臺灣臺北地方法院108年度訴字第2362號｜法律人

臺灣臺北地方法院民事判決 108年度訴字第2362號原告吳麗琴訴訟代理人陳鄭權律師楊安騏律師被告高麗雪陳焜灃共同訴訟代理人游蕙菁律師上列當事人間返還款項事件，本院於一百零九年十二月十五日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴與假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由壹、程序事項：按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。原告原起訴請求「被告應連帶返還原告新臺幣(下同)585,473 元，及自支付命令送達翌日起，至清償日止，按年息百分之5計算之利息。」，嗣於民國108年10月2日具狀更正為「㈠被告應各自給付原告585,473元，暨均自支付命令送達翌日起，至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈡上開聲明，於給付之相同範圍內，由其中一被告已負給付責任，其餘被告即免除其給付責任。」(見本院卷第228-231頁)，依據前揭說明，核屬補充法律上之陳述，無涉訴之變更或追加，自應准許之。貳、實體事項：一、原告主張略以：原告曾於百分百國際實業股份有限公司（下稱百分百公司）擔任副總經理，當時有以百分百公司名義投資購買位於柬埔寨金邊之「臻品紅寶石」建案預售屋（下稱柬埔寨房屋），嗣經被告向原告表示想投資上開預售屋，有意向原告購買。惟因該柬埔寨房屋係預售屋，故原告告知該屋所有權人係建商北斗星豪華公寓有限公司（下稱北斗星公司），將來買賣契約係由北斗星公司與被告簽訂。於民國106年間，被告表示投資該屋壓力大，希望原告以原價買回。然因原告資金不足，雙方約定以原告名下門牌號碼臺中市○○ 區○○路0段000號19樓之2房屋（下稱系爭臺中市房屋）與被告所有之柬埔寨房屋進行交換。於106年7月7日，原告以新臺幣（下同）788萬元出售系爭臺中市房屋與被告陳焜灃，被告高麗雪則將柬埔寨房屋之權利讓與原告。於106年7月27日，原告與北斗星公司負責人蕭庭郎簽訂增補契約書，北斗星公司同意將原價美金153,520元之柬埔寨房屋折讓美金8,720元，改以美金144,800元出售與原告，並於上開增補契約書第4點約定：「賣方已收足買方已支付房屋價款計美金92,112元正，另未收款（即交屋款）計美金52,688元正，於交屋時由吳麗琴支付並同時辦理過戶及交屋完成之相關事宜」等語。詎北斗星公司寄發客戶繳款紀錄表，其上未記載已收到任何款項。原告乃於106年9月13日僅先給付被告陳焜灃585,473元，剩餘款項待與北斗星公司釐清後再行支付。系爭臺中市房屋經原告於106年9月20日過戶，並交屋與被告。因北斗星公司寄發客戶繳款紀錄表，稱原告尚有餘款美金104,804.4元未支付，原告乃要求被告偕同向北斗星公司確認有無收到被告給付之美金93,798元，被告置之不理，致柬埔寨房屋遭北斗星公司沒收，因被告違反出賣人之附隨義務，故原告解除上開兩造間預售屋權利買賣契約，並請求被告返還已收受之買賣價金585,473元。為此，爰依讓渡書第5點、民法第227條第1項、第256條、第179條、第259條第1項第2款及不真正連帶債務法律關係提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應各自給付原告585,473元，暨均自支付命令送達翌日起，至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈡上開聲明，於給付之相同範圍內，由其中一被告已負給付責任，其餘被告即免除其給付責任。㈢願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：㈠系爭預售屋買賣契約當事人係原告及被告高麗雪，被告陳焜灃非契約當事人： ⒈被告高麗雪為系爭契約當事人，並未違背出賣人義務或瑕疵擔保責任。 ⒉被告陳焜灃非契約當事人，自無違反契約附隨義務或瑕疵擔保責任之可言： ⑴被告陳焜灃非契約當事人，此有原證3讓渡書之記載可證，原告與被告陳焜灃間就系爭預售屋買賣契約，無契約關係。 ⑵原告所謂依原證6所載被告陳焜灃亦為契約當事人，顯非事實，亦無理由，蓋系爭預售屋權利買賣契約與台中房屋賣賣契約係各自獨立之買賣契約，為原告所自認（參本院卷第 169-170頁），而原證6同意書所載事項涉及前開二買賣契約，被告二人始應原告要求簽名其上表示同意，原告遽以被告陳焜灃於其上簽名，即為系爭預售屋權利買賣契約當事人云云，顯屬無稽。 ⑶另原告所謂「該二份契約法律性質上雖各屬獨立契約，但實質上為換產契約…原證6同意書第1行業已明載…將上開二棟房產做換產決定」云云，與原證6同意書內容不符，並非事實，蓋查，前開二買賣契約，係分別訂立契約，由買賣雙方各自依約履行契約上權利義務，價金個別計算、交付、履約，其中台中房地係由被告陳焜灃依約定交付各期價金後，原告移轉不動產所有權移轉登記與被告陳焜灃，而系爭預售屋權利，則係被告高麗雪於訂立原證3讓渡書當日，全部讓渡與原告（參原證3第四點），究其實際，自係各自獨立之契約；況果若為換產契約，應係以二買賣標的物互換，再補貼價金差額為之，本件原告若有換產之意，自當以其所有台中房地所有權與被告高麗雪之系爭預售屋權利互換，再補貼價金差價即可，何以要求被告陳焜灃另行按期支付買賣價金，再移轉台中房地所有權登記與陳焜灃，而關於系爭預售屋權利買賣，則另行約定。從而，原證6同意書雖載有「換產決定」之文字，然依其內容所載，立同意書人雙方並無換產之意，被告無換產之認知。 ⑷再者，被告高麗雪於106年7月7日將系爭預售屋權利讓渡與原告，當時並無換產或其他特別約定，有原證3讓渡書可證，迄至106年10月29日，即原告於106年7月27日與北斗星公司蕭庭郎確認被告高麗雪已繳價金後，不知何故，竟要求被告二人簽立原證6同意書，原告除於前開同意書第三點約定「其餘價款尚待甲方（即原告）將所有帳目與建商釐清後再支付予乙方」外，並未變更原預售屋權利買賣契約或台中房地買賣契約約定，且於斯時台中房地價金業已付清，房地已履約過戶予被告陳焜灃（參原證6同意書第二點），二者各自依約履行，互無任何換產關係，原證6同意書上「換產決定」等文字，顯無意義。 ⑸系爭預售屋權利簽約購買者為被告高麗雪，與被告陳焜灃無關，其後並已轉讓予原告，有原證1房屋契約書、原證3讓渡書、原證4增補契約書、被證4客戶交屋通知函、被證5客戶繳款紀錄表可證。 ⑹至於系爭預售屋各期價金，由被告陳焜灃帳戶匯入原告指定帳戶，係因被告二人為夫妻，為匯款方便，二人商議後決定由被告陳焜灃帳戶匯款支付，此係被告間內部關係，與原告無涉，且被告陳焜灃之帳戶為系爭買賣契約資金往來之約定帳戶，原告自被告高麗雪受讓系爭預售屋權利，將585,473 元匯入前開約定帳戶，做為給付第一期款買賣價金之用，為被告高麗雪所同意，非無法律上原因。被告陳焜灃非系爭買賣契約當事人，不因匯款或代收款項，而成契約當事人，本件原告主張被告陳焜灃為契約當事人、被告二人違背買賣契約義務云云，迄未舉證以實其說。㈡被告高麗雪未違反契約義務，亦未違反瑕疵擔保責任；被告陳焜灃非契約當事人，無契約義務或違反契約義務可言，已如前述：按「權利之出賣人，負使買受人取得其權利之義務，如因其權利而得占有一定之物者，並負交付其物之義務。」民法第348條第2項定有明文，本件兩造訂定系爭預售屋權利讓渡契約，被告高麗雪讓與系爭預售屋權利於原告，已交付原訂購約據、不動產買賣契約書及各期匯款單據原本，為原證3讓渡書第四條所載明，原告取得系爭預售屋權利，再據以與北斗星公司蕭庭郎對帳，並訂立原證4增補契約書，有原證4增補契約書、被證4客戶通知函可稽。從而，本件原告已取得系爭預售屋權利，被告高麗雪已履約完畢，原告據之與北斗星公司對帳、訂立原證4增補契約書，續行買賣程序，被告已使原告取得系爭預售屋權利，無違反瑕疵擔保責任之可言，原告主張北斗星公司否認收到92,112美元，被告等人應協助釐清帳目，卻置之不理，致原告遭建商沒收云云，均非事實，且未舉證。㈢被告高麗雪並無違反任何契約義務，分述如下： ⒈北斗星公司已收到被告高麗雪給付之美金92,112元：北斗星公司已收到被告高麗雪給付之房屋價款92112美元，有原證4增補契約書可證。 ⒉被告高麗雪未違反對帳義務： ⑴被告高麗雪交付各期價款，均係依照原告指示匯入指定帳戶（匯款帳戶、日期及金額詳如被告民事陳報三狀陳報之匯款明細表及匯款憑證），為原告於臺灣臺北地方檢察署107年度偵字第25400、25401號偵查中所承認，被告高麗雪於讓與系爭預售屋權利與原告時，將全部匯款單據原本交由原告收執，原告對被告高麗雪匯款與伊及北斗星公司之金額及時間，知之甚明，並持有相關憑據，本件被告高麗雪已將文件、資料、單據全數交付原告，善盡協力義務，無從違反任何契約附隨義務。 ⑵原告遲未給付剩餘價款，被告為釐清真相，於106年11 月26日陪同原告至幸福久久窩（系爭柬埔寨房屋之物業管理公司）對帳，並取得被證5之客戶繳款紀錄表，原告所謂被告置之不理云云，並非事實。實則，被告二人取得被證5客戶繳款紀錄表後，始發現已繳之前3期款項（即依原告指示匯入原告帳戶部分-如被告民事陳報三狀陳報之匯款明細表及匯款憑證）即訂金、簽約、開工實收金額欄空白，懷疑原告侵吞代收款項，始向臺灣臺北地方檢察署對原告提起侵占、詐欺告訴，從而，有爭議之三期款項係依原告指示匯入原告帳戶。況原證6同意書第三點「乙方告知已付93798美元（帳目尚待釐清）…其餘價款尚待甲方將所有帳目與建商（北斗星豪華公寓有限公司）釐清後再支付與乙方」之約定，係載明甲方（即原告）應與建商釐清帳目，非被告應偕同對帳，足見原告明知被告已繳價款，。 ⑶原證4增補契約書第四點載明已收房屋價款美金92112元、臺北地檢署108年度續偵字第47號處分書第5頁載明「復依北斗星公司代表人蕭庭郎於臺灣台南地方檢察署107年度偵字第 12671號詐欺案件偵查中陳稱：高麗雪繳納之美金9萬2,112 元遭北斗星公司沒收…」（參被證2），足證北斗星公司負責人蕭庭郎自始至終承認已收到被告高麗雪繳納之美金 92,112元，從未以未收到被告高麗雪所給付之92112美元為由，沒收系爭預售屋，原告訴訟代理人所謂「…北斗星公司既已矢口否認收到被告等人所給付之美金92112元…」（詳原告民事辯論意旨狀第3頁倒數第10行）等語，與北斗星公司負責人蕭庭郎前開證述不符，原告顯係將伊自己與北斗星公司間尾款爭議，混淆為「北斗星公司既已矢口否認收到被告等人所給付之美金92112元」，自無可採。㈣原告已受讓系爭預售屋權利，承擔原證1房屋契約書權利義務，而成為原證1契約當事人，其與出賣人北斗星間買賣關係疑義或交糾紛，由原告與北斗星公司自行釐清： ⒈依讓渡書第4點，原告承擔原證1房屋買賣契約而成為契約當事人：所謂預售屋買賣，係於房屋建造完成前買受房屋權利之買賣，係以預先規劃之建案為買賣之標的，在本質上之不確定風險必然存在，屬期待權之買賣。不動產交易市場上之預售屋權利買賣，均有出賣人免除擔保責任之條款，其原因係基於風險與報酬之相對性（風險高者價格就低），例如：預售屋權利買賣無實體房屋可資參考，本即有一定之不確定性風險；預售屋之價格相對亦比建造完成之房屋便宜許多。基於此特性，預售屋權利買賣之交易習慣，出賣人必須脫離與建商間之原來契約關係，交易始得以單純並順利進行，且能維護契約之公平。本件被告高麗雪既將系爭預售屋權利讓渡與原告，系爭預售屋買賣契約權利義務即由原告承擔，係契約承擔，被告高麗雪脫離與北斗星公司之契約關係，原告依系爭讓渡契約，應向北斗星公司請求履行給付。 ⒉至於原證9財政部函釋，係對預售屋權利買賣、權利承受後契約關係，其買賣價金發票分別應如何開立，表示意見，預售屋權利買賣價金由預售屋權利出賣人開立，而權利讓渡承受後之買賣價金發票由建商開立，理所當然。被告高麗雪為系爭預售屋權利出賣人，依民法第348條第2項、第350條前段規定，僅負使原告取得預售屋權利，並擔保預售屋權利存在，不負使原告取得預售屋、預售屋瑕疵擔保責任甚明。 ⒊依原證3讓渡書，原告已承受原證1之買賣契約關係，出賣人為北斗星公司，原告應向出賣人北斗星公司主張履行契約義務。㈤綜上所述，本件原告已取得系爭預售屋權利，對系爭預售屋權利買賣各期款項付款明細、北斗星公司對帳承認被告高麗雪已付美金92112元等情，均知之甚明，竟提出45121美元金流表、原證5實收金額空白之紀錄表，否認北斗星收到上開價金。原告未證明北斗星公司解約原因為何？被告違約事實為何？遽依民法第227條第1項、第256條規定解除系爭契約，再依民法第179條、259條第1項第2款規定請求被告二人連帶返還已收價金585473元云云，顯無理由等語，資為抗辯。㈥並聲明： ⒈原告之訴及假執行之聲請駁回。 ⒉若受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。三、本件不爭執事項如下（見本院卷第340頁）：㈠被告高麗雪與北斗星公司於2015年8月29日簽訂臻品紅寶石房屋買賣契約書，購買柬埔寨NO.8-10, St.320,SANGKAT BENGKENG KING 3,Khan Chamkarmon ,Phnom Penh之預售屋，以美金153,520元購買C-05棟4樓。㈡被告陳焜灃與原告於106年7月7日簽訂房地產買賣契約，約定被告以788萬元購買原告位於臺中市○○區○○路0段000號19樓之2建物與座落土地臺中市○○區○○段00號，權利範圍48/1000 0部分，並履行完畢。㈢被告高麗雪於106年7月7日與原告簽訂讓渡書，將被告購買之柬埔寨建案以建商實收款為主並多退少補，售予原告。㈣原告與北斗星公司於106年7月27日簽訂增補契約書，約定以1 44,800元美金購買北斗星公司之臻品紅寶石房屋建案，且北斗星公司已收受92,112美元，其餘款項52,688美元於交屋時，由吳麗琴支付，並同時辦理過戶及交屋完成相關事宜。㈤甲方吳麗琴與乙方高麗雪簽訂同意書，被告高麗雪告知原告吳麗琴已支付美元93,798予建商，原告吳麗琴於106年9月13日支付585,473元合美元18,677元予被告高麗雪，其餘價款待甲方將所有帳目與建商釐清後再支付乙方，被告陳焜灃於同意書上方與下方立同意書人乙方部分均親自簽名。四、本件爭點如下（見本院卷第415頁）：原告請求被告應各自給付原告585,473元，暨均自支付命令送達翌日起，至清償日止，按年息百分之5計算之利息有無理由? 五、得心證之理由：被告高麗雪與北斗星公司於104年8月29日簽訂臻品紅寶石房屋買賣契約書，購買柬埔寨NO.8-10, St.320,SANGKAT BENGKENG KING 3,Khan Chamkarmon ,Phnom Penh之預售屋，以美金153,520元購買C-05棟4樓；被告陳焜灃與原告簽立買賣契約，約定被告以788萬元購買原告位於臺中市○○區○○路0段 000號19樓之2建物與座落土地臺中市○○區○○段00號，權利範圍48/10000部分，並履行完畢；被告高麗雪於106年7月7日與原告簽訂讓渡書，將被告購買之柬埔寨建案以建商實收款為主並多退少補，售予原告；原告與北斗星公司於106年7月27日簽訂增補契約書，約定以144,800元美金購買北斗星公司之臻品紅寶石房屋建案，且北斗星公司已收受92,112美元，其餘款項52,688美元於交屋時，由吳麗琴支付，並同時辦理過戶及交屋完成相關事宜；甲方吳麗琴與乙方高麗雪簽訂同意書，被告高麗雪告知原告吳麗琴已支付美元93,798予建商，原告吳麗琴於106年9月13日支付585,473元合美元18,677元予被告高麗雪，其餘價款待甲方將所有帳目與建商釐清後再支付乙方，被告陳焜灃於同意書上方與下方立同意書人乙方部分均親自簽名等情，為兩造所不爭執，並有讓渡書、匯出匯款憑單影本等件附卷可稽（參見本院支付命令卷第9-10頁、見本院卷第113-159頁）。經查：㈠按當事人之一方將其因契約所生之權利義務，概括的讓與第三人承受，並與該承受人成立契約者，係屬契約承擔，與單純的債權讓與不同，非經他方之承認，對他方固不生效力，惟該他方之承認不以明示為限，即默示同意亦屬之。㈡經查，本件柬埔寨預售屋契約之當事人為被告高麗雪與北斗星公司，此有臻品紅寶石房屋買賣契約書為佐(參見本院卷113-146頁)，依系爭契約書第12.1條，該預售屋預計103年12月開工，系爭契約於104年8月29日簽訂，故被告高麗雪取得向北斗星公司請求移轉預售屋所有權及移轉占有之權利，亦負有給付價金之義務。㈢次查，參照卷附被告高麗雪與原告簽訂之讓渡書（見本院卷第153頁），可知雙方約定被告高麗雪將系爭預售屋之權利義務關係讓與原告。再參酌原告吳麗琴與北斗星公司間所簽訂之增補契約書(見本院卷第155頁)，內容載明賣方即北斗星公司同意並認同原買方高麗雪將其權利讓渡予吳麗琴承接，且北斗星公司已收足美金92,112元，未收款52,688元於交屋時由原告支付，並同時辦理過戶及交屋完成之相關事宜。依上揭說明，發生契約承擔之效果，原契約之當事人即被告高麗雪與北斗星公司間契約關係由原告繼受。㈣再查，參照卷附同意書第2條約定載明：「立同意書人：甲方吳麗琴、乙方高麗雪。二、臺中房屋已於106年9月20日完成過戶及交屋完成，乙方已付清房屋款項（總價款計新台幣柒佰捌拾捌萬元整）此戶標的甲方已於106年9月25日將租賃權利及合約讓渡予乙方承接其相關權利義務。」等語(見本院卷第159頁)，亦即兩造約定原告吳麗琴將臺中之房屋以788 萬元售予被告，並完成過戶交屋及付清價款。㈤且參照卷附之原證一之系爭預售屋買賣契約載明當事人為被告高麗雪與DIPPER STAR SUITE APARTMENT CO,LTD（見本院卷第114頁），可知柬埔寨預售屋係由被告高麗雪與DIPPERSTAR SUITE APARTMENT CO,LTD簽署。嗣被告高麗雪將系爭預售屋讓渡與原告，雙方並簽署讓渡書（見本院卷第153頁）。陳焜灃既未取得柬埔寨預售屋相關權利，無從讓與或出賣系爭柬埔寨預售屋權利予原告吳麗琴。故被告陳焜灃與原告並無契約關係存在，自無違反契約附隨義務或瑕疵擔保責任可言。換言之，本件原告並未提出原告與被告陳焜灃間有何契約關係得主張其契約權利，尚難認被告陳焜灃須負何等契約義務或違約責任。㈥就本件被告高麗雪有無違反契約義務，應否對原告負契約責任或違約責任，分述如下： ⒈參見卷附原證4之增補契約書所載：「賣方已收足買方已支付房屋價款計美金92,112元」等語（見本院卷第155頁），可知賣方即DIPPER STAR SUITE APARTMENT CO,LTD收到房屋價款92112美元。 ⒉參照卷附之原證6同意書所載：「三、柬埔寨購買總價款為美元計壹拾伍萬參仟伍佰貳拾元美元整，乙方告知已付總價款美元玖萬參仟柒佰玖拾捌元予建商（帳目尚待釐清），甲方已於106年9月13日支付乙方計新台幣伍拾捌萬伍仟肆佰柒拾參元整（折合美元計壹萬捌仟陸佰柒拾柒元整），其餘價款尚待甲方將所有帳目與建商（北斗星豪華公寓有限公司）釐清後再支付與乙方」等語（見本院卷第159頁），可知乙方即被告高麗雪告知已付總價款93,798元予建商。再參照卷附之原證4增補契約書載明賣方已收足買方已支付房屋價款計美金92,112元」等語（見本院卷第155頁），可知賣方即DIPPER STAR SUITE APARTMENT CO,LTD收到房屋價款92,112美元。就原告指稱北斗星公司否認收到被告高麗雪給付之美金92,112元云云，並未舉證以實其說，自無可採。因本件原告並未證明被告高麗雪有何違約事實，其請求依民法第227 條第1項、第256條規定解除系爭契約，再依民法第179條、259條第1項第2款規定請求被告連帶返還已收價金585,473元云云，為無理由，應予駁回。六、綜上所述，原告依讓渡書第5點、民法第227條第1項、第256條、第179條、第259條第1項第2款及不真正連帶債務法律關係，請求被告應連帶返還原告585,473元，及自支付命令送達翌日起，至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請失所依據，應併予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與本判決之結果不生影響，爰不另為贅論，附此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國 109 年 12 月 30 日民事第二庭法官陳雅瑩以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國 109 年 12 月 30 日書記官鄧竹君

臺灣臺北地方法院108年度訴字第2362號

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