108年度訴字第1170號｜民事：確認區分所有權人會議決議無效等｜裁判日期：108 年 07 月 15 日

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 108年度訴字第1170號原　　　告　臺北市政府捷運工程局法定代理人　張澤雄原　　　告　臺北市政府財政局法定代理人　陳家蓁共　　　同訴訟代理人　廖學興律師林倖如律師陳柏瑋律師被　　　告　捷運古亭晶華大廈管理委員會法定代理人　林小慧訴訟代理人　詹璧如律師上列當事人間請求確認區分所有權人會議決議無效等事件，本院於民國108年6月17日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由一、原告起訴主張：伊為被告所管理之捷運古亭晶華大廈（下稱晶華大廈）內臺北市中正區南海段2小段1404、1405、1406 、1407、1408、1409、1410建號（即門牌號碼臺北市○○區○○○路0段00號1樓、56號1樓至6樓）等建物之管理者，上開房屋分別出租予他人營業使用。原於民國95年12月17日第5屆第1次區分所有權人（下稱區權人）會議決議（下稱95年區權人會議決議），管理費部分，營業戶及辦公室用途之開業戶（下合稱營業戶）每月每坪新臺幣（下同）110元，住宅每月每坪100元，並依晶華大廈住戶規約第10條第2項（下稱系爭規約第10條第2項）規定由管理委員會（下稱管委會）決議通過施行。惟被告於107年12月16日召開區分所有權人會議，竟因每月管理費收入無餘額，決議將營業戶管理費自108年3月1日起調整為每坪150元，住宅每月每坪120元（下稱系爭決議），並經管委會決議通過（下稱系爭管委會決議）。然晶華大廈使用執照登記地下1層用途為一般零售業、地上1至3層為餐飲業、地上4至15層為一般事務所，均屬商業用途，實無從區分營業戶及住宅戶；又晶華大廈迄至108年1月止，管理費結餘及公共基金達535萬6,564元，107年度管理費尚有結餘32萬1,889元，並無每月管理費無結餘而需調漲之需；又伊出租房屋對象固為補習班，然補習班學生平日集中時段出入，未如住宅戶各時段均有人搭乘電梯，且補習班僅得使用1部電梯，不僅未增加管理員負擔及電費支出，受益比例亦顯較住宅戶為低；另電梯本已屆至應更換鋼索期限，並非係因營業戶使用電梯所致；又調漲管理費為重大決議事項卻以臨時動議提出表決，系爭決議違反公共秩序、誠信原則，構成權利濫用，依民法第72條、第148條第1項規定應屬無效。況晶華大廈之管理費結餘不足，應平均調漲管理費，但系爭決議卻調高營業戶管理費幅度大於住宅戶管理費，亦係違反比例原則，構成權利濫用，依民法第148條規定應為無效。並聲明：㈠確認系爭決議，應為無效。㈡確認系爭管委會決議，應為無效。二、被告則以：管理費原依95年區權人會議決議，營業戶每月每坪110元、住宅戶每月每坪100元，惟晶華大廈每月例行支出達19萬0,932元，結餘僅6,586.5元，107年度管理費收入尚包含催繳過去欠繳之管理費45萬6,061元，例行收入為237萬0,228元，扣除支出後實透支64萬7,506元。又迄至108年1月止管理費及公共基金結餘縱尚有535萬6,564元，惟每年尚須支出非例行性修繕、管理及維護費用，自107年1月起至108 年4月止之非例行性支出為82萬4,975元，若不調漲管理費，連同公共基金將於10年內用罄。又營業戶雖僅22戶，然光計算公司員工、補習班教職員等例行出入人數即達90人，住宅戶雖有74戶，例行出入人數則為88人，營業戶出入人員尚包含訪客、學生，其中營業戶經營補習班者，核准招生人數高達2,043人，管理員需辨識訪客及進行訪客登記，確已增加大廈管理員工作負擔，晶華大廈管理員派遣公司即訴外人麗龍管理顧問有限公司（下稱麗龍公司）要求增聘管理員1名支援；且營業戶出入人數眾多，使大廈電梯使用時數超逾一般使用平均值，除增加用電量外，更令電梯鋼索耗損速度多一般使用值1倍，故經由區分所有權人會議基於社區自治精神，以多數決議修訂通過系爭決議修訂上開規約，並無違反公平原則，亦無權利濫用情事等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。三、兩造不爭執事項：㈠、原告為被告所管理之晶華大廈內臺北市中正區南海段2小段 1404、1405、1406、1407、1408、1409、1410建號（即門牌號碼臺北市○○區○○○路0段00號1樓、56號1樓至6樓）等建物之管理者，上開房屋分別出租予他人營業使用，其中1404建號建物出租予豪享吃早餐店，1405、1407及1410建號建物出租予臺北市私立傅壹文理短期補習班（下稱傅壹補習班）、臺北市私立傅旺文理短期補習班（下稱傅旺補習班）及臺北市私立傅立葉文理短期補習班（下稱傅立葉補習班），1406、1408建號建物出租予臺北市私立健康天才領袖體能發展短期補習班（下稱健康天才領袖補習班），1409建號建物出租予健康大腦發展有限公司，有建物登記謄本、臺北市補習班資訊管理系統網頁資料等件在卷可稽（見本院卷第23-36、219-225頁），並為兩造無爭執。㈡、系爭規約第10條第2項規定：「管理費第一年按買賣契約或分管契約之規定每坪每月新台幣90元分擔之。但第二年起之管理費額度則授權管理委員會訂定之。」，有系爭規約第10條第2項在卷可稽（見本院卷第205頁）。㈢、晶華大廈原依95年區權人會議決議，管理費部分，營業戶營業戶每月每坪110元、住宅戶每月每坪100元，並依系爭規約第10條第2項規定由管委會決議通過施行，有捷運古亭晶華大廈住戶規約、「捷運古亭晶華大廈」第五屆第一次區分所有權人大會會議紀錄等件在卷可稽（見本院卷第201-216頁）。㈣、被告於107年12月16日召開區分所有權人會議，以臨時動議作成系爭決議，並經管委會決議通過，有第16屆區分所有權人會議開會通知單、捷運古亭晶華大廈（社區）區分所有權人會議紀錄、108年度二月份委員會議記錄等件在卷可稽（見本院卷第49-56頁）。㈤、晶華大廈使用執照登記地下1層用途為一般零售業、地上1至3層為餐飲業、地上4至15層為一般事務所，有臺北市政府工務局91使字第0427號使用執照存根在卷可稽（見本院卷第15-21頁）。四、本院得心證之理由：原告主張系爭決議及系爭管委會決議無正當理由調漲營業戶管理費高於住宅戶管理費，違反公共秩序、誠信原則，構成權利濫用，依民法第72條、第148條第1項規定，應屬無效等語，為被告所否認，並以前詞置辯。是本件所應審究者厥為：㈠原告提起本件訴訟有無確認利益？㈡系爭決議將商場管理費，由原定之每坪110元調高至每坪150元，除與住宅戶差異處理外，漲幅亦比住宅戶高，是否因違反公共秩序、權利濫用、誠信原則、公平原則而無效？茲說明本院判斷如下：㈠、原告提起本件訴訟有無確認利益？ ⒈按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條有明文規定，又所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年台上字第1240號判決意旨參照）。 ⒉經查，原告主張被告於107年12月16日召開區分所有權人會議，以臨時動議作成系爭決議，違反公共秩序、權利濫用、誠信原則、公平原則，應為無效，為被告所否認，此已影響原告基於社區區分所有權人之權益，致其私法上之地位及權利有不安之狀態，該不安狀態延續至今，並得以本件確認判決予以除去。原告提起本件確認之訴，即有受確認判決之法律上利益，先予敘明。㈡、系爭決議將商場管理費，由原定之每坪110元調高至每坪150元，除與住宅戶差異處理外，漲幅亦比住宅戶高，是否因違反公共秩序、權利濫用、誠信原則、公平原則而無效？ ⒈被告於107年12月16日召開區分所有權人會議，以臨時動議作成系爭決議，並經管委會決議通過，有第16屆區分所有權人會議開會通知單、捷運古亭晶華大廈（社區）區分所有權人會議紀錄、108年度二月份委員會議記錄等件在卷可稽（見本院卷第49-56頁），足堪認定。考諸晶華大廈住戶規約第3條第2項明定：「區分所有權人會議，應由召集人於開會前十五日以書面載明開會內容，通知各區分所有權人。但有急迫情事須召開臨時會義（應為「議」之誤載）者，得於公告欄公告之；公告期間不得少於二日。」同條第8項明定：「開會通知之發送，以開會前十五日登錄之區分所有權人名冊為據。區分所有權人資格於開會前如有異動時，取得資格者，應出具相關證明文件。」（見本院卷第38頁）；另依公寓大廈管理條例第30條第1項、第2項規定：「區分所有權人會議，應由召集人於開會前十日以書面載明開會內容，通知各區分所有權人。但有急迫情事須召開臨時會者，得以公告為之；公告期間不得少於二日」、「管理委員之選任事項，應在前項開會通知中載明並公告之，不得以臨時動議提出」。惟上開規約及規定，就規約之修訂，是否得以臨時動議提出，均無明文。按住戶規約乃公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項，事涉住戶間基本權利義務之變動及基本規範，基於舉輕以明重之法理，公寓大廈管理條例第30條第2項既規定管理委員之選任事項不得以臨時動議提出，則應認有關規約修改的決議，性質上亦不宜以臨時動議方式提出逕為決議，則依同條第1項規定，關於修訂規約之提案，自應於區分所有權人會議開會前10日以書面載明開會內容，通知各區分所有權人。換言之，如性質屬修改規約之討論議案，即應依上開社區規約及公寓大廈管理條例第30條第1項規定，於區分所有權人會議召開前10日，以書面通知全體住戶、區分所有權人。被告抗辯公寓大廈管理條例第30條第2項僅針對管理委員之選任，規定不得以臨時動議之方式提出，故而包含修改規約在內之其餘事項即非不得以臨時動議之方式提出，而無依同條第1項規定應於開會前10日以書面載明開會內容通知各區分所有權人之必要，並非可取。惟按公寓大廈管理條例對於區分所有權人會議之召集程序或決議方法、決議內容，違反該條例規定之法律效果，雖未有明文規定，惟公寓大廈之區分所有權人會議乃全體區分所有權人組成之最高意思機關，主要係為區分所有建物內各區分所有權人之利害關係事項所召開，其決議係屬多數區分所有權人意思表示一致之行為而發生一定私法上之效力，其性質與民法社團總會相同，法理上自得援用民法有關社團總會決議之相關規定，是以區分所有權人會議召集程序或決議方法違反法令或規約時，區分所有權人自得類推適用民法第56條第1項：「總會之召集程序或決議方法，違反法令或章程時，社員得於決議後三個月內請求法院撤銷其決議。但出席社員，對召集程序或決議方法，未當場表示異議者，不在此限」規定，請求法院撤銷該決議。是故，調漲管理費之議案，未列為開會之討論內容而係以臨時動議之方式提出而通過，應屬決議違反召集程序或決議方法有瑕疵，核與誠信原則無涉，原告若認系爭決議有瑕疵，應於決議後3個月內訴請撤銷，原告卻主張系爭決議違反誠信原則應屬無效，並不可取。 ⒉按公寓大廈之共用部分、約定共用部分，係依法定或約定，由全體區分所有權人共同使用之部分（公寓大廈管理條例第3條第4款、第6款規定參照），是依公寓大廈管理條例第10 條第2項之規定，就該部分之修繕、管理、維護費用，固以由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔為原則，然依同條但書規定，區分所有權人會議或規約就該費用之分擔比例，並非不得另行約定，僅所約定分擔之方式，除有充分理由外，仍不應悖離上述「按應有部分比例分擔」之原則。又公寓大廈之管理費用除用於維護、修繕、管理共用部分、約定共用部分外，並及於公寓大廈整體（含專用部分）之安全維護（如警衛）、管理組織之人事費、稅捐及其他基地之經常管理費用等，故區分所有權人會議或規約就管理費之收取，斟酌區分所有建物面積，甚而依其居住之情形，實際獲益程度等訂定負擔標準時，參酌公寓大廈管理條例第10條第2 項規定，自為法之所許。至於規約之內容是否顯失公平，應就其形狀、面積、位置關係、使用目的、利用狀況、區分所有人已否支付對價及其他情事綜合予以考量（民法第799條之1第2項規定參照），並從大廈全體住戶因該決議之權利行使所能取得之利益，與該少數區分所有權人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之，以謀區分所有人間之利害平衡。 ⒊經查，管理員就出入晶華大廈訪客需確認身份並填寫紀錄，復需維持大樓整齊及清潔及逃生管道暢通等，此為原告所無爭執。又晶華大廈營業戶包含經營補習班、公司、會計事務所、律師事務所及教室等，亦為原告所不爭執，是故，訪客包含學生、家長、教職員、參觀者、委託客戶、洽公客戶及員工等，可見訪客人數眾多，且身份多樣。再審酌其中1406、1408建號建物承租人健康天才領袖補習班，核准招生人數為106人，1405、1407及1410建號建物出租人傅壹補習班、傅旺補習班及傅立葉補習班，核准招生人數各為220人、732人及280人，另門牌號碼臺北市○○區○○○路0段00號15樓之2承租人臺北市私立百辰文理短期補習班核准招生人數為 705人，有臺北市補習班資訊管理系統網頁資料可徵（見本院卷第219-227頁）。足見晶華大廈營業戶之訪客人數甚多，且身份多樣，管理員業務負擔繁重，倘若適逢學生上課時間，人數集中且大量出入，更是固定於若干時間大幅增加維護大廈安全之負擔，衡以營業戶相較於住宅戶，會增加噪音干擾、環境清潔及整潔維護問題，1404建號建物承租人豪享吃早餐店，亦會產生蟲鼠問題、氣響污染等，可徵營業戶對大廈公共安全管理、環境清潔衛生確有所影響，因此增加社區維護成本。晶華大廈現為早晚班各1名常駐管理員，為兩造所無爭執（見本院卷第187頁），依晶華大廈委任負責大廈駐衛保全事項之麗龍公司於107年10月16日發函晶華大廈陳稱：「一、由於貴大樓有多家補習班，大量學生、家長、教師、員工的人大量出入，導致增加物業管理人員在大樓安全管理上的工作負擔，造成物業公司人員流動率高、人員調派的困難，以及增加新進人員培訓的成本。二、有鑑於貴大樓洽公、上課學生等訪客人數眾多，管理員必須辨識訪客暨進行訪客登記、協助代為感應磁扣搭電梯上樓，以控管大樓出入訪客並維護大樓安全，該業務量繁瑣龐大。三、貴大樓1-6樓住戶堆放大量私人物品，堵住逃生口及緩降機逃生區，以及公牆設置廣告刊版及張貼廣告文宣、公告等事態嚴重。管委會因此請物業擬定執行違反管委會決議不得亂貼公告的處理方式。在協助管委會執行勸導及改善工作時，常有值勤為難及困難。四、承上述，若一哨同時2 人值勤管理員，則可互為支援，控管大樓每日大量的出入人員管理、以利大樓物管等相關工作的執行，建請貴大樓管委會研議增加大樓管理人員。」，此有麗龍公司107年10月16 日龍勤（107）函字第0043號函附卷可稽（見本院卷第229 -230頁），麗龍公司已提出增聘管理員之要求，可認被告抗辯因營業戶致給付予物業管理公司之成本增加，需增加營業戶管理費，並非虛妄。職是，系爭決議區別使用方式不同，調漲營業戶管理費高於住宅戶，堪認尚屬公平、合理。 ⒋原告另主張補習班學生平日集中時段出入，未如住宅戶各時段均有人搭乘電梯，且僅得使用1部電梯，並未增加電梯使用及耗損亦未增加電費；另電梯本已屆至應更換鋼索期限，並非係因營業戶使用電梯所致云云。經查，晶華大廈住戶繳交管理費，該管理費每月提撥公共基金並支應大廈公共電費，公共基金之開支則包含支應修繕公共設備，此為兩造所無爭執。又晶華大廈之營業戶為經營補習班、公司、會計事務所、律師事務所及教室等，訪客人數眾多，業如上述。而大量訪客人數，當會造成電梯使用機會頻繁，其中營業戶更有數家補習班，補習學生及家長於某時段集中使用電梯，益增加電梯使用耗損。考諸晶華大廈委任之電梯管理公司永大機電工業股份有限公司（下稱永大機電公司）陳稱：「四、維保人員於2019/1/30例行維修檢查，量測貴大樓電梯主鋼索如下一號電梯目前量測鋼索直徑為11.5 mm2009年9月更換使用9年6個月」、「二號電梯目前量測鋼索直徑為11.7mm2009年11月更換使用9年3個月」、「一號機與二號機的鋼索與主鋼輪皆有磨耗情形。本公司建議鋼索使用年限為8年或走行時數8000小時」、「一號梯鋼索更換後，使用9年6月走行時數約15000小時」、「二號梯鋼索更換後，使用9年3月走行時數約13500小時」、「每月雖有二次定期保養檢查但零件磨損日益嚴重」、「建議提早更新，預防備料停機且無電梯可用的不便」，此有永大機電公司108年2月14日函文在卷可按（見本院卷第231-232頁），顯見晶華大廈電梯高於一般使用時數約2倍。再稽以健康天才領袖補習班於99年1月起設立於晶華大廈，當年度1號電梯每月平均走行時數從前一年度90小時劇增為154小時、2號電梯每月平均走行時數從前一年度112小時劇增為144小時；傅壹補習班、傅旺補習班及傅立葉補習班於100年間設立於晶華大廈後，1號電梯及2號電梯每月平均走行時數均維持在120小時以上，相較前開補習班進駐晶華大廈前，最高每月平均走行時數高出甚多，有臺北市補習班資訊管理系統網頁查詢資料、前開函文檢附捷運古亭晶華電梯走行時數表可按（見本院卷第219-227、233頁），足徵被告抗辯營業戶將因此增加電梯維護費用及加速零件更換時程等語，堪予採信；另互核永大機電公司於108年2月14日函文檢附之電梯行走時數及臺灣電力公司電費累進費率公式（見本院卷第233、245頁），晶華大廈107年度平均每月支出電梯電費為1萬6,156元，又晶華大廈107年度每月公共電費平均為2萬0,498元，可見電梯電費達每月平均電費百分之七十八，被告抗辯營業戶增加公共用電量亦非無據，是以，難認系爭決議調漲營業戶管理費高於住宅戶，有何悖於公共秩序、誠信原則，及構成權利濫用。 ⒌原告復主張1樓營業戶鮮少使用電梯且自行收發郵件，並不會增加保全員負擔，況營業戶尚有一般公司、事務所，並非均為補習班，被告並未證明保全員增加負擔與全體營業戶有關云云。惟查，區分所有建築物之各區分所有人利害關係本非一致，利益狀況亦各有不同，要屬通常之情形，若必依各區分所有人對共有部分受益之程度，反應管理費負擔之多寡，實非可能。故不考量各區分所有人對共有部分利害得失之程度，僅依區分所有人對於區分所有建築物專有部分各自使用情形，區別營業戶與其他供居家使用之目的，均按各區分所有人之專有部分及專用使用面積計算管理費之負擔，仍屬合理之方法。至晶華大廈全棟固均登記為商業用，屬大廈起造人依建築法規上要求所為之登記，系爭決議以實際上用途區分營業戶及住宅戶管理費，洽符合公平原則，是原告此部分主張，並無足憑採。至原告另主張晶華大廈迄至108年1月止，管理費結餘及公共基金達535萬6,564元，107年度管理費尚有結餘32萬1,889元，並無每月管理費無結餘而需調漲云云，惟是否得區別營業戶及住宅戶不同管理費，在於是否有區別對待之充分理由，是否悖離公平原則及誠信原則，是故，大廈管理費及公共基金是否有結餘，核與是否得區別營業戶及住宅戶不同管理費無涉，原告此部份主張亦為無稽。⒍基上，系爭決議調漲營業戶之管理費，既係依照95年區權人會議之共識決議，因應營業戶導致晶華大廈管理員管理維護成本、電梯維修及電費增加，為達維護社區居家環境品質及公共安全，增加支出之費用，將營業戶與住宅戶做差異處理，商家每月每坪收取管理費150元，相較於一般住家住戶多 30元，具有正當且必要之理由，亦符合使用者付費之公平原則，並無違反公共利益、誠信原則、公平原則或屬權利濫用之情形。是原告主張系爭決議屬權利濫用，悖於公共利益、誠信原則、公平原則而無效，核屬無據。五、綜上所述，原告主張系爭決議違反公共秩序、誠信原則，構成權利濫用，依民法第72條、第148條第1項而無效，洵屬無據，應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。七、據上論結，本件原告之訴為為無理由，爰依民事訴訟法第78條，判決如主文。中華民國 108 年 7 月 15 日民事第八庭法官江春瑩以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 108 年 7 月 15 日書記官林鈞婷

臺灣臺北地方法院108年度訴字第1170號

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