108年度簡上更一字第8號｜民事：損害賠償｜裁判日期：109 年 03 月 25 日

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　108年度簡上更一字第8號上　訴　人　田新宏田新揚共　　　同訴訟代理人　曹肇揆律師上　訴　人　薩摩亞商富甲一方餐飲管理顧問有限公司台灣分公司法定代理人　陳献楨被上訴　人　陳献楨上列當事人間請求損害賠償事件，兩造對於民國106年6月27日本院臺北簡易庭105年度北簡字第10234號第一審判決提起上訴，經本院以106年度簡上字第482號為第二審判決，上訴人薩摩亞商富甲一方餐飲管理顧問有限公司台灣分公司不服，提起上訴，經最高法院107年度台簡上字第40號發回本院更為審理，本院於109年3月4日言詞辯論終結，判決如下：主文兩造上訴均駁回。第二審訴訟費用由兩造各自負擔。事實及理由一、本訴部分：㈠上訴人田新宏及田新揚（下稱田新宏等）起訴主張略以： ⒈田新宏等於民國104年1月9日將渠等所有坐落臺北市○○區 ○○○路00號1樓及地下室之房屋（下稱系爭房屋），全部出租予上訴人薩摩亞商富甲一方餐飲管理顧問有限公司台灣分公司（下稱富甲一方公司），用為經營餐飲事業，租期自104年1月10日起至112年12月9日止，共計9年，並約定租金自104年1月10日至104年12月9日止，以及自104年12月10日起至106年12月9日止，均為每月10日前給付新臺幣（下同）40萬9,100元，兩造簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭契約）並經公證。系爭房屋係以淨空現況經富甲一方公司檢視無異議後點交，詎富甲一方公司為於每個餐桌下埋設火鍋用電，以及地下室天花板吊掛冷氣、排風管及照明燈管等，竟違約未經徵得田新宏等之同意而擅自實施工程，且未經勘驗做妥完備防護之下，又以重型打石機全面擊鑿刨除壹樓及地下室之地板面磁磚，並於下深約5公分處之防護層埋設電線管路；又富甲一方公司擅自於系爭房屋1樓地板面，向下鑿穿長、寬均為80公分之四方型洞孔，穿透天花板至地下室，裝置輸送菜餚及餐具之昇降機櫃而肇致1樓地板面之穿透及截斷鋼筋等結構層之損壞；另富甲一方公司於系爭房屋之外牆、內壁及地板，均擅自鑿透洞孔，肇致牆壁及地板等結構之損害並引致雨水之滲漏；再於地下室天花板，在未做防護措施之下，即直接將冷氣、排風管及照明燈管等設備垂吊釘掛於天花板面等之設施，以致因連續施工之重擊及強力震動以及負重等因素，肇致地下室天花板發生多處龜裂損壞並有20x10公分、10x5公分等面積大小不等之水泥塊斑剝掉落等情事。至104年4月4日富甲一方公司命其員工林修緯店長以電話提出要求田新宏等修繕後，始知上揭系爭房屋遭到富甲一方公司嚴重破壞，田新宏等隨即邀請土木技師公會專業人員並會同系爭房屋之大樓管理員前往現場初步勘察及拍照存證後，認定地下室天花板發生龜裂及水泥塊嚴重剝脫之情事，係受強烈打擊震動及吊掛冷氣、排風管等工程之未當施工，以及1樓地板全面刨除並重新加舖地磚致增壓力等因素造成，若無即時做補強防護工程，則地下室天花板或吊掛之設施，隨時皆有脫落致生危險以及影響房屋安全之虞。經田新宏等多次通知富甲一方公司速予修繕補強安全，雖皆得口頭應允修繕，然始終未見辦妥確保安全恢復原狀之補強工程。於105年5月9日富甲一方公司將系爭房屋交還田新宏等後，田新宏等即向台北市土木技師公會申請鑑定，結果認係「經檢視該案樓板透地雷達掃瞄工作報告書，發現有局部鋼筋上層保護層遭剔除，研判因剔除施工震動致1F樓板下層混凝土保護層局部剝落」，並建議：「於1樓RC樓板下方增設2層（X、Y向）CFRP（碳纖網）300g/M，並鋪設7釐石及1：3水泥砂漿（詳同上鑑定報告書之附件十二）」。用為修繕之依據並經施工補強完竣，以確保安全。富甲一方公司承租系爭房屋，於裝潢動工之前，既未通知出租人田新宏等，更未依系爭契約第9條之約定徵得田新宏等之同意，竟而擅自施工肇致系爭租屋之1樓地板面下方之地下室天花板，發生多處龜裂破損以及水泥塊剝落等情事，田新宏等雖多次委請律師發函催告修復，迄今均未見富甲一方公司提覆修妥之任何文函及安全無虞之安檢報告。依系爭租約第9條、第11條及民法第213條規定，請求富甲一方公司應負回復原狀及損害賠償責任。其中修繕系爭房屋1樓地板、地下室天花板及地板之費用122萬6,000元、地雷達掃瞄費用1萬8,000元、申請鑑定費用5萬元，計129萬4,000元，並自104年4月4日富甲一方公司命其員工林修緯店長轉達要求應由田新宏等為之修繕之日起至清償日止，按年息5%計算之利息。 ⒉又依系爭契約第19條第1款約定，系爭房屋之月租金為40萬9,100元，於富甲一方公司依約代扣繳租賃所得稅及二代健保費共計4萬9,092元後，應給付田新宏等之月租金共計為36萬0,008元。惟富甲一方公司於104年12月10日開立給付田新宏等自104年12月10日起至105年1月9日止之月租金支票，田新宏等2人各1張，票面額各為11萬4,504元，票面額共計僅有 22萬9,008元，尚差13萬1,000元租金未付，富甲一方公司藉詞係僱工修理漏水之費用而逕於月租金內扣除云云。惟田新宏等出租之系爭房屋是於何時、何處、如何之漏水？是否需僱工修繕及修繕之結果為何？修繕之費用估價若干？田新宏等有無委託富甲一方公司代為僱工修繕以及先行墊付費用？田新宏等皆不得而知，亦未見富甲一方公司應依民法第430 條「定相當期限催告出租人修繕」規定先行通知田新宏等，卻於104年12月10日應付之月租金（即104年12月10日至105 年01月09日之租金）中驟然擅自扣除毫無證據之所謂13萬1,000元之漏水修繕費用，田新宏等亦從未同意富甲一方公司可於月租金中未經先行告知而逕予扣除。依系爭契約第13條之約定，富甲一方公司及其法定代理人陳献楨自應連帶賠償田新宏等短付之13萬1,000元月租金及遲延利息至明。 ⒊並聲明：富甲一方公司及陳献楨應連帶賠償田新宏等122萬 6,000元及自104年4月4日起至清償日止，按年息5%計算之利息；富甲一方公司及陳献楨應連帶給付田新宏等6萬8,000元之鑑定等費用；富甲一方公司及陳献楨應連帶給付田新宏等13萬1,000元積欠月租金，及自104年12月10日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡富甲一方公司、陳献楨則以：系爭房屋為1樓及其地下室，位處臺北市捷運南京復興站之精華地段，本即做為店面使用，先前係由知名「洋蔥」餐廳承租。因洋蔥餐廳退租時將空間完全騰空並拆除所有裝潢，富甲一方公司表明會重新裝潢，田新宏等同意將系爭房屋承租予富甲一方公司經營餐廳，並同意延後起算租金。田新宏等於103年10月28日分別與富甲一方公司、陳献楨簽訂房屋租賃契約書，當天點交系爭房屋供富甲一方公司裝潢餐廳，且租金自103年12月10日起算，免費給予富甲一方公司約1個半月之裝潢時間，不另收租金。嗣富甲一方公司於103年12月31日核准設立登記，並於104年1月1日開始營業，田新宏等與富甲一方公司另於104年1月9日王薇鑫公證人簽訂房屋租賃契約書。依系爭房屋裝潢前之照片可知，富甲一方公司委由居琦室內裝修設計有限公司裝潢系爭房屋之前，系爭房屋1樓及地下室之天花板上方混凝土早已存在多處水泥塊剝落及鋼筋銹蝕之情事。依開業裝潢前施工相片可知當時僅係將1樓地板磁磚剔除（地下1樓沒有地板不用剔除），然後在混凝土結構層上方舖設電線管路，且剔除磁磚後之混凝土結構層非常平整，沒有田新宏等所稱為埋設火鍋電線管路鑿深5公分漕構破壞鋼筋混凝土保護層之情事。富甲一方公司於103年11月裝潢期間舖設地板時並未發生水泥塊剝落之情事，地下室天花板水泥塊剝落係發生於104年4月間，足見富甲一方公司舖設地板與地下室天花板水泥塊剝落並無因果關係。觀諸兩造所提相片可知，系爭房屋地下室上方天花板所剝落之水泥塊均含有鋼筋銹蝕之痕跡及碎片，而且裸露之鋼筋亦有明顯銹蝕之跡證，可知系爭房屋天花板上方混凝土之剝落為混凝土內含有高量的氯離子，其加速鋼筋腐蝕致體積膨脹形成混凝土的開裂，而發生混凝土剝落。富甲一方公司裝潢時係採用業界正常施工之方式為之，未以特殊工法破壞混凝土結構層。田新宏等所提台北市土木技師公會105年7月20日北土技字第10530001181號之安全鑑定報告書為私文書，且係田新宏等起訴前自行委任台北市土木技師公會所為之鑑定，上開鑑定未經訴訟雙方當事人之合意，依最高法院98年度台上字第1131號民事裁判要旨，其所為之鑑定法院本不受其拘束。其次，由上開鑑定報告書之內容可知，田新宏等並未告知系爭房屋地下室天花板掉落之混凝土塊含有鋼筋碎片及銹蝕痕跡，台北市土木技師公會於鑑定時未考量掉落混凝土塊含有鋼筋碎片及銹蝕痕跡之現象，故台北市土木技師公會僅憑田新宏等之單方面有利於己之陳述，而未綜觀全貌，立場本有偏頗，其所為之鑑定報告不得做為證據能力。再由剝落混凝土上之殘留之鋼筋可知，鋼筋上銹蝕斑斑，且鋼筋銹蝕之殘留痕跡亦附著於剝落之混凝土上，鋼筋銹蝕已有若干年份，並非短短數日之時間可成，足證鋼筋銹蝕及混凝土剝落並非富甲一方公司裝潢施工所致。另上開鑑定報告研判因1樓地板剔除之施工震動致1樓樓板下層混凝土保護層局部剝落，然剝落之鋼筋及混凝土有嚴重銹蝕之跡證，而鋼筋與水份接觸方會產生銹蝕，系爭房屋之天花板位於室內空間不可能接觸水氣，而單純之施工震動也不可能產生水份而銹蝕鋼筋，更不可能短短數日即發生如此嚴重銹蝕之現象。上開鑑定報告僅穿孔一處測量混凝土採樣數太少，甚者穿孔採樣處位於1樓而非產生混凝土剝落之地下室天花板，採樣之報告結果顯失偏頗。富甲一方公司於裝潢時因系爭房屋本無空調及照明設施，為減輕樓地板之負擔並未施作天花板來增加樓地板之承載重量，而吊隱式冷氣室內機重量低於45公斤即使加上排風管及照明燈管等輕量設備每平方公尺顯不足以50公斤，遠遠低於法定標準之300公斤，不可能損及混凝土之結構層。地下室大樑表面層於裝潢點交前早有剝落之情事。又輸送菜餚及餐具之昇降櫃係經由田新宏等同意而施作，系爭房屋在富甲一方公司承租前，田新宏等早已封閉原始樓梯，並自行於室內鑿穿1樓樓地板另行增設通行地下室樓梯130公分見方，而富甲一方公司更換地板僅刨除表面砂土層，此等裝潢所產生之震動均遠遠小於田新宏等增設通往地下室樓梯所生之震動。田新宏等刻意隱瞞1樓通往地下室之樓梯有所變動之情事，而台北市土木技師公會亦明知田新宏等增設通往地下室樓梯有變更大樓結構之情事，竟隨田新宏等故意隱瞞，足證其所為之安全鑑定報告書顯有偏頗。田新宏等於簽約交屋時系爭房屋為空屋且完全沒有任何空調根本無法做為餐廳營業之用，故田新宏等於簽約時同意富甲一方公司裝潢免收1個半月的租金，並同意設置昇降櫃，且於裝潢期間多次進入系爭房屋觀看裝潢施作進度，富甲一方公司於餐廳開幕後曾宴請田新宏等或給予用餐9折優惠，均未對富甲一方公司之裝潢設施表示不妥，足證田新宏等同意富甲一方公司施作所有裝潢設備。田新宏等出租系爭房屋本應提供合於約定使用收益之房屋供富甲一方公司經營餐廳之用，詎系爭房屋地下室天花板上方於營業時間外發生銹蝕鋼筋及混凝土掉落之情事，而掉落之鋼筋及混凝土面積竟比人臉還大，水泥塊上之鋼筋有年久銹蝕之跡證，而未為裝修之1樓天花板亦有水泥粉塵掉落之情事，足見水泥塊剝落應係肇因於建商興建房屋之時有偷工減料之情事致水氣長年鏽蝕鋼筋，使鋼筋產生膨脹，進而將裹覆鋼筋的混凝土撐開而掉落。依民法429條規定，應由出租人即田新宏等負責修繕。富甲一方公司數度去函請求田新宏等儘速修繕，田新宏等仍置若罔聞，富甲一方公司迫於無奈且在忍痛損失數百萬元裝潢費用情形下另覓其他營業處所終止租約遷離系爭房屋。系爭房屋於104年間每逢下大雨、梅雨季及颱風來臨時前後共漏水達8次以上，漏水範圍包括1樓及地下室，富甲一方公司前告知田新宏等漏水情事並請修繕，卻未獲回應，致富甲一方自行僱工修繕，支付新龍工程行3萬 5000元，和昕五金工程行9萬6000元，合計13萬1000元，田新宏等應負債務不履行之損害賠償，爰主張扣抵租金13萬1000元，另田新宏等所提估價單造假之斧鑿痕跡照然若揭等語，資為抗辯。二、反訴部分：㈠富甲一方公司起訴主張：富甲一方公司承租系爭房屋，田新宏等本應提供合於約定使用收益之房屋供富甲一方公司經營餐廳之用，詎富甲一方公司開始營業後竟於非營業時間發生地下室天花板掉落比人臉還大之水泥塊情事，然依現場剝落之水泥塊可知，水泥塊上之鋼筋有年久銹蝕之跡證，而未為裝修之1樓天花板亦有水泥粉塵掉落之情事，足見水泥塊剝落應係肇因於建商興建房屋之時有偷工減料之情事致水氣長年鏽蝕鋼筋而撐破水泥。富甲一方公司為查明委由通過TAF 認證之第三人立鋼國際工程股份有限公司測量系爭房屋地下室之氯離子含量，赫然發現系爭房屋地下室之氯離子含量多處超過每立方米0.3公斤之法定標準，甚且超過法定標準之兩倍達每立方米0.6574公斤，足證水泥塊之剝落顯非可歸責於承攬本公司裝潢工程之居琦室內裝修設計有限公司，而係房屋本身之瑕疵，因富甲一方公司係經營餐飲業，如營業場所之上方於營業時間掉落水泥塊勢必造成消費者用餐時之嚴重傷亡，此事態嚴重，不容有絲毫之差錯，富甲一方公司遂發函告知田新宏等系爭房屋之地下室天花板水泥塊之剝落為氯離子含量過高所致，並函請田新宏等修繕房屋，田新宏等卻始終未予理會。而富甲一方公司係於兩造簽訂租約後始發生水泥塊掉落之情事，為顧及消費者之安全再度於105年4月12日函告田新宏等房屋瑕疵並請其出面協商租賃事宜，惟仍未獲置理，富甲一方公司遂於105年5月5日終止兩造間之房屋租賃契約，並依物之瑕疵及不完全給付之規定請求損害賠償，兩造間之租賃關係於田新宏等105年5月9日收受終止租約之律師函後終止。兩造之租約既然已終止，且富甲一方公司亦不爭執於105年5月9日返還租賃物，田新宏等自應依房屋租賃契約第5條約定返還150萬元之押租保證金。又系爭房屋早於富甲一方公司承租之前其地下室上方之天花板早已存有水泥塊斑剝掉落及鋼筋銹蝕外露之情事，顯見田新宏等未依民法第423條規定交付合於所約定使用、收益之房屋予富甲一方公司使用，富甲一方公司本於同時履行抗辯於田新宏等修繕之前拒絕一次交付12月之支票。復依民法第440條，非有遲延2個月租金之情事，否則出租人不得終止租約，此乃強行規定，違反者無效，富甲一方公司自承租之日起從未有遲延租金之情事，故田新宏等不得主張未交付12月之租金支票即而終止租約。兩造間之租賃關係係可歸責於田新宏等拒絕修繕房屋而終止租約，富甲一方公司並無違約之情事，故田新宏等沒收富甲一方公司押租保證金150萬元之舉，顯與法不合，自應全額返還富甲一方公司。田新宏等所提供之租賃物即系爭房屋一再發生水泥塊掉落及水泥粉塵掉落之情事，顯已不適合做為餐飲業之場所，田新宏等應負物之瑕疵擔保責任及債務不履行之損害賠償責任，富甲一方公司承租系爭房屋支出之裝潢損失費用共為621萬8133元，均有提供收據及統一發票等相關發票及憑證，而關於折扣之計算係將可搬遷使用設備之金額予以扣除，並無重複列計之情事。爰依民法第227條不完全給付及物之瑕疵擔保請求權規定向田新宏等請求返還保證金150萬元及損害賠償621萬8,133元，共計771萬8,133元等語。並聲明：⒈田新宏、田新揚應給付富甲一方公司771萬8133元及自反訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⒉願供擔保，聲請宣告假執行。㈡田新宏等則以：田新宏等固不否認於富甲一方公司承租系爭房屋之初即103年10月28日將房屋點交富甲一方公司，以供裝潢及籌備營業，並至103年12月9日之1個半月期間內不收租金。田新宏等依慣例雖同意「裝潢」，但不表示即同意富甲一方公司得將系爭房屋任意「穿牆鑿地」之「改裝施設」。富甲一方公司於105年5月9日將系爭房屋返還田新宏等後，始知富甲一方公司「未經取得田新宏等之同意」而擅自「改裝施設」之情事：富甲一方公司分別於系爭租屋之一樓及地下室之地板面，以重型打石機全面擊鑿刨除原鋪設之磁磚，並於地板面下深約5公分之保護層全面埋設火鍋用電之電線管路肇致一樓及地下室之地板內層毀損，以及地下室天花板多處發生龜裂損壞及大小不等之水泥塊斑剝掉落。富甲一方公司於系爭房屋之地下室天花板，未做防護措施，即直接將冷氣、排風管及照明燈管等設備垂吊釘掛於天花板面因施工震動及負重，肇致天花板多處龜裂損壞及板面水泥塊斑剝。富甲一方公司於系爭租屋之1樓地板面，鑿擊長、寬均為80公分之四方型洞孔並穿透天花板至地下室，裝置輸送菜餚及餐具之昇降機櫃，肇致1樓地板面之穿透及鋼筋截斷等損壞。富甲一方公司於系爭租屋之外牆、內壁及地板，皆有擅自打洞之情事而肇致牆壁及地板等結構之損害並引致雨水之滲漏。富甲一方公司未於上揭「改裝施設」個案施工前依系爭租約應「取得田新宏等之同意」，竟而擅自施工肇致系爭租屋之1樓地板、地下室天花板及地下室地板，發生多處龜裂破損，田新宏等早於104年5月11日先後3次委請律師發函催告修復，然富甲一方公司均未修復。富甲一方公司委託立鋼國際工程股份有限公司（以下稱立鋼公司）之「試驗」報告單乙紙作為氯離子含量過高之證明云云，然立鋼公司是否得作為鑑驗之單位？其所作成之「試驗」報告單屬私文書，取樣之作業流程為何？取樣於何處，均有質疑，該「試驗」報告自無證據能力及證明力。田新宏等委託具有公信力之台北市土木技師公會作安全鑑定，且另再付費加作氯離子之含量測試，用為澄清及安心，嗣經該土木技師公會鑑定後作成「硬固混凝土氯離子含量試驗報告」乙種，證明系爭房屋「硬固混凝土氯離子含量為0.2509kg/m」，因系爭房屋係於72年建造，74年核發使用執照，符合83年度的國家標準（0.6kg/ m），足證系爭房屋並無富甲一方公司所謂之氯離子含量過高之問題，即無從可推卸肇致系爭房屋地下室天花板水泥塊剝落之理由，更無由富甲一方公司得終止兩造所簽訂系爭租約之權。富甲一方公司承租系爭房屋僅有1年4個月之短期，而不足系爭租約所定之9年租期，依系爭租約第4條約定，田新宏等得將其押租保證金150萬元予以沒收。田新宏等前於103年10月28日將系爭房屋點交富甲一方公司時，係以淨空現況交屋，系爭房屋及使用執照係經富甲一方公司多次檢視，且又經1個半月之裝潢期後確定無瑕疵方於104年1月9日又再簽訂系爭租約正式接屋承租，嗣後富甲一方公司卻以地下室天花板水泥塊剝落及水泥粉塵掉落，以及漏水等藉口作為終止系爭租約及要求賠償裝潢費用，惟水泥粉塵之掉落及漏水等是於何時、何處及如何之掉落及漏水？是否需僱工修繕及修繕之結果為何？修繕費用之估價若干，其實際支付又若干？田新宏等皆不得而知，亦未見富甲一方公司依民法第430條「定相當期限催告出租人修繕」規定先行通知田新宏等，無非係富甲一方公司為免因違約搬遷所找之藉口。富甲一方公司所提請求賠償裝潢損失費用621萬8133元乙節，因係富甲一方公司多次嚴重違約並經營虧損而自行搬遷，自無由向田新宏等請求賠償等語，資為抗辯。三、原審就本訴部分為田新宏等全部敗訴之判決，就反訴部分判決田新宏等應給付富甲一方公司136萬9,000元，及自105年 11月4日起至清償日至，按年息5%計算之利息，並駁回富甲一方公司其餘之訴。田新宏等、富甲一方公司就敗訴部分不服，提起上訴，經本院106年度簡上字第48223號判決原判決本訴部分關於駁回田新宏等後開第二項之訴部分，並訴訟費用之裁判廢棄。上開本訴廢棄部分，富甲一方公司及陳献楨應連帶給付田新宏等106萬4,000元，及其中99萬6,000元自105年9月20日起至清償日止，按年息5%計算之利息，本訴其餘上訴駁回。原判決反訴部分關於命田新宏等給付富甲一方公司136萬9,000元及自105年11月4日起至清償日止，按年息5%計算之利息部分及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。上開廢棄部分，富甲一方公司在第一審之訴及假執行聲請均駁回。原判決反訴部分，富甲一方公司之上訴駁回。富甲一方公司、陳献楨復提起第三審上訴，經最高法院107年度台簡上字第40號判決廢棄，發回本院更為審理。田新宏等本訴上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡⒈富甲一方公司及陳献楨應連帶賠償田新宏等122萬6,000元及自104年4月4日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⒉富甲一方公司及陳献楨應連帶給付田新宏等6萬8,000元之鑑定等費用。⒊富甲一方公司及陳献楨應連帶給付田新宏等13萬1,000元積欠月租金，及自104年12月10日起至清償日止，按年息5%計算之利息。富甲一方公司及陳献楨本訴答辯聲明：上訴駁回。田新宏等反訴上訴聲明：㈠原判決關於命田新宏等給付富甲一方公司136萬9,000元及自105年11月4日起至清償日止，按年息5%計算之利息部分及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。㈡上開廢棄部分，富甲一方公司在第一審之訴及假執行聲請均駁回。富甲一方公司反訴上訴聲明：㈠原判決不利富甲一方公司部分廢棄。㈡田新宏等應再給付富甲一方公司634萬9,133元及自105年11月4日起至清償日止按年息5%計算之利息。田新宏等、富甲一方公司、陳献楨均反訴答辯聲明：上訴駁回。又田新宏等於本訴上訴聲明請求逾106 萬4,000元，及其中996,000元自105年9月20日起至清償日止，按年息5%計算之利息部分，經本院更審前判決田新宏等敗訴，未據田新宏等聲明不服，已經確定，非本院審理範圍，應予敘明。四、得心證之理由：㈠田新宏等請求富甲一方公司、陳献楨賠償損害及鑑定費，為無理由： ⒈臺北市○○區○○○路00號1樓及地下室（即系爭房屋）為 72年取得建照，74年取得使照，田新宏等於104年1月9日將系爭房屋出租予富甲一方公司經營餐飲事業，約定租賃期限9年，自104年1月10日起至112年12月9日止，租金從104年1 月10日起至104年12月9日止第1年每個月租金40萬9,100元，押租保證金為150萬元，自第2年起租金調漲。系爭房屋租賃契約書第9條約定：「房屋有改裝施設之必要時，乙方（即富甲一方公司）取得甲方（即田新宏等）之同意後得自行裝設，但不得妨害原有建築之安全，乙方於交還房屋時自應負責回復原狀。但甲方認為不必復原之部份或全部，乙方應無償完整交付出租人，不得任意拆離。」；第11條約定：「乙方應以善良管理人之注意使用房屋，除因天災地變等不可抗拒情形外，因乙方之過失致房屋毀損，應負損害賠償之責，房屋因自然損壞有修繕必要時，由甲方負責修理。」；第12條約定：「乙方若有違約情事，致損害甲方之權益時，願賠償損害，...」；第13條約定：「乙方如有違背本契約各條項或損害租賃房屋等情事時，丙方（即陳献楨）應連帶負賠償責任，甲方得隨時解約收回房屋，乙方及丙方願拋棄先訴抗辯權。因此乙方所受損失甲方概不負責」。 ⒉本件田新宏等所提本件訴訟前自行委託台北市土木技師公會所作成之105年7月20日安全鑑定報告書屬私文書，其「四、鑑定要旨」欄記載：「申請單位為上述鑑定標的物之所有權人（即田新揚）表示，因富甲一方無鍋界料理承租人於前裝修一樓地板時因不當剔槽埋設管線施工傷及RC表層及底部混凝土，申請單位為瞭解鑑定標的物一樓RC樓板結構安全是否有疑慮，於105年5月27日按規定向本公會申請安全鑑定」（見鑑定報告第1頁）；「十一、鑑定結果」欄記載：「...各樓板掃描影像判釋圖如圖2.3.1至圖2.3.26圖所示，其中管線位置如圖中圓形示之位置所示，大致都在上層保護層深度範圍內，即地磚底面下至底面下深5公分內。經檢視該案板透地雷達掃描工作報告書，發現有局部鋼筋上層保護層遭剔除，研判因剔除施工震動致1F樓板下混凝土保護層局部剝落」（見鑑定報告第4頁）；「十二、鑑定結論與建議」欄記載：「鑑定標的物需經補強後（詳後建議案）之結構安全與主要構造、構材尺寸、配置及使用材料品質、強度經鑑定評估符合規定，在設計載重使用下鑑定物之安全尚無疑慮。建議：於1樓RC樓板下方增設2層（X、Y向）CERP（碳纖網）300G/㎡，並鋪設7釐石及1:3水泥砂漿（詳附件十二）」（見鑑定報告第6頁），惟台北市土木技師公會是田新宏等於起訴前自行委請鑑定，於鑑定過程中，並未通知富甲一方公司、陳献楨到場陳述意見，未予富甲一方公司、陳献楨補充理由及證物之機會，未斟酌系爭房屋原來狀況、多年來經田新宏等及其他承租人施工內容及影響、掉落物狀況，鑑定報告之證明力顯有瑕疵，富甲一方公司、陳献楨否認該鑑定報告所載內容為真，即非無據。 ⒊又證人趙雨桓到場證稱：「我受僱於居琦室內裝修設計有限公司擔任主持設計師，被告（即富甲一方公司）於103年至 104年初委託居琦室內裝修設計有限公司做設計裝潢工作，...我們只是用輕型碎石機剔除1樓及地下1樓原來磁磚，再重新舖上地磚，地磚與樓板間只是附著關係，磁磚不是結構的一部分，我們沒有傷及結構層。...我們管線埋設位置是在結構層表面，加舖地磚覆蓋，結構層就是混凝土樓板，我們沒有破壞結構層，我們拆除地磚再舖設地磚是依標準工序。施工期間，我幾乎每天都有去現場...原告田新揚很常去騎樓，原告到現場跟我聊天，...現場有做施工圍籬，施工期間人員到場施工時就把門打開。...有用大型切割機將1樓樓板切割80公分見方開口裝置運送菜梯，不是打孔。...我打廁所內壁表面磁磚，不是結構部分，是用埋設的。...本院卷第220頁照片所示是輕型碎石機，只供剔除磚，並非打掉牆的重型機。...保護層鋼筋到結構表面混凝土是保護層，構造是混凝土，用途在於保護鋼筋避免鏽蝕，掉落的水泥塊是保護層的混凝土。...」（見原審卷第252至254頁），尚無從認定富甲一方公司有破壞1F樓板下混凝土保護層。又證人趙雨桓證稱：伊用輕型碎石機剔除系爭房屋原來磁磚，重新鋪上地磚，是標準工序等語（見原審卷第252頁背面），並有施工期間拍攝之照片可稽（見原審卷第217頁至第224頁），核與鑑定人鄭兆鴻所述：（剔除樓地板磁磚的工法）目前一般的工地現場都是使用磁磚鑿除稽，應該是一審卷第220頁相片左方之剔除機等語（見前審卷㈠第211頁），不相違背，再審酌證人趙雨查所稱上述照片中黑點就是施工（裝潢）前就已經剝落水泥位置等情（見原審卷第253頁反面），則富甲一方公司抗辯水泥塊剝落並非可歸責於富甲一方公司等語，應屬有據。此外，田新宏等未再舉證證明富甲一方公司有損壞鋼筋上層保護層等情事，田新宏等此部分主張，尚難採信。從而，田新宏等依系爭租約第9條、第11條約定及民法第213條之規定，請求富甲一方公司及陳献楨應負回復原狀及損害賠償責任，即給付修繕系爭房屋1樓地板、地下室天花板及地板費用99萬6,000元、地雷達掃瞄費用1萬8,000元、申請鑑定費用5萬元，共計106萬4,000元，自屬無理由。㈡富甲一方公司請求田新宏等賠償裝潢損失621萬8,133元，為無理由： ⒈田新宏等依序於104年5月11日、同年6月18日發函予富甲一方公司表示富甲一方公司就系爭房屋天花板、地板面因未經徵得同意而擅自施工肇致毀損情事，應確妥善修復，並保證安全無虞。否則將終止契約收回房屋並沒收保證金及請求損害賠償（見原審卷第31至38頁），同年7月9日又發函予富甲一方公司表示於函到1個月內解除系爭契約並沒收保證金及請求損害賠償（見原審卷第39至42頁），並於104年2月7日、同年12月17日再發函表示請富甲一方公司於函到3日內依約依約將第2年度各該月（即104年12月10日起至105年11月 10日之12個月，每月10日票期）租金之支票計12張，1次全數交付田新揚收受，否則，即於104年12月10日終止租約收回房屋，以及沒收保證金及請求損害賠償（見原審卷第199 至207頁），復於105年3月11日發函表示請富甲一方公司於函到之翌日起1個月內將系爭房屋全部搬遷騰空恢復原狀（含結清水、電、瓦斯及公共管理等費用）交還出租人。另於104年12月份給付不足之月租金計13萬1,000元，依約業於押租保證金內扣抵，並請於函到5日內惠付同額支票補足押租保證金（見原審卷第48至52頁）；富甲一方公司則依序於104年8月5日、105年12月8日發函予田新宏等表示系爭房屋依掉落之水泥殘塊上所存留之鋼筋繡蝕狀況而言，地下室上方天花板水泥塊之剝落應係建物長年繡蝕鋼筋而撐破水泥，裝潢施工並無不當之處，地下室天花板之水泥塊之剝落顯非可歸責於承攬本公司裝潢工程之居琦室內裝修設計有限公司，而係房屋本身之瑕疵。田新揚等2人主張解除租賃契約、沒收保證金及要求遷讓房屋等之行為，均與法有違。同意如田新揚等2人賠償富甲一方公司之裝潢費913萬元後搬遷，且富甲一方公司自行修繕所支出之13萬1,000元於租金中扣除，並請田新宏等會同協商修繕事宜（見原審卷第93至95、98至100頁），並於105年5月5日再發函予田新宏等表示田新宏等有民法第226條給付不能及第227條不完全給付之情事，以該函向田新宏等為終止房屋租賃契約之意思表示，將於105年5月9日返還上揭房屋，請田新宏等到場點交。同時亦請求田新宏等返還150萬元之押租保證金及房屋之裝潢損失（見原審卷第110至111頁）。 ⒉按民法第423條規定：「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。」，富甲一方公司於104年8月5日起雖以系爭房屋地下室上方天花板水泥塊之剝落應係建物氯離子含量超標長年繡蝕鋼筋而撐破水泥，富甲一方公司裝潢施工並無不當，又建物漏水，定期通知田新宏、田新揚派員修繕補強結構安全，田新宏、田新揚逾期未修繕，而為終止契約之意思表示，如前所述，惟富甲一方公司提出其自行委請「立鋼國際工程股份有公司－中和實驗室」作成之「硬固水泥砂漿及混凝土中水溶性氯離子含量試驗」，其記載收件時間104年7月15日，試驗時間104年7月15日18時20分至104 年7月20日10時16分，樣品種類為硬固混凝土，有3試樣，取樣位置（結構位置）頂版-1、頂版-2、頂版-3，惟其附註5.記載：「試樣之取樣位置係依委託單位指定之位置取樣」（見原審卷第92頁），其取樣過程、取樣位置、取樣方式均屬不明，該試驗報告之證明力顯有瑕疵，尚難採信。至富甲一方公司所提出之照片（見原審卷第72至74頁、第87至91頁、第114至117頁）僅能認為系爭房屋曾有照片所呈現之狀況，無從因此認定水泥塊掉落、白粉及積水之原因為何，又富甲一方公司所提新龍工程行104年10月16日品名防水止漏工程乙式3萬5,000元、和昕五金工程行於104年10月7日三層鋁鋅鋼板骨架外牆鋼板ST水槽9萬6,000元之統一發票各乙紙（見原審卷第118頁），為田新宏等所否認，自該統一發票之記載觀之，尚難認為與系爭房屋有關，此外，富甲一方公司未再舉證證明其抗辯為真，尚難認系爭房屋有不合於約定使用收益之狀況，且富甲一方已受有裝潢費用之損害，則富甲一方公司請求田新宏等給付其支出之裝潢損失費用621萬8,133元，即為無理由。㈢富甲一方公司請求田新宏等返還押租保證金136萬9,000元，為有理由： ⒈系爭契約第13條約定：「乙方（即富甲一方公司）如有違背本契約各條項或損害租賃房屋等情事時，丙方（即陳献楨）應連帶負賠償責任，甲方（即田新宏等）得隨時解約收回房屋，乙方及丙方願拋棄先訴抗辯權。因此乙方所受損失甲方概不負責。」，田新宏等於104年5月11日起以富甲一方公司未經徵得同意而擅自施工肇致系爭房屋毀損，定期催告富甲一方公司修復並保證安全無虞，否則終止租約收回房屋、沒收保證金及請求賠償損害，田新宏等並於105年3月11日通知富甲一方公司於函到之翌日起1個月內將系爭承賃標的物全部搬遷騰空恢復原狀交還田新宏等，已如上述，惟田新宏等所提出渠等起訴前自行委請台北市土木技師公會所作成之 105年7月20日安全鑑定報告書，有於鑑定過程中，並未通知富甲一方公司、陳献楨到場陳述意見，未予富甲一方公司、陳献楨補充理由及證物之機會，未斟酌系爭房屋原來狀況、多年來經田新宏、田新揚及其他承租人施工內容及影響、掉落物狀況，鑑定報告之證明力顯有瑕疵，已如上述，此外，田新宏等亦未再舉證證明富甲一方公司有損壞系爭房屋情事，應認田新宏等以此為由終止系爭契約，為不合法。 ⒉系爭契約第4條約定：「乙方（即富甲一方公司）同意租賃不足9年時及所付租金欠租達2期即視為乙方為違約，甲方（即田新宏等）得予以解除契約，沒收本約第3條之押租保證金150萬元，乙方即無條件返還房屋於甲方。乙方若無違約之實，甲方於租賃期間內若收回房屋願無條件賠償乙方150 萬元作為乙方賠償金。」，田新宏等交付之系爭房屋並無未合於系爭契約所約定使用收益狀態之情形，如前所述，則富甲一方公司終止系爭契約亦為不合法。富甲一方公司終止系爭契約既不合法，即難認富甲一方公司有系爭契約第4條約定租賃不足9年之違約情事，田新宏等抗辯得因此得解除契約沒收押租保證金150萬元云云，亦不足採信。 ⒊富甲一方公司於105年5月9日將系爭房屋交還予田新宏等，田新宏等出具「點交證明書」，內容為：「立證明書人即出租人田新揚、田新宏同意承租人薩摩亞商富甲一方餐飲管理顧問有限公司台灣分公司所承租之台北市○○○路00號1樓及地下室一樓於105年5月9日依當天點交之現況返還房屋，今恐口說無憑，特例此點交證明書為證。此致薩摩亞商富甲一方餐飲管理顧問有限公司台灣分公司法定代理人陳錫冠點交代理人彭國豪」（見原審卷第53至54頁），應認兩造於105年5月9日已合意終止系爭契約，則兩造均未違反系爭契約第4條之約定，兩造均無庸依該約定給付對造150萬元違約金，至為明確。 ⒋系爭契約書第5條約定：「乙方（即富甲一方公司）交於甲方（即田新宏等）150萬元，作為押租保證金，租賃到期乙方如不繼續承租，須於3個月前通知甲方，甲方應於乙方遷空，交還房屋當時附台北市稅捐稽徵處遷址變更或營業註銷之相關文件影本，並付清次月開單之水電費，公共管理費後無息現金退還押租保證金。」，兩造已於105年5月9日合意終止系爭契約，富甲一方公司已於105年5月9日將系爭房屋返還田新宏等，已如上述，此外，田新宏等未再舉證證明富甲一方公司尚有何欠繳水電費、公共管理費情事，則於扣除104年12月10日富甲一方公司應付而少付之租金13萬1,000元後，田新宏等應返還富甲一方公司押租保證金136萬9,000元（計算式：1,500,000-131,000=1,369,000），及自反訴起訴狀繕本送達翌日即105年11月4日（原審卷第163頁）起至清償日止，按年息5%計算之利息。五、綜上所述，田新宏等請求富甲一方公司、陳献楨賠償損害及鑑定費106萬4,000元，為無理由；富甲一方公司請求田新宏等賠償裝潢損失621萬8,133元，為無理由；富甲一方公司請求田新宏等返還押租保證金136萬9,000元，為有理由。原審就上開部分為田新宏等敗訴之判決，並命田新宏等應給付富甲一方公司136萬9,000元，及駁回富甲一方公司其餘之訴，即無違誤。田新宏等及富甲一方公司上訴意旨，仍執前詞，指摘原判決上開部分不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。六、本件事實已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，及所提出之證據，經本院斟酌後，認為與判決基礎之事實並無影響，均不足以影響本裁判之結果，自無庸一一詳予論駁之必要，併此敘明。七、據上論結，本件兩造上訴均為無理由，依民事訴訟法第436 條之1第3項、第463條、第449條第1項、第78條，判決如主文。中華民國 109 年 3 月 25 日民事第八庭審判長法官鄭佾瑩法官陳琪媛法官宣玉華以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 109 年 3 月 25 日書記官林怡秀附註：民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）（訴訟代理人之委任）對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。

臺灣臺北地方法院108年度簡上更一字第8號

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