臺灣臺北地方法院民事判決

原告

李宗憲

原告

李晏嘉

上二人共同訴訟代理人

李慶峰律師

複代理人

洪誌聖律師

被告

姜志達

被告

黃柏芬

上二人共同訴訟代理人

宋重和律師

複代理人

盧德聲律師

被告

信義房屋仲介股份有限公司

法定代理人

周俊吉

訴訟代理人

侯冠全律師

複代理人

黃偉雄律師

被告

財團法人基督教台北頌主堂

法定代理人

胡為善

訴訟代理人

莊佳樺律師

上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國109 年5月26日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序事項按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2款、第3款定有明文。而所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之原因事實有其共同性，先後所為請求之主張在社會生活上可認為有共通性或關連性，而就原請求之訴訟及證據資料於相當程度範圍內具有同一性或一體性，在審理時得加以利用，俾先後兩請求可在同一程序得加以解決，以避免重複審理，庶能統一解決紛爭，用符訴訟經濟者即屬之（最高法院105 年度台抗字第651 號裁定意旨參照）。本件原告起訴依侵權行為之法律關係及民法第359 條、第360 條為請求，並聲明：「㈠被告姜志達、黃柏芬、信義房屋仲介股份有限公司（下稱信義房屋）應連帶給付原告李宗憲新臺幣（下同）2,021,452 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息；㈡被告財團法人基督教台北頌主堂（下稱頌主堂）應給付原告李晏嘉2,019,052 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息」。嗣原告追加民法第227 條第1 項、第2 項、第292 條準用第273 條、第179 條規定為其備位之請求權基礎，並增列備位聲明一、二，而將上開聲明變更為如後所示（詳本判決實體事項原告主張之聲明部分，見本院卷㈡第345、373 至374頁），核屬擴張、減縮應受判決事項之聲明，且原告所為之變更及追加，均係基於同一房屋滲漏水瑕疵所生之紛爭，在社會生活上可認為有共通性或關連性，就原請求之訴訟及證據資料於相當程度範圍內得互為援用，是其請求之基礎事實應屬同一，於同一訴訟程序解決紛爭，合乎訴訟經濟，揆諸首揭規定，應予准許。

貳、實體事項

一、原告起訴主張：

㈠其等為夫妻，原告李宗憲於民國105 年間透過被告信義房屋之員工即訴外人林宜賢仲介，以總價3,131 萬元向被告姜志達、黃柏芬購買坐落臺北市○○段○○段000 地號土地及其上同地段1998建號建物（門牌號碼：臺北市○○○路○段000 巷00號3 樓，下稱系爭3 樓房屋），雙方於105 年11月25日簽訂不動產買賣契約（下稱系爭契約），並於106 年2 月15日完成交屋手續，由原告李晏嘉登記為系爭3 樓房屋之所有權人。詎被告姜志達、黃柏芬及信義房屋均明知系爭3樓房屋長期存在滲漏水之瑕疵，卻在系爭契約所附之標的物現況說明書（下稱系爭現況說明書），勾選該屋現無滲漏水或壁癌、委託前6個月內未曾修繕滲漏水、壁癌等情形，共同以此方式詐欺原告與之締約購買系爭3樓房屋，迄106 年6 月間始因原告整修裝潢該屋而查悉上情。嗣於106 年9 月29日原告雖與被告姜志達、黃柏芬、信義房屋，三方就系爭3樓房屋臥室牆面、天井周邊之滲漏水情形達成協議，並簽訂協議書（下稱系爭協議書），惟該屋滲漏水範圍仍漸趨擴大，經原告於同年10月間委請台北市建築師公會進行鑑定（下稱系爭鑑定報告），認定系爭3樓房屋尚有6處漏水，而其中陽台、客廳牆面之漏水（即上開鑑定報告編號3、4、6之漏水點）乃可歸責於被告姜志達、黃柏芬之原因所致；其餘陽台外牆、客廳牆面之漏水（即上開鑑定報告編號1、2、5之漏水點），則係因同址4樓房屋（下稱系爭4樓房屋）所有權人即被告財團法人基督教台北頌主堂（下稱頌主堂）未善盡防水工程所致，故依前揭漏水面積計算，被告姜志達、黃柏芬及被告頌主堂應各負25％、75％之損害賠償責任。

㈡而原告因系爭3樓房屋之漏水瑕疵受有損害，並因此支出原有裝潢之拆除費用258,000 元；且為修復各漏水點預計支出管理費40,908元、營業稅17,045元；於完成施作防水後，系爭3 樓房屋尚須耗費3,014,352 元重新裝潢；又系爭3 樓房屋面積為39坪，因受損面積廣大迄今已有9 個月無法使用，以每月、每坪租金1,498 元計算，原告受有相當於租金之損失525,798 元（計算式：39坪×1,498 元×9 月＝525,798 元）；並因系爭3 樓房屋無法使用，原告每月增加接送3 名子女上學之交通費用16,000元，扣除寒假期間約6 個月，計額外支出96,000元（計算式：16,000×6 月＝96,000元）；且系爭3 樓房屋之滲漏水瑕疵已影響其交易價格，有汙名價值減損651,248元，以上共計4,603,351元（詳如附表一編號一至六所示）；又修復該屋之陽台、客廳牆面之漏水（即系爭鑑定報告編號3、4、6之漏水點）及陽台外牆、客廳牆面之漏水（即系爭鑑定報告編號1、2、5之漏水點）之預估費用分別為45,400 元、43,000 元（如附表一編號七、八所示），則被告姜志達、黃柏芬、信義房屋依民法第184條第1項後段、第2項、第185條第1項規定，應連帶賠償原告李宗憲（即系爭契約之買受人）1,196,238 元（計算式：4,603,351×25％＋45,400＝1,196,238 元）；被告頌主堂依民法第184條第1項前段、第191條第1項規定，應賠償原告李晏嘉（即系爭3樓房屋之登記所有權人）3,495,513 元（計算式：4,603,351×75％＋43,000元＝3,495,513 元）。

㈢如認原告前述請求無理由，惟系爭3 樓房屋滲漏水情形由來已久，足見系爭3 樓房屋於交屋前即存在滲漏水之瑕疵，則於簽訂系爭契約時，被告姜志達、黃柏芬以系爭現況說明書，向原告李宗憲保證系爭房屋無滲漏水情形，原告李宗憲自得依民法第360 條、第227 條第1 項、第2 項、第292 條準用第273 條規定，請求被告姜志達、黃柏芬就其上開損害即4,691,751 元（詳如附表一所示），連帶負債務不履行之賠償責任。若認原告上開請求仍屬無據，則系爭3 樓房屋因上開滲漏水瑕疵，受有交易價值貶損1,345,585 元，原告李宗憲尚得依民法第359 條規定請求共同出賣人即被告姜志達、黃柏芬就該屋分別減少672,792 元（計算式：1,345,585 元÷2 ＝672,792 元，元以下捨去）之買賣價金，且該價金減少請求權一經行使，即生效力，則被告姜志達、黃柏芬就該價金部分即無法律上原因而受有利益，原告李宗憲得併依民法第179 條規定，請求被告姜志達、黃柏芬返還此部分不當得利等語。

㈣並⒈先位聲明：⑴被告姜志達、黃柏芬、信義房屋應連帶給付原告李宗憲1,196,238 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息；⑵被告頌主堂應給付原告李晏嘉3,495,514 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息；⒉備位聲明一：被告姜志達、黃柏芬應連帶給付原告李宗憲4,691,751 元，及變更訴之聲明暨言詞辯論意旨續狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息；⒊備位聲明二：⑴被告姜志達應給付原告李宗憲672,792 元，及變更訴之聲明暨言詞辯論意旨續狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息；⑵被告黃柏芬應給付原告李宗憲672,792 元，及變更訴之聲明暨言詞辯論意旨續狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。

二、被告答辯則以：

㈠被告姜志達、黃柏芬部分：原告於提起本件訴訟前，即於107年1 月15日自行委託臺北建築師公會就系爭3 樓房屋為鑑定，屬於私鑑定性質，對其等之程序保障並非周全，難認得作為證據使用。又原告與被告姜志達、黃柏芬與洽談買賣期間，原告即多次至系爭3 樓房屋查看現況，並無原告所稱與仲介即被告信義房屋共同詐欺之情事，且雙方於106 年2 月15日辦畢交屋手續，原告迄未舉證滲漏水瑕疵於危險移轉時已存在，原告請求被告負損害賠償責任，並無理由。又雙方既已就系爭3樓房屋之滲漏水情形簽訂系爭協議書，被告姜志達、黃柏芬已依約給付32,760元予原告，原告就修繕事項即不得再為任何爭執，原告現猶主張被告姜志達、黃柏芬應負損害賠償責任，亦無理由。縱認被告姜志達、黃柏芬應賠償責任，惟原告拆除原有裝潢係為重新整修入住，尚非基於修繕滲漏水瑕疵之目的，難認有何相當因果關係，且系爭3樓房屋現僅存陽台、客廳等6處漏水，原告卻請求全屋重新裝潢之費用，顯非可取。另系爭3 樓房屋屋齡已久，編號3、4、6漏水點均屬房屋本身結構之問題，此為原告購屋前所得預見，非因被告姜志達、黃柏芬行為所致，原告請求此部分修繕費用及管理費、營業稅實屬無理；而原告復未舉證其因漏水而長達9個月期間完全無法使用該屋，自不得要求被告姜志達、黃柏芬就其相當於租金之損失負責；至交通費用支出部分，原告則未說明其計算方式，僅泛稱受有該等損害，要屬無稽；再者，系爭3 樓房屋之滲漏水瑕疵非不可修復，即無所謂污名價值減損可言，況鑑定報告所鑑定之修復費用、價值減損等損失，顯屬高估，與已完成修復之費用相差甚大，並非合理。另原告依民法第359 條之規定請求其等減少價金，然此形成權已逾除斥期間，自不得再予主張等語。

㈡被告信義房屋部分：系爭3 樓房屋於交屋時，形式上並無滲漏水、壁癌之瑕疵，此觀原告亦係於拆除舊有裝潢始察覺有該瑕疵存在一情可知，則被告信義房屋自亦無從事先知悉該等瑕疵存在，實無蓄意欺詐原告李宗憲購買系爭3 樓房屋之情。又原告拆除屋內裝潢後，發現臥室、天井部分有滲漏水之情形，故原告、被告姜志達、黃柏芬三方即就該等部分簽署系爭協議書，足認當時系爭3 樓房屋之滲漏水瑕疵僅有上開2 處，原告現方稱系爭3 樓房屋尚有其他大面積漏水情形，已逾上開協議範圍，而無從確認責任歸屬，是原告逕予請求被告信義房屋連帶負責，並非合理。而原告係為重為裝潢方發現滲漏水瑕疵存在，且部分裝潢係於發現漏水瑕疵前所為，則不論係拆除或重新裝潢之費用，均與該瑕疵無因果關係，況滲漏水情形並非遍布全屋，原告就此部分請求全屋裝潢費用仍無理由；又系爭3 樓房屋已老舊，屋況自不得與新成屋相比較，原告於購屋時對該屋部分結構可能存有滲漏水應有預見可能，自不得要求被告信義房屋負擔修繕費用；另原告既係自行計畫裝潢，其租金、交通費用之損失即與瑕疵並無相關，遑論該等瑕疵甚微，修復期間亦短，原告是否確有此部分長期損失，要非無疑。再者，系爭3 樓房屋6 處漏水點，修繕費用總計僅398,853 元，與該屋買賣當時之交易價格3,131 萬元相比，可知該等瑕疵非屬嚴重或無從修復，於完成修復後，系爭3 樓房屋自得繼續居住，而維持房屋使用價值，是系爭3 樓房屋並無污名價值減損可言。此外，系爭3樓房屋現存之6處漏水點，僅有編號3、4與該屋陽台增建外推工程相關，其餘漏水點則均與該屋無涉，當不屬其應負責之範圍，且原告雖主張被告姜志達、黃柏芬、信義房屋與被告頌主堂應負擔之賠償比例各為25％、75％，卻未說明具體原因，要無足取等語。

㈢被告頌主堂部分：其為系爭4 樓房屋之所有權人，然近年並未使用該房屋，故其不知該屋陽台地面長期積水，並非故意或過失造成系爭3 樓房屋陽台天花板產生滲漏情形，而其經原告通知後，旋即洽請水電人員處理系爭4 樓房屋陽台漏水狀況，依系爭鑑定報告亦可知系爭3 樓房屋僅有陽台及客廳牆面即編號1、2、5漏水原因與其相關，且系爭4 樓房屋陽台業經其修復並施作防水層，上開漏水點現均已無漏水現象，難認其有何侵權行為存在。且上開陽台部分天花板、牆面滲漏水面積佔系爭3 樓房屋面積比例甚微，亦無證據可證有自陽台滲漏至室內之情形，當無從使系爭3 樓房屋全部無法使用，是原告李晏嘉請求其賠償其全屋重新裝潢、無法使用房屋及增加支出損害，均非有理由；而關於上開編號1、2、5之漏水點經系爭鑑定報告認定尚須支出修繕費用43,000元，被告頌主堂雖不為爭執，然管理費、營業稅既未據原告李晏嘉證明其有實際支出，其即不應請求；又原告李晏嘉現無出售系爭3 樓房屋之意願，且陽台部分之滲漏水瑕疵微小，更據被告頌主堂修補完成，系爭3 樓房屋顯無產生污名價值減損之情，原告主張此部分損害，自無可取。再者，原告李晏嘉另主張系爭4 樓廁所糞管破裂導致系爭3 樓房屋主浴室大量積水，然依系爭鑑定報告所示，並無此部分之漏水爭議點，復無證據可認與被告頌主堂間有何因果關係，此部分亦不可採。退言之，倘認被告頌主堂應就原告李晏嘉之損害負賠償責任，然於系爭3 樓、4 樓房屋產生滲漏情形時，被告頌主堂考量該棟房屋屋齡已近50年，而邀同同棟6 戶住戶共同就公共空間、樓梯間為全面性修繕，總計支出252,630 元（含稅），平均每戶應負擔42,105元，而被告頌主堂已先行代原告李晏嘉墊付，自得以此債權主張抵銷等語。

㈣並均聲明：原告之訴駁回。

三、兩造不爭執之事實：系爭3樓房屋原為被告姜志達、黃柏芬所共有，被告頌主堂則為系爭4 樓房屋所有權人，原告李宗憲透由被告信義房屋之員工即訴外人林宜賢仲介，以總價金3,131 萬元向被告姜志達、黃柏芬購買系爭3 樓房屋），並於105 年11月25日簽訂系爭契約，而被告姜志達、黃柏芬於系爭現況說明書，勾選系爭3 樓房屋現況無滲漏水或壁癌、委託前6 個月內未曾修繕滲漏水、壁癌，嗣系爭3 樓房屋登記為原告李晏嘉所有，於106 年2 月15日完成交屋手續；又原告與被告姜志達、黃柏芬、信義房屋於106 年9 月29日簽立系爭協議書，被告姜志達、黃柏芬並依約支付修繕費用32,760元予原告等情，為兩造所不爭執，並有系爭契約、系爭現況說明書、土地、建物登記第一類謄本、系爭協議書在卷可稽（見本院卷㈠第39至80、97至100、227至235 頁），堪信為真實。

四、本院之判斷：原告先位主張被告姜志達、黃柏芬、信義房屋共同隱匿系爭3 樓房屋存在漏水瑕疵，被告頌主堂為系爭4 樓房屋所有人卻未善盡防水措施，導致系爭3樓房屋漏水，均應負侵權行為損害賠償責任；如無理由，則備位主張系爭3樓房屋缺乏出賣人所保證之品質，被告姜志達、黃柏芬應負物之瑕疵擔保及債務不履行之損害賠償責任；如再無理由，系爭3 樓房屋因漏水瑕疵受有污名價值貶損，原告得請求減少價金等情，均為被告所否認，並以前揭情詞置辯。故本院應審究者為：㈠先位聲明部分：⒈原告李宗憲依民法第184 條第1 項後段、第2 項、第185 條第1 項規定，請求被告姜志達、黃柏芬、信義房屋連帶負損害賠償責任，有無理由？⒉原告李晏嘉依民法第184 條第1 項前段、第191 條第1 項規定，請求被告頌主堂負損害賠償責任，有無理由？㈡備位聲明一部分：原告李宗憲依民法第360 條第360 條、第227 條第1 項、第2 項、第292 條準用第273條規定請求被告姜志達、黃柏芬連帶負債務不履行之責任，有無理由？㈢備位聲明二部分：原告李宗憲依民法第359 條規定，請求減少買賣價金，被告姜志達、黃柏芬並應依民法第179條規定返還之，有無理由？茲悉述如下：

㈠被告應否負損害賠償責任部分：⒈被告姜志達、黃柏芬部分：⑴按民事法上所謂詐欺者，係謂欲相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思之表示（最高法院18年上字第371 號裁判意旨參照）。又被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1 項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，或依侵權行為之規定，請求賠償被詐欺而受之損害，然為表示之當事人，應就受詐欺之事實負舉證之責任（最高法院44年台上字第75號裁判意旨參照）。再民法上之詐欺，必詐欺行為人有使他人陷於錯誤之故意，致該他人基於錯誤而為不利於己之意思表示者始足當之。倘行為人欠缺主觀之詐欺故意，縱該他人或不免為錯誤之意思表示仍與詐欺之法定要件不合，無容其依民法第92條第1 項規定撤銷意思表示之餘地（最高法院98年度台上字第171號判決意旨參照）。原告李宗憲主張被告姜志達、黃柏芬故意隱匿系爭3樓房屋有滲漏水情形，既為被告姜志達、黃柏芬所否認，即應由原告就此利己事實負舉證之責。經查：①被告姜志達、黃柏芬於系爭現況說明書，勾選系爭3 樓房屋現況無滲漏水或壁癌、委託前6 個月內未曾修繕滲漏水、壁癌等情，固為兩造不爭執之事實，並有該現況說明書在卷可參（見本院卷㈠第71頁），惟系爭3樓房屋於出售前原即設有裝潢，此有該屋照片存卷可考（見本院卷㈠第37、38頁），可見該屋牆面多有大範圍裝潢及家具遮蔽，一般人本難自外觀查知其內之壁癌或滲漏水狀況，而原告李宗憲亦自述其於看屋時並無任何滲漏水情形等語（見本院卷㈠第11頁），衡情該屋總價高達3,000餘萬元，雙方進行買賣時理當謹慎而為，如檢視發覺房屋存在壁癌、滲漏水等瑕疵情形，勢將就此另為約定或處理，然觀諸系爭契約或系爭現況說明書均無任何相關登載，應足推認系爭3 樓房屋於雙方締約過程中，其外觀現況確無任何滲漏水或壁癌之瑕疵，加以被告姜志達、黃柏芬並非工程或水電專業人士，已難逕認其等有何刻意隱匿瑕疵而誤導締約之情事。且查，原告李宗憲與被告姜志達、黃柏芬於105 年11月25日簽訂系爭契約，並於106 年2 月15日完成交屋手續，已詳前述，原告李宗憲迄106年6月間將系爭3樓房屋原有裝潢拆除後，始陸續發現系爭3樓房屋之臥室、浴室、廚房、客廳、陽台等處有壁癌、滲漏水情形，此有拆除裝潢後之該屋現場照片在卷可稽（見本院卷㈠第83、91至96頁），益徵被告姜志達、黃柏芬於買賣系爭3樓房屋之過程中，應不知悉該屋存在滲漏水或壁癌瑕疵，自亦未曾就此進行修繕甚明。因此，尚無從認定其等具有主觀之詐欺故意，依前揭說明，核與詐欺之構成要件不符。②此外，原告李宗憲復未提出其他證據說明被告姜志達、黃柏芬有以隱匿屋況瑕疵之方式，詐欺原告李宗憲締結系爭契約之情，是其主張被告姜志達、黃柏芬具有詐欺之不法侵權行為，其得依民法第184條第1項後段、第2項規定，請求其等負損害賠償責任云云，要難憑採。⑵次按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第 373 條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承擔負擔，民法第354條本文、第 373 條本文分別定有明文。又按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同，民法第227條第1項、第360條亦有明定。而物之瑕疵擔保及不完全給付，其成立要件及效果各異，惟於出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而「其瑕疵係於契約成立後始發生」，且因可歸責於出賣人之事由所致時，出賣人始同時負有物之瑕疵擔保及不完全給付之債務不履行責任（最高法院77年4月19日第7次民事庭會議決議㈠要旨參照）。準此，瑕疵存在於買賣標的物交付前，方有不完全給付及物之瑕疵擔保責任之適用；至交付後始生之瑕疵，則屬危險負擔之問題。本件被告姜志達、黃柏芬不成立侵權行為，業詳前述，原告李宗憲另主張其等應負物之瑕疵擔保及債務不履行之損害賠償責任，惟此亦據被告姜志達、黃柏芬否認。經查：①由當事人一方自行委託具專門知識經驗者，就具體事實適用專門知識所得鑑定判斷，稱為「私鑑定」。私鑑定做成之鑑定報告，雖與民事訴訟法所謂「鑑定」之證據方法不同，但學說認仍具私文書性質，如予當事人辯論機會，仍非不得成為法院形成心證原因，故仍屬事實認定之自由心證主義範圍。本件原告於起訴前自行委託台北市建築師公會作成系爭鑑定報告，雖經被告辯稱不得作為證據使用，然本院審酌該鑑定報告已針對系爭3樓房屋之漏水情形至實地會勘，並就鑑定經過及鑑定結果做成完整書面說明，本件審理過程中兩造就系爭鑑定報告亦充分陳述意見及進行辯論，應認足為本院心證形成原因，又本於訴訟經濟原則，認無再囑託他人再為鑑定必要，合先敘明。②原告主張系爭3樓房屋存在滲漏水等情，經鑑定人於106年12月20日至系爭3樓房屋現場勘查，並進行含水測定及照相紀錄後，確認該屋當時現況尚有陽台、客廳室內牆面等處滲漏水之情形（即漏水點3、4、6），有系爭鑑定報告在卷可參（見本院卷㈠第133至135頁），衡情房屋應具有足供避風遮雨及安全、舒適居住之通常效用，是上開漏水屬系爭3樓房屋之瑕疵，自不待言。而其中漏水點編號3、4係因系爭3樓房屋之廚房擴當初大增建外推磚砌外牆工程時，未於外牆雨水易飛濺界面弱點處，妥善施作防水措施所致；漏水點編號6則係因該棟房屋與鄰棟（24號）2棟原有相鄰間隙無完善防水或導水設施而導致滲漏，亦經系爭鑑定報告鑑定在案（見本院卷㈠第133至136頁），可知上開漏水點3、4、6均係因雙方簽訂系爭契約前之建築或工程行為所致，堪認此等漏水瑕疵應係在系爭3樓房屋交屋即危險移轉前即存在，依上開說明，出賣人即被告姜志達、黃柏芬即應負物之瑕疵擔保責任。至鑑定人會勘及進行檢測後，另認系爭3樓房屋陽台外牆、客廳室內牆面之漏水點（即漏水點1、2、5）當時已無滲漏水情形，惟判斷係因系爭4樓房屋相對應地坪未施作妥善之防水措施所導致，然此尚非可歸責予被告姜志達、黃柏芬，且無其他證據足認此部分瑕疵係於系爭3樓房屋危險移轉時已存在，則原告李宗憲就此請求被告姜志達、黃柏芬負物之瑕疵擔保及不完全給付之債務不履行損害賠償責任，均屬無據（至系爭4樓房屋所有人即被告頌主堂是否應負損害賠償責任部分，則詳下述）。③又被告姜志達、黃柏芬於系爭現況說明書，勾選系爭3 樓房屋現況無滲漏水或壁癌乙節，已如前述，則其等確有向買受人即原告李宗憲保證系爭3樓房屋具有無漏水或壁癌之品質，然該屋於交屋時其陽台、客廳室內牆面（即漏水點3、4、6）仍存在滲漏水瑕疵，業經認定如前，顯然欠缺被告姜志達、黃柏芬所保證之品質，是原告李宗憲依民法第360條規定，就前揭漏水瑕疵請求被告姜志達、黃柏芬賠償其損害，核屬有據。④被告姜志達、黃柏芬雖辯稱：其等及被告信義房屋與原告李宗憲簽訂系爭協議書，並已依約給付32,760元之修繕費用，原告李宗憲即不得再請求其等賠償云云。惟觀諸系爭協議書暨所附估價單內容，均載明係針對「臥室牆面、天井周邊」之漏水情形，且該協議書第5條亦約定：「就本協議書附件估價單範圍外之屋況，乙方（即被告姜志達、黃柏芬）仍依民法之規定對甲方（即原告李宗憲）負擔瑕疵擔保責任，惟甲方應依民法之規定舉證證明乙方依法應負擔之瑕疵擔保責任及其範圍」，顯見其等僅就上開漏水範圍進行協商及賠償，尚不及於其他瑕疵情形，而原告李宗憲本件請求被告姜志達、黃柏芬賠償之漏水為「陽台、客廳室內牆面」（即漏水點3、4、6），與系爭協議書之協商及賠償範圍不同，則被告姜志達、黃柏芬辯稱其已依該協議書之約定賠償上開修繕費用予原告李宗憲，其等即可免除所有瑕疵擔保責任云云，並不足取。⒉被告信義房屋部分：⑴按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條本文定有明文。本件原告李宗憲主張被告信義房屋與被告姜志達、黃柏芬均明知系爭3樓房屋存在漏水瑕疵，卻隱匿此節，共同詐欺原告李宗憲購入該屋等情，既據被告信義房屋否認，即應由原告李宗憲負舉證責任。⑵經查，系爭3樓房屋之屋齡雖逾40年，然於雙方締約至交屋過程中，該屋之外觀現況確無任何滲漏水或壁癌之瑕疵，亦無證據可認被告姜志達、黃柏芬曾因滲漏水而進行修繕，直至原告於交屋後約3、4個月將原有裝潢拆除後，始知有陽台、客廳、臥室等處之滲漏水情形等情，均經認定如前。由上，可見系爭3樓房屋之滲漏水瑕疵乃一般人依肉眼觀察所難以查知，自無足推認被告信義房屋之房仲人員於仲介買賣過程中，已明知該屋有漏水或壁癌瑕疵存在，而刻意隱瞞詐欺原告李宗憲締約之情。此外，原告李宗憲又無提出其他證據以實其說，則其主張被告信義房屋有詐欺行為，其得依民法第184條第1項後段、第2項規定請求被告信義房屋負侵權行為損害賠償責任，洵無可採。⒊被告頌主堂部分：⑴按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任；土地上之建築物或其他工作物所致他人權利之損害，由工作物之所有人負賠償責任，但其對於設置或保管並無欠缺，或損害非因設置或保管有欠缺，或於防止損害之發生，已盡相當之注意者，不在此限，民法第184條第1項前段、第191條第1項分別定有明文。是以，除非工作物所有人能舉證證明民法第191條第1項但書所示之情形存在，得免負侵權行為損害賠償責任外，因土地上之工作物造成他人之損害，即依法推定工作物所有人有過失，而應負侵權行為損害賠償責任（最高法院96年度台上字第489號判決意旨參照）。⑵經查，被告頌主堂為系爭4樓房屋之所有人，其就位於系爭3樓房屋陽台、客廳牆面之直上方相對應地坪，未設置完善之防水工程，因而導致系爭3樓房屋上開處所產生滲漏水情形（即漏水點1、2、5），此經系爭鑑定報告鑑定屬實（見本院卷㈠第134至135頁），堪認被告頌主堂確因建物之設置有欠缺造成系爭3樓房屋受有漏水之損害。被告頌主堂雖辯稱上開漏水點均已修復云云，觀諸系爭鑑定報告固記載前揭處所於會勘當時並無漏水現象，然亦認被告頌主堂尚有天花板泥作、油漆復原等工程須施作（詳附表二項次一編號1至4所示），即難推論前揭漏水點已完全復原而無損害情形，因認被告頌主堂上開辯稱，不足為採。此外，被告頌主堂又未提出證據說明其對於系爭4樓房屋之設置或保管並無欠缺，或前揭損害非因設置或保管有欠缺，或其於防止損害之發生，已盡相當之注意等節，依上開說明，原告李晏嘉依民法第184條第1項前段、第191條第1項本文規定，請求被告頌主堂負侵權行為損害賠償責任，即屬有據。⑶至原告李晏嘉另主張系爭4 樓廁所糞管破裂導致系爭3 樓房屋主浴室大量積水，並提出對話紀錄暨現場照片為憑（見本院卷㈠第93頁），然經被告頌主堂否認，且觀諸系爭鑑定報告亦無任何關於上開漏水情形之敘述，除難認系爭3樓房屋確有此部分漏水損害存在外，亦無法認定係與系爭4樓之廁所糞管破裂有何相關，自難僅憑原告李晏嘉所提照片即認被告頌主堂應就此負損害賠償責任，併此指明。

㈡損害賠償之範圍及數額：⒈按負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀，債權人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀，民法第213條第1 項、第3 項分別定有明文。原告主張被告應賠償拆除原有裝潢、重新裝潢、管理費及營業稅、修繕費用、相當於租金之損失、交通費用等情，均為被告所否認，茲分述如下：　⑴原有裝潢之拆除費用（附表一編號一）：原告主張其拆除系爭3樓房屋之原有裝潢，因而支出258,000元，被告應賠償其損失云云，並舉而謙設計報價單為憑（見本院卷㈠第323至325頁），然原告本預計整修該屋入住，觀諸前揭報價單所列項目，均難逕認與修復上開漏水瑕疵有何相關，故非屬修繕漏水之必要工程，是原告此部分請求，並無理由。　⑵重新裝潢之費用（附表一編號三）：　原告主張其拆除系爭3樓房屋之原有裝潢，因而支出3,014,352 元，被告應賠償其損失云云，並舉而謙設計報價單、北昌企業有限公司衛浴商品估價單、毅太企業股份有限公司估價簽約單為憑（見本院卷㈠第327至351頁），然原告原即有整修裝潢系爭3樓房屋之計畫，而該屋現況僅有陽台、客廳牆面等6個漏水點，並無證據足認有蔓延整屋之滲漏水或壁癌情形，有系爭鑑定報告在卷可參（見本院卷㈠第131至172頁），則原告請求被告支付全屋重新裝潢之費用，已難逕取。又縱認原告所述其因該屋之漏水瑕疵始須進行全屋整修等情為真，然觀諸前揭估價單內容，尚包含重設線路、窗戶、門扇、燈具、美化等工程，原告並未具體指明該等工項與修繕漏水瑕疵之關聯及必要性，即全數請求被告負擔，難認已盡舉證之責，其此部分請求自無可取。⑶修復費用（附表一編號七、八）：原告主張被告姜志達、黃柏芬及被告頌主堂應分別支付漏水修繕費用45,400元、43,000元等情，業據系爭鑑定報告估算在卷（見本院卷㈠第170至171頁），除已完成之部分外，可知修復漏水點1、2、5及3、4、6，尚有如附表二所示之各該工項須施作，是原告請求被告等人支付上開修繕費用核屬必要，因認被告姜志達、黃柏芬應負擔45,400元（即附表二項次二、三）；被告頌主堂應負擔43,000元（即附表二項次一）。⑷管理費、營業稅（附表一編號二）：原告主張被告應支付管理費40,908元、營業稅17,045元，並以系爭鑑定報告所列估算費用為據（見本院卷㈠第171頁），然審諸該鑑定報告全無敘明估列上開費用之具體依據，實難探知上開費用與修復漏水瑕疵間之關聯性，且原告亦未提出確有支出此部分費用之任何單據以供參酌，故認原告請求被告給付上開管理費、營業稅費用，要難准許。⑸相當於租金及交通費用之損失（附表一編號四、五）：原告主張其因系爭3樓房屋之漏水瑕疵，長達9個月無法使用房屋，以每月、每坪租金1,498 元計算，原告受有相當於租金之損失525,798 元（計算式：39坪×1,498 元×9 月＝525,798 元），並額外支出接送子女之6個月交通費用（扣除寒假期間）共96,000元（計算式：16,000×6 月＝96,000元）云云，並舉UBER收據、派車明細表、臉書文章為證（見本院卷㈡第53至61、351至353頁）。然查，系爭3樓房屋現況僅有陽台、客廳天花板、牆面等6處漏水情形，其中漏水點1、2、5面積合計為11.72平方公尺（約3.3坪）、漏水點3、4、6之面積則為4.55平方公尺（約1.2坪），此除有系爭鑑定報告可參外，復經台北市建築師公會於108年6月19日補充鑑定在案(下稱系爭補充鑑定報告，此報告置卷外，見該報告第4至5、22頁），僅佔該屋約1成之面積，且漏水範圍多集中在陽台、客廳外圍，則是否足使全部房屋無法使用，已非無疑。況原告有整修裝潢該屋之計畫，本可預期將有相當時間無法使用房屋，又無其他證據可認修復系爭3樓房屋之漏水須長達9個月之久，因認原告請求此期間之租金損失及接送子女費用，難認有據。⒉次按物被毀損時，被害人得請求賠償其物因毀損所減少之價額，民法第196 條定有明文。又按損害賠償之目的在於填補所生之損害，其應回復者，係損害事故發生前之應有狀態，自應將事故發生後之變動狀況悉數考量在內。故於物被毀損時，被害人除得請求修補或賠償修復費用，以填補技術性貶值之損失而回復物之物理性原狀外，就其物因毀損所減少之交易價值，亦得請求賠償，以填補交易性貶值之損失而回復物之價值性原狀（最高法院93年度台上字第381號判決參照）。經查：⑴系爭3樓房屋之漏水損害雖可經如附表二所示方式進行修繕，但因該屋曾經存在漏水瑕疵之爭議，縱經修復，相較於正常無瑕疵不動產而言，於市場上交易時價格仍可能有所減損，是原告主張系爭3樓房屋於漏水瑕疵造成交易價值之貶損，請求被告賠償此部分損失，尚非無據。又原告聲請本院囑託李林國際不動產估價師聯合事務所就交易貶損之數值進行鑑定，經該所於108年5月3日作成不動產估價報告書（下稱系爭估價報告，置卷外）。而系爭估價報告係經鑑定人至現場進行現況勘察，參考影響價格形成因素之政策面、經濟面，並分析不動產市場概況、價格水準、區域因素、個別因素、最有效使用分析，以比較法、收益法、折現現金流量分析法等進行估價，鑑定結果認於價格日期105年11 月25日時，系爭建物之交易價值減損為1,138,939元等情，均係本於專業規則，詳述其鑑定所憑事實、過程、方法及依據，進而得出前揭估價結論，要屬可採，⑵被告雖辯稱修復系爭3樓房屋漏水之費用各僅4萬餘元，與系爭估價報告認定之貶損金額顯不相當，其估價結果應不可信云云。然系爭3樓房屋之交易金額高達3,131萬元，其因漏水瑕疵導致之交易價值減損比例僅3.64％，此經系爭估價報告鑑定在案（見系爭估價報告第3頁），要難逕認有何不符比例之情。此外，被告亦未舉證具體說明該估價報告有何顯然不可採信之處，因認被告上開辯稱無足憑信。是原告請求被告賠償系爭3樓房屋之交易價值減損部分，核屬有據。⒊被告間責任比例暨應分擔之數額：　 ⑴經查，被告姜志達、黃柏芬各應就系爭3樓之滲漏水情形擔部分之損害賠償責任，已詳前述。而原告雖聲請台北市建築師公會就其等所各自應負擔之比例進行鑑定，然經該會表示無損害價值金額及組成內容之確認資料，且漏水修復費用與造成損害之價值亦無直接對價關係，因而無法判斷被告間之責任歸屬比例等語（見系爭補充鑑定報告第4頁），又原告雖主張應以漏水範圍之面積，為被告間責任比例之基準，亦即被告姜志達、黃柏芬應負擔25％、被告頌主堂應負擔75％責任，然此除經被告爭執外，亦乏任何具體依據可供審認。惟按當事人已證明受有損害而不能證明其數額或證明顯有重大困難者，法院應審酌一切情況，依所得心證定其數額，民事訴訟法第222 條第2 項定有明文。本院審酌本件已有系爭鑑定報告可確認漏水原因等基礎事實，原告雖未能提出鑑定資料以證明被告應負擔之責任比例，然考量漏水點之數量、所在位置、範圍大小、影響程度各節，應認被告姜志達、黃柏芬及被告頌主堂應各負擔50％之損害賠償責任為合理。　⑵準此，除被告姜志達、黃柏芬及被告頌主堂應各自負擔之漏水點修復費用外，就系爭3樓房屋之交易價值貶損1,138,939元則應負擔各半，即569,470元（計算式：1,138,939÷2＝569,470元，元以下四捨五入）。從而，被告姜志達、黃柏芬應給付之損害賠償數額為614,870元（計算式：45,400 ＋569,470＝614,870元）；被告頌主堂應給付之損害賠償金額則為612,470元（計算式：43,000 ＋569,470＝612,470元）。其餘原告請求被告給付拆除原有裝潢、重新裝潢、管理費及營業稅、相當於租金之損失、交通費用等則屬無據。

㈢被告頌主堂之抵銷抗辯部分：按二人互付債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第334條第1項前段定有明文。本件原告請求被告頌主堂給付612,470元之損害賠償部分為有理由，既如前述，即應探求被告頌主堂所為抵銷抗辯是否可取。經查，被告頌主堂主張系爭3樓、4樓房屋所在公寓屋齡已久，故約同其他住戶整修相關公設，包含頂樓水塔防水、樓梯欄杆、水塔移位改管等多項工程，共支出252,630元（含稅），此費用應由6戶均攤，每戶應負擔42,105元（計算式：252,630÷6＝42,105元），其已代原告墊付該筆費用等語，並提出估價單、收據為憑（見本院卷㈠第289、291頁），就此未見原告李晏嘉有何爭執，則被告頌主堂就此主張抵銷，自有理由。從而，經相互抵銷後，原告李晏嘉得向被告頌主堂請求之金額為570,365元（計算式：612,470－42,105＝570,365元）。

㈣原告之各聲明請求有無理由部分：　 ⒈先位聲明部分：本件並無證據足認被告姜志達、黃柏芬、信義房屋有詐欺情事，故原告李宗憲依民法第184條第1項後段、第2項、第185條第1項規定請求其等連帶負損害賠償責任，為無理由。而被告頌主堂為系爭4樓房屋之所有人，因未設置完善之防水措施致系爭3樓房屋漏水，則原告李晏嘉依民法第184條第1項前段、第191條第1項規定，請求被告頌主堂負損害賠償責任，為有理由，被告頌主堂應給付原告李晏嘉570,365元。⒉備位聲明一部分：原告對被告姜志達、黃柏芬之先位請求雖無理由，然其備位請求其等負出賣人之物之瑕疵擔保責任，並依民法第360條規定賠償614,870元，洵屬有據。至原告雖另依民法第292條準用第273條規定，主張被告姜志達、黃柏芬應負連帶責任，然其等所負債務為金錢債務，尚難認有給付不可分之性質，核與民法第292條之要件不符，此外又無其他法律依據可認其等有連帶債務之關係，因認原告請求被告姜志達、黃柏芬連帶給付部分，為無理由，附此敘明。⒊備位聲明二部分：按訴之預備合併，必先位之訴無理由，法院始應就備位之訴為裁判；如先位之訴有理由，法院即無庸就備位之訴為裁判。據此，原告前開先位及備位聲明一既有理由，本院即毋庸再就原告之備位聲明二為審酌，併此指明。

㈤遲延利息之認定：按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229 條第1 項、第2 項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5 ％，亦為民法第233 條第1 項前段、第203 條所明定。查本件給付無確定期限，則原告李晏嘉請求被告頌主堂給付570,365元，及原告李宗憲請求被告姜志達、黃柏芬給付614,870元部分，既有理由，則其等分別請求上開被告給付自起訴狀繕本送達翌日起（即107年5月9日，見本院卷㈠第251頁送達證書），及變更訴之聲明暨言詞辯論意旨續狀繕本送達翌日起（即108年11月13日，見本院卷㈡第379頁），皆至清償日止，均按年息百分之5計算之利息，亦屬有據。

五、綜上所述，原告李宗憲請求被告姜志達、黃柏芬給付614,870元，及自108年11月13日起至清償日止按年息百分之5計算之利息；原告李晏嘉請求被告頌主堂給付570,365元，及自107年5月9日起至清償日止按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求為無理由，應予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，經本院審酌後，經核與勝負之判斷不生影響，爰不予逐一論酌。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。