臺灣臺北地方法院108年度重訴字第1110號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　 108年度重訴字第1110號

原告

朱翠珍

訴訟代理人

林雯澤律師

被告

創將股份有限公司

法定代理人

蔣委倫

上列當事人間請求返還房屋等事件，本院於民國109年3月25日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面：

一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。查原告起訴請求被告返還房屋並聲明請求：（一）被告應將臺北市○○區○○街000○0號地下室如起訴狀附圖1所示A部分建物面積約28.35平方公尺（以地政事務所測量為準）騰空遷讓返還原告；（二）被告應將坐落臺北市○○區○○段0○段000地號土地上如起訴狀附圖2所示B部分增建物面積約13平方公尺（以地政事務所測量為準）拆除，將所占有土地返還原告及全體共有人；（三）被告應給付原告新臺幣（下同）10,800元，及自民國108年6月7日起至返還前項房屋時止，按日給付3,600元；（四）請依職權宣告假執行或原告願供擔保請准宣告假執行（見本院卷第6頁）。嗣於測量後，原告於109年3月19日具狀及109年3月25日當庭合併聲明第

一、二項，並更正為：被告應自臺北市○○區○○段0○段0000○號如附圖所示B1、B2（即臺北市○○區○○街000○0號地下室，共25平方公尺，下稱系爭地下室）及門牌號碼臺北市○○區○○街000○0號如附圖所示A1、A2（共15平方公尺，下稱系爭135之3號增建物）之建物遷出，並將上開建物騰空返還原告（見本院卷第164、170頁），原告係就其請求遷讓返還之標的及事實特定為請求返還「建物」，而非返還土地，且就請求返還之範圍予以特定，核屬更正事實及法律上之陳述，應予准許，先予敘明。

二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、實體方面：

一、原告主張：

(一)兩造於108年2月20日簽立房屋租賃合約書，約定被告以每月租金54,000元向伊承租系爭地下室、系爭135之3號增建物（合稱系爭租賃物），租賃期間自108年2月1日起至109年1月31日止，並於特別約定「乙方（即被告）已知租賃標的物目前訴訟中（一審臺灣臺北地方法院100年度重訴字第1293號二審臺灣高等法院103年度重上字第516號三審最高法院審理中），甲（即原告）、乙雙方同意甲方如敗訴確定時，雙方合意終止本租賃契約，租金按比例退還並依第12條約定處理。」（下合稱系爭租約）。嗣伊於108年5月23日收受最高法院敗訴判決，遂於同年6月5日以板橋新海郵局存證信函第67號（下稱系爭存證信函）通知被告，兩造應已合意終止系爭租約、請求被告遷讓返還租賃物，被告於同年月6日收受上開存證信函，卻置之不理。因系爭租約於108年6月6日業已終止，被告卻仍無權占有，爰依系爭租約第13條第1項約定、民法第455條、第767條第1項前段規定，請求被告自系爭租賃物遷出及騰空返還。

(二)又被告前曾積欠106年11、12月及107年1月租金共162,000元（計算式：54,000元×3＝162,000元），兩造前以系爭租約第13條第6項約定，同意被告自108年2月起分12期清償，如一期未清償則視為全部到期，因被告自108年6月起即未給付租金，則剩餘8期部分即視為到期，共計108,000元（計算式：13,500元×8＝108,000元）；另租賃期間計算至108年6月6日止，被告尚積欠租金10,800元（計算式：54,000元÷30日×6天＝10,800元），以被告積欠租金扣除押租金108,000元後，伊尚得對被告請求租金10,800元（計算式：108,000元＋10,800元－108,000元＝10,800元）。

(三)被告於租期屆滿後拒不遷讓返還系爭租賃物，伊亦得依系爭租約第12條第1項約定，請求被告給付按原訂日租金兩倍計算之違約金3,600元至遷讓完畢之日止。

(四)爰依系爭租約約定、民法第455條、第767條、第184條、第179條規定，擇一請求法院為勝訴判決。並聲明：1.被告應將系爭租賃物騰空返還原告；2.被告應給付原告10,800元，及自108年6月7日起至騰空返還系爭租賃物之日止，按日給付原告3,600元；3.願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。

三、本院之判斷：

(一)兩造就系爭租賃物簽有系爭租約，約定每月租金54,000元、押租金108,000元，租賃期間自108年2月1日起至109年1月31日止，並於系爭租約第13條第1項約定：「乙方（即被告）已知租賃標的物目前訴訟中（一審臺灣臺北地方法院100年度重訴字第1293號二審臺灣高等法院103年度重上字第516號三審最高法院審理中），甲（即原告）、乙雙方同意甲方如敗訴確定時，雙方合意終止本租賃契約，租金按比例退還並依第十二條約定處理。」。而本院100年度重訴字第1293號事件、臺灣高等法院103年度重上字第516號事件，均判決原告拆屋還地及給付相當於租金之不當得利，原告不服提起上訴，業經最高法院以107年度台上字第2200號判決上訴駁回確定等情，有系爭租約、最高法院107年度台上字第2200號判決在卷可參（見本院卷第30至48、64至74頁）。又原告主張因前揭訴訟敗訴，以系爭存證信函通知被告兩造間之租賃關係已經終止，被告於108年6月6日受領系爭存證信函等節，亦有系爭存證信函、收件回執附卷可稽（見本院卷第76至82頁）。是以，原告依系爭租約第13條第1項約定，主張兩造間租約已於108年6月6日合意終止，即屬有據。

(二)按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人，民法第455條定有明文。經查，兩造簽訂之系爭租約已經終止，被告仍占有使用系爭租賃物，此經本院現場履勘屬實，有本院勘驗測量筆錄可稽（見本院卷第136至140頁），則原告自得依上開規定，請求被告遷讓返還系爭租賃物。

(三)又依系爭租約第13條第6項約定：「因乙方積欠106年11、12月及107年1月三個月租金54000*3＝162000元，甲、乙雙方同意依下列方式清償：1、乙方自108年2月分12期，每期清償13500元，即連同每月租金，計陸萬柒仟伍佰元整一併匯入甲方指定帳戶...。2、...乙方同意如一期未清償，視為全部到期...。」。查，被告僅清償4期欠款後即未再清償，前揭債務應視為全部到期，而尚有108,000元（計算式：13,500元×8＝108,000元）未清償；另因系爭租約已於108年6月6日終止，則原告亦得請求被告給付自108年6月1日起至108年6月6日止之租金10,800元（計算式：54,000元÷30日×6天＝10,800元）。是原告主張被告積欠房租之分期餘款已視為到期，加計積欠租金並扣除押租金後，尚有10,800元未給付（計算式：108,000元＋10,800元－108,000元＝10,800元），原告依系爭租約約定為請求，為屬有據。

(四)再依系爭租約第12條第1項約定：「乙方應將租賃標的物按原狀騰空返還予甲方，不得藉詞推諉或向甲方請求任何費用、主張任何權利。逾期不返還時，乙方應賠償甲方按日計算之日租金貳倍之懲罰性違約金至遷讓完畢之日止，並得租賃保證金中扣除」。查，被告迄未依約搬遷，則原告依約請求被告自108年6月7日起至遷讓系爭租賃物之日止，按日給付以日租金二倍計算之違約金即3,600元（計算式：54,000元÷30日×2倍＝3,600元），亦屬有據。

四、綜上所述，原告依民法第455條規定請求被告遷讓返還系爭租賃物，並依系爭租約約定請求被告給付10,800元及自108年6月7日起至遷讓返還系爭租賃物之日止，按日給付3,600元，均為有理由，應予准許。

五、假執行之宣告：原告陳明願供擔保請准宣告假執行，核無不合，爰就原告請求各項聲明分別酌定相當之擔保金額准許之，並依民事訴訟法第392條第2項規定，依職權為被告預供擔保，得免為假執行之宣告。

六、訴訟費用負擔之依據：第78項。