臺灣臺北地方法院107年度重訴字第996號

• 裁判案由: 給付居間報酬
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣臺北地方法院
• 裁判日期: 108 年 05 月 08 日

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　107年度重訴字第996號原　　　告　長誠地產有限公司

法定代理人　譚梓呈
訴訟代理人　李子聿律師
被　　　告　焦治國
上列當事人間給付居間報酬事件，本院於民國108 年4 月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，依原告之聲請，由其一造辯論而為判決，先予敘明。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
（一）原告前受訴外人達欣大飯店股份有限公司（下稱達新大飯店）之委託，就其所有臺中市○區○○段○○段00○0000○0000地號土地及其上座落同小段441 建號建物（門牌號碼臺中市○區○○路000 號，下稱系爭不動產）負責對外銷售，並因此與被告接洽。兩造嗣於民國105 年9 月20日就系爭不動產簽訂不動產買賣斡旋契約（下稱系爭斡旋契約），被告並於簽約同時交付原告支票號碼：BI0000000
，面額：新臺幣（下同）100 萬元之支票一紙（下稱系爭支票）作為斡旋金。原告積極為被告爭取締約之機會，並介紹被告與達欣大飯店負責人賴營炫、總經理劉欣儒等人認識，然被告與上開達欣大飯店之人員接洽後，隨即於105 年9 月23日向原告提出解除系爭斡旋契約，並要求返還系爭支票。原告誤認被告已無意願購買系爭不動產方才解除系爭斡旋契約，詎料，系爭不動產於105 年10月間以3
億6 千萬元價格成交，並由達新大飯店移轉登記與中欣飯店股份有限公司（下稱中欣飯店）所有，被告即為中欣飯店之法定代理人，顯係刻意規避給付原告之居間報酬至明。
（二）本件係因被告故意拒絕締約，依民法第101 條第1 項及誠信原則，應視為報酬給付條件已經成就。原告依民法第565 條、第566 條第2 項、內政部不動產仲介經紀報酬業報酬計收標準規定第1 條之規定，對被告有系爭不動產實際成交價百分之六之居間報酬請求權。又被告以不正當之方式刻意規避給付義務，侵害原告對被告之債權，堪認被告係悖於公共秩序及善良風俗之方式，導致原告至少受有720 萬元之居間報酬損害，爰依民法第566 條第2 項、第184 條第1 項後段，提起本件訴訟等語，並聲明：1 、被告應給付原告720 萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。2 、原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告於107 年10月2 日言詞辯論期日到庭陳述：當時買賣雙方未見面，對方不同意伊所出價格而未成交，原告把支票返還與伊。之後簽約是買方一直來接洽，由伊兒子焦偉謙去處理的，中欣飯店負責人雖然是伊，但伊沒有管公司的事等語。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。
三、得心證之理由：
原告主張系爭不動產之居間報酬，因被告以不正當之手段規避給付，視為條件業已成就，且被告之行為違反公序良俗，被告應賠償原告720 萬元之損害，然為被告否認，並以前詞置辯，故本件爭點為：（一）本件原告對被告是否有720 萬元之居間報酬請求權？（二）原告主張被告違反公序良俗，使原告受有居間報酬720 萬元之損害，依民法第184 條第1
項後段規定請求被告賠償損害，有無理由？茲分述如下：
（一）按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約，民法第565 定有明文。又民法第565 條所定之居間有二種情形，一為報告訂約機會之報告居間，一為訂約之媒介之媒介居間。所謂報告居間，不以於訂約時周旋於他人之間為之說合為必要，僅以為他方報告訂約之機會為已足，而媒介居間，則以斡旋於委託人與相對人雙方之間，折衷協調並為之說合，以促成雙方當事人訂立契約，如委託人與相對人因其斡旋而訂立契約，媒介居間人即得請求報酬。次按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上字第1118號判例意旨參照）。本件原告主張與被告間成立居間契約，並以不動產買賣斡旋契約書影本為據（下稱系爭斡旋契約，見本院卷第49頁），復經被告於107 年10月2 日言詞辯論期日到庭，亦未爭執系爭斡旋契約之真正，堪信為真實。又原告自承與被告間僅有簽立系爭斡旋契約，並無其他之約定，則兩造間成立契約之性質，自應以系爭斡旋契約之文義為據。經查，由系爭斡旋契約首行以下記載「買方願交付斡旋金新臺幣壹佰萬元整（支票銀行帳號：000000000000票據號碼：BI0000000 ）委託受託人長誠地產仲介斡旋購買下列不動產，買方已了解房屋現狀及不動產物件說明及標示所載或含車位資料，現因雙方買賣條件尚有差距，願交付斡旋金予受託人代為協調。」，並於系爭斡旋契約第二條約定承購總價款三億四千萬元，及第三條第一項約定「本斡旋金有效期間自簽署後至民國105 年（月日空白未記載）止，買方在該期間內有撤回權利，應於賣方接受買方之承買價款前攜帶本約至受託人公司辦理終止。若買方之承買在斡旋有效期間內賣方不同意出售或期滿未同意斡旋金，本契約即失效力，受託人則將斡旋金無息返還予買方。」則依據系爭斡旋契約之約定，兩造間契約之性質，應屬媒介居間。原告雖主張有為被告報告訂約之機會云云，然觀系爭斡旋契約之全部文義，兩造並無任何報告訂約機會之意旨，且參酌原告提出與達欣大飯店LINE對話紀錄截圖內容（下稱系爭對話紀錄），其中原告向達欣大飯店總經理劉欣儒說明「別這麼說，我找別的客人好了」、「所以在此跟您抱歉…我已盡力了，我最好找沒開建設公司的客戶來買」、「再找別的客人」、「劉總午安，想跟您請問達欣出售了沒。因為我還有再跟客戶介紹。」等語（見本院卷第45、47頁），可知原告係就系爭不動產為達欣大飯店報告訂約機會，被告僅為原告向達欣大飯店報告訂約機會之客戶之一，則原告主張與被告間亦成立報告居間契約，尚非有據。
（二）復按居間人，以契約因其媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第568 條第1 項定有明文。又媒介居間人固以契約因其媒介而成立時為限，始得請求報酬。但媒介居間人倘已媒介就緒，而委託人故意拒絕訂約，依誠信原則，仍應支付報酬（最高法院84年度台上字第2925號判決意旨參照）。本件原告雖主張已積極接洽雙方並促成雙方買賣交易機會時，被告竟突然於105 年9 月23日向原告提出解除系爭斡旋契約並要求返還系爭支票，並以系爭對話紀錄為據。然查，由系爭對話紀錄內容可知，原告提出被告簽署之系爭斡旋契約予達欣大飯店總經理劉欣儒，表明被告有誠意購買系爭不動產，並由最初開價之2 億5000萬元加價至系爭斡旋契約所載之3 億4000萬元，而該承購價格遭劉欣儒拒絕接受（見本院卷第45頁），其中原告與劉欣儒之對話內容記載「劉總早，還是針對焦總有沒有再一個數字，我跟他說一聲，不行就放棄了」、「（劉：3.998 ）那就放棄好了！」、「您是要我拉到3.5 億左右嗎？（劉：我沒要你那3.5 喔，我的價是3.998 ）」、「別這麼說，我找別的客人好了…我實在無法再說服他加價。因為他一直說他從2.5 加了9 千。所以在此跟您抱歉…我已盡力了。」、「我也放棄了。他也放棄了。再找別的客人（劉：好、感謝）」、「價錢照舊嗎？（劉：有點調高5(億）) 」（見本院卷第39、43、45、47頁），可知被告雖提出之承購總價款3 億4000萬元，並由原告代為協調，然而達欣大飯店並未同意，總經理劉欣儒堅持開價3.998 億元，經原告知悉其意後表明無法再說服被告加價、放棄繼續斡旋、另外再找客戶之意旨，足證原告並未媒介促成系爭不動產之買賣。則被告到庭答辯「當時沒有成交，對方不肯，而且也沒有見面，原告把支票還給我」等語（見本院卷第168 頁），要與原告提出之系爭對話紀錄內容相符，堪信為真實。從而，原告並未媒介成立系爭不動產之買賣，依民法第568 條第1 項反面解釋，對被告自無居間報酬請求權。再者，由系爭對話紀錄可知，系爭不動產於原告斡旋時並未以被告之承買價格3 億4000萬元成交，係因達欣大飯店堅持開價3 億9980萬元，則買賣雙方並未就價格達成合意，自難僅憑嗣後達欣大飯店將系爭不動產以3 億6000萬元成交，並由達欣大飯店移轉登記予中欣飯店，即認被告有故意拒絕訂約之情事。本件原告不能證明被告有以違反誠信原則之方式拒絕締約，則其主張被告以不正當行為阻其居間報酬請求權請求條件之成就，依民法第101 條第1
項規定視為條件已成就，尚無足取。
（三）綜上，原告並未媒介成立系爭不動產之買賣契約，對被告自無居間報酬請求權，則原告依民法第566 條第2 項規定請求被告給付居間報酬，並無理由。另原告主張其為不動產經紀業者，應適用不動產仲介經紀業報酬計收標準規定第1 條之規定，以系爭不動產後續成交價格3 億6000萬元之百分之六作為原告之居間報酬云云。然查，不動產仲介經紀業報酬計收標準第1 條及第2 條，係規定不動產仲介報酬之上限，對買賣雙方合計不得超過實際成交價金百分之六，並非仲介報酬之請求權基礎，且實際得收取之仲介報酬，仍應由兩造依契約自由達成合意，然本件原告對被告既無居間報酬請求權，已如前述，則本院自無依民法第566 條第2 項另審究報酬額之必要，附此敘明。
（四）再按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同，民法第184 條第1 項定有明文。本件原告雖主張被告係以「突然於105 年9 月23日向原告提出解除系爭斡旋契約並要求返還系爭支票」之不正當方式，故意規避給付原告居間報酬之義務，已屬違背公共秩序及善良風俗云云。經查，由系爭對話紀錄內容可知，原告因無法協調達欣大飯店同意被告之承購價格，已向劉欣儒表示放棄繼續為雙方斡旋，且表示不會再說服被告加價，會另外找客戶之意旨。另參酌系爭斡旋契約第三條第一項後段「買方之承買在斡旋有效期間內賣方不同意出售，本契約即失其效力，受託人則將斡旋金無息返還買方」之約定，則被告辯以「當時沒有成交，對方不肯，而且也沒有見面，原告把支票還給我」等語，與系爭對話紀錄內容及系爭斡旋契約之約定相符，堪信為真實。至於原告主張被告於105 年9 月23日於原告已促成系爭不動產買賣之際，突然提出解除契約要求返還系爭支票云云，業與原告提出之系爭對話紀錄內容不相符，尚非有據。又，依系爭斡旋契約第三條第一項後段之約定，買方之承買在斡旋契約有效期間內賣方不同意出售而失其效力，則本件原告已表示放棄繼續斡旋，並依約將系爭支票返還予被告，縱認事後達欣大飯店另與中欣飯店就系爭不動產達成買賣合意，既係於系爭斡旋契約失效後所為，尚難認有何違反公共秩序及善良風俗之情事，且原告對被告並無居間報酬請求權，已如前述，原告依民法第184 條第1 項後段請求被告賠償居間報酬之損害，亦屬無據，不應准許。
四、綜上所述，原告並未媒介成立系爭不動產買賣契約，依民法第568 條第1 項反面解釋，對被告並無居間報酬請求權，從而，原告主張依民法第565 條、第566 條第2 項及第184 條第1 項後段規定，請求被告給付720 萬元及自起訴狀繕本送達翌日（即107 年7 月13日）起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，均為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即所失依據，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，原告雖聲請調查中欣飯店與達新大飯店之買賣契約及傳訊證人賴營炫、劉欣儒到庭，然兩造間成立者僅為媒介居間，並無報告居間之約定，縱認原告所述被告係透過原告與達欣大飯店接洽為真，亦與媒介居間報酬請求權之成立與否無關，本院自無調查之必要；暨兩造其餘之攻擊防禦方法及證據資料，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，爰不一一論列，併此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第385 條第1 項前段、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 5 月 8 日民事第四庭 審判長法 官 蔡政哲
法 官 李家慧
法 官 趙德韻
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 5 月 8 日書記官 陳信宏