，應尚及於系爭房屋內前開裝修設施、家電用具及門禁卡等；於系爭租約業非存續之際，原告應得依系爭租約第6 條約定，請求陳宗德交還上開物品。

２、經查，系爭房屋於本件106 年11月17日起訴後，業經原告收回，系爭租約現非存續等情，為兩造於本院審理中所不爭執，原告應得依系爭租約第6 條約定、其他約定事項，請求陳宗德或其繼承人交還系爭播放器、感應卡。而債務人主張清償之事實，即債權已因清償而消滅者，就該清償事實應負舉證責任（最高法院28年上字第1920號判例、105 年度台上字第267 號判決意旨參照），被告既未能提出何等事證，證明系爭播放器、感應卡已由陳宗德或其繼承人返還，原告當得依系爭租約第6 條約定、其他約定事項，暨系爭租約第12條約定，請求陳宗德負賠償責任；而依系爭租約第13條約定，亦得請求被告連帶負責。職此，原告請求被告賠償系爭播放器之重置損失，暨因出入管制之安全考量，註銷系爭感應卡之規費200 元之損失（本院卷第29頁），自屬有憑。被告雖抗辯：系爭自殺事故發生當日，原告並未清查系爭播放器是否已遭人搬走，無法確認或證明陳宗德或其繼承人未返還系爭播放器；且原告亦未證明陳宗德未交還系爭感應卡云云，然與前開舉證責任之分配論述相悖，並不可採。

３、請求回復原狀所需之費用，應以必要者為限，而修理材料以新品換舊品，應予折舊。至工資非如材料，並無折舊之問題（最高法院77年度第9 次民事庭會議決議（一）、105 年度台上字第2131號判決意旨參照），是被告抗辯系爭播放器之重置費用應予折舊，當屬有據。關於材料之折舊標準，固應依相當之事證為事實認定，惟行政院頒布之「固定資產耐用年數表」及「固定資產折舊率表」，暨同院主計總處「什項設備分類明細表」所定最低使用年限等規定，非不得作為實務上參酌之依據。經核，系爭播放器於103 年5 月18日購置，費用為9,801 元，均屬材料費用而無工資費用之性質，有燦坤3C銷售收據附卷可憑（本院卷第28頁），依前開什項設備分類明細表「錄放影機」項目（0000000-00）所定最低使用年限，耐用年限應得認為5年，依定率遞減法，每年折舊率為369/1000。而系爭播放器迄至系爭自殺事故發生日使用約3 年3 月，則系爭播放器之重置費用扣除折舊後，應得估定為2,235 元（詳附件一計算表）。是原告請求被告賠償系爭播放器之重置費用2,235 元，應屬有據；逾此部分之請求，則無理由。至原告向美河市管委會申請註銷系爭感應卡支出之費用200 元部分，並非重置費用，無折舊計算之問題，併此指明。

（五）原告依系爭租約第11條、第13條約定、類推適用第432 條第2 項規定，向被告請求系爭房屋價值減損600 萬元，為有理由：

１、關於承租人保管租賃物之契約義務，就失火以外之責任，民法第432 條規定「承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力。承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限」、第433 條規定「因承租人之同居人或因承租人允許為租賃物之使用、收益之第三人應負責之事由，致租賃物毀損、滅失者，承租人負損害賠償責任」。準此，承租人關於失火以外之保管責任，應以民法第432 條規定「善良管理人之注意義務」為準，即以抽象輕過失負損害賠償責任。又系爭租約第11條前段亦約定：「乙方應以善良管理人之注意使用房屋，除因天災地變等不可抗拒之情形外，因乙方之過失致房屋毀損，應負損害賠償之責」，就失火以外承租人之保管責任，屬民法第432 條規定之援用，應先敘明。

２、所謂「類推適用」，係指關於某種類事項，法律依其內在體系及規範計畫，應積極設其規定而未設規定，法院於處理此種事項時，援引其性質相似之法規，以資解決。前揭民法第432 條、第433 條規定，雖僅就租賃物發生「物理上之毀損、滅失」，設有承租人應負賠償責任之規範。然於房屋租賃中，承租人違背管理租賃房屋之善良管理人注意義務，於租賃房屋中自殺，雖未造成房屋物理上之毀損、滅失或功能損壞，惟將致租賃房屋成為俗稱之「凶宅」，依我國現時國情及一般交易常態，勢嚴重影響交易當事人之購買意願及價格，造成減損該房屋市場接受程度、交易價值之結果，此種情形，非民法立法之初所得預見，是法院於處理此種事件時，自應類推適用援引其性質相似之法規加以解決，因應時代與社會環境變遷，補充法律規定之漏洞。申言之，民法第432 條規定內容與立法目的，既係因承租人之行為致出租人遭受損害時，規範其損害應加以彌補，性質上屬承租人維護租賃物狀態之義務，雖因立法當時之時空背景僅對於物理上之毀損、滅失加以規定，漏未針對經濟上價值減損之情形規範，但依相同事物應為相同處理、有損害即應填補之原則，關於租賃物經濟價值損失，出租人應得類推適用民法第432 條規定，請求承租人負損害賠償責任。

３、再則，解釋契約，應探求當事人立約時之真意，並須以當時之事實及其他一切證據資料為判斷標準，不得拘泥於所用之文字，致失真意。所謂探求當事人之真意，乃在兩造就意思表示真意有爭執時，應從該意思表示所植基之原因事實、經濟目的、社會通念、交易習慣、一般客觀情事及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視解釋結果是否符合公平原則（最高法院105 年度台上字第595 號、106 年度台上字第1387號、第1520號判決意旨參照）。系爭租約第11條前段雖僅約明「乙方應以善良管理人之注意使用房屋，除因天災地變等不可抗拒之情形外，因乙方之過失致房屋『毀損』，應負損害賠償之責…」，然自系爭租約第13條「乙方如有違背本契約各項條文或『損害租賃房屋』等情事時丙方應連帶負賠償損害責任並願拋棄先訴抗辯權」約定，即連帶保證人之保證範圍，及於承租人一切「損害租賃房屋」之契約責任以察，通觀系爭租約之全文、體系，復酌諸房屋租賃之一般交易通念及經濟目的，系爭租約第11條所謂「因乙方之過失致房屋『毀損』」，應認包括物理上毀損及經濟上價值減損在內，方足達成系爭租約第11條約定維護租賃物用益及交易價值之約定意旨，此部分「契約解釋」與民法第432 條之「法律解釋」論理雖有不同，惟承租人有維護租賃標的物物理、經濟價值上原狀之義務則無相異。是倘承租人違背保管租賃房屋之善良管理人注意義務，於租賃房屋中自殺，致租賃房屋價值減損，出租人亦得依系爭租約第11條約定，請求承租人或其繼承人負賠償責任，併依系爭租約第13條約定，請求連帶保證人負賠償之責。

４、經查，106 年8 月19日凌晨4 時許，原告配合警方就系爭房屋破門而入，發現陳宗德在系爭房屋內燒炭自殺身亡，陳屍於系爭房屋之浴缸等情，為兩造所不爭執（詳上三、不爭執事項），茲陳宗德未盡善良管理人之注意義務，保管租賃標的物即系爭房屋，於系爭房屋內自殺，致系爭房屋成為「凶宅」，交易價值受有減損，依首開說明，原告當得依系爭租約第11條約定、類推適用民法第432 條規定，請求陳宗德之繼承人就該價值減損之損失負損害賠償責任；其併依系爭租約第13條約定，請求被告負連帶賠償責任，亦屬有憑。

５、關於系爭房屋因系爭自殺事故交易價值減損之金額，經兩造合意以106 年8 月19日為計算基準時點（本院卷第127頁反面），本院即囑託至善不動產估價師事務所（下稱至善估價師事務所）鑑定：「⒈系爭房屋及坐落基地（下稱系爭不動產）於106 年8 月19日之正常市場交易價格為何？⒉倘106 年8 月19日，於系爭不動產內發生承租房客燒炭自殺之事故，該事故發生後對於系爭不動產之市場交易價格有無價值減損之影響？倘有影響，其價值減損之金額或比例為若干」等問題（本院卷第130 至131 頁）。經至善估價師事務所鑑定，結果略以：系爭不動產於106 年8月19日之正常價格為2,027 萬6,800 元（計算式：每建坪432,000 元41.15 坪＋車位2,500,000 元＝20,276,800元），於系爭自殺事故發生後，建物建坪價值減損約33.98%，即每建坪僅價值28萬5,206 元，車位部分價值未受減損，故系爭不動產之特定價值為1,423 萬6,227 元（每建坪285,206 元41.15 坪＋車位2,500,000 元＝14,236,227元），茲觀至善估價師事務所KA0000000 號不動產估價報告書即明（下稱系爭估價報告書）。

６、本院衡酌：①就鑑定問題⒈，系爭估價報告書所執估價方法，係考量影響不動產價格之國內外經濟情勢等一般因素（系爭估價報告書第9 至14頁）；系爭不動產所在地新北市新店區之區域概況、近鄰土地建物利用情形、公共設施、交通運輸、區域環境內重大公共建設、未來發展趨勢等區域因素（系爭估價報告書第14至16頁）；不動產市場之概況（系爭估價報告書第17頁）；復斟酌系爭不動產土地、建物概況、公共設施便利性、週遭環境等個別因素（系爭估價報告書第17至19頁）等為基礎，依比較法、收益法之直接資本化法採加權平均方式賦予權重，計算系爭不動產之正常市價為每建坪43萬2,000 元；併依同社區內坡道平面式車位之實價登錄資料，認系爭不動產之停車位正常市價應為250 萬元（系爭估價報告書第21至37頁），作成系爭不動產於106 年8 月19日之正常價格為2,027 萬6,800 元之結論（系爭估價報告書第37頁）。②就鑑定問題⒉，系爭估價報告書選定同市區○○路0 段00000 號14樓不動產（該戶於拍賣時，法院拍賣公告載明：於101 年7 月間，在同市區○○路0 段000 號前人行道發現有人墜樓，到院前死亡，死者為該戶住戶；下稱中興路房屋）、松林路61號5 樓不動產（該戶於拍賣時，法院拍賣公告載明：於10多年前曾有所有權人因病過逝其內，經過一段時間才由鄰居發現，雖因病過逝屬自然死亡，然因情況特殊，特予敘明；下稱松林路房屋）、達觀路14巷2 號10樓之5 不動產（該戶於拍賣時，法院拍賣公告載明：債務人約2 年前在屋內燒炭自殺，當時該層樓住戶反應有異味才發現屍體，因已經過一週，屍水已外流，現在門上膠帶也是為了隔絕異味；下稱達觀路房屋）為比較標的，並以上開不動產拍賣時（依序為106 年10月31日、105 年1 月22日、102 年3 月1 日）正常價格與實際拍賣價格相較，價值減損依序為33.16%、32.44%、36.34%，平均之減損比率為33.98%，是系爭不動產因發生系爭自殺事故，交易價值減損可推估為33.98%，即每建坪價值減損至28萬5,206 元；另系爭不動產所附車位獨立於建物之外，可出售於同社區其他住戶，且系爭自殺事故係發生於建物內，故車位之價值未有減損之情形，乃作成系爭不動產特定價值為1,423 萬6,227 元之結論（系爭估價報告書第37至44頁）。經本院詳核系爭估價報告書之邏輯推論、方法論暨計算流程均無明顯之訛誤，且無所據基礎事實及前提錯誤、或其他未盡合理之情形，尚足採為系爭房屋價值減損認定之依據。職此，系爭房屋因系爭自殺事故價值減損金額約為604 萬573元（計算式：20,276,800－14,236,227＝6,040,573 ），應堪認定。

７、被告迭指摘：系爭估價報告書所採特定價格市調案例僅3例，交易日期與本件特定價格基準日期相距2 月至4 年5月不等，距離系爭不動產之距離2.4 至10.7公里不等，事故類型更有「墜樓」、「10多年前有人因病過世」、「債務人自殺」之不同，足見交易時間、坐落位置、事故型態與系爭不動產顯有相當之差距，不足採為系爭不動產特定價格之依據等節。本院乃就上開問題函詢至善估價師事務所，經該所於107 年10月26日函復：①不動產估價技術規則中，針對特定價格之估價並未規範案例數目，實務上不動產估價師針對勘估標的多採行3 個案例。②系爭估價報告書特定價格選取之案例，係由估價師逐筆查看透明房訊法拍網站中，自102 年1 月1 日至106 年10月31日本院民事執行處法拍案件共計8,206 件，先剔除標的物僅有土地而未有建物之案例，復剔除非屬新北市新店區之標的，尚餘400 筆案例，於此400 筆案例中逐一檢視，再剔除流標未拍定、撤回、停拍者後，確認拍定而具市場性者為196筆，另逐筆檢視擇定該3 筆案例，該3 筆案例為本院民事執行處確認有非自然死亡因素（或死亡多時未被發現者）之案例，具有推估特定價格之代表性。③不動產估價有12大理論原則，其中「替代原則」在比較法之運用為：比較法所蒐集之案例與勘估標的作比較，以比較標的價格為基礎，推得勘估標的價格。本件擇定之案例就「坐落地點」言，均與系爭不動產位於同一行政區即新北市新店區；就「交易時間」言，亦經過價格日期之修正；就「事故型態」言，松林路房屋「因病過逝」雖屬自然死亡，然陳屍經日，未及時依禮俗殮葬，屍身腐朽、血水浸漫並致惡臭，亦將造成凶死而未得善終妥善處理之觀感，與凶宅干擾房屋價值之情形相同，故該標的於拍賣公告特予載明，本件亦採相同觀點，將該案例類推適用於非自然死亡之情事等語（本院卷第247 至250 頁）。審之鑑定機關至善估價師事務所就被告所質疑上開各情，均有明確、完整之回覆，經核均有相當之依據，且合於論理、經驗法則暨一般估價之方法論，並無不符；又鑑定結論亦未悖於一般不動產交易之通念，則被告雖以上開各節，指摘系爭估價報告書之鑑定結論為不足取，然尚難憑為何等有利被告之認定。至被告再指摘：中興路房屋之「墜樓」事故，未見釐清是否為自殺求死行為或意外墜樓所致；松林路房屋「自然身故死亡」之事故型態，與現今主管機關對於凶宅之定義不符云云。然中興路房屋之事故型態如屬「意外身亡」，與松林路房屋「因病死亡」之事故型態，對房屋價值減損之嚴重性，均輕於「屋內自殺」之情形，猶且造成該等房屋價值依序產生33.16%、32.44%之減損，遑論屋內自殺將致益加嚴重之交易價值貶損，是被告此部分抗辯，無足憑為何等有利之論據。

８、被告另抗辯：縱認系爭房屋於鑑定之價值基準日期，確有604 萬573 元之價值減損，然該價值減損損失將隨時間淡化，且原告未出售系爭房屋，不能認實際上受有交易價值損失云云。然則，原告請求被告賠償系爭房屋「交易價值減損」之損失，旨在回復系爭自殺事故發生前，系爭房屋之價值性原狀，性質上屬「抽象價值利益」之填補，非須待原告實際從事交易後，始得請求，茲難僅以原告未實際出售系爭房屋，即謂其未受「交易價值減損」之損失，被告此部分抗辯，並非可取；又被告就「交易價值減損」之損失將隨時間淡化、減少一事，乃未提出何等事證以實，亦非足憑。

９、綜上，原告得依系爭租約第11條約定、類推適用民法第432條規定，請求陳宗德或其繼承人就系爭房屋價值減損之損失604 萬573 元負損害賠償責任；而原告依系爭租約第13條約定，請求被告賠償600 萬元，亦屬有憑。

（六）原告依系爭租約第11條、第13條約定、第432 條第2 項規定，請求被告賠償大門毀損損失3 萬2,211 元、浴缸毀損損失3 萬2,936 元，為有理由；逾此部分之請求，則無理由：

１、承租人違反善良管理人之注意義務，致租賃標的物產生物理上或經濟上之毀損、滅失，出租人得依系爭租約第11條、第13條之約定，適用或類推適用民法第432 條規定，請求承租人、連帶保證人負連帶賠償，迭於上（五）論述。

２、經查，系爭自殺事故發生之際，被告即向員警報案，陳明陳宗德有輕生念頭，將自己反鎖於系爭房屋等語，員警即訴外人劉韋廷旋協同119 救護人員、房東即原告於106 年8 月19日凌晨，經原告同意破壞系爭大門而入，於臥室廁所浴缸內發現陳宗德大體，廁所內門窗通風處全被封住，確認已身亡多時，現場無侵入痕跡，嗣經研判屬在浴室內燒炭自殺等情，有員警劉韋廷職務報告、新北市政府警察局新店分局處理相驗案件初步調查報告暨報驗書（稿）在卷可憑（本院卷第177 、185 頁），並據本院調取陳宗德死亡案件案卷查閱無訛（本院卷第176 至210 頁），堪認系爭房屋之系爭大門，確係因可歸責於陳宗德之系爭自殺事故而毀損。而系爭大門之毀壞程度，經原廠金亞金屬工業股份有限公司（下稱金亞公司）勘估後認無法修復，僅得重新更換等節，亦據原告提出照片、金亞公司簡式合約書為證（本院卷第43至44、113 、153 頁），則系爭大門具重置必要性乙情，亦堪確認。又陳宗德之大體陳屍於系爭房屋內之系爭浴缸，且系爭浴缸發生底部破損情形，有新北市政府警察局新店分局系爭自殺事故照片、系爭浴缸破損照片可佐（本院卷第114 、191 至192 頁），依一般社會常情與通念，系爭浴缸亦具重置拆換之必要性。是依系爭租約第11條、民法第432 條第2 項規定，原告應得請求陳宗德或其繼承人賠償大門、浴缸毀損之損失；而原告依系爭租約第13條約定，請求被告負損害賠償責任，亦屬有據。

３、請求回復原狀所需之費用，應以必要者為限，而修理材料以新品換舊品，應予折舊，迭於前述。本院審酌：系爭房屋大門、浴缸，性質上近於「固定資產耐用年數表」中，房屋附屬設備「給水、排水、煤氣、電氣、自動門設備及其他」項目，耐用年限均得認為10年，依定率遞減法，每年折舊率為206/1000。而系爭房屋內之系爭大門、浴缸，自系爭房屋101 年11月14日建築完成即已存在（本院卷第146 頁反面），迄至系爭自殺事故發生時止，已使用約4年9 月。又系爭大門、浴缸之重置費用依序為8 萬4,000元（材料部分7 萬8,000 元、工資部分6,000 元）、為4萬1,700 元（材料部分1 萬3,200 元、工資部分2 萬8,500 元），有金亞公司簡式合約書、特力屋室內裝修設計股份有限公司工程報價明細表可憑（本院卷第43、45、113、154 頁），則就材料部分扣除折舊後（詳附件二、三計算表），原告得請求陳宗德或其繼承人賠償系爭大門、浴缸毀損之損失，依序為3 萬2,211 元（材料費用：2 萬6,211 元、工資費用：6,000 元）、3 萬2,936 元（材料費用：4,436 元、工資費用：2 萬8,500 元）；而原告依系爭租約第13條約定，請求被告就此部分負賠償責任，亦屬有據；逾此金額之請求，則無理由。

４、被告雖指摘：系爭大門、浴缸毀損與陳宗德之自殺行為間，有無因果關係，暨系爭大門、浴缸縱有毀損，有無更換之必要，均屬有疑云云。然按，原告對於自己主張事實已盡證明之責，被告對其主張，如抗辯其不實並提出反對主張者，則被告對其反對主張，亦應負證明之責，此為舉證責任分擔之原則，倘被告於抗辯事實並無確實證明方法，僅以空言爭執者，當然認定其抗辯事實之非真正，而應為被告不利益之裁判（最高法院18年上字第2855號、第1679號判例意旨參照）。系爭大門、浴缸毀損與系爭自殺行為間具因果關係，且有重置拆換之必要性等節，業由原告舉證並經本院認定如前，被告雖以上揭情詞置辯，惟未提出何等反證以實其說，自難僅以其泛詞指摘，遽認抗辯事實之真正。至被告雖復指摘：原告自承因本件訴訟調查證據之必要，迄未實際支出費用，重置拆換系爭大門、浴缸，當不得就此部分請求損害賠償云云，然回復原狀所需之費用，性質上亦非須待原告實際支出後始得請求（民法第213 條第3 項規範意旨參照），當非得以原告尚未實際支付上開回復原狀之費用，遽謂原告未受有損失，而認其請求為無理由，被告此部分抗辯，顯不可採。

（七）綜上所述，被告應負保證責任之賠償金額，共計616 萬3,743 元（計算式：90,000＋6,161 ＋2,235 ＋200 ＋32,211＋32,936＋6,000,000 ＝6,163,743 ），扣除原告主張扣抵之系爭租約押租金6 萬元後，原告得請求之金額為610 萬3,743 元，應可確定。

六、從而，原告依系爭租約第3 條、第4 條、第6 條、第11條、第13條約定、其他約定事項、類推適用及適用民法第432 條第2 項，暨依民法第439 條規定，請求被告賠償610 萬3,743 元，及自起訴狀繕本送達翌日即107 年1 月30日起（本院卷第60頁）至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求（除無庸論斷者外），則非有據，應予駁回。又兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核原告勝訴部分，於法並無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所依據，應併予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所提證據，經本院詳予斟酌後，認為均不足影響判決之結果，自無逐一論駁之必要，併此敘明。

八、據上論結，本件原告之訴一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。

附表（原告求償明細、本院之判斷，民國／新臺幣）：