臺灣臺北地方法院107年度簡上字第384號

• 裁判案由: 給付修繕費用等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣臺北地方法院
• 裁判日期: 108 年 01 月 09 日

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　107年度簡上字第384號上　訴　人
即被上訴人　廖敏德

訴訟代理人　謝崇浯律師
複代理人　　周碧雲律師
被上訴人
即上 訴 人　采捷工程有限公司

法定代理人　陳建順
上列當事人間請求給付修繕費用等事件，上訴人對於民國106年
11月30日本院臺北簡易庭105年度北簡字第3061號第一審判決提
起上訴，本院於107 年12月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於命上訴人廖敏德應給付上訴人采捷工程有限公司新臺幣貳拾萬捌仟壹佰元本息部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人采捷工程有限公司在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
上訴人采捷工程有限公司之上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由上訴人采捷工程有限公司負擔。
事實及理由
一、被上訴人即上訴人采捷工程有限公司（下稱采捷公司）起訴主張：
兩造於民國103年10月24日簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租
約），約定采捷公司向廖敏德承租其所有門牌號碼新北市○○區○○路0段00號房屋（下稱系爭房屋），租賃期間自103年11月16日至104年11月15日，租金為每月新臺幣（下同）3萬1,000元，系爭租約並經公證在案。又采捷公司於103年10月底開始陸續發現系爭房屋2樓屋頂及1樓後方屋頂有破洞、鐵梯斷裂、木地板有大片漏水、系爭房屋1樓廚房及2樓全部均積水、牆垣及屋頂亦有多處水漬及發霉現象。采捷公司實際遷入系爭房屋前後多次通知廖敏德修繕，未獲置理。其後於104年8月8日蘇迪勒颱風侵襲，系爭房屋出現嚴重漏水現
象，猶如下雨般，造成采捷公司放置於室內之機具受損，采捷公司於104年8月月9日即向廖敏德提出損害明細，並自104年8月15日起陸續寄發存證信函7次，催告廖敏德履行修繕義務，更於104年9月2日委請新北市汐止區智慧里里長協助檢
視系爭房屋漏水及電動捲門門箱下墜等情形。縱林維添、郭瑞龍曾分別至系爭房屋2樓屋頂以矽利康進行防水補強，卻
未達到修復之程度，更無就系爭房屋廁所天花板修復，且其證詞均係由廖敏德與證人串證故意欺矇法院。嗣依民法第
430 條、第179 條及系爭租約第7 條請求廖敏德償還采捷公司支出之修繕費用計20萬8,100元，及民法第179條請求廖敏德返還采捷公司代繳承租前之103年7月至同年11月間計4個
月之電費共283元，及因系爭房屋2樓無法使用，廖敏德應返還所受租金一半之不當得利計12個月，共18萬6,000元【計
算式：（3萬1,000元÷2＝1萬5,500元）×12個月＝18萬
6,000元】，再依民法第227條、227條之1請求廖敏德賠償保全證據及催告廖敏德之郵資共4,439元，依民法第195條請求廖敏德賠償因系爭房屋漏水所致采捷公司所受之精神上痛苦計3萬元，以上總計43萬2,040元（計算式：修繕費用20萬
8,100元＋代繳電費283元＋系爭房屋2樓無法使用之不當得
利18萬6,000元＋保全證據與催告郵資3,218元＋漏水照片
4,439元＋精神慰撫金3萬元＝43萬2,040元）等語。請求判
命廖敏德應給付采捷公司43萬2,040元，及自起訴狀繕本送
達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
二、上訴人即被上訴人廖敏德（下稱廖敏德）則以：
㈠采捷公司所稱103年10月25日至系爭房屋祭拜當日，依廖敏
德所拍攝之系爭房屋現場照片顯示，並無采捷公司所指屋頂破洞或漏水等情形，倘若系爭房屋確有上開瑕疵存在，采捷公司豈願意承租？另廖敏德未曾於103年11月6日隨同采捷公司進入系爭房屋，亦未接獲采捷公司告知有積水情形，核與采捷公司動輒以存證信函保護其權益之特質並不相符，廖敏德更無可能承諾采捷公司修復漏水。再者，系爭房屋之前房客即訴外人陳建宏承租系爭房屋數年從未遇過系爭房屋漏水之情形，陳建宏搬離後，廖敏德隨即於103年7月委請訴外人集佳工程公司之林維添進行系爭房屋之清潔與整修工程，整修工程於103年7月13日完工並驗收，采捷公司稱103年10月
進入系爭房屋祭拜時即發現有漏水情形，並非事實。此外，廖敏德於104年8月9日接獲采捷公司告知因蘇迪勒颱風過境
後導致系爭房屋有破損及瑕疵等情形，廖敏德當日、同年月18日、19日、21日、22日會同前後會同訴外人林維添、郭瑞龍、林銘庸等人至系爭房屋察看，均未發現系爭房屋有任何破損或瑕疵，嗣經林維添乃就可能之漏水處即屋頂進行螺絲補強，及由郭瑞龍乃在現場進行屋頂垃圾清除及施作防水等其他防漏之補強工作。而104年8月24日林維添欲再次前往系爭房屋檢視時，卻遭采捷公司拒絕進入。廖敏德絕無采捷公司所指不曾履行或拒絕修繕之情事，反倒係廖敏德委請多數師傅及工人察看後並未發現漏水情形，且由采捷公司拒絕師傅及工人進入系爭房屋察看乙事，可見采捷公司居心叵測。㈡另系爭租約於104年11月15日屆期，采捷公司卻於104年9月1日請新立公司開立修繕之估價單，修繕期間至少持續到104
年10月5日仍未完成，距離租約終止日僅餘1個月，采捷公司卻花費20萬餘元修繕系爭房屋，豈合事理？況估價單中，如騎樓天花板水泥落漆，根本不影響采捷公司對於系爭房屋之使用；2樓鐵屋拔釘、抽換自攻釘豈是修、繕漏水之必要？
此部分金額即高達56,000元，另有一筆抓漏防水處理亦高達5萬餘元，即單純2樓屋頂之抓漏防水合計支出超過10萬元；另安裝不鏽鋼排水槽、製作三腳架、洗手台更換冷熱水龍頭及手按五金排管等，根本非單純修繕而係整體更新；至於鐵梯果若真有斷裂情形，理應焊接或修復，估價單上記載以「除鏽上底漆」之方式，與使鐵梯可安全使用，根本毫無關連。在在顯示采捷公司所主張之208,100元修繕費用，根本非
用於單純修繕，或非修繕所必要等語，資為抗辯。
三、原審為采捷公司一部勝訴、一部敗訴之判決，即判命廖敏德應給付采捷公司208,383元，並諭知采捷公司得假執行，廖
敏德以208,383元供擔保後得免假執行(原審判決主文誤載為208,100元)。另駁回采捷公司其餘之訴。采捷公司就其對廖敏德主張而受敗訴判決部分，提起上訴，並聲明：㈠原判決不利於采捷公司部分於223,657元之範圍內廢棄；㈡上開廢
棄部分，廖敏德應再給付采捷公司223,657元。廖敏德則答
辯聲明：上訴駁回。另廖敏德亦就其敗訴部分聲明不服，其上訴聲明：㈠原判決不利於廖敏德之部分廢棄；㈡上開廢棄部分，采捷公司在第一審之訴駁回。采捷公司則答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項：
㈠兩造於103年10月24日簽訂系爭租約（見原審卷一第8頁），約定采捷公司向廖敏德承租其所有之系爭房屋，租賃期間自103年11月16日至104年11月15日，租金為每月3萬1,000元，系爭租約並經公證在案。
㈡采捷公司於簽立租約時交付廖敏德6張支票，並於104年5月
15日前再交付廖敏德6 張支票以支付1 年之租金，交付租金時，采捷公司未曾對廖敏德主張減少租金，有系爭租賃契約為憑（見原審卷一第8 頁）。
㈢陳建順於104 年8 月17日以汐止厚德郵局存證號碼119 號存證信函（見原審卷一第9 頁）通知廖敏德系爭房屋有漏水，限期3 日內進行修繕、賠償損失及減少租金。
㈣采捷公司有為廖敏德代繳電費283元，廖敏德同意支付。
五、本院之判斷：
采捷公司主張因系爭房屋有瑕疵，且經限期催告廖敏德修繕，廖敏德仍不為修繕，故采捷公司自行支付費用修繕瑕疵，請求廖敏德償還修繕費，廖敏德則以前詞置辯，故本件應審究者為：㈠系爭房屋是否有漏水或采捷公司清單上所列之瑕疵？前開瑕疵是否有修繕之必要性？㈡廖敏德是否已盡修繕義務？采捷公司是否已先催告廖敏德修繕，而不為修繕？㈢采捷公司請求廖敏德償還其修繕系爭房屋滲漏水及瑕疵之費用20萬8,100元
、系爭房屋2樓因滲漏水無法使用之不當得利18萬6,000元、保全證據及催告郵資3,218元、漏水照片4,439元及精神慰撫金3
萬元，有無理由？金額若干？茲分敘如下：
㈠系爭房屋是否有漏水或采捷公司清單上所列之瑕疵？前開瑕疵是否有修繕之必要性？
1.按依民法第423、430、435條規定，廖敏德為出租人應於系爭
租貸契約關係存續中，保持系爭房屋合於約定使用、收益之狀態，如有修繕之必要，應由廖敏德負擔，采捷公司除得定相當期限，催告廖敏德修繕外，如廖敏德於其期限內不為修繕者，采捷公司得終止契約或自行修繕而請求廖敏德償還其費用或於租金中扣除之。又系爭租約第6條第1項約定：「…房屋因自然之損壞有修繕必要，或因防止危害有設備之必要時，除甲方（即被告）已知者外，乙方（即原告）應即通知出租人，由甲方負責修繕或設備。」、第7條第2項約定：「如房屋應由甲方負責修繕而甲方不修繕經乙方定相當期間催告，甲方仍未修繕完畢者，乙方得提前終止租約，或自行修繕而請求出租人償還該費用。」。
2.按當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證責任。民事訴訟法第277 條前段定有明文。又原告對於自己主張之事實已盡證明之責後，被告對其主張，如抗辯其不實並提出反對之主張者，則被告對其反對之主張，亦應負證明之責，此為舉證責任分擔之原則。另各當事人就其所主張有利於己之事實，均應負舉證之責，故一方已有適當之證明者，相對人欲否認其主張，即不得不更舉反證（最高法院99年度台上字第483 號裁判意旨參照）。采捷公司主張其於承租系爭房屋後發現系爭房屋有滲漏水等瑕疵，且自104 年8 月8 日蘇迪勒颱風過後滲漏水之情形益加嚴重等情，為廖敏德所否認，采捷公司自應就此舉證。3.采捷公司主張系爭房屋之瑕疵計有下列10項：⑴全室屋頂漏水、四處滴水⑵後牆牆面漏水，水泥漆潮濕變色⑶廚房、廁所、天花板被颱風吹落⑷水箱漏水（馬桶）⑸冷熱水龍頭卡死⑹洗臉盆無法蓄水⑺廁所前面磁磚空心、剝落、龜裂⑻後紗門損壞⑼後門漏水滲入⑽電動捲門門箱骨架腐斷（見原審卷一第11頁反面），並提出照片多張、錄影光碟為證（見原審卷二照片卷宗），該照片上雖有打印日期，惟是否確實未經修改非屬無疑。況各該照片存檔時間，均係於104 年8 月以後（見原審卷三第78至83頁），顯非103 年交屋時所拍攝。又證人柯麗玉固於原審證述：103 年10月25日前往系爭房屋拜拜，. . . . 沒有看清楚2 樓屋頂，只有去拜拜而已，天花板有霉味、2 樓木地板是一片黑黑的，伊懷疑是水漬，當天采捷公司有告知廖敏德，因為有看到鐵樓梯有水漬，采捷公司說鐵踢（梯）搖晃而且漏水，請廖敏德修理，2 樓的木地板是怎麼說的忘記了，之後不清楚有無再通知廖敏德等情，是綜合證人柯麗玉所述，僅懷疑2樓木地板有水漬漏水，其並未見到2樓天花板是否破裂，亦未親眼見到交屋前已有漏水。參以采捷公司從事室內裝修、土木防水等相關工程業務（參見上卷第35頁照片），果系爭房屋確有前開瑕疵，其極易於點交前、後迅速發覺，何以未於點交前要求修繕，亦未於點交後催告通知廖敏德？又依照系爭租約第6條，除出租人已知者外，承租人采捷公司應即通之出租人
，然采捷公司並未舉證曾通知廖敏德，迄於承租逾8個月後之
104年8月15日始發函通知廖敏德，則是否於承租時確有上開瑕疵，已非無疑。
4.又前開租約係約定「自然之損壞有修繕必要」，采捷公司就前述瑕疵，既未能證明係交屋時廖敏德已知之瑕疵，則應舉證證明係交屋後自然之損害。查采捷公司主張104 年8 月8 日蘇迪勒颱風造成系爭房屋漏水等瑕疵益發嚴重之情，雖提出照片為證，惟尚難遽認照片上打印日期確屬未經修改，是否確為104
年8月18日所拍攝實屬有疑。
5.另證人即里長黃智明於原審證述：「（問：104 年9 月2 日有前往現場？現場情形？）我有到現場，. . . . 到一、二樓，. . . . 當天並沒有下雨，. . . . 我並沒有看到真正漏水的情形，但是有看到水漬。二樓的木地板當時沒有明顯的發霉。電動捲門是拉上去的狀況，. . . . 原告有帶我去看洗手間損壞的情況，我沒有很清楚的印象，但是好像原告有說有漏水的現象。. . . . 靠近汐萬路那邊的窗戶及樓梯旁邊的牆壁有些地方可以看得到水漬。（問：系爭建物二樓狀況及使用情形？）二樓屋況還好，. . . . （問：. . . . 有無看到廁所天花板被颱風吹走？）我沒有印象。. . . . （問：天花板的部分有無看到天花板有水漬？）我沒有注意到天花板。」等情，而訊問證人時已提示采捷公司提供之照片，證人仍答以無印象或未注意，果確有采捷公司主張之10項嚴重瑕疵，證人當不可能毫無印象，是以尚難以證人黃智明之證言證明采捷公司主張之前述瑕疵確實存在。
6.采捷公司固提出修繕報價單（其中不含後紗門損壞、後鐵門漏水滲入部分之修繕），並聲請傳訊證人曾文炳，惟該報價單所載之工程項目，其中關於「一F 電燈拆除、一F 騎樓走道天花板拆除（拆除原因：騎樓天花板貼住電動捲門）、騎樓天花板水泥漆剝落刨除、騎樓燈具安裝、線路開關安裝」與電動捲門骨架腐斷或漏水之修繕並無必要關連，況電動捲門門箱骨架腐斷塌下，亦未必影響鐵捲門之功能，據證人曾文炳所述，其亦不確定鐵門能不能關（見本院卷第392 頁），故縱使鐵門門箱骨架有老舊現象，未必已達不能使用必須修繕之程度。「鐵梯除鏽底漆」項目，則未在采捷公司前開主張催告修繕之瑕疵範圍。證人曾文炳雖稱其為新立工程有限公司負責人，惟該公司統一發票章印文上負責人為「朱桂蘭」，難認其所述屬實。又證人曾文炳所述估價、驗收、請款情節，與采捷公司負責人陳建順所述亦不一致。另證人郭瑞龍於原審證稱：104 年8 月19日前往現場，. . . . 先看過現場才去屋頂清排水槽，有到1
樓，也有到2 樓。. . . . 屋頂鋼板沒有破洞，. . . . 從裡面1 樓先看，1 樓還好，沒有問題，也沒有水漬及滴水情形，2樓如果有漏水C型鋼會積水或有水痕，但檢查過都沒有異樣
. . . . 都有拍照片，. . . . 廁所對應上方屋頂是乾的。當天除了清排水槽外，有施打矽力康。. . . . 查修結果沒有發現滲漏水情形，除了後門牆壁外. . . . 。2 樓床鋪跟衣服都是乾的，地板也是乾的。104 年8 月21日廖敏德說廁所出來的天花板有發霉，板子有些白白的感覺是發霉，伊有爬去2 樓摸相對位置上方木板是乾的，所以向房客說無更換必要，只要油漆就好。房客表示馬桶有漏水、電燈開關壞，但測試都正常的。2 樓有去看都是乾的。、8 月22日沒有去2 樓，現場情形沒有異狀，沒有滲漏水痕跡等語。（原審卷一第147 至149 頁）證人郭瑞龍係於蘇迪勒颱風翌日前往，其所見情形應較證人曾文炳為時更早，足認現場排水溝正常，並無拆除更換必要。且證人郭瑞龍前往時亦拍攝現場照片，均無明顯漏水跡象，與其證述相符，難認確有漏水問題。又證人林維添於原審證述：
104 年8 月18日前往現場，房東說浴室有塑膠天花板快要掉下來，請我過去將天花板鎖回去，到現場原告不讓伊進去，且於104 年9 月15日開立估價單，足認廖敏德確實欲修繕此部分瑕疵，惟采捷公司未配合廠商進入施工，自難謂廖敏德有不修繕情事。至一樓廁所「洗手台更換冷熱水龍頭、更換手按排管」之項目，采捷公司所提供之照片（見原審卷三第145 頁），無法看出冷熱水龍頭卡死、洗臉盆無法蓄水之情，縱洗連盆缺乏止水活塞，仍有其他方式可達到蓄水目的，未必需以全組更換手按排管方式進行修繕。「馬桶水箱更換」部分，證人曾文炳並未親自確認，係聽聞采捷公司之要求進行修繕，而證人郭瑞龍則曾親自前往檢修，測試後認為正常，故應以證人郭瑞龍所述較為可採。
7.綜上所述，難認采捷公司所指交屋時、颱風後之瑕疵確實存在，其委請新立工程有限公司所為修繕，亦難認係有必要。
㈡廖敏德是否已盡修繕義務？采捷公司是否已先催告廖敏德修繕，而不維修繕？
采捷公司既未舉證使本院確信其所主張之前述瑕疵存在，自難令廖敏德應負修繕之責任。又民法第430 條關於承租人得自行修繕而請求出租人償還其費用的前提要件為「承租人定相當期限，催告出租人修繕，出租人於其期限內不為修繕」，系爭租賃契約第7 條第2 項亦係約定「如房屋應由甲方負責修繕而甲方不修繕，經乙方定相當期間催告，甲方仍未修繕完畢者」為前提，采捷公司雖主張其已催告廖敏德修繕漏水及瑕疵，而廖敏德仍不修繕，始由采捷公司自行雇工修繕云云，惟采捷公司所提出之汐止厚德郵局119 號存證信函、汐止郵局294 號存證信函、汐止郵局296 號存證信函、汐止郵局308 號存證信函，係以陳建順名義發函，均非以采捷公司名義催告廖敏德修繕系爭房屋瑕疵，自難認已經合法定期催告，與系爭租約約定及民法規定不相符合，采捷公司自不得據此請求廖敏德償還修繕費用。
㈢采捷公司請求廖敏德償還其修繕系爭房屋滲漏水及瑕疵之費用20萬8,100 元、系爭房屋2 樓因滲漏水無法使用之不當得利18萬6,000 元、保全證據及催告郵資3,218 元、漏水照片4,439
元及精神慰撫金3 萬元，有無理由？金額若干？
1.修繕費用20萬8,100元部分：
采捷公司請求廖敏德賠償修繕費用部分，既未經合法催告，且非屬必要之修繕，已如前述，此部分請求自屬無據，不應准許。
2.系爭房屋2 樓因漏水無法使用之不當得利18萬6,000 元部分：按民法第435 條第1 項規定：「租賃關係存續中，因不可歸責於承租人之事由，致租賃物之一部滅失者，承租人得按滅失之部分，請求減少租金。」既明定以承租人之請求為減租效力發生之要件，則在承租人未為減租之請求前，出租人仍有全部租金請求權，如承租人已按原定租額全部履行，不得依不當得利之規定請求返還（最高法院85年度台上字第808 號判決意旨可供參照）。查采捷公司固主張系爭房屋有上開漏水及瑕疵之情形，然核其情節非屬系爭房屋之一部滅失，且采捷公司於給付租金時，尚未向廖敏德請求減少租金，是依上開說明，自不得依民法不當得利法律關係請求被告返還已給付之租金18萬6,000 元。
3.代繳電費283元部分：
采捷公司主張其為廖敏德代繳系爭租約成立前之103 年7 月至同年11月計4 個月之電費283 元，業據提臺灣電力公司繳費單據為證（見原審卷一第22頁），且為廖敏德所不爭執（見原審卷三第11頁背面），則采捷公司依據民法不當得利法律關係請求廖敏德返還上開費用，應屬有據。
4.保全證據及催告郵資3,218 元、漏水照片4,439 元部分：
采捷公司主張之保全證據及催告郵資等費用，乃其維護其自身權利所為之支出，尚難認係系爭房屋滲漏水及損壞所造成之權利所為之支出，尚難認為系爭房屋滲漏水及瑕疵所造成之損害，且與修繕瑕疵間並無相當因果關係，則采捷公司依民法第
227 條規定請求廖敏德賠償上開費用之損害，難認有據。
5.精神慰撫金3萬元部分：
按債務人因債務不履行，致債權人之人格權受侵害者，準用第192 條至第195 條及第197 條之規定，負損害賠償責任；又不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操，或不法侵害其他人格法益而情節重大者，被害人雖非財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額。民法第227 條之1 準用第
195 條第1 項前段定有明文。查采捷公司主張系爭房屋有滲漏水及瑕疵之情形，然廖敏德確曾多次派人至系爭房屋檢視及修繕，尚難認廖敏德有債務不履行情事。又公司係依法組織之法人，其權利縱遭受損害，亦無精神上痛苦之可言，自無依民法第195 條第1 項規定請求精神慰藉金之餘地。因此，采捷公司請求廖敏德賠償精神慰撫金，自非有據。
6.綜上，采捷公司得請求廖敏德給付283 元，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
六、綜上所述，采捷公司依不當得利之法律關係請求廖敏德給付283 元及自起訴狀繕本送達翌日即105 年1 月31日（見原審卷一第36頁）起至清償日止按週年利率5 ％計算利息之範圍內，為有理由，應予准許；逾此部分為無理由，應予駁回。原審判決(原審判決208383元－主文誤載208100元)就采捷公司請求損害賠償超逾上開應准許部分（即20萬8,383元－283元＝20萬8,100元），判決廖敏德敗訴，並為假執行之宣告
，尚有未洽，廖敏德上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰廢棄改判如主文第2項所示；至於
原審就采捷公司請求損害賠償應准許部分，判決廖敏德應如數給付，並為假執行及免假執行之宣告，及就其餘不應准許之部分，為采捷公司敗訴之諭知，於法均無不合，兩造此部分之上訴，均無理由，應分別予以駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦及所提出未經援用之證據，經審酌後核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件廖敏德上訴為一部有理由，一部無理由；采捷公司上訴為無理由，依民事訴訟法第449 條第1 項、第
450 條、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 1 月 9 日民事第一庭 審判長法 官 姜悌文
法 官 李子寧
法 官 薛嘉珩
以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 108 年 1 月 9 日書記官 劉庭君