107年度訴字第3524號｜民事：遷讓房屋等｜裁判日期：108 年 06 月 28 日

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 107年度訴字第3524號原　　　告　許志成訴訟代理人　徐鈴茱律師陳怡彤律師被　　　告　陳金城陳林貴美共　　　同訴訟代理人　江倍銓律師複代理人　許鳳紋律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國108年6月3日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應自臺北市○○區○○段○○段○○○○號建號建物即門牌號碼臺北市○○區○○街○○○○○巷○○○號三樓房屋遷出並騰空返還予原告。被告應給付原告新臺幣肆萬壹仟玖佰伍拾貳元，及自民國一百零七年八月二十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。被告應自民國一百零七年八月二十七日起至返還第一項不動產之日止，按月給付原告新臺幣貳萬零玖佰柒拾陸元。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣伍拾伍萬元或同額之銀行無記名可轉讓定期存單為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹佰陸拾肆萬陸仟壹佰零陸元為原告預供擔保，得免為假執行。本判決第二項於原告以新臺幣壹萬肆仟元或同額之銀行無記名可轉讓定期存單為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣肆萬壹仟玖佰伍拾貳元為原告預供擔保，得免為假執行。本判決第三項各到期部分，於原告每期以新臺幣柒仟元或同額之銀行無記名可轉讓定期存單為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣貳萬零玖佰柒拾陸元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由一、原告主張：坐落臺北市○○區○○段○○段0000○0000地號土地（權利範圍均12分之1，下稱系爭土地）暨其上之同段 2184號建號建物即門牌號碼臺北市○○區○○街000巷00號3樓房屋（權利範圍：全部，下稱系爭房屋。與系爭土地合稱系爭不動產），原為訴外人陳宜欣、陳又寧、王玫菁（下稱王玫菁等三人）因繼承被繼承人陳俊廷之遺產而取得所有權，並共同承擔系爭不動產原有之房屋貸款債務，惟王玫菁等三人自民國106年6月20日起即未繳息，經訴外人臺北富邦商業銀行（下稱富邦銀行）向本院聲請拍賣抵押物即系爭不動產，由原告拍定取得系爭不動產所有權，並自107年6月27日取得本院核發之權利移轉證書。被告明知其非系爭不動產所有權人，仍無權占有系爭不動產，並拒絕遷讓。系爭不動產坐落臺北市信義區精華地段，步行至臺北市政府及台北101 金融中心、信義區百貨商圈僅約十分鐘，並鄰近台北醫學大學、台北醫學大學附設學院，附近地區房屋租金價格每月約新臺幣（下同）3萬元，倘原告出租系爭不動產，每月租金可達3萬元，故被告應給付原告自107年6月27日起至107年8 月26日止，相當不當得利之租金6萬元及利息，暨自107年8 月27日起至返還系爭不動產之日止，按月給付原告3萬元。為此，爰依民法第767條第1項前段規定，請求被告返還系爭房屋；復依民法第179條請求相當於不當得利之租金等語。並聲明：㈠被告應自系爭房屋遷出並騰空返還予原告。㈡被告應給付原告6萬元，及自107年8月27日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢被告應自107年8月27日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告3萬元。㈣願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：系爭不動產原為被告二人兒子陳俊廷所有，被告與陳俊廷就系爭不動產成立使用借貸契約，並約定被告得使用系爭不動產至被告二人「百年後」，陳俊廷於104年過世後，由王玫菁等三人繼承系爭不動產所有權，亦由王玫菁等三人繼受該使用借貸契約，被告與王玫菁等三人就該使用借貸法律關係，經本院105年度訴字第875號判決及臺灣高等法院106年上易字第358號判決均認被告二人為有權占有系爭不動產。於本件訴訟中，原告能提出由王玫菁提供之判決書影本，原告對系爭不動產上存有被告與王玫菁等三人之使用借貸契約知之甚詳。又被告與王玫菁因系爭不動產涉訟多年，經被告向地政機關辦理酌給遺產案件時已為起訴證明登記，系爭不動產強制執行程式進行中，亦經更正為拍定後不點交。系爭不動產原登記所有權人王玫菁與一般強制執行債務人不同，資力頗豐，王玫菁僅係為規避被告二人有權占有系爭不動產之民事確定判決結果，方故意不繳納房貸債務，任由富邦銀行向執行法院聲請拍賣抵押物及強制執行，再由原告作為王玫菁之人頭投標藉由法院拍賣程序移轉系爭不動產之所有權，惟真正所有權人仍為王玫菁，實屬脫法行為。被告陳林貴美移轉系爭不動產所有權與陳俊廷作為使用對價，故被告二人與王玫菁等三人間之權利義務關係並非單純無償之使用借貸，係類似互易之概念，該使用借貸契約對於原告有拘束力，原告應忍受被告二人繼續無償使用系爭不動產之使用目的完畢，不得請求被告二人給付相當於租金之不當得利。系爭不動產非原告所述步行至101大樓僅十分鐘，周邊租金並沒有原告主張那麼高，原告主張每月3萬元之不當得利，應無理由等語置辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、查，原告於107年6月14日經本院106年度司執字第132813號強制執行事件（下稱系爭執行事件）拍定取得系爭不動產所有權，並於107年6月27日取得不動產權利移轉證書，業於同年7月16日辦理所有權移轉登記完竣。系爭房屋現為被告二人占有並居住等情，有不動產權利移轉證書、土地及建物所有權狀、本院民事執行處拍賣公告為證（見本院卷第55至65頁、第69頁），且為兩造所不爭執，是上情堪信為真實。四、原告主張其為系爭房屋之所有人，被告未經其同意竟無權占有系爭房屋迄今，故請求被告應騰空返還系爭房屋，並給付無權占有期間之相當於租金之不當得利等情，為被告否認，並以前詞為置辯，是本件應審究者厥為：㈠被告占有使用系爭房屋有無正當權源？原告可否請求被告將系爭不動產騰空返還予原告？㈡原告可否請求被告給付不當得利及金額若干？茲析述如下：㈠、被告占有使用系爭房屋有無正當權源？原告可否請求被告將系爭不動產騰空返還予原告？ ⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條前段定有明文。拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權，此觀強制執行法第98條第1項前段自明。復按，出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限者，不適用之。民法第425條第1項、第2項定有明文。又民法第425條第2項之立法理由揭示，在長期或未定期限之租賃契約，其於當事人之權義關係影響甚鉅，宜付公證，以求其權利義務內容合法明確，且可防免實務上常見之弊端，即債務人於強制執行時，與第三人虛偽訂立長期或不定期限之租賃契約，以妨礙債權人之強制執行，爰增訂第二項。依上開規定所示，不動產租賃契約期限超過5年或未定期限，而未經公證之不動產租賃契約，即不適用民法第425條第1項規定之「所有權讓與不破租賃原則」。亦即民法第425條第2項為同條第1項規定之例外，而例外不適用民法第425條第1項之租賃契約即指未經公證之租賃期限超過5年及未定期限者。故不動產租賃契約如係民法第425條第2項規定之租賃契約者，該不動產租賃契約即無由適用民法第425條第1項之規定。至使用借貸契約，原屬貸與人與使用人之特定關係，非如租賃契約之民法第425條規定，借用人自不得對借用物之受讓人主張其與原所有人間之使用借貸契約繼續存在，故因使用借貸而占有不動產之現占有人，不得以其與現在所有權人前手間之使用借貸契約關係對抗現在所有權人。 ⒉查，原告經系爭執行事件拍定取得系爭不動產所有權，並於107年6月27日取得不動產權利移轉證書一節，為兩造所不爭執，已如前述。被告雖辯稱其與系爭不動產之原所有權人即王玫菁等三人之被繼承人陳俊廷間，約定系爭不動產之法律關係並非單純無償之使用借貸等語。然則，被告所辯之法律關係其性質仍係使用借貸契約，核與租賃契約因使用收益必須支付對價即租金者，仍屬有間，且依被告所辯其法律關係期間亦屬未定等情，均核與民法上開規定例外保護承租人之情形不符，故被告自不得依此為合法占有系爭土地。是以，被告辯稱：渠等與陳俊廷繼承人間之權利義務關係對於原告亦有拘束力，原告應忍受被告二人繼續無償使用系爭不動產至使用目的完畢，且不得請求被告二人給付相當於租金之不當得利云云，自不可採。 ⒊另按，強制執行法所謂「點交」程序，係指買受人或承買人在符合強制執行法第99條第1項至第3項之情形下，得請求執行法院強制解除債務人或第三人占有之權利而言。執行法院所為「拍定後不點交」之意義僅在限制買受人或承買人不得於拍定後向執行法院聲請點交而已，並不能進而推論債務人或第三人確實有實體上合法占有之權源或權益。查，系爭執行事件係於107年4月19日為第一次拍賣程序，該次拍賣公告之使用情形載以：「一、本件拍賣標的據本院現場履勘，現由第三人即被繼承人陳俊廷之父母居住使用中，本件拍定後點交。…」，又該次拍賣結果為無人應買，且債權人即富邦銀行亦未承受等情，有系爭執行事件之拍賣公告及不動產拍賣筆錄可徵（見本院106年度司執字第132813號卷㈠第125至132頁、第147頁）。系爭執行事件為第二次拍賣程序前，經被告於107年4月23日向本院執行處聲請將系爭不動產之拍賣內容變更為不點交一節，亦有被告於系爭執行事件之陳報狀可佐（見同上卷第148至174頁）。本院民事執行處於107年4月25日拍賣公告之使用情形載以：「一、本件拍賣標的據本院現場履勘，現由第三人即被繼承人陳俊廷之父母陳金城、陳林貴美居住使用中，且2人提出無償使用房屋之判決，故本件拍定後不點交。」，嗣於107年5月17日之第二次拍賣程序，拍賣結果亦無人應買，且債權人富邦銀行亦未承受等情，有系爭執行事件之拍賣公告及不動產拍賣筆錄可參（見同上卷第175至180頁、第184至186頁、第196頁）。系爭執行事件嗣於107年6月14日為第三次拍賣程序，除原告投標之外，另有金佺企業管理顧問有限公司參與投標一節，亦有不動產拍賣筆錄及投標書可查（見同上卷第197至204頁、第247 至251頁）。準此，系爭執行事件固將拍賣公告之系爭房屋使用情形由點交改為不點交，然揆諸前開說明，僅在限制原告不得於拍定後向執行法院聲請點交而已，並不能進而推論被告二人對於系爭房屋確實有實體上合法占有之權源或權益。是以，被告並未能舉證證明有何占用系爭房屋之正當權源，應認構成無權占有。綜上，被告依法仍無從據其與系爭房屋前手間之使用借貸法律關係，對抗目前系爭房屋之所有權人即原告。 ⒋再者，被告固辯稱王玫菁係為規避被告對系爭房屋之使用借貸契約而排除被告占有云云，衡情系爭房屋經第一次拍賣載以點交時，原告自可為應買並拍得系爭不動產之所有權而為點交程序。況，系爭不動產經第三次拍賣時，尚有其他應買人，倘若原告為王玫菁之人頭，其自可於系爭執行事件開始後即為應買並以點交方式遂行占有系爭不動產之目的，更得以免除後續第三人參與投標之情形。綜上，應認原告並非為王玫菁等三人而拍定取得系爭不動產，原告在系爭執行事件參與投標而取得系爭不動產所有權，原告即為系爭房屋之所有權人。從而，被告請求調閱原告提出其於執行事件參與投標、購買系爭不動產價金14,589,999元之資金來源，如原告個人帳戶之提領現金證明、本行支票等，證明原告為王玫菁代標法拍屋及提起本件民事訴訟之人頭等，然則，縱以金流情形亦未能據以證明原告與王玫菁間有何被告所辯之人頭等合意之情事，故被告此部分聲請，爰無調查之必要，併予敘明。㈡、原告可否請求被告給付不當得利及金額若干？ ⒈按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其條件，故其得請求返還之範圍，應以他方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準。無權占有使用他人所有之土地，可獲得相當於租金之利益，他人因此而受有相當於租金之損害，為社會通常之觀念。是無權占有他人所有物或地上物，可能獲得之相當於租金之利益，應以客觀上占有人所受之利益為衡量標準，非以請求人主觀上所受之損害為斷（最高法院61年台上字第1695號判例、104年度台上第715號判決要旨參照）。復按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限，土地法第97條第1項定有明文。該條文之立法意旨為城市房屋供不應求，為防止房屋所有權人乘機哄抬租金，造成居住問題，特設本條限制房屋租金之最高額，超出部分得由政府強制減定之，以保護承租人。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息10% 最高額（最高法院68年台上字第3071號判例參照）。所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，即土地所有權人依土地法相關規定所申報之地價，建築物價額則依該管縣市地政機關估定之價額，此觀土地法施行法第25條、土地法第148條規定自明。 ⒉本院審酌系爭房屋之屋齡29年、結構為鋼筋混泥土造，位在5樓建物之3樓，登記用途及使用情況為住家，坐落位置為臺北市信義區，附近為台北醫學大學、台北醫學大學附設學院、吳興國民小學、信義國民中學且具備公園等公共設施及繁榮程度、經濟用途、交通便利性、生活機能完善度等情，有估價報告書、勘估標的現況照片、位置圖可參（見106年度司執字第132813號卷㈠第87至106頁），認本件相當於租金之不當得利之數額，應以土地申報地價及建物課稅現值8%為適當。而系爭470號及471號土地於107年、108年之公告地價均為64,300元，系爭房屋現值為1,646,106元等情，有建物現值及公告地價等查詢資料附卷可佐（見本院卷第29、353 、355頁）。原告請求自其取得系爭不動產之所有權即107年6月27日起至被告遷讓返還系爭房屋之日止，被告應按月給付原告相當於租金之不當得利金額為20,976元【計算式：（470號土地總面積80平方公尺×權利範圍1/12×公告地價64, 300元×80%×8%÷12＝2,286元，元以下四捨五入，下同）＋（471號土地總面積270平方公尺×權利範圍1/12×公告地價64,300元×80%×8%÷12＝7,716元）＋（1,646,106元× 8%÷12＝10,974元）＝2,286元＋7,716元＋10,974元＝20,9 76元】，故原告請求被告應給付自107年6月27日起至107年8月26日止相當於租金6萬元部分，以其中41,952元（計算式：20,976元×2月＝41,952元）及法定遲延利息為有理由，以及原告請求被告應按月自107年8月27日起至被告遷讓返還系爭房屋之日止按月給付原告相當於租金之不當得利3萬元，亦僅以其中每月20,976元部分為有理由，原告逾此部分之相當於租金不當得利請求，為無理由，應予駁回。五、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，及依民法第179條規定請求被告自107年6 月27日起至同年8月26日止給付原告相當於租金之不當得利合計41,952元，及自107年8月27日起至被告遷讓返還系爭房屋之日止按月給付原告相當於租金之不當得利20,976元，為有理由，應予准許；原告其餘請求則無理由，應予駁回。六、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與本件判決結果不生影響，爰不另一一論述，併予敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中華民國 108 年 6 月 28 日民事第一庭法官陳智暉以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 108 年 6 月 28 日書記官陳嬿舒

臺灣臺北地方法院107年度訴字第3524號

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