臺灣臺北地方法院 - 107年度重訴字第305號（塗銷不動產所有權移轉登記等）

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　107年度重訴字第305號原　　　告　劉瑞瑕訴訟代理人　黃青鋒律師被　　　告　松助開發建設股份有限公司法定代理人　江受宏訴訟代理人　曾大中律師被　　　告　元大商業銀行股份有限公司法定代理人　范志強訴訟代理人　蔡欣惠律師李俊達律師上列當事人間請求塗銷不動產所有權移轉登記等事件，本院於民國107年5月17日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由一、原告起訴主張：㈠原告係坐落於如附表所示臺北市○○區○○段0○段000地號土地（權利範圍4分之1）暨其上同小段163號建物即門牌號碼臺北市○○區○○○路0段00巷00號4樓房屋（權利範圍1 分之1）（下合稱系爭房地）之所有權人；嗣於民國103年間被告松助開發建設股份有限公司（下稱松助公司）之總經理王盛禾代表該公司與原告洽談有關臺北市○○區○○段0○ 段000○000○000○000○000地號等5筆土地之合建事宜，當時王盛禾向原告宣稱若伊願意提供名下所有之系爭房地參與合建，則按比例換算後，伊可獲得共約53坪之合建權利云云，雙方遂於103年9月13日簽訂合建契約書（下稱系爭合建契約），約定由原告提供系爭房地予被告松助公司進行合建開發，伊並選定77巷9樓C戶（計22 .89坪）及65巷8樓E戶（計22.35坪），於扣除所分得之前兩戶坪數（共計45.24坪）後，被告松助公司同意以每坪新臺幣（下同）90萬元之價格向原告購買剩餘之7.76坪，同時該公司亦同意自原告搬遷後每月補貼伊35,000元。之後原告於103年9月22日先收受被告松助公司保證金50萬元，王盛禾再向原告誆稱略以：伊若於合建完成後將所分得之77巷9樓C戶及65巷8樓E戶分別辦理產權登記予二名兒子即高啟淵、高啟明時，其恐將負擔高額之贈與稅；故建議原告可與被告松助公司簽訂假買賣契約，先將系爭房地出賣予被告松助公司，復由原告之子高啟淵、高啟明與被告松助公司簽訂土地、房屋預定買賣契約書，如此即可避免支付高額之贈與稅云云；依王盛禾之假買賣計畫，原告可向被告松助公司先行取得約1,000萬元（按其中6,984,000元為該公司依系爭合建契約分得兩戶房屋以外之剩餘坪數，以每坪90萬元給付原告之找補差額，另300萬餘元則由被告松助公司先行墊付，復由原告之子高啟淵、高啟明於合建完成交屋過戶後貸款返還予被告松助公司），且可避免高額贈與稅云云；原告遂聽信王盛禾之提議，於104年2月11日與被告松助公司共同通謀虛偽意思表示而簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭不動產買賣契約），約定買賣總價款為4,985 萬元（含土地價款4,935萬元、建物價款50萬元），惟實際上原告與被告松助公司間僅係屬假買賣之關係，被告松助公司亦允諾提供資金以協助制作買賣金流之外觀。㈡嗣至104年2月11日簽約當日，原告依約取得被告松助公司所提供之1,000萬元後，遂深信不疑前開可規避高額贈與稅之假買賣計畫，同意交付相關文件予被告松助公司辦理所有權移轉登記予該公司名下，被告松助公司隨即將系爭房地所有權信託登記予被告元大商業銀行股份有限公司（下稱元大銀行）。又原告之子高啟淵、高啟明為配合所謂可規避高額贈與稅之假買賣計畫，亦分別於104年8月6日、104年10月7日與被告松助公司共同為通謀虛偽意思表示簽訂土地預定買賣契約書、房屋預定買賣契約書（以下合稱系爭房地預定買賣契約）。而王盛禾於高啟淵104年8月6日簽約當日即提領6,705,000元暨開立支票乙紙均交付之，再由高啟淵將該支票存入被告松助公司之帳戶；另高啟明亦於104年10月7日簽約當日由王盛禾提領745萬元交付之，先由高啟明存入其名下所有合作金庫銀行帳戶（帳號0000000000000）後，再轉匯回被告松助公司之帳戶。易言之，高啟淵、高啟明分別於104 年8月6日、104年10月7日與被告松助公司簽訂之系爭房地預定買賣契約均僅係通謀虛偽意思表示，且所有金流均係由被告松助公司提供資金予高啟淵、高啟明後，再轉匯回該公司，用以製造履約假象。之後被告松助公司於105年3月25日為製造系爭假買賣契約之價金金流，故先由被告松助公司交付2,750萬元之支票予原告，再由原告於被告元大銀行將該支票提示兌現後，悉數提領交由王盛禾代被告松助公司收回；被告松助公司另於105年10月25日再交付金額為11,039,691 元之支票予原告，復由原告於被告元大銀行將該支票提示兌現後，悉數提領交由王盛禾代被告松助公司收回；故實際上原告僅收取1,000萬元，並未額外領取其他價金。詎於106年間被告松助公司爆發財務危機，該公司將總經理王盛禾撤職後，竟片面否認均屬通謀虛偽意思表示之系爭假買賣契約、房地預定買賣契約，並要求原告之子高啟淵、高啟明繳納工程款云云，原告與其子始驚覺受騙。㈢原告於l04年2月11日與被告松助公司簽訂系爭不動產買賣契約既屬通謀虛偽意思表示而無效，則如附表所示之不動產所有權移轉行為亦應屬原告與被告松助公司共同為通謀虛偽意思表示，依民法第87條規定係屬無效；是原告得依民法第113條規定請求被告松助公司將如附表所示之不動產於104年2 月11日經臺北市中山地政事務所以「買賣」為登記原因所為之所有權移轉登記予以塗銷；另被告松助公司既非系爭房地之真正所有權人，其將該房地所有權以「信託」為原因移轉登記予被告元大銀行，自屬無權處分，依民法第118條第1項規定須經有權利人即原告承認始生效力，惟原告鄭重否認之，因此被告松助公司、元大銀行就如附表所示之不動產於104年3月11日以「信託」為登記原因之所有權移轉登記之物權行為，應屬無效；是原告仍為系爭房地之真正所有權人，對於無權占有或侵奪者，自得請求返還之、對於妨害其所有權者，自得請求除去之，乃依民法第767條第1項規定請求被告元大銀行將系爭房地所有權移轉登記予原告，爰如先位聲明第1、2項所示。㈣再者，原告除主張沒入被告松助公司已支付1,000萬元款項外，另再請求因被告松助公司違約所受損害4,985萬元，茲依本院函請臺北市中山地政事務所提供系爭房地之相關地籍資料（見本院卷第95至112頁）顯示系爭房屋所有權於104年2月11日移轉登記予被告松助公司後，隨即設定他項權利予被告元大銀行（推論應係以「借款」為原因設定抵押權為擔保），之後再於105年間辦竣滅失登記，則原告所受損害應依系爭不動產買賣契約第2條約定建物價款以50萬元計算之；復參以系爭土地所有權於104年2月11日移轉予被告松助公司後，隨即遭被告松助公司設定他項權利予被告元大銀行（推論應係以「借款」為原因設定抵押權為擔保），之後被告松助公司再將系爭土地之所有權信託登記予被告元大銀行，則縱使系爭土地之所有權終得回復登記予原告名下，然因被告松助公司業以「借款」為原因設定抵押權擔保予被告元大銀行，顯已造成原告之損害，乃以系爭不動產買賣契約第2 條有關土地價款4,935萬元計算之，爰如備位聲明第1項所示。㈤為此聲明： 1.先位聲明： ①被告元大銀行就如附表所示之不動產於104年3月11日經臺北市中山地政事務所以「信託」為登記原因之所有權移轉登記應予以塗銷。 ②被告松助公司就如附表所示之不動產於104年2月11日經臺北市中山地政事務所以「買賣」為登記原因所為之所有權移轉登記應予以塗銷，回復登記為原告所有。 2.備位聲明： ①被告松助公司應給付原告4,985萬元及自起訴狀繕本送達被告松助公司之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。 ②如獲勝訴判決，原告願以現金或等值之銀行定期存單供擔保請准宣告假執行。二、松助公司則抗辯略以：㈠就原告所為先位聲明部分所為抗辯： ⒈按原告與被告松助公司於103年9月13日簽訂系爭合建契約，由原告提供如附表所示之不動產、被告松助公司出資興建房屋後，雙方再依約進行分配，相關權利義務均已詳細載明於系爭合建契約內，係屬合法有效之契約，嗣後原告已將系爭房地點交予被告松助公司、被告松助公司則已支付合建保證金及租金補貼款予原告，並動工興建迄今已至結構體完成之最終階段，堪認雙方均有履約之事實。至於原告與被告松助公司所簽訂之系爭不動產買賣契約、被告松助公司與原告之子高啟淵、高啟明所分別簽訂之系爭房地預定買賣契約，雖均為通謀虛偽意思表示，然並不影響系爭合建契約及系爭房地所有權移轉之效力，蓋原告與被告松助公司簽約後，伊欲將所分得之兩戶房屋（即77巷9 樓C戶、65巷8樓E戶）分別登記予其子高啟淵、高啟明，為避免須因此繳納高額贈與稅，乃與王盛禾協議由原告與被告松助公司形式上於104年2月11日先簽訂系爭不動產買賣契約，將系爭房地出售予被告松助公司，再由高啟淵、高啟明分別與被告松助公司於104年8月6日、104年10月7 日簽訂系爭房地預定買賣契約，向被告松助公司購買上開兩戶房屋等節固然屬實，然上情究係出於原告之要求抑或是王盛禾之提議？尚非無疑。 ⒉又原告與被告松助公司之真意係為履行系爭合建契約，而非系爭不動產買賣契約、房地預定買賣契約，此有下列情事可佐，諸如：高啟淵、高啟明依約所應支付予被告松助公司之價金期款，事實上均由被告松助公司提供自有資金予渠等支付，藉此制作資金流程紀錄，高啟淵、高啟明亦均配合辦理，而無實際支付任何款項；原告依系爭不動產買賣契約可收取之期款，包括第二期款27 ,500,000元及第三期款12,350,000元（扣除被告松助公司代墊之土地增值稅及其他若干費用後為11,039,691元），經被告松助公司先交付予原告後，原告再悉數返還予被告松助公司，可徵此僅係為制作資金流程紀錄而已，並非真實之買賣價金收付。茲因系爭合建契約為真，另系爭不動產買賣契約、房地預定買賣契約僅具外在形式，故被告松助公司與原告、高啟淵及高啟明等人最終係依系爭合建契約之基礎進行相關費用結算事宜；高啟淵、高啟明為此於106年8月8日簽署「松下國賓8E、9C兩戶價金計算表」，就雙方依約所應進行找補之金額明細內容予以簽名確認（參被證一，見本院卷第67頁），參照前開計算表所載被告松助公司已支付費用包括原告所收取系爭土地第一期買賣價款10,000,000元在內，共計17,351,307元（即「Ａ」項數額），此為原告、高啟淵及高啟明應返還予被告松助公司之款項；另被告松助公司應以每坪90萬元向原告購買其因合建所分得之房屋面積計7,76坪（按原告依約可分53坪、實分45.24 坪，餘7,76坪雙方協議由被告松助公司購回），總價款為6,984,000元（即「Ｂ」項數額），故兩相扣抵後，原告、高啟淵及高啟明尚應返還被告松助公司10,367,307元（即「C」項數額），足證雙方係基於系爭合建契約履行各自之權利義務，顯與系爭不動產買賣契約、房地預定買賣契約無涉。 ⒊縱使原告與被告松助公司有簽訂系爭不動產買賣契約，然雙方均無履約真意，係屬通謀虛偽意思表示而無效，業如前述，惟實際上乃用以隱藏雙方合建分屋契約之約定，透過買賣交易之形式以避免原告可能須負擔之高額贈與稅，遂行原告欲將合建分得之兩戶房屋登記予其子之目的，則原告先將系爭房地移轉過戶予被告松助公司，再由松助公司信託登記予被告元大銀行，係為履行系爭合建契約第3 條第2項所約定其應將系爭房地所有權移轉交付信託管理之義務，從而系爭房地所有權之移轉及交付信託管理，均符合系爭合建契約之約定與履約目的，並為原告自始所知悉且同意，自不得恣意請求塗銷移轉登記云云。況上開以形式上買賣契約之方式隱藏雙方合建契約約定之情形，係被告元大銀行所不知，是依照民法第87條第1項但書規定通謀虛偽意思表示之無效並不得對抗善意第三人。復參以民法第759條之1及土地法第43條亦分別規定不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利。因信賴不動產登記之善意第三人，已依法律行為為物權變動之登記者，其變動之效力，不因原登記物權之不實而受影響；依土地法所為之登記，有絕對之效力。故原告請求塗銷善意之被告元大銀行就系爭房地所為之所有權移轉登記云云，顯無理由。㈡就原告備位聲明部分所為抗辯：設若系爭不動產買賣契約係屬合法有效（假設語），則原告因被告松助公司未依約支付買賣價金，自得解除該契約，沒收被告松助公司已付價款10,000,000元，並得請求因無法回復原狀之損害計49,850,000元云云，惟系爭不動產買賣契約係屬雙方通謀虛偽意思表示而無效，已如前述，而無效之法律行為乃當然、自始、確定無效，自不可能有因給付遲延而生解除之情形，亦不發生債務不履行之損害賠償問題，故原告主張解除該契約、請求損害賠償云云，洵不足取。倘認原告依約有求償權（假設語），則原告既已沒收被告松助公司已付價款10,000,000元，如再以49,850,000元計算其所受損失云云，顯失公平；又因系爭不動產買賣契約為當然、自始、確定無效，是原告除得依系爭合建契約行使其合建分屋之權利外，自不得再依無效之系爭不動產買賣契約請求被告松助公司給付任何買賣價金等語，資為抗辯。㈢為此聲明： ⒈原告先、備位之訴及其假執行之聲請均駁回。 ⒉原告備位之訴部分被告若受不利之判決，願供擔保免為假執行。三、被告元大銀行則抗辯略以：㈠原告與被告松助公司間就系爭房地所為買賣及不動產所有權移轉登記，並非通謀虛偽意思表示，而係互有買賣及移轉系爭房地所有權真意之表示，蓋原告初始確為系爭房地之所有權人，惟參照系爭不動產買賣契約第3條約定內容暨原告業於104年2月11日收受被告松助公司所給付1,000萬元款項等情可知，原告係將系爭房地一併出售予被告松助公司，並依約收取被告松助公司所給付第一期買賣價金1,000萬元，故原告與被告松助公司對於系爭房地買賣事宜，已有成立買賣契約之合意及進行價金交付行為，難認有何通謀虛偽意思表示可言，則原告與被告松助公司間移轉不動產所有權之行為應屬有效，嗣後被告松助公司將系爭房地辦理信託登記予被告元大銀行之行為，亦屬有效，從而原告訴請被告元大銀行塗銷系爭房地之信託登記云云，顯無理由。㈡縱認原告與被告松助公司間所簽訂系爭不動產買賣契約為通謀虛偽意思表示而無效（假設語），惟依民法第87條第1項但書規定，原告不得以其無效對抗善意第三人即被告元大銀行。茲因被告元大銀行並非通謀虛偽意思表示之當事人，對於原告與被告松助公司間是否有為通謀虛偽意思表示乙節，毫無所悉，原告自不得以其無效對抗善意第三人即被告元大銀行；況原告確實有提供系爭房地以合建住宅，而與被告松助公司簽訂系爭合建契約，卻出於規避高額贈與稅之不良動機，乃與被告松助公司通謀虛偽另行簽訂系爭不動產買賣契約云云，足見原告所謂之「通謀虛偽意思表示」具有惡意及可歸責性。反之，被告元大銀行係善意信賴被告松助公司確為系爭房地之所有權人，且有以系爭房地提供擔保俾便融資貸款以興建房屋之真意，故同意與被告松助公司辦理信託登記，並由擔保品價值計算核貸額度而貸款予被告松助公司，俾利被告松助公司完成「松下國賓」建案。不料原告臨訟竟誆稱伊與被告松助公司間之不動產買賣及移轉過戶行為均係屬通謀虛偽意思表示，逕自依民法第767條第1項規定請求塗銷信託登記並回復原告為不動產所有權人，堪認原告所為非僅違反公共利益，並損及貸款銀行即被告元大銀行權益，且其權利之行使顯然違反民法第148條所定誠實及信用方法；尤有甚者，原告係出於規避稅務之不良意圖，共同與被告松助公司實施詐術致使被告元大銀行誤信系爭房地產權均屬被告松助公司所有而進行核貸事宜，原告之不法行為非但違反銀行法規定，更嚴重破壞金融秩序及交易安全，難認有理。況由系爭合建契約第3條第1項明文約定略以：「為確保工程順利完工，原告同意委由被告松助公司指定之金融機構為信託契約之受託人並簽定以合建為目的之信託契約」等語可知，被告松助公司確實因合建辦理融資之需，始將系爭房地信託登記予被告元大銀行作為授信及擔保之條件，足認原告對於被告松助公司將系爭房地信託登記予被告元大銀行之處分行為，事前即知悉並同意，故系爭土地之信託登記仍屬合法有效。復參以高啟淵、高啟明分別與被告松助公司於104年8月6日所簽訂之系爭土地預定買賣契約第20條約定略以，「松下國賓」建案係以不動產開發信託作為履約保證方式，系爭土地應信託予金融機構以執行履約管理，被告松助公司並應提供信託證明文件或影本予高啟淵、高啟明留存等語，可徵原告企圖為其子高啟淵、高啟明利益考量並設法規避高額贈與稅之故，遂與被告松助公司進行假買賣交易，復由其子與被告松助公司簽訂系爭土地預定買賣契約，則被告松助公司為履約而將系爭土地信託登記予被告元大銀行，自屬原告事前知悉並同意之有權處分行為，應不得恣意反悔否認，故原告訴請被告元大銀行塗銷系爭土地之信託登記云云，洵無理由等語，資為抗辯。㈢為此聲明：原告先、備位之訴及其假執行之聲請均駁回。四、兩造不爭執事實如下：（以下見本院卷第72、73頁、第121 頁反面、第122頁）㈠原告原為坐落臺北市○○區○○段○○段000地號土地暨其上同小段163建號即門牌號碼臺北市○○區0段00巷00號4樓房屋（即系爭房地）之所有權人。㈡王盛禾曾擔任被告松助公司總經理，任職期間為103年3月至106年5月6日。㈢原告有與被告松助公司簽訂原證一合建契約書系爭合建契約（即系爭合建契約）。㈣原告有與被告松助公司簽訂原證三買賣契約書（即系爭不動產買賣契約）。㈤原告之子高啟淵、高啟明有與被告松助公司簽訂原證四、五「松下國賓」土地預訂買賣合約書（即系爭房地預定買賣契約）。㈥原證七承諾書係王盛禾親自簽名用印交予原告。㈦原告所有坐落臺北市○○區○○段○○段000地號土地所有權（權利範圍4分之1）於104年2月11日以買賣為由移轉所有權登記予被告松助公司，被告松助公司再於104年3月17日以信託為由移轉所有權登記予被告元大商銀（見本院卷第105 、106頁）。㈧原告所有臺北市○○區○○段○○段000○號房屋即門牌號碼臺北市○○區○○○路0段00巷00號4樓房屋（權利範圍1 分之1）於104年2月11日以買賣為由移轉所有權登記予被告松助公司，被告松助公司再於104年3月17日以信託為由移轉所有權登記予被告元大商銀。四、茲論述本件之爭點及本院得心證之理由如下：㈠關於原告先位訴請被告元大銀行就系爭房地以「信託」為登記原因、被告松助公司就系爭房地以「買賣」為登記原因所為之所有權移轉登記均應予以塗銷，並回復登記為原告所有之部分： ⒈按「表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效。但不得以其無效對抗善意第三人」、「虛偽意思表示，隱藏他項法律行為者，適用關於該項法律行為之規定」，民法第條第1項、第2項定有明文。再按「民法第八十七條第一項所定之通謀虛偽意思表示，必須表意人與相對人均明知其互為表現於外部之意思表示係屬虛構，而有不受該意思表示拘束之意，始足當之，故規定此項意思表示為無效。此與同條第二項所定『虛偽意思表示隱藏他項法律行為』之隱藏行為，當事人雙方仍須受該隱藏行為拘束之情形有間。前者為無效之行為，後者所隱藏之他項行為仍屬有效，兩者在法律上之效果截然不同」，有最高法院78年度台上字第1857號民事判決、101年度台上字第1722號民事判決可資參照。 ⒉經查，原告有與被告松助公司簽訂系爭合建契約，為兩造所不爭執，已如前述。而原告固有與被告松助公司簽署系爭不動產買賣契約，原告之子高啟淵、高啟明固有與被告松助公司簽署系爭房地預定買賣契約，有系爭不動產買賣契約（見本院卷第17、18頁）及系爭房地預定買賣契約（見本院卷第19至36頁）附卷足憑，惟查，原告與被告松助公司於本院言詞辯論程序中均自承上揭契約均係雙方基於通謀虛偽意思所為（見本院卷第73頁），且觀諸兩造不爭執其真正之由被告松助公司王盛禾親自簽名確認之承諾書記載：「本人王盛禾，於代表松助開發建設股份有限公司（以下稱松助開發）執行業務期間與劉瑞瑕於民國103年9月13日簽訂合建契約在案。因雙方合作誠信協議，與劉瑞瑕於民國104年2月11日簽訂買賣契約，並於民國103年9月22日簽收松下國賓案之合建保證金新臺幣500000元。基於雙方合作誠信協議，本人於民國104年2月13日以電匯至劉瑞瑕第一銀行帳戶新臺幣00000000元並由劉瑞瑕簽收，民國105年3月25日同劉瑞瑕至元大銀行蘆洲分行，並由劉瑞瑕自元大銀行蘆洲分行領現後，當場以現金返還予本人共新臺幣00000000元，之後於105年10月25日同劉瑞瑕至元大銀行蘆洲分行領現後，當場以現金返還予本人新臺幣00000000元。本人保證上述所填寫之內容均無虛偽不實，如因此致劉瑞瑕受有損害，本人並願協助進行法律程序並提供所有交易憑證，特此承諾」等語可悉，原告僅依系爭合建契約第6條第1項之約定收取10,000,000元，其餘之買賣金流均係由被告松助公司提供資金虛偽製作，由是可認原告與被告松助公司簽署之系爭不動產買賣契約及原告之子高啟淵、高啟明與被告松助公司簽署系爭房地預定買賣契約確係基於通謀虛偽意思所為一節，應堪認定。 ⒊承上，原告與被告松助公司簽署之系爭不動產買賣契約及原告之子高啟淵、高啟明與被告松助公司簽署系爭房地預定買賣契約固係基於通謀虛偽意思所為；惟查，原告有與被告松助公司簽訂系爭合建契約，為兩造所不爭執，已如前述，且由原告107年1月30日民事起訴狀第3頁記載：「 …依被告松助公司總經理王盛禾之假買賣計畫，原告可由被告松助公司先行取得約1,000萬元(按：其中698萬4千元為被告依合建契約分得兩戶房屋外之剩餘坪數，以每坪90萬元需給予原告之找補差額，另300萬餘元則由被告松助公司先行墊付，復由原告之子高啟淵、高啟明於房屋興建完成交屋過戶後貸款還給被告松助公司)，且可避免高額贈與稅，遂因此聽信王盛禾之提議，於104年2月11日與被告松助公司共同為通謀虛偽意思表示而簽立不動產買賣契約書(下稱系爭買賣契約，原證三)，約定買賣價款為4,985萬元，惟實際上原告與被告松助公司間之買賣關係僅係假買賣，被告松助公司亦允諾提供資金以協助製造買賣金流之外觀。」等語可徵（見本院卷第5頁），原告計畫將合建後所分得之房屋分別贈與其子高啟淵、高啟明，為避免遭課徵高額贈與稅，始與被告松助公司基於通謀虛偽意思簽訂系爭不動產買賣契約，再由原告之子高啟淵、高啟明與被告松助公司基於通謀虛偽意思簽訂系爭房地預定買賣契約以取得系爭合建契約應分得之房屋，且原告之子高啟淵、高啟明確於於106年8月8日簽署「松下國賓8E、9C 兩戶價金計算表」，就雙方依合建契約基礎所應進行找補之金額明細內容予以確認，有原告不爭執其簽名真正之「松下國賓8E、9C兩戶價金計算表」附卷足憑（見本院卷第67、73頁），綜合上情可徵，系爭不動產買賣契約固係原告與被告松助公司基於通謀虛偽意思所簽訂，然其隱藏雙方就系爭房地之合建分屋契約行為，是以原告與被告松助公司關於系爭不動產買賣契約所為之相關行為，依民法第87條第2項之規定自應適用系爭合建契約。 ⒋再查，原告與被告松助公司於系爭合建契約約定：「…茲就甲方（即原告）提供土地（及建物），由乙方（即被告松助公司）提供資金興建住宅大樓合作事宜，簽立本契約書（以下簡稱「本約」），以資雙方共同遵守：第一條：建築基地…甲方提供所有座落於台北市○○區○○段○○段000地號土地暨地上建築物（含所有未辦理保存登記之地上物，以下同），詳附件二『參與合建不動產明細及合建後房屋與車位分配表』(以地政機關登記為準）以合作興建房屋。合作興建後甲方應分回房屋面積53坪及機械車位一位，簽訂本約時選定：77巷9樓C戶及65巷8樓E戶。本應甲方分回53坪數，扣除上列兩戶面積之剩餘坪數，乙方同意以每坪新台幣90萬元整，向甲方購買。…第三條：信託管理：為確保本案工程之順利完工並保障各方權益，甲、乙雙方同意委由乙方指定之金融機構為信託契約之受託人並簽定以合建為目的之信託契約。甲方應於乙方簽完本合建約後，經乙方書面通知辦理信託日期，於約定日之前備齊土地暨地上建築物信託相關文件，交付乙方指定之地政士辦理信託登記予乙方指定之受託機關，其間產生之抵押權塗銷費用、抵押權設定費用、信託費用及因辦理信託登記所需之稅費全部由乙方負擔，以一次為限，如因銀行貸款移轉需配合本基地整案融資而增加之利息部分亦由乙方負擔」等語明確，有兩造不爭執其真正之系爭合建契約附卷足憑（見本院卷第10頁），是依系爭合建契約之約定，本應由原告提供系爭房地予被告松助公司興建房屋，再按約定比例分配所建房屋（包括房屋基地及公共設施），原告並應依約將系爭房地之土地暨地上建築物信託相關文件，交付被告松助公司指定之地政士辦理信託登記予被告松助公司指定之受託機關，是以系爭房地於104年2月11日以買賣為由移轉所有權登記予被告松助公司，被告松助公司再於104年3月17日以信託為由移轉所有權登記予被告元大商銀（見本院卷第105、106頁），經核應符系爭合建契約第1條、第3條之約定，從而原告先位訴請被告元大銀行就系爭房地以「信託」為登記原因、被告松助公司就系爭房地以「買賣」為登記原因所為之所有權移轉登記均應予以塗銷，並回復登記為原告所有云云，顯屬無據，不能准許。㈡關於原告備位訴請被告松助公司賠償違反系爭不動產買賣契約所生損害4985萬元之部分：原告另主張倘認系爭不動產買賣契約為合法有效，爰備位訴請被告松助公司賠償違反系爭不動產買賣契約所生損害4985萬元云云。承上，系爭不動產買賣契約係原告與被告松助公司基於通謀虛偽意思所簽訂，然其隱藏雙方就系爭房地之合建分屋契約行為，依民法第87條第2項之規定自應適用系爭合建契約，而不得適用系爭不動產買賣契約，已如前述；是則，原告依系爭合建契約第1條「建築基地」：「…甲方提供所有座落於台北市○○區○○段○○段000地號土地暨地上建築物（含所有未辦理保存登記之地上物，以下同），詳附件二『參與合建不動產明細及合建後房屋與車位分配表』(以地政機關登記為準）以合作興建房屋。合作興建後甲方應分回房屋面積53坪及機械車位一位，簽訂本約時選定：77巷9樓C戶及65巷8樓E戶。本應甲方分回53坪數，扣除上列兩戶面積之剩餘坪數，乙方同意以每坪新台幣90萬元整，向甲方購買」之約定（見本院卷第10頁），僅得請求被告松助公司分回房屋面積53坪及機械車位一位（亦即簽約時選定：77巷9樓C戶及65巷8樓E戶，扣除上列兩戶面積之剩餘坪數，被告松助公司承諾以每坪90萬元向原告購買），尚不得爰依系爭不動產買賣契約，訴請被告松助公司賠償違反系爭不動產買賣契約所生損害4985萬元。五、綜上所述，原告先位訴請「⒈被告元大銀行就如附表所示之不動產於104年3月11日經臺北市中山地政事務所以「信託」為登記原因之所有權移轉登記應予以塗銷。⒉被告松助公司就如附表所示之不動產於104年2月11日經臺北市中山地政事務所以「買賣」為登記原因所為之所有權移轉登記應予以塗銷，回復登記為原告所有」，備位訴請「被告松助公司應給付原告4,985萬元及自起訴狀繕本送達被告松助公司之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息」，均無理由，應予駁回。六、本件原告就備位聲明部分既受敗訴判決，關於該部分之假執行聲請即失所附麗，不應准許，併予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。中華民國 107 年 6 月 14 日民事第四庭法官李家慧以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 107 年 6 月 14 日書記官劉冠伶附表： ┌─┬─────────────────────┬────┬────┐ │編│ 土地坐落 │ 面積 │ │ │ ├───┬────┬──────┬──┬──┼────┤權利範圍│ │號│ 縣市 │鄉鎮市區│ 段名 │地號│地目│平方公尺│ │ ├─┼───┼────┼──────┼──┼──┼────┼────┤ │1 │臺北市│ 中山區 │中山段三小段│ 254│ 建 │ 96 │ 4分之1 │ └─┴───┴────┴──────┴──┴──┴────┴────┘ ┌─┬──┬────┬────┬──────────┬────┐ │編│ │ 建物坐 │ │建物面積（平方公尺）│ │ │ │建號│ 落地號 │建物門牌├──────────┤權利範圍│ │號│ │ │ │ 層次/層次面積 │ │ ├─┼──┼────┼────┼──────────┼────┤ │ │ │臺北市中│臺北市中│ │ │ │2 │163 │山區中山│山區中山│ 4層/78.68平方公尺 │ 1分之1 │ │ │ │段三小段│北路二段│ │ │ │ │ │254地號 │65巷33號│ │ │ │ │ │ │4樓 │ │ │ └─┴──┴────┴────┴──────────┴────┘

臺灣臺北地方法院107年度重訴字第305號

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