臺灣臺北地方法院107年度重訴字第994號

• 裁判案由: 返還價金
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣臺北地方法院
• 裁判日期: 108 年 04 月 15 日

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　107年度重訴字第994號原　　　告　孫偉立
陳美秀
共　　　同
訴訟代理人　陳河泉律師
被　　　告　御揚開發建設有限公司

法定代理人　王慧金
被　　　告　王興華
共　　　同
訴訟代理人　陸正康律師
複　代理人　王雯萱律師
郭展瑋律師
上列當事人間返還價金事件，本院於民國108年3月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應連帶給付原告孫偉立新臺幣伍佰貳拾肆萬元，及自民國一百零七年七月二十七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應連帶給付原告陳美秀新臺幣伍佰捌拾肆萬元，及自民國一百零七年七月二十七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告連帶負擔。
本判決第一項於原告孫偉立以新臺幣壹佰柒拾伍萬元為被告供擔保後，得為假執行；但被告如以新臺幣伍佰貳拾肆萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
本判決第二項於原告陳美秀以新臺幣壹佰玖拾伍萬元為被告供擔保後，得為假執行；但被告如以新臺幣伍佰捌拾肆萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、程序事項：
按除民事訴訟法定有專屬管轄之訴訟外，當事人得以合意定第一審管轄法院。但以關於由一定法律關係而生之訴訟為限。前項合意，應以文書證之。同法第26條及第24條分別有所明定。查本件兩造於房屋預定買賣契約書第22條、土地預定買賣契約書第14條，均約定因上開契約所生爭議，以本院為第一審管轄法院，有上開契約書影本在卷可憑（見本院卷第49、95、125、169頁）。從而，本院係兩造合意管轄之法院，就本件訴訟自有管轄權。
二、原告主張略以：
㈠原告孫偉立、陳美秀於民國103 年12月間，分別向被告御揚開發建設有限公司（下稱御揚公司）及被告王興華買受「御揚比漾」建案（下稱系爭建案）之預售屋。原告孫偉立買受臺北市中山區北安段一小段116、117地號土地及其上預售房屋Ａ棟第5樓與地下2層編號第3 號機械式停車位；原告陳美秀則買受同地號土地及其上預售房屋Ｂ棟第6樓與地下2層編號第13號機械式停車位（原告買受之停車位規格均為長 5.5公尺、寬2.2公尺、高1.7公尺）。原告孫偉立、陳美秀並分別與被告御揚公司簽訂房屋預定買賣契約書（下稱系爭房屋買賣契約書）、與被告王興華簽訂土地預定買賣契約書（下稱系爭土地買賣契約書）。
㈡系爭房屋買賣契約書第19條約定：「二、賣方（即被告御揚公司）同意對土地所有權人依『土地預定買賣契約書』所應履行之義務負連帶責任」、第20條：「一、賣方違反『主要建材及其廠牌、規格』、『開工及取得使用執照期限』之規定者，買方得解除本契約。二、賣方違反『賣方之瑕疵擔保責任』之規定者，即為賣方違約，買方得依法解除契約。三、買方依第1款或第2款解除契約時，賣方除應將買方已繳之房地價款之全部退還予買方，如有遲延利息應一併退還……」。另系爭土地買賣契約書第11條第2 項前段則約定：「賣方（即被告王興華）同意對房屋起造人依『房屋預定買賣契約書』所應履行之義務負連帶責任」。
㈢詎原告向被告所買受之房地暨機械式停車位存有如下瑕疵：⒈原告均駕駛高度較一般房車為高之休旅車，因考量該機械式停車位，可停放高度1.7 公尺之車輛，故而買受系爭房地暨停車位，被告亦因而將此列為買賣雙方之特別約定。惟系爭停車位實際高度僅能停放1.5 公尺之車輛，致原告無法停放休旅車使用，顯屬物之重大瑕疵。原告向被告御揚公司要求補正，被告御揚公司卻表示無法修補。被告雖辯稱未聽聞代銷人員提起原告曾表示買受系爭房地係因該停車位規格，縱原告主張為真，被告亦援引其與代銷公司之委託業務企劃銷售合約書第10條第7 項約定，代銷人員不得擅自與原告達成契約外之協議云云。惟代銷公司與被告間為委任關係，且代銷公司人員為被告之履行輔助人，則代銷公司人員對外代理被告，被告不得以其內部限制代銷公司之代理權對抗善意之原告。
⒉系爭建案之一樓大廳迄今仍未施作、完成相關公共設施及房屋預定買賣契約書所定之中央監控系統，諸如：大樓大廳門禁管制、停車場監視系統、每戶對講主機、主臥室緊急壓扣等，均未裝設，各戶陽台之二工工程亦未施作。又原告雖與訴外人忠裕工程有限公司（下稱忠裕公司）簽署二工工程之「施工委託協議書」，惟系爭建案銷售人員於簽約前告知原告，此僅形式上簽約，實則二工施工契約之相對人仍為被告御揚公司，原告之真意亦係欲與被告御揚公司成立二工施工委託協議書，此觀簽約時忠裕公司人員並未在場，房地買賣價金已含括二工工程之施工費用，且施工委託協議書未載明忠裕公司之承攬報酬即明，足見被告確有完成各戶陽台二工工程之義務。
⒊系爭房屋買賣契約書第9條第1款：「本案之建築工程自『放樣勘驗之日』起30個月內完工交屋」、同條第2 款：「賣方如逾前款期限未開工或完工者，每逾1 日應按已繳房地價款萬分之5單利計算遲延利息予買方。若逾期3個月仍未開工或完工，視同賣方違約，依第20條違約之處罰規定處理」。又第11條第1 項約定：「賣方依約完成本戶一切主建物、附屬建物之設備及領得使用執照並接通自來水、電力、於有天然瓦斯地區，並應達成瓦斯配管之可接通狀態及完成契約、廣告圖說所示之設施後，應通知買方進行驗收手續」，可見需符合上開第11條第1 項約定，始可謂「完工」，如此方可謂為有利消費者之解釋，而符合消費者保護法第11條第2 項規定。再本案之建築工程放樣勘驗日為104年5月22日，又系爭建案有上開⒉之情況，而未達房屋預定買賣契約書第11條第1項約定之狀態，顯見自該放樣勘驗日起迄今，已逾至少3年4個月以上，被告仍未完工交屋。
㈣再被告於已預備辦理產權移轉登記後之107 年2月6日寄發繳款通知單，催告原告於10日內自行辦理房屋貸款，原告於107年2月底接獲繳款通知後，即欲向被告指定之台新銀行辦理貸款，詎被告御揚公司財務部人員，以該行貸款條件不佳為由，電請原告暫不向該行借貸。被告御揚公司財務部人員復於107 年3月2日電請原告轉向凱基銀行大直分行之業務聯繫貸款事宜，該行卻遲未向原告收取辦理文件。嗣於107年5月間原告發現上開㈢所述瑕疵，原告孫偉立、陳美秀乃委請律師分別以107年5月25日桃園中路郵局第303、302號存證信函請被告於函到7 日內修補完成車位高度不足瑕疵，及施作完成一樓大廳之全部公共設施、中央監控系統及陽台二工工程，並於函到7 日內完工交屋予原告（寄發該函時，被告已逾期完工6 個月以上，依系爭房屋買賣契約書第9條第1款約定，斯時即視同被告違約），於被告未全部修補完成上開瑕疵前，原告主張先為履行抗辯（或同時履行抗辯），拒絕辦理後續相關銀行貸款手續。
㈤被告接獲該函後，仍置若罔聞，原告孫偉立、陳美秀再委請律師分別以107 年6月7日桃園府前郵局第600、602號存證信函，主張因被告未遵期修補瑕疵、完工交屋，致原告遭受嚴重損害，顯已違約為由，依系爭房屋買賣契約書第19條、第20條、系爭土地買賣契約書第11條第2 項前段約定、類推適用民法第354條，及依民法第359條規定，主張解除雙方間房屋、土地預定買賣契約，以該函為解約之意思表示，併請被告御揚公司、王興華於該函到7 日內，連帶返還原告孫偉立已繳付之價款計新臺幣（下同）524萬元（含房屋款157萬元、土地款367 萬元）；及連帶返還原告陳美秀已繳付之價款計584萬元（含房屋款175萬元、土地款409萬元）。
㈥原告爰以前述理由及依據，再以本件訴狀繕本送達被告時為解除契約之意思表示；或縱認原告上開解約並無所據，然本件係可歸責於被告之事由致給付不能，原告亦得依民法第226條、第256條規定，以本件訴狀繕本送達被告時為解除契約之意思表示。併請求被告連帶返還原告已繳付之價款，如訴之聲明第1、2項所示。
㈦因而聲明：
⒈被告應連帶給付原告孫偉立524 萬元，及自訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年利率5%計算之利息。
⒉被告應連帶給付原告陳美秀584 萬元，及自訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年利率5%計算之利息。
⒊原告願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告抗辯略以：
㈠依系爭房屋買賣契約書第8條第1項約定：「一、建築構造種類（主要結構）係為鋼筋混凝土造，其規格依建築主管機關核准：北市103 建字第0207號建照執照之圖說為準」。系爭停車位不但符合臺北市政府工務局核准之工程圖樣，且依驊達實業股份有限公司（下稱驊達公司）就地下樓停車設備施作所製作之施工圖所示，系爭停車位高度明確記載為 1.905公尺，顯高於契約所定之高度1.7 公尺。是系爭停車位並無高度不足之瑕疵。
㈡被告未曾於訂約時聽聞原告係基於停車位之特殊需求而購買系爭房地，被告未與原告有特別約定。被告之代銷人員亦未轉述原告於磋商過程或訂約階段有類似「車位如被解約，房屋亦當然一併解約」之要求。縱認原告於磋商過程或訂約時有告知代銷人員，由代銷人員與之達成特別約定之合意，惟依被告與代銷公司間之委託業務企劃銷售合約書第10條第 7項：「乙方對於甲方與承購戶之買賣契約書內容，未經甲方同意；不得擅自更改或作誇張不實解釋。」足認代銷人員不得擅與原告達成契約外之協議。
㈢縱認確有原告主張之解約事由，惟系爭停車位之價款為 140萬元（含停車位42萬元、車位土地價款98萬元），僅佔買賣契約總價2,175 萬元（含房屋價款653萬元、土地價款1,522萬元）之6%（＝140萬元2,175萬元），足見系爭停車位佔全戶房地買賣價款之比例甚小，車位高度如與約定有所誤差，兩者價值落差亦屬有限，對原告權益影響亦不大，若允原告解約，對被告顯失公平，難認合法。
㈣系爭房屋買賣契約書第9條約定，應參諸該契約書第12條第1項、第3項、第4項及第13條約定，可知系爭建案須經「完工（取得使用執照）」、「辦理建物第一次登記」、「買方依據契約約定繳款，辦妥貸款對保手續、配合辦理所有權移轉登記手續」等流程後，才會「完成所有權移轉登記」，於賣方取得交屋款以外之全部價金後，方需「交付不動產」，絕無可能使「完工」與「交屋」有相同的完成期限。被告雖漏未刪除上開第9條第1項前段之「交屋」二贅字，惟依體系解釋，足知並非就「交屋期限」為約定。復參103年4月28日內政部「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，將「開工取得使用執照」與「通知交屋期限」分列為不同條款；依建築法第28條第3 款規定，可知預售屋買賣需「建物完工」後才能向建築主管機關「申請使用執照」，於建築主管機關「核准使用執照」後，才能向地政機關申請辦理「建物所有權第一次登記」，於所有權登記後，始符合契約預定效用與價值的狀態，交屋予消費者。是系爭房屋買賣契約書第9 條所指當僅「完工日」，無從同時包含「交屋日」，猶以交屋前消費者要履行辦妥抵押貸款等給付買賣價金（除交屋款外）之先給付義務，始能達成預售契約的規範目的。若依原告所述，反而與契約目的不合。
㈤系爭房屋買賣契約書第9條第1項所謂「放樣勘驗日」，依臺北市建築管理工程處107年8月24日北市都建施字第1076111621號函復：「…，於申報放樣勘驗經本府都市發展局核備後始能施作挖掘基礎土方…」可知，非經主管機關實際派員測量無誤，並同意備查，被告御揚公司無法實際施工，蓋放樣勘驗之主要目的在於：⒈確認建築線、建築基地及執照核准圖是否與現地相符；⒉確認建築物實際之各部分尺寸及位置是否與圖說相符；⒊確認建築基地之實際出入通路、排水系統及經指定範圍之各項公共設施是否與圖說相符；⒋確認建築工地交通、安全及衛生維護是否與施工計畫相符。故被告御揚公司自無可能於主管機關確認上開事項之情況下，逕於申報放樣勘驗日後開工，否則即違臺北市建築自治條例第19條，亦與社會通念及契約目的不符。是「放樣勘驗日」應為臺北市政府都發局發函核備之日即104年6月18日。
㈥系爭房屋買賣契約書並無原告所稱關於「完工」狀態之記載，且參103年4月28日內政部之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第12條將「開工」及「取得使用執照期限」並列，規定：「本預售屋之建築工程應在民國年月日之前開工，民國年月日之前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照。」可知，系爭房屋買賣契約書第9條第1項所稱「完工」當為被告取得使用執照之日。而被告於106 年12月12日取得主管機關核發之使用執照，其並無延誤完工之情。
㈦縱系爭房屋買賣契約書第9條第1項所定「完工」為原告主張係指賣方依約完成本戶一切主建物、附屬建物之設備及領得使用執照並接通自來水、電力、並應達成瓦斯配管之可接通狀態，然一樓大廳等公共設施非主建物或附屬建物部分，非屬系爭房屋買賣契約書第9條第1項被告應於期限內施作完工範圍。另關於自來水、電力、瓦斯線路部分，被告於106年2月22日就自來水、電力、瓦斯配管作業完成，亦有相關繳費憑證可佐，瓦斯已達契約所定可接通狀態，嗣由買方自行向瓦斯公司申請裝表即可使用，被告並無逾期未完工之情。
㈧又施作二工工程之負責人應為忠裕公司，此觀施工委託協議書係原告及忠裕公司簽署即明，被告御揚公司既非該協議書之當事人，二工工程之施作當與被告無涉。況該協議書約定二工工程之施作應於管理委員會點交前完成，管委會尚未設立，足見二工工程施工期限並未屆至，縱認被告為該協議書之當事人，亦無未能遵期施作之情事。
㈨況依系爭房屋買賣契約書第12條第3項第1款、第2款、第4項、第5 項約定可知，原告於被告所有權移轉登記前，應先履行辦理貸款義務，被告於產權過戶完成後7 日內才須通知原告進行驗收交屋。是原告仍應先辦理銀行貸款，並依上開第12條第3項第5款預立預定貸款同額之取款憑條與存摺授予被告，於貸款核准後直接向金融機構領取或出具書面委託貸與人逕行撥給被告，被告方有移轉房屋所有權及其後通知原告驗收交屋之義務。原告自承於107年2月底收訖被告所寄發通知原告自行辦理房屋貸款手續，且被告於107年6月14日以臺北成功郵局427、428號存證信函再次催告原告辦理貸款手續，原告迄今仍未辦理，被告自無移轉所有權及無通知交屋義務。被告點交房屋義務既未屆期，自無被告未為遵期完工交屋及完成施作一樓公共設施及中央監控系統可言。
㈩被告御揚公司營運期間，因資金週轉而向遠信公司融資借款，被告業於108年1月14日全數清償。另被告將系爭房屋登記予第三人名下，僅係借名登記，非出售移轉，此有借名登記契約書可憑，是原告主張被告御揚公司已將系爭房屋出售移轉予第三人致無法履約，純屬無稽。
因而聲明：
⒈原告之訴暨假執行之聲請均駁回。
⒉如受不利判決，願供擔保，請准宣告免予假執行。
四、本件經本院整理並與兩造協議簡化爭點後，確認兩造不爭執事項及主要爭點如下（本院卷第529至531頁）：
㈠不爭執事項
⒈原告於103 年12月12日分別與被告簽訂如原證1至原證4之系爭房屋及土地買賣契約書（本院卷第27至175頁），另被證2之施工委託協議書（本院卷第267至277頁）形式上真正不爭執。
⒉原告孫偉立已依約繳納上開房屋買賣價款157 萬元及土地買賣價款367 萬元（即均繳納至第56、98頁之「取得使用執照」階段款項），計524 萬元；原告陳美秀亦已依約繳納上開房屋買賣價款175萬元及土地買賣價款409萬元（即均繳納至第132、172頁之「取得使用執照」階段款項），計584 萬元；另原證13之繳款通知單（本院卷第363 頁）形式上真正亦不爭執。
⒊有關系爭建案之原證12建築物勘驗紀錄表（本院卷第361 頁）、被證6之臺北市政府都市發展局104 年6月18日北市都建字第10462849600號函（本院卷第349 頁）、被證3之臺北市建築管理處107年8月24日北市都建字第1076111621號函（本院卷第223頁）等文件均不爭執。
⒋被告於107 年2月間對原告送達被證1之繳款通知書通知原告依約「辦理貸款」（本院卷第251、259頁）；原告先後以107年5月25日桃園中路郵局第302、303號存證信函通知被告而經被告於107年5月28日收受（本院卷第179至192頁），又以107 年6月7日桃園府前郵局第600、602號存證信函通知被告而經被告於107 年6月8日收受（本院卷第193至208頁）；另被告則以107年6月14日台北成功郵局第427、428號存證信函通知原告而經原告陳美秀及孫偉立分別於107年6月15日及19日收受（本院卷第325至342頁）。
⒌有關原告系爭房屋停車位部分，原證9 之照片所示「車輛規格限制」（本院卷第293頁）及被證5所示之地下樓停車位圖說（本院卷第347頁）均不爭執。
⒍原證15係原證14之錄音譯文，除有被告108 年3月5日陳報狀二之㈠㈡㈢㈤之誤載外，其餘均係按原證14之內容記載無誤（其中王慧芬及陳國堂，均係被告御揚公司之人員），原證18（本院卷第413頁）之形式上真正亦不爭執。
⒎系爭建案之大廳門禁管制、停車場監視系統、每戶對講機及主臥室緊急壓扣按鈕係屬系爭建物之設備及公共設施（下稱系爭設備及公共設施），於前揭⒋兩造函文往返時均尚未施作。
㈡主要爭點
⒈原告2人所購系爭房屋之停車位，應依原證1、3 之系爭房屋買賣契約第1條第3 項解釋如原告主張，抑或依同契約第8條第1 項解釋如被告主張？
⒉所謂放樣勘驗日，究以原告主張之104年5月22日為準，抑或以被告所主張之104年6月18日為準？
⒊就兩造系爭房屋買賣契約而言，究竟被告應先完成系爭設備及公共設施與驗收，抑或原告應先辦理貸款？第9條第1項所謂「完工交屋」，應如被告之解釋即僅需「完工」，或如原告之主張即應「完工交屋」？
⒋原告以停車位規格、被告未完成系爭設備及公共設施與逾期完工交屋為由解除兩造系爭買賣契約，並請求返還已繳納之買賣價金及法定利息，有無理由？
五、本院之判斷
按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373 條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5 條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。民法第354條、第359條本文亦分別定有明文。而所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。且不以物質上應具備者為限，若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質欠缺者，亦屬之。又民法第354 條有關物之瑕疵擔保規定，原則上固於危險移轉後，始有適用。但出賣人既有給付無瑕疵物之義務，買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利，在特定物之買賣，該為買賣標的之特定物於危險移轉前，倘已有明顯之瑕疵，如經買受人催告出賣人補正，出賣人仍不補正時，應解為買受人得拒絕給付相當之價金，以免往後之法律關係趨於複雜，損及買受人之權益（最高法院84年度台上字第169號、83年度台上字第635號、91年度台上字第1315號、89年度台上字第1085號、86年度台上字第2808號等民事裁判要旨參照）。且民法第359 條所規定之買受人解除權，為特殊的法定解除權，無待於催告出賣人先行修補瑕疵，即得行使。又有關瑕疵擔保之規定，原則上於危險移轉後始有適用，但在危險移轉前，買受人已發覺其物有瑕疵，倘出賣人無法提出無瑕疵之物，或擔保除去該瑕疵後給付，則買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利，並解除契約（最高法院86年度台上字第1303號、99年度台上字第2443號民事裁判要旨可資參照）。經查：
㈠有關原告主張系爭停車位瑕疵部分
⒈兩造於103 年12月12日所簽訂之系爭房屋買賣契約書，其中第1 條第3項係約定：「買方購買之停車位屬地下2層機械式停車位，編號第3號車位，共壹個。其車位規格為長5.5公尺，寬2.2公尺，高1.7公尺。另含車道及其他必要空間，面積共計壹叁點捌肆平方公尺（約肆點壹玖坪），建造核准之該層停車空間平面圖影本。【如：附件三】」（本院卷30、106 頁）惟嗣原告所購買之系爭停車位，其使用上之車輛規格限制，則均僅為「車長4.9 公尺、車寬1.95公尺、車高1.55公尺」（本院卷293 頁），而此，則為施作系爭停車位之廠商驊達公司105年5月14日施工圖所示之收容車尺寸（本院卷347頁），詳如前揭兩造不爭執事項⒈⒌。
⒉又原告主張渠等因均駕駛休旅車，而有停車位使用高度如前揭約定之1.7 公尺需求一節，亦據渠等提出行車執照及車輛照片供參（本院卷第295、441頁），另經證人即原告孫偉立之配偶李慈偉證述：伊與伊先生一起去看，陳美秀因為在大陸工作，沒有一起去看，伊有跟陳美秀說過系爭建案，有拿相關的書面資料給他看，他看了覺得不錯，就一起買了；簽約時，陳美秀沒有一起去簽約，她是委伊代簽，簽約時，因為平面停車位的房子已經賣掉了，所以就系爭機械停車位有特別要求停車位的規格，代銷公司人員還有打電話詢問，後來確認確實可以符合伊等要求的規格才簽約，而且伊等為求安心才特地要求要把停車位規格尺寸寫在契約書裡等語在卷（本院卷第452至455頁）。
⒊再參之兩造所不爭執如附件所示之原告陳美秀及原告孫偉立之配偶李慈偉與被告御揚公司財務部經理王慧芬及陳國堂於107年5 月16日之對話（本院卷第419、375至379頁），可知，被告御揚公司原亦就系爭機械停車位要求施作單位施作能停放一般而言高度較高之休旅車。則此亦可推認原告前揭於簽約時曾要求系爭停車位需有可停放一般休旅車之高度即系爭房屋買賣契約書所約定1.7 公尺之主張，確屬實情，從而，該可停放車輛高度，自已成為兩造特約之必要之點。被告雖以前揭驊達公司施工圖為據，辯稱系爭停車位符合約定規格云云。然該施工圖並非系爭房屋買賣契約書之附圖，且該施工圖製圖時間係105年5月14日，自無從回溯證明兩造系爭契約係以此施工圖為據。
⒋系爭房屋買賣契約書第1條第3項所約定系爭停車位高度 1.7公尺既係兩造特約可停放車輛高度，而為契約必要之點，惟其現況之使用車輛規格高度卻僅1.55公尺，無論導致原告無法使用，而需另外尋求他處停車位，或將來換車受限而需削足適履，無法滿足原本購屋時之長遠規劃，自屬欠缺系爭房屋原應具備之效用，而有被告依約應連帶負擔保責任之物之瑕疵。復據被告御揚公司財務部經理王慧芬於前揭對話中所言，系爭停車位已無從調整補正至上開約定高度（本院卷第376、379頁）。則依前述，原告自得拒絕受領被告給付，並依民法第359條規定本文、系爭房屋買賣契約書第20條第2項及系爭土地買賣契約書第11條第2 項約定，解除兩造系爭房屋及土地之買賣契約。
⒌被告固以系爭停車位與系爭房地售價相較，而謂原告全部解約有失公平云云。惟購屋目的原則上即為居住使用，重在所購特定標的之效用，與售屋目的在獲取價金，並不特別重視交易對象，重大有別；又現今臺北市區新屋房價行情，多需消耗消費者數10年工作收入，若因而使用與原本交易目的不符之房屋，尤其因無法使用所屬社區內為自己所有或專用之停車位，而需在外或另向他人承租停車位，均造成居家生活困擾，業如前述，影響至為深遠，反觀售屋之建商，不僅財力遠勝一般消費者，且除非房屋瑕疵重大，尚另可售予其他消費者以獲利，並無重大不利；是以，若謂原告不得解除契約，僅能請求減少價金，而需被迫使用系爭房屋及不合用之停車位，反顯不公平。
⒍又按共同使用部分之停車位，與建物專有部分，具有密不可分之主從關係，建物專有部分所有人，不得將共同使用部分之停車位使用權單獨出售他人，或保留停車位使用權而將建物專有部分出售他人（公寓大廈管理條例第4條第2項規定參照）。是若謂原告僅能就系爭停車位部分解約，而不得併就系爭房屋及土地之買賣為解除，不僅違反上開原理，且將使原告在系爭房屋及土地買賣關係中，僅取得無停車位之系爭房地，仍不符其原本使用目的及規劃，而有同前所述之不便及困擾，反之，因停車位出售遠較房地容易，同一社區有複數停車位需求之人亦所在多有，被告就該等停車位，仍可待價而沽。則無非置被告於絕佳立場，而使屬於消費者之原告居於更不利地位，自非可取。
㈡有關原告主張被告御揚公司未完工部分
⒈查兩造系爭房屋買賣契約第11條第1 項：「賣方依約完成本戶一切主建物、附屬建物之設備及領得使用執照並接通自來水、電力、於有天然瓦斯地區，並應達成瓦斯配管可接通狀態及完成契約、廣告圖說所示之設施後，應通知買方進行驗收手續。」同條第2 項：「雙方驗收時，賣方應提供驗收單，如發現房屋有瑕疵，應載明於驗收單上，由賣方限期完成修繕……。」另第12條第1 項：「房屋所有權之移轉，賣方應於使用執照核發後4 個月內經買方協力辦理權利移轉登記予買方完畢。」同條第3 項：「買方於賣方房屋所有權移轉登記前，應履行下列義務：（一）辦理貸款者：完成銀行對保手續並繳清本約記載自備款及相關約定應付及所產生之費用。並繳清交屋款以外之因逾期付款加付之遲延利息。……。」及第13條第2 項：「賣方依約完成本戶一切主建物、附屬建物之設備及領得使用執照，並接通自來水、電力、瓦斯管線安裝及完成所有權移轉登記後，通知買方交屋。於交屋時雙方應履行下列各項義務：（一）買方繳清本契約所有之房屋價款及相關約定應付及所產生之費用……。（二）賣方就房屋之瑕疵，嚴重影響甲方居住品質部分，應於交屋前完成修繕。……。」
⒉按體系理解上開約定，可知，被告御揚公司應先「完成本戶一切主建物、附屬建物之設備」、「領得使用執照」、「接通自來水、電力、於有天然瓦斯地區，並應達成瓦斯配管可接通狀態」及「完成契約、廣告圖說所示之設施」，方得要求原告進行驗收及開始辦理貸款；嗣於原告辦理貸款後，方得請求被告辦理所有權移轉登記及後續交屋；而於被告交付房地前，原告應繳清所有價款，被告亦應就前揭驗收所見瑕疵修繕完成。從而，若被告御揚公司尚未完成系爭房屋買賣契約第11條第1 項所約定工項，即就部分工項尚有根本未施作之情況者，自無從要求原告進行驗收及辦理貸款，至於被告御揚公司就上開建物相關設備或設施之瑕疵修繕，則屬原告辦理貸款而核撥予被告後之問題。經查，前揭不爭執事項⒎之系爭設備與公共設施，係屬系爭房屋買賣契約附件五所列中央監控系統之設備（本院卷第60至61頁），自屬前揭系爭房屋買賣契約第11條第1 項所約定被告御揚公司應完成之工項範圍，惟此等設備於前揭不爭執事項⒋兩造函文往返時，均尚未施作，詳如前揭兩造不爭執事項⒉⒋⒎。乃原告對被告107年2月之被證1繳款通知書（本院卷第251頁）拒絕辦理貸款，核屬有據。
⒊又參兩造系爭房屋買賣契約第9條第1項：「本案之建築工程自放樣勘驗之日起30個月內完工交屋，並於產權過戶完成後7日內通知買方驗收交屋……。」及同條第2項：「賣方如逾前款期限未開工或完工者，每逾1 日應按已繳房地價款萬分之5單利計算遲延利息予買方。若逾期3個月仍未開工或完工，視同賣方違約，依第20條違約之處罰規定處理。」並對照前引同契約第11條第1項、第2項、第12條第1項、第3項及第13條第2項約定，雖可知，上開第9條第1 項所謂「完工交屋」，應僅指「完工」，而不包括「交屋」。然而，此「完工之範圍」，自仍應以前揭同契約第11條第1 項所列工項為準。惟參兩造所爭執之完工期限，即自放樣勘驗之日起30個月內，縱以被告主張之「104 年6月18日」起算（本院卷第349頁），至106 年12月18日止，亦已屆滿完工期限。然被告御揚公司卻僅甫於6日前之106年12月12日取得使用執照（本院卷第512頁），而未完成系爭設備及公共設施，嗣原告於107年5月25日以存證信函催告被告完工，被告卻於107 年6月14日以存證信函反要求原告先行辦理貸款，並否認原告可請求先行完工之權利，而仍未施作系爭設備及公共設施，亦可參諸前揭兩造不爭執事項⒋，則被告御揚公司自無從解免逾期完工之責任。
⒋被告雖辯稱系爭房屋買賣契約書第9條第1項之「完工」應為被告取得使用執照之日云云。然從前揭論述，即知兩造系爭房屋買賣契約書所約定之設備及公共設施，有相當部分非在使用執照核發審查範圍內，方有被告御揚公司106 年12月12日取得使用執照，卻遲至107年6月間（即前揭兩造不爭執事項⒋所列兩造函文往返之後期）仍未施作系爭設備及公共設施之情事。被告上開主張，將使系爭房屋買賣契約書第11條第1 項除領得使用執照外之其他工項，變成毫無意義。又依前引系爭房屋買賣契約書第13條第2 項之約定，被告交屋時，原告應繳清「全部房屋價款」，被告則應將房屋瑕疵修繕完畢，則此「全部房屋價款」，自包括兩造系爭房屋及土地買賣契約最後期之「交屋款」（本院卷第56、98頁）或「交屋保留款」（本院卷第38頁手寫部分附註），俾使兩造權利義務同時履行完畢，以資衡平。是若採被告前揭解釋，將使被告御揚公司「完成全部工項」及「瑕疵修繕完成」二事混為一談，自非可採。又被告逾期完工，不僅延宕原告依同契約第12條第1項請求被告於「使用執照核發後4個月內（至遲為107年4月12日前）」移轉系爭房地所有權，及進而請求後續交屋等權利，且因其逾期遠逾3 個月，原告自得依同契約第9條第2項及第20條第1項及系爭土地買賣契約書第11條第2項前段之約定，解除系爭房屋及土地買賣契約。
㈢被告御揚公司就系爭停車位因有可停車輛高度無法補正之物之瑕疵，復就原告於107年5月25日以存證信函催告其完成全部工項，否認原告可請求先行完工之權利，而未施作系爭設備及公共設施，逾期完工超過3 個月，並因而延宕原告後續得依約請求被告移轉系爭房地所有權進而請求後續交屋之權利，則原告嗣於107 年6月7日以存證信函對被告御揚公司解除系爭房屋買賣契約，及以系爭土地買賣契約書第11條第 2項前段，併以前揭存證信函對被告王興華解除系爭土地買賣契約（經被告於107 年6月8日收受）（本院卷第193至208頁），自屬有據。又系爭房屋買賣契約第20條第3 項：「買方依第1款或第2款解除契約時，賣方除應將買方已繳之房地價款之全部退還予買方，如有遲延利息應一併退還……」；另按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率；而應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%。民法第229條第2項、第233條第1 項及第203條分別有所明定。而因原告孫偉立已依約繳納上開房屋買賣價款157 萬元及土地買賣價款367萬元，計524萬元；原告陳美秀已依約繳納上開房屋買賣價款175萬元及土地買賣價款409萬元，計584 萬元，則原告依上開系爭房屋買賣契約第20條第3 項、系爭土地買賣契約書第11條第2 項前段之約定，訴請被告連帶返還前揭買賣價款，並給付遲延利息，均屬有據。
六、綜上所述，原告依上開系爭房屋買賣契約第20條第3 項、系爭土地買賣契約書第11條第2 項前段之約定，訴請被告連帶返還前揭買賣價款，並給付自訴狀繕本送達翌日（即107年7月27日）起至清償日止按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。
七、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核均合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所舉未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不一一論述，附此敘明。
九、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第87條第1項、第78條、第85條第2項、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 4 月 15 日民事第八庭 法 官 陳賢德
以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，敘述上訴之理由，上訴於臺灣高等法院，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 4 月 15 日書記官 黃啟銓
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│對話人物：陳美秀（下稱秀）、李慈偉（下稱偉）、王慧芬（下稱芬）、陳國堂（│
│ 下稱堂） │
│對話時間：107年5月16日 │
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│秀：這就是停車場，你們現在這個機械停車格是確定改不了嗎？ │
│芬：確定！妳們那兩台本來就比較高，然後再給它高一點，只能改一點點而已。 │
│堂：只能改一點點。 │
│秀：能改多高？ │
│堂：多個2、3公分。 │
│芬：然後我跟你說的消防的東西，就是車子停進去的時候，如果說因為車子是長的│
│ ，他可能在這個地方如果碰得到的話。 │
│堂：其實就像這樣子，如果說車子比較高的地方，他也比較吃力下面大概有2 公分│
│ 左右，我就會把管子再往這邊延伸，讓變成比較車頭車尾以後更不會碰到這樣│
│ 子。 │
│芬：那這個都要技師來，你們開車來的時候會試車，技師會旁邊看這有什麼地方可│
│ 能會碰到的，他會去移動，最主要設備廠商他們很注意，保固都要有10年20年│
│ ，所以他們不可能。 │
│秀：那他承諾只能改多少？ │
│芬：最多只能改到差不多3公分。 │
│偉：那總高是多少？ │
│芬：然後本來裡面就有大概淨高160。 │
│堂、芬：160，所以總高大概163左右。 │
│芬：這個是最後找他們老闆來談的，想辦法，真的是車子停不進。 │
│秀：163我們的車子就停不進來。 │
│芬：對啊。 │
│秀：我們的車就168。 │
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│芬：那現在你就真的是沒法改了，真的沒辦法讓你們的車子停。 │
│秀：就是現在的機械車位。 │
│芬：真的是沒有辦法停，停你的車。 │
│秀：就沒有辦法改。 │
│芬：對，因為其實我最後去問了一家建設公司，我說你們現做的這個倉儲，我說你│
│ 做平面做倉儲，他說也是做倉儲，只是他們在，他說我說，你要小心這個問題│
│ 喔，你的倉儲是可能休旅車都停不進的，他說對。 │
│秀：對。 │
│芬：對，他賣的時候他就跟客戶講了，所以他沒這個問題，就已經說了休旅車不能│
│ 停。 │
│秀：所以你們當初沒有注意到這點？ │
│芬：其實我們當初喔，沒有注意到說他不能去做，因為你這個挖地基有一定的嘛，│
│ 那其實在選這個倉儲式的停車的地方的時候，我們有考慮要用倉儲式，其實我│
│ 給營造廠就是，我要倉儲式的，就是休旅車能夠停這樣，我就已經跟他說我要│
│ 休旅車能夠停，因為說實在房價不便宜嘛！結果是後來他們工人在討論，深度│
│ 不夠，深度不夠沒有辦法去裝那個休旅車可以停的倉儲室，有休旅車可以停的│
│ 。 │
│秀：但是你們做的這個就是不能停。 │
│芬：但是我們做的不能去做休旅車可以停的，因為營造廠也是我們股東嘛，所以他│
│ 也說，怎麼我們當初不是講好了要做休旅車可以停的，怎麼會現在說有問題，│
│ 工地就跟他解釋，因為深度不夠。 │
│秀：所以啊，我們就要討論一下，那現在怎麼解決，因為在台北市車位很難找嘛，│
│ 所以我們當初買這個房子，其實是車位是很重要的，才會一起買，對。 │
│芬：那我知道現在這個問題，但是你也知道我想了想盡辦法在那個，可是真的是沒│
│ 有辦法那個去解決這個問題，他的那個我還…… │
│秀：不是，哪你現在沒辦法解決是沒辦法調嘛，對不對？ │
│芬：沒辦法調到你那部車的高度，因為我們有去查你那部車嘛。 │
│秀：那你現在有什麼建議其他的解決方式？ │
│芬：其他的解決方式，說實在的，我們那天去談啊，其實就是補你，看你是不是用│
│ 補償的方式。 │
│秀：那你們商量的結果是什麼？ │
│芬：我們商量的結果就是看，你看啦，其實他提了兩個，但是因為上次提了這個你│
│ 老公就不高興，所以我不太敢講。 │
│秀：你講講看呀，她老公不在。 │
│芬：一個方式就是退車位啦。 │
│秀：我們不可能退車位啊，我們買這個房子，我們買這個房子就是要有車位，不然│
│ 的話，台北市沒有車位，我還買那麼貴的房子，還買在這裡不以…… │
│芬：他提二個方式…… │
│秀：不可能啊，我們不可能退車位啊。 │
│芬：我就不太敢在line上提，其實當初提過，但是人家說不可能退車位，因為考慮│
│ 到以後賣房子之後沒有車位的問題。 │
│秀：對呀，我們買房，所以這個車位是很重要，整體性的，不是因為你現在車位不│
│ 行，你把車位扣掉，我覺得那那個房子你為什麼不扣掉，我講坦白一點啊。 │
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