臺灣臺北地方法院107年度訴字第165號

• 裁判案由: 返還租賃物等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣臺北地方法院
• 裁判日期: 107 年 06 月 29 日

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　　107年度訴字第165號原　　　告　謝斐宇
訴訟代理人　黃國益律師
複代 理 人　王博鑫律師
林頎律師
被　　　告　鎮富保險經紀人有限公司

兼
法定代理人　邱瑞香

上列當事人間請求返還租賃物等事件，本院於民國107 年6 月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告鎮富保險經紀人有限公司應將臺北市○○區○○段○○段○○○○○號建物（門牌號碼臺北市○○區○○路○段○○○號二樓之四房屋）遷讓返還原告。
被告鎮富保險經紀人有限公司應給付原告新臺幣貳拾叁萬柒仟伍佰元，及自民國一百零七年五月二十四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告鎮富保險經紀人有限公司應自民國一百零六年十一月一日起至遷讓返還第一項之房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹拾貳萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告鎮富保險經紀人有限公司負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣肆拾壹萬元為被告鎮富保險經紀人有限公司供擔保後，得假執行。但被告鎮富保險經紀人有限公司如以新臺幣壹佰貳拾叁萬零貳佰捌拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣柒萬玖仟元為被告鎮富保險經紀人有限公司供擔保後，得假執行。但被告鎮富保險經紀人有限公司如以新臺幣貳拾叁萬柒仟伍佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第三項於原告按月以新臺幣肆萬元為被告鎮富保險經紀人有限公司供擔保後，得假執行；但被告鎮富保險經紀人有限公司如按月以新臺幣壹拾貳萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255
條第1 項第3 款定有明文。本件原告原起訴聲明第2 項為：被告鎮富保險經紀人有限公司（下稱鎮富保險公司）應給付原告新臺幣（下同）22萬2,409 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償之日止之法定遲延利息。嗣於民國107 年3 月3
日具狀變更聲明為：被告鎮富保險公司應給付原告27萬9,242 元及自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息（見卷第46頁）；再於107 年4 月18日變更第2 項之聲明為：被告鎮富保險公司應給付原告27萬9,431 元及自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息（見卷第70頁反面），核屬擴張應受判決事項之聲明，揆諸前開規定，自應准許。
二、被告未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
㈠被告鎮富保險公司於105 年5 月5 日與伊簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租約），向伊承租臺北市○○區○○段0 ○段
0000○號建物（門牌號碼臺北市○○區○○路0 段000 號2
樓之4 房屋，下稱系爭房屋），租賃期間自105 年5 月5 日起至107 年5 月4 日止，應按月於每月5 日繳納每月租金4
萬元，伊另收取押租保證金8 萬元。被告鎮富保險公司於106 年9 月間已向伊預告將於10月底終止系爭租約，業經伊同意，系爭租約即於106 年10月31日終止，然被告鎮富保險公司迄未遷讓返還系爭房屋，且鎮富保險公司自106 年5 月起即欠繳租金，並自106 年7 月起積欠系爭房屋大樓管理費、電費，爰依民法第455 條、第767 條第1 項前段規定，請求被告鎮富保險公司及邱瑞香騰空返還系爭房屋；另依系爭租約第2 條、第5 條請求被告鎮富保險公司給付自106 年5 月起至106 年10月止共6 個月之租金16萬元（已以押租保證金8 萬元抵充）、依系爭租約第4 條第2 項請求被告鎮富保險公司給付拆除屋內裝潢之回復原狀費用3 萬7,500 元、依系爭租約第6 條第1 項請求被告鎮富保險公司給付106 年7 月至107 年3 月之管理費3 萬9,956 元及電費1,975 元、依系爭租約第9 條第2 項請求被告鎮富保險公司給付提前終止租約之違約金4 萬元；又依民法第179 條、第184 條、第188
條、公司法第23條之規定請求被告鎮富保險公司、邱瑞香連帶給付系爭租約終止後無權占有系爭房屋使用致伊受有每月相當於租金4 萬元之損害、依系爭契約第9 條第3 項請求被告鎮富保險公司、邱瑞香連帶按月給付以租金2 倍計算之違約金8 萬元等語。
㈡並聲明：
⒈被告鎮富保險公司、邱瑞香應將門牌號碼臺北市○○區○○路0 段000 號2 樓之4 房屋遷讓返還予原告。
⒉被告鎮富保險公司應給付原告27萬9,431 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償之日止，按週年利率5%計算之利息。
⒊被告鎮富保險公司、邱瑞香應自106 年11月1 日起至遷讓返還上開房屋之日止按月連帶給付原告12萬元。
⒋願供擔保請准宣告假執行。
二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
三、得心證之理由：
㈠原告主張被告鎮富保險公司於105 年4 月21日與原告簽訂系爭租約，向原告承租系爭房屋，約定租期自105 年5 月5 日起至107 年5 月4 日止，租金每月4 萬元，並收取押租保證金8 萬元；惟被告鎮富保險公司自106 年5 月1 日起即未繳納租金，並經被告法定代理人邱瑞香以手機簡訊向原告預告於106 年10月31日終止系爭租約，已得原告同意，然被告鎮富保險公司已積欠6 期租金共24萬元、106 年7 月1 日至107 年3 月31日之管理費及電費4 萬1,742 元，另回復系爭房屋原狀之拆除裝潢費用估計需3 萬7,500 元之事實，業據提出系爭租約、手機簡訊、原告寄予被告106 年9 月20日臺北永吉郵局第276 號存證信函、106 年9 月26日臺北逸仙郵局第1302號存證信函、106 年10月24日臺北松德郵局第295 號存證信函、承勉企業社107 年1 月27日估價單、永豐銀行107 年4 月9 日交易收執聯、仁愛雙星大廈106 年10月至12月至107 年1 月至3 月管理費用收繳單、仁愛雙星大廈管理委員會服務中心107 年4 月電費收費存根、台灣電力公司即將暫停供電通知單、台灣電力公司107 年3 月、1 月繳費憑證、107 年2 月26日仁愛雙星大廈住戶（管理費）催繳費通知單在卷可稽（見卷第5 至14、48、54至67頁），堪信為真實。
㈡原告依民法第455 條、第767 條第1 項前段規定，請求被告鎮富保險公司及邱瑞香騰空返還系爭房屋，有無理由？
按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第455 條前段、第767 條第1 項前段定有明文。系爭租約已於106 年10月31日終止，有邱瑞香發送予原告之簡訊謂：「租到10月底」在卷可憑（見卷第9 頁），是原告依民法第455 條前段、第767 條第1 項前段規定請求被告鎮富保險公司遷讓返還系爭房屋，自屬有據。至原告另主張被告邱瑞香亦無權占有系爭房屋，應負返還責任云云，惟系爭租約之承租人為被告鎮富保險公司，被告邱瑞香自無須依民法第455 條前段負搬遷責任，且被告邱瑞香為被告鎮富保險公司與原告簽立系爭租約，屬一般民事契約行為，被告鎮富保險公司於系爭租約終止後，未將其公司物品清空、裝潢拆除，足見系爭租約終止後無權占有者為被告鎮富保險公司而非邱瑞香，則依民法第767 條第1 項之規定，對原告負返還所有物之義務人應為被告鎮富保險公司，並非被告邱瑞香，是原告請求被告邱瑞香應遷讓返還系爭房屋，洵屬無據。
㈢原告主張依系爭租約第2 條、第5 條請求被告鎮富保險公司給付自106 年5 月起至106 年10月止共6 個月之租金16萬元（已以押租保證金8 萬元抵充）、依系爭租約第4 條第2 項請求被告鎮富保險公司給付拆除屋內裝潢之回復原狀費用3
萬7,500 元、依系爭租約第6 條第1 項請求被告鎮富保險公司給付106 年7 月至107 年3 月之管理費3 萬9,956 元及電費1,975 元、依系爭租約第9 條第2 項請求被告鎮富保險公司給付提前終止租約之違約金4 萬元，有無理由？
⒈管理費、電費部分：依系爭租約第6 條第1 項約定：「在租賃期間內乙方（即被告鎮富保險公司）所使用之水、電、瓦斯、共益費（大樓管理費）等之費用由乙方自行負擔。」、系爭租約第4 條第3 項約定：「交屋時甲方（即原告）於押租保證金中扣除未繳納之水、電、瓦斯、共益費等，再於餘額與收據歸還乙方。」，而原告已代墊如附表所示之大樓管理費3 萬9,956 元、水電費1,975 元，固然有上開永豐銀行107 年4 月9 日交易收執聯、仁愛雙星大廈106 年10月至12月至107 年1 月至3 月管理費用收繳單、仁愛雙星大廈管理委員會服務中心107 年4 月電費收費存根、台灣電力公司即將暫停供電通知單、台灣電力公司107 年3 月、1 月繳費憑證、107 年2 月26日仁愛雙星大廈住戶（管理費）催繳費通知單在卷可稽，惟系爭租約第2 條、第4 條第3 項既約定應先以被告繳付之押租保證金8 萬元抵充，則原告已無餘額可得請求（計算式：39,956+1,975-80,000 ＝-38,069 ），是原告請求被告給付管理費、電費共4 萬1,931 元，即無理由。
⒉自106 年5 月至106 年10月租金部分：按押租金之性質，乃擔保租金之給付，如承租人有欠租情事，自可由出租人主張抵付租金，最高法院65年台上字第2714號著有判例。系爭租約第2 條、第5 條約定每月租金4 萬元、押租保證金8 萬元，應於每月5 日繳納1 個月份之租金，被告鎮富保險公司既欠繳自106 年5 月起至10月共6 個月之租金計24萬元，以上開押租保證金餘額3 萬8,069 元抵充後，原告得向被告鎮富保險公司請求20萬1,931 元（計算式：240,000-38,069＝201,931 ），惟原告僅請求被告鎮富保險公司給付積欠租金16萬元，自無不許。
⒊回復原狀費用部分：系爭租約第4 條第2 項約定：「本契約期滿時，乙方應將房屋按照原狀遷空還原及屋內之雜物清理乾淨後，始可辦理交屋，若有留置不搬者，視為廢棄物由出租人處理，處理費用由承租人負擔，承租人對此不可提出任何異議。」，原告主張就被告裝潢系爭房屋之拆除費用為3
萬7,500 元，並提出估價單為證（見卷第48頁），則原告就此項費用之請求，自應准許。
⒋違約金部分：系爭租約第9 條第2 項約定：「契約時間內，如有一方擬提前終止時，應於三十日前，以書面通知對方，另應支付一個月份之房屋租金作為違約金，甲方無息退還乙方押租保證金。」，被告鎮富保險公司已通知原告提前至
106 年10月31日終止系爭租約，則原告主張被告鎮富保險公司應給付以1 個月租金計算之違約金4 萬元，即有理由。
⒌從而，原告請求被告鎮富保險公司給付23萬7,500 元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，即屬無據，應予駁回。㈣原告主張依民法第179 條、第184 條、第188 條、公司法第23條之規定請求被告鎮富保險公司、邱瑞香連帶給付系爭租約終止後無權占有系爭房屋使用致伊受有每月相當於租金4
萬元之損害、依系爭契約第9 條第3 項請求被告鎮富保險公司、邱瑞香連帶按月給付以租金2 倍計算之違約金8 萬元，有無理由？
⒈原告請求被告按月連帶給付4萬元部分：
⑴按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179 條定有明文。而無權占有他人之土地，可能獲得相當租金之利益，為社會通常之觀念，最高法院61年台上字第1695號著有判例，無權占有他人之建物，亦同。其次，城市地方房屋之租金，依土地法第97條第1 項規定，固以不超過土地及其建築物申報總價年息10% 為限；惟城市地方供營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金，自不受土地法第97條規定之限制（最高法院94年度第2 次民事庭會議決議意旨參照）。
⑵系爭租約終止日為106 年10月31日，被告鎮富保險公司自應於106 年10月31日返還系爭房屋。審酌系爭房屋坐落在臺北市大安區仁愛路4 段，為經濟繁榮之地區，且被告鎮富保險公司承租系爭房屋係供經營保險業務使用，以及系爭租約收取租金為每月4 萬元等情，堪認被告鎮富保險公司占用系爭房屋供營業使用，應享受商業上之特殊利益，所獲利益非一般純供住宅使用之房屋可比，故原告請求被告鎮富保險公司返還相當於租金之利益，自不受土地法第97條規定之限制，其按月請求4 萬元，應認適當。是原告請求被告鎮富保險公司依民法第179 條自106 年11月1 日起至遷讓返還系爭房屋之日止按月給付4 萬元，為有理由。又本件原告請求被告鎮富保險公司返還相當於租金之利益，係於單一聲明下，為同一之目的，依民法第179 條或第184 條第1 項前段，請求本院依其單一之聲明而為裁判，此為訴之選擇合併，而本院就此部分聲明，既已依民法第179 條之法律關係准許原告請求，即無庸審酌原告主張民法第184 條第1 項前段之請求權基礎是否有理由，附此敘明。
⑶至於原告另請求被告邱瑞香應依民法第179 條、第184 條與被告鎮富保險公司按月連帶給付4 萬元云云，因連帶債務之成立，以契約約定或法律有規定者為限，民法第272 條規定甚明，原告自不得依民法第179 條主張被告邱瑞香負連帶責任。又按公司負責人對於公司業務之執行，如有違反法令致他人受有損害時，對他人應與公司負連帶賠償之責，公司法第23條第2 項定有明文。查公司法第23條所謂公司負責人對於公司業務之執行，違反法令致他人受有損害，係指公司負責人於執行公司業務時，有故意或過失不法侵害他人之權利，或故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人之權利者，始屬相當。應對原告依民法第767 條第1 項之規定負返還系爭房屋之義務人為被告公司，並非被告邱瑞香，業經本院論述如前，自無從認被告邱瑞香有執行業務而違反法令致他人受有損害，則原告依民法第184 條、第188 條、公司法第23條請求被告邱瑞香與被告鎮富保險公司連帶賠償無權占有之損害，殊難認為有理。
⒉原告請求被告按月連帶給付違約金8 萬元部分：
系爭租約第9 條第3 項約定：「乙方於租期屆滿時，卻未遷空交還房屋時，甲方得向乙方請求按每日租金二倍之違約金至遷空完了之日止。」，而被告鎮富保險公司自系爭租約終止後106 年11月1 日起迄今未遷讓返還房屋，則原告主張被告鎮富保險公司自106 年11月1 日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付以每月租金2 倍計算之違約金8 萬元，洵屬有據。至原告請求被告邱瑞香連帶給付上開違約金，惟因違約金之給付係依系爭租約約定而成立，而被告邱瑞香並非系爭租約之連帶保證人，則原告此部分之請求，自屬無據。
⒊從而，原告請求被告鎮富保險公司應自106 年11月1 日起至遷讓返還系爭房屋之日止按月給付12萬元，為有理由，逾此範圍之請求，即非可採。
㈤按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229 條第1 項、第2 項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，亦為民法第233 條第1 項前段、第203 條所明定。系爭租約第5 條約定租金應於每月5 日以前繳納，另管理費、水電費、回復原狀費用及提前終止契約之違約金則無約定給付確定期限，則原告請求自起訴狀繕本送達翌日即107 年5 月24日起（見卷第82頁），至清償日止，按週年利率5%計算之利息，洵屬有據。
五、綜上所述，原告依民法第455 條前段、第767 條第1 項前段規定請求被告鎮富保險公司遷讓返還系爭房屋，及依系爭租約第2 條、第5 條、系爭租約第4 條第2 項、第9 條第2 項請求被告鎮富保險公司給付租金、回復原狀費用、違約金共計23萬7,500 元暨自107 年5 月24日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，另依民法第179 條、系爭租約第9 條第3 項請求被告鎮富保險公司自106 年11月1 日起至遷讓返還系爭房屋之日止按月給付無權占有相當於租金之損害4 萬元、無約金8 萬元，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
六、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核其勝訴部分，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之；並依同法第392 條第2 項規定依職權酌定相當之擔保金額宣告被告鎮富保險公司預供擔保後，得免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由。依民事訴訟法第385 條第1 項、第79條、第390 條第2 項、第392 條笫2 項，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 6 月 29 日民事第二庭 法 官 林芳華
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 6 月 29 日書記官 馮莉雅
附表
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│編號│日期（民國） │金額（新臺幣） │
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│1 │106 年7 月至9 月 │12,599元 │
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│2 │106年10月 │4,110元 │
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│3 │106年11月 │4,164元 │
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│4 │106年12月 │3,999 元、2,926 元 │
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│5 │107年1 月 │4,099元 │
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│6 │107年2 月 │3,964元 │
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│7 │107年3 月 │4,095元 │
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