臺灣臺北地方法院 - 107年度簡上字第153號（給付買賣價金） - 2026 司法院判決書查詢系統

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　107年度簡上字第153號上　訴　人　明暘開發資產管理股份有限公司法定代理人　郭國俊訴訟代理人　廖修譽律師劉嘉瑜律師被　上訴人　彭國洲上列當事人間請求給付買賣價金事件，上訴人對於本院新店簡易庭中華民國 107年2月2日106年度店簡字第771號第一審判決，提起上訴，本院於107年9月21日言詞辯論終結，判決如下：主文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。事實及理由一、上訴人主張：㈠兩造於民國99年8月8日簽訂「巴黎皇宮土地預訂買賣契約書」（下稱系爭土地買賣契約）、「巴黎皇宮房屋預訂買賣契約書」（下稱系爭房屋買賣契約，與上開土地買賣契約合稱系爭契約），約定由被上訴人向上訴人買受巴黎皇宮建案E 戶-6F房屋及地下室第5層停車位3位（下稱系爭房屋）及其所坐落之基地即新北市○○區○○段000地號土地（應有部分1萬分之42，下稱系爭土地，與前開建物合稱系爭房地）。嗣巴黎皇宮建案完工後，上訴人旋於105年11月1日將系爭房地所有權移轉登記予被上訴人，兩造並於106年1月23日辦理結算，被上訴人自應依約給付上訴人買賣價金尾款新臺幣（下同）20萬3,382元。㈡詎被上訴人竟以巴黎皇宮建案遲延完工 610天為由，主張依系爭房屋買賣契約第8條第2項約定，上訴人應給付伊遲延利息26萬4,008元，並以前開遲延利息與其所負尾款債務為抵銷云云，然被上訴人於簽認上開結算明細表時並未提出異議或為任何保留，即已同意給付尾款並為找補，應不得為遲延利息之請求。況上訴人原領有新北市政府工務局（下稱工務局）98年12月16日核發之99店建字第100號建造執照（下稱系爭舊建照），並自99年8月開始銷售巴黎皇宮建案，於99 年9月完銷，該時上訴人並未收受任何紛爭訴訟資訊，嗣因少數未參與建案之地主與工務局就本案建照發生訴訟糾紛，經臺北高等行政法院以100年度訴字第482號、最高行政法院以101年度判字第373號判決（下合稱另案行政法院判決）工務局敗訴確定，系爭舊建照因而遭工務局撤銷。然上訴人銷售上開建案時係持有合法之系爭舊建照，系爭舊建照遭撤照前仍屬有效，實不能期待在該訴訟進行中，上訴人須因前開訴訟未決而暫停所有銷售及工程。又系爭舊建照遭撤銷後，上訴人業以函文向住戶說明前述不可抗力緣由，並於102年 12月23日再次取得102年店建字第820號建造執照（下稱系爭新建照），因新舊建照之基地面積、層棟戶數、構造種類及工程時間均不相同，上訴人又多次函知住戶說明後續復工進度並通知住戶前來訂定增補條款（下稱系爭增補條款），即將履約之標的由系爭舊建照變更為系爭新建照，並將工期展延自主管機關實際核准開工日起884個日曆天完工，被上訴人於收受上開通知後，雖未簽訂系爭增補條款，然亦未依系爭契約有關逾期規定而為主張，反而持續付款並進而辦理交屋，顯見被上訴人已默示同意上述契約標的之變更而應受增補條款之拘束。且依系爭新建照上訴人應於領照後六個月內開工，開工之日起49個月內完工，即無違反約定，故扣除前述停工復工之不可抗力期間，上訴人並未逾越契約約定之時程，被上訴人對上訴人自無遲延利息之債權存在。為此，爰依買賣契約之法律關係請求被上訴人給付上訴人20萬3,382 元等語。原審判命被上訴人應給付上訴人12萬1,174元及利息，而駁回上訴人其餘之訴，上訴人就其敗訴部分提起上訴，即請求被上訴人應再給付8萬2,208元及利息（被上訴人就其敗訴部分及原審駁回其反訴部分未聲明不服，均已告確定）。並為上訴聲明：⒈原判決不利於上訴人部分廢棄。⒉前開廢棄部分，被上訴人應再給付上訴人8萬2,208元，及自106年4月11日起至清償日止，按年息5％計算之利息。二、被上訴人則以：㈠依系爭房屋買賣契約第8條第1項約定，巴黎皇宮建案應於100年2月底開工，預計1,460個日曆天內完工，依此計算，上訴人理應於104年3月1日完工，完工日期以主管機關核發使用執照之日為準，惟上訴人延宕至105年11月1日始完成產權登記，共計遲延610天，依系爭房屋買賣契約第8條第2項約定，上訴人如逾期完工，每逾一日應按已繳房屋價款萬分之二計算遲延利息予被上訴人；被上訴人截至104年3月止已繳交房屋價款216萬4,000元，上訴人依前開約定應給付被上訴人遲延利息26萬4,008元，爰以之與上訴人得請求之尾款抵銷，經抵銷後上訴人己無得請求之尾款。㈡上訴人雖以工務局違法撤照為不可抗力事由，作為交屋延宕及拒絕給付上開遲延利息之理由，然上訴人原非86年7月16 日改制前臺北縣○○市○○段000○000地號、658至670地號等26筆土地（下稱系爭26筆土地）向工務局申請建造執照之起造人，卻在未取得所有起造人同意前，於97年4月10日向工務局申請就其中23筆土地申請建造執照，已涉及起造人、建築基地及建築設計變更，工務局更因起造人間之紛爭，分別於97年10月17日及同年月30日召開協調會，上訴人稱不知建造執照申請案紛爭，要屬不實；況依另案行政法院判決意旨可知，上訴人就巴黎皇宮建案未曾取得建造執照全體土地所有權人同意，然卻以變更起造人及變更新基地範圍之方式，冒用容積管制前之優惠條件（86年7月16日原52人之26筆土地申請建照），企圖申請系爭舊建照，致使未被納入之另三名地主及訴外人葛萊美公司（原文普公司）期間異議不斷，並於99年1月7日提出訴願、100年3月16日提起行政訴訟，亦徵上訴人於建造執照違法爭議階段，未防止損害擴大，並在未向承購戶揭露相關建照爭議的情況下，仍在訴願期間進行預售屋銷售，導致後續撤照停工而交屋遲延，自屬可歸責於上訴人。至於上訴人雖曾與其他購屋者簽訂系爭增補條款，然被上訴人既未曾同意簽署，自無同意展延工期，亦未放棄遲延利息請求權利等語置辯。並為答辯聲明：上訴駁回。三、查兩造於99年8月8日簽訂系爭契約，約定由被上訴人向上訴人買受巴黎皇宮建案之系爭房地，而巴黎皇宮建案業已完工，上訴人於105年11月1日移轉系爭房地之所有權予被上訴人，並於106年1月23日交付系爭房屋予被上訴人，兩造並曾於106年1月23日辦理結算，被上訴人尚應給付上訴人尾款20萬3,382元等情，有系爭土地買賣契約、系爭房屋買賣契約、【巴黎皇宮】房屋移交單、建物所有權狀、土地所有權狀、交屋結算明細表等件在卷可稽（見106年度司促字第5072號卷《下稱司促卷》第3至44頁、第49頁），且為兩造所不爭執，堪信為真實。四、上訴人雖主張被上訴人以巴黎皇宮建案遲延完工為由，依系爭房屋買賣契約第8條第2項約定，請求上訴人應給付遲延利息，並以之與上訴人得請求之尾款20萬3,382元為抵銷，然被上訴人既已簽認結算明細表，且簽認時並未提出異議或為任何保留，即已同意給付尾款並為找補，應不得為遲延利息之請求。又因系爭舊建照遭工務局撤銷造成系爭房屋完工延宕，屬不可抗力，故扣除該停工復工之不可抗力期間，上訴人亦無完工遲延。且被上訴人已默示同意系爭契約標的之變更而應受增補條款之拘束，上訴人自無完工遲延可言，被上訴人顯無從請求上訴人給付遲延利息及為抵銷之主張，被上訴人自應再給付上訴人8萬2,208元云云，惟為被上訴人所否認，並執前詞為辯。經查：㈠依系爭房屋買賣契約第8條第1項、第2項前段約定：上開預售屋之建築工程預定於100年2月底前向主管機關申報開工日，預計於1460個日曆天內完工，完工日期以主管機關核發使用執照之日為準。如逾前項期限未完工者，每逾一日應按已繳房屋價款萬分之二計算遲延利息（見原審106年度司促字第5072號卷第16頁背面至17頁），上開建案既應於100年2月底前開工，於1,460個日曆天內完工，可知上訴人至遲應於 104年3月1日完工，然上訴人至105年9月12日始取得使用執照乙節，有106年2月21日明新字第1060221002號函可稽，堪認上訴人完工期限已逾期560天。則依系爭房屋買賣契約第8條第2項前段約定，上訴人自應給付遲延利息予被上訴人。而被上訴人至104年3月時已繳交之房屋價款共計73萬4,000 元（計算式：86,000元＋258,000元＋86,000元＋25,000元＋25,000元＋25,000元＋25,000元＋25,000元＋25,000元＋25,000元＋26,000元＋25,000元＋26,000元＋26,000元＋ 26,000元＝734,000元）乙情，有客戶繳款明細表及存摺類存款憑條附卷可稽（見原審卷第144至145頁），依被上訴人主張遲延利息計算方式，上訴人應給付被上訴人之遲延利息應為82,208元（計算式：734,000元×2/10,000×560天《 104年3月2日至105年9月11日》＝82,208元）。則本件上訴人得請求被上訴人給付之尾款，以上開遲延利息抵銷後，尚餘121,174元（計算式：203,382元－82,208元＝121,174元）。㈡上訴人雖辯稱被上訴人既已簽認結算明細表，即已同意給付尾款並為找補，應不得為遲延利息之請求等語，然觀卷附交屋結算明細表（見原審卷第49頁），被上訴人確有於其上簽認，然依該表所載內容僅係就系爭房屋完工後坪數之加減及相關規費、契稅等為結算及找補，要無何被上訴人放棄其他契約約定權利行使之記載，實與被上訴人是否放棄遲延利息之請求無涉，自難僅以被上訴人同意尾款及找補金額之計算結果，即遽認其不得依系爭房屋買賣契約第8條之約定而為遲延利息之主張。上訴人上開所辯，難認可採。㈢上訴人又主張因工務局撤銷系爭舊建照所造成系爭房屋完工之延宕，為不可抗力，自不可歸責於上訴人云云，然查： ⒈訴外人鄭文隆等52人及訴外人文普建設股份有限公司（文普建設公司於88年7月21日更名為昇勤建設股份有限公司，又於89年1月17日更名為葛萊美國際開發股份有限公司）前為共同起造人，於86年7月16日就改制前系爭26筆土地向工務局申請建造執照，工務局遲未為准駁之處分，起造人向工務局函詢辦理進度及陳情依建造執照掛號時之法令續為審查，工務局遂於95年11月6日以北府工建字第0950779562號函復略以同意續審申請案，上訴人即於97年4月10日以97興字第0970410002號函向工務局申請先行核發其中23筆土地之建造執照，工務局經召開二次協調會議後，以結論：「……為使本案各起造人保有相同權益，應以原申請建築執照基地範圍於收到會議紀錄起算6個月內由各申請人以一照提出申請。於上述期間內提出申請者，秉公平原則，各申請人應保留有原申請執照適用當時法令之權益或領照後申請變更設計及以一宗基地檢討建築物高度，一旦逾6個月期限未提出申請之起造人則失其保留之權益，應依現行規定另案辦理，另涉及私權糾紛部分應自行協調解決。……如各起造人於6個月內分別於不同時間，逕自提出建造申請時，應同意提供其他地號土地之起造人於6個月內提出變更設計申請建築所需之相關文件配合辦理變更設計……。」檢送會議紀錄予出（列）席人員，嗣後工務局依據上訴人以訴外人周盧雙美等49人所有21筆土地為基地範圍之建造執照申請案件，於98年12月16日作成核發系爭舊建照處分，並於98年12月17日以北工建字第0981047924號函通知上訴人領取建造執照，訴外人即未列入系爭舊建照基地之土地所有權人楊偉琦等3人遂對工務局核發上開建造執照處分提起訴願，經新北市政府以北府訴決字第0990077944號（案號：993020067）訴願決定不受理，訴外人楊偉琦等3人再提起行政訴訟，經另案行政法院判決撤銷工務局核發之系爭舊建照處分確定，工務局乃於101年6月28日以北工建字第1011807431號、北工建字第10118074311號函撤銷系爭舊建照，並命上訴人即日起勒令停工，上訴人遂另行辦理建照續行審查申請及停工，而後於102年12月23日重新取得系爭新建照續建巴黎皇宮建案，迄至105年9月12日取得使用執照等情，有系爭舊建照、另案行政法院判決、新北市政府訴願決定書、系爭新建照影本等件附卷可憑（見原審卷第82至116頁、第122頁），並經本院調閱另案行政法院判決卷證核閱屬實，堪信屬實。 ⒉按系爭房屋買賣契約第8條第1項、同項第2款約定：本預售屋之建築工程預定於100年2月底前開工（以向主管機關申報開工日為準，若乙方（即上訴人）因故遲延開工日期，甲方（即被上訴人）同意乙方仍依約於完工期限內完工，則不主張乙方遲延開工、違約情事，乙方預計於開工後1460個日曆天內完工，完工日期以主管機關核發使用執照之日為準，但有因政府法令變更、天災或戰爭等不可抗力或不可歸責於乙方之情事發生時，其期限應依影響期間延長之。上訴人固主張系爭房屋至105年9月12日始取得使用執照，係因遭工務局撤照，且上訴人係至收受行政法院通知獨立參加訴訟之裁定時，始知悉建照糾紛，自不可歸責於上訴人云云，並提出臺北高等行政法院100年度訴字第482號裁定為證（見本院卷第73至75頁）。然查，上訴人原非86年7月16日改制前系爭26 筆土地向工務局申請建造執照之起造人，上訴人嗣於97年4 月10日向工務局申請先行核發其中23筆土地（非原始申請基地土地全部）之建造執照，已涉及起造人、建築基地及建築設計之變更，工務局因起造人間之爭執，分別於97年10月17日、97年10月30日召開2次協調會等情，業如前述，堪認上訴人已知上開建造執照申請案爭執情況。且另案行政法院判決亦認定上訴人主觀上係認知其以訴外人周盧雙美等49人所有21筆土地為基地範圍於97年7月間提出之建造執照申請案，係以申請新案之意思申請建造執照，依法自不得適用86年間原建造執照申請案時之容積率管制前法令，工務局客觀上係以原建造執照申請案續審之程序受理，則應經全體起造人同意始得據以受理上訴人之變更申請案，然工務局竟未經原建造執照申請案全體起造人之同意，即逕依容積率管制前之法令核發系爭舊建照予上訴人，上訴人對於工務局違法核發建造執照一節，縱非明知，亦難謂無重大過失乙情，有另案行政法院判決附卷可憑（見本院卷第83頁至第110頁），並經本院調閱另案行政法院判決卷核閱屬實，可證上訴人對於工務局可能違法核發建造執照乙情，本其專業非無從知悉，上訴人應亦可預見核發建造執照紛爭之可能。上訴人既為專業之資產開發管理公司，其預見建造執照核發之違法性及紛爭之可能性，仍據以興建並銷售建案房屋，則因工務局撤銷系爭舊建照所造成系爭房屋完工之延宕，自屬可歸責於上訴人。益徵上訴人前揭所辯，不足採信。㈣上訴人復主張被上訴人已默示同意系爭契約標的之變更而應受增補條款之拘束，上訴人自無完工遲延可言云云，經查：⒈兩造於99年8月8日簽訂之系爭房屋買賣契約第2條（買賣房屋標示及權利範圍）第2項（房屋座落）明定建照號碼為99 店建字第100號即系爭舊建照，有系爭房屋買賣契約附卷可稽（見司促卷第14頁），然系爭舊建照既經主管機關於101 年6月28日撤銷，上訴人遂於102年3月15日以明新字第102031501號函全體承購戶，說明「...新北市工務局於101年6月28日來文〈文號：北工建字第1011807431號及北工建字第10118074311號〉...撤銷本案建照，並命即日起勒令停工。...為維護本公司及客戶之最大權益，本公司特以最短時間... 辦理復照復工之申請」等語，再於102年9月10日以明新字第1020910001號函全體承購戶，說明「本公司...，仍於102.05掛照送工務局審核，目前仍於程序進行中」，嗣後上訴人取得系爭新建照後，於102年12月26日發函全體承購戶，說明「本公司業於日前重新取得建造執照（建造號碼：102店建字第820號），並進行辦理現況結構鑑定...等相關申報作業後，盡速動工。...基於巴黎皇宮建照事件，停工達18個月，造成完工期限延後，且新建造執照與原本之建造執照，內容並不一致，在不改變貴承購戶原合約權益之前提下.....，煩請貴承購戶撥冗前來本公司辦理契約條款之增補.....」，再於103年5月15日以明新字第103051502號函全體承購戶「本公司於102年12月23日重新取得建造執照（建造號碼：102店建字820號）...，目前結構鑑定已順利完成並由營造公司進行向工務局做相關申報作業...正式動工尚須至申報作業完成」等情，有102年3月15日明新字第102031501號、102年9月10日明新字第102091001號函、102年12月26日函、103年5月15日明新字第103051502號函等件附卷可憑（見原審卷第117頁至第127頁）。再者，比對卷附系爭舊建照與系爭新建照之基地面積、層棟戶數、構造種類等確有不同，而系爭新、舊建照並不一致乙節，並經上訴人以上開102年 12月26日函文中向被上訴人說明（見原審卷第82頁、第121 至122頁），可知上訴人已通知變更契約標的。而被上訴人於收受上開函文後，既仍持續付款，進而辦理交屋乙情，復有客戶繳款明細表、存摺類存款憑條、房屋移交單、建物所有權狀、土地所有權狀存卷可查（見原審卷第144至145頁、司促卷第42頁至第44頁），堪認被上訴人已默示同意上述契約標的之變更，即兩造間系爭契約買賣標的已自系爭舊建照建物更改為系爭新建照建物。 ⒉然觀兩造於變更契約標的後，並未另訂其他契約乙節，此為兩造所不爭執，且依系爭契約所附之付款期別明細表與客戶繳款明細表互核結果（見司核卷第8頁背面、第24頁、原審卷第144頁），可知被上訴人於買賣標的變更後係持續依系爭契約約定繳交購屋分期款項，上訴人於建案完成後亦依系爭契約辦理交屋，堪認兩造間系爭契約除標的變更外，其餘條款則未變更。上訴人雖另提出系爭增補條款，其上並載有「..並展延自主管機關實際核准開工日起884個日曆天完工。乙方（即上訴人）於前條所載期日前完工時，甲方（即被上訴人）同意不主張延遲交屋及其相關之違約之約定。」，有系爭增補條款附卷可稽（見原審卷第149頁），上訴人既另行擬定上開協議內容欲供承購戶簽署，以經由承購戶同意之方式解免其遲延交屋之責任，此更足以佐證兩造間除契約標的變更外，其餘條款悉依系爭契約辦理。被上訴人既未簽訂系爭增補條款，益徵被上訴人並未同意上訴人於該增補條款所為展延完工時間之協議。是上訴人辯稱被上訴人應受增補條款之拘束，上訴人自無完工遲延可言，自不足採信。五、綜上所述，上訴人確因系爭舊建照經工務局撤銷而致有完工遲延之事實，且完工遲延係可歸責於上訴人，被上訴人自得以上開遲延利息8萬2,208元與上訴人得請求之尾款為抵銷。從而，上訴人依買賣契約之法律關係，請求被上訴人給付上訴人12萬1,174元，及自106年4月11日起至清償日止，按年息5%計算之利息，自屬正當，應予准許；逾此部分之請求，洵屬無據，不應准許。原審就上開不應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決就駁回部分不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所舉證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3 項、第449條第2項、第78條，判決如主文。中華民國 107 年 10 月 19 日民事第五庭審判長法官匡偉法官唐于智法官蔡世芳以上正本係照原本作成。本判決不得上訴。中華民國 107 年 10 月 19 日書記官洪彰言

臺灣臺北地方法院107年度簡上字第153號

關鍵資訊