臺灣臺北地方法院108年度訴字第294號

• 裁判案由: 返還土地等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣臺北地方法院
• 裁判日期: 109 年 01 月 31 日

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　　108年度訴字第294號原　　　告　維陽建設股份有限公司

法定代理人　周水美
訴訟代理人　葉大殷律師
李貞儀律師
魏芳瑜律師
被　　　告　阮素珍
訴訟代理人　黃炳飛律師
被　　　告　李晉杉　　原住同上（現應受送達處所不明）
李宜美
上列當事人間請求返還土地等事件，本院於民國109 年1 月8 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告阮素珍應自坐落臺北市○○區○○段○○段○○○地號土地上之門牌號碼臺北市○○區○○街○○○巷○號房屋遷出，並將上開房屋拆除，將上開土地全部騰空返還予原告。
被告阮素珍應給付原告新臺幣壹萬肆仟壹佰肆拾捌元及自民國一百零七年十二月二十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告阮素珍應自民國一百零七年十一月十七日起至騰空返還本判決第一項所示土地之日止，按月給付原告新臺幣伍仟捌佰壹拾肆元，及各期給付分別自翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告阮素珍負擔。
本判決第一、二、三項，於原告各以新臺幣壹仟貳佰參拾捌萬肆仟元、新臺幣肆仟捌佰元、及每屆滿壹個月以新臺幣貳仟元為被告阮素珍供擔保後，得假執行；但被告阮素珍如各以新臺幣參仟柒佰壹拾伍萬零柒佰元、新臺幣壹萬肆仟壹佰肆拾捌元、及每屆滿壹個月以新臺幣伍仟捌佰壹拾肆元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
本件原告起訴主張其為坐落臺北市○○區○○段○○段000 地號土地（下稱系爭土地）之所有權人，依民法第767 條、第179 條、第184 條第1 項前段規定，請求被告阮素珍自系爭土地上之門牌號碼臺北市○○區○○街000 巷0 號房屋（下稱系爭房屋）遷出、騰空返還系爭土地並給付相當於租金之不當得利或侵權行為損害賠償（見本院卷第10-20 頁）。嗣本於同一基礎事實，追加設籍在系爭房屋之李晉杉及李宜美為被告，並追加依民法第185 條第1 項前段規定為請求權基礎，主張被告均應自系爭房屋遷出並應負連帶給付責任（見本院卷第239-240
頁），依民事訴訟法第255 條第1 項第2 款規定，應予准許。被告李晉杉未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款之情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。原告主張：系爭土地及同小段○○○地號土地原係國有地，被告阮素珍為坐落系爭土地上之系爭房屋之事實上處分權人，被告李晉杉、李宜美均設籍在系爭房屋。伊於民國106 年12月19日向訴外人財政部國有財產署北區分署（下稱國有財產署）申購上開土地，並於107年7月17日完成所有權移轉登記。詎國有財產署於107年2月間悄然與被告阮素珍就系爭土地簽署租期自107年2月1日起至116年12月31日止之租賃契約（下稱系爭租約），而未經公證，該未經公證之租約期限逾5年，依民法第425條第2 項規定，並無同條買賣不破租賃之適用，被告占有系爭土地自無法律上權源。倘認伊與被告阮素珍有依系爭租約成立租賃關係，該契約第5 條第18項明定出租機關因開發利用有收回必要時，得終止租約，伊已於107 年9月4日依該約定向被告阮素珍為終止系爭租約之意思表示，亦應認系爭租約業已終止。被告迄今仍無權占有系爭土地，侵害伊所有權，並受有相當於租金之利益，致伊受有損害，爰依民法第767條、第184條第1項前段、第185條第1項前段、第179條規定，請求被告自系爭房屋遷出、騰空返還系爭土地並連帶給付自107年7月17日起至107 年11月16日止此段期間相當於租金之不當得利或侵權行為損害新臺幣（下同）2萬3256元，及自107年11月17日起至返還系爭土地日止，按月給付5814元等語，聲明：㈠被告應自系爭房屋遷出。㈡被告阮素珍應將系爭房屋拆除，並將系爭土地全部騰空返還予原告。㈢被告應連帶給付原告2 萬3256元，及自起訴狀繕本送達最後一位被告之翌日起至清償日止，按年息5
％計算之利息。㈣被告應自107 年11月17日起至騰空返還系爭土地予原告之日止，按月連帶給付原告5814元，及各期給付分別自翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。㈤願供擔保請准宣告假執行。
被告阮素珍、李宜美則以：被告阮素珍自88年間起即向國有財產署承租系爭土地，原告於106 年12月申購系爭土地後，國有財產署有通知被告阮素珍並確認是否行使優先承買權，嗣經協商續定系爭租約，原告並於107 年3 月8 日出具同意書（下稱系爭同意書）承諾願承受租賃關係，被告阮素珍始放棄優先承買權，國有財產署始准原告申購，是伊等占用系爭土地之合法權源係本於基地租賃關係；被告阮素珍自88年間起即承租系爭土地，本件應有買賣不破租賃之適用；系爭土地現為原告所有，已非國有非公用不動產，無從適用國有非公用不動產租賃作業程序第51點規定終止租約，且原告以因開發利用有收回必要為由終止租約亦違反土地法第103 條規定等語，資為抗辯，均聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。被告李晉杉未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何聲明或陳述。
兩造不爭執之事項（見本院卷第132-133 頁、第298-299 頁，並依本院論述略調整用語）：
㈠系爭房屋坐落於系爭土地，系爭房屋係違建，事實上處分權人為被告阮素珍。
㈡系爭土地及同小段○○○地號土地原係國有土地，原告於106
年12月19日向國有財產署申購上開土地。
㈢國有財產署於107 年2 月2 日與被告阮素珍就系爭土地簽訂未經公證之系爭租約，租期自107 年2 月1 日起至116 年12月31日止。
㈣原告於107年3月8日出具系爭同意書。
㈤國有財產署於107年6月28日核發系爭土地及同小段○○○地號土地之產權移轉證明文件。
㈥原告於107 年9 月3 日寄發存證信函予被告阮素珍，表示兩造間就系爭土地並無租賃關係存在，縱認兩造間有成立租賃關係，原告亦依系爭租約第5 條第18項之約定終止租賃關係等語。㈦原告就系爭土地與其相連之9 筆土地（即同小段○○○、○○○、○○○、○○○、○○○、○○○、○○○、○○○、○○○地號土地）共10筆土地，已合併規劃為一住宅社區，且系爭土地位處該社區正中央。
得心證之理由：
㈠被告抗辯被告阮素珍自88年間起即向國有財產署承租系爭土地，原告並於107 年3 月8 日出具系爭同意書承諾願承受租賃關係等節，有被告阮素珍與國有財產署依序於88年11月2 日、90年12月26日、100 年5 月30日、107 年2 月2 日簽訂之國有基地租賃契約書及系爭同意書在卷可稽（見本院卷第27-29 頁、第97-103頁）。觀之上開90年12月26日簽訂之租賃契約，租期自91年1 月1 日起至100 年12月31日止；100 年5 月30日簽訂之租賃契約（下稱系爭100 年租約），租期自100 年1 月1 日起至108 年12月31日止；107 年2 月2 日簽訂之租賃契約（即系爭租約），租期自107 年2 月1 日起至116 年12月31日止（見本院卷第99-102頁、第27-29 頁）。而系爭同意書係記載：「立同意書人維陽建設股份有限公司（即原告）向貴分署申購臺北市○○○區○○○段○○○段○○○（即系爭土地，下同）、○○○地號國有土地，收件編號：106AD0000000號，確知同小段○○○地號土地，貴分署業已出租他人。立書人同意承諾願承受租賃關係。…」（見本院卷第103 頁），並未指明原告承諾承受之租賃關係，係針對「系爭租約」抑或是「系爭100年租約」。
原告固主張其於106 年12月間向國有財產署申購系爭土地時，該署僅告知其系爭土地上有一租賃期間至108 年之租賃契約，惟不願提供租賃契約予其，其直至107年7月13日始知悉有系爭租約存在，是原告出具之系爭同意書係針對租期至108 年12月31日之系爭100 年租約而出具，不生承諾承受系爭租約之效果；被告則抗辯原告於106 年12月間申購系爭土地後，國有財產署有通知被告阮素珍確認是否行使優先承買權，嗣經協商續定系爭租約，原告並於107 年3月8日出具系爭同意書承諾願承受系爭租賃關係，被告阮素珍始放棄優先承買權，國有財產署始准原告申購，可見系爭同意書係原告針對系爭租約而出具，原告應受拘束。各執一詞，但又均未就有利於己之事實為舉證。審酌系爭租約係於107 年2月2日簽訂，系爭同意書則係原告於系爭租約簽訂後之同年3月8日出具，而國有財產署係於同年6
月28日核發系爭土地及同小段○○○地號土地之產權移轉證明文件予原告之時序，堪認被告抗辯原告簽具系爭同意書時即知悉系爭租約之存在，系爭同意書係原告針對系爭租約而出具，核與常情無違；再者，考諸原告為建設公司，自陳申購系爭土地係為合併相連土地開發規劃社區住宅，且系爭土地位處社區正中央，無從割裂開發（見本院卷第15頁），當無不謹慎於系爭同意書上清楚載明，以維自身權益並杜絕語意未明恐致之後續紛爭甚至造成開發計畫因此延宕之理，是原告上開主張，尚與經驗法則有違，難以憑採。從而，被告抗辯系爭同意書係原告針對系爭租約而出具，原告應受拘束等語，應為可採。另原告既承受系爭租約而為契約當事人，兩造就系爭租約有無買賣不破租賃適用之爭執，顯不影響此部分結論，茲不究論。
㈡查系爭租約第5 條第18項約定：「租賃基地有下列情形之一者，出租機關得終止租約，承租人不得向出租機關要求任何補償：…⒊出租機關因開發利用或另有處分計畫有收回必要時。…」（見本院卷第29頁），足見於系爭租約租期尚未屆滿前，若有前開所定事由，原告亦得提前終止租約。又原告主張其就系爭土地與相連之9 筆土地，已合併規劃為一住宅社區，且系爭土地位處該社區正中央之事實，為被告所不爭執，業如前述，並有原告提出之萬華區萬華一小段住宅新建工程計畫書可憑（見本院卷第41-53 頁），則系爭土地既係配合原告新建工程開發利用有收回之必要，原告主張系爭土地有系爭租約第5 條第18項第3 款約定得提前終止租約之事由，堪以採信。而原告依系爭租約上開約定，於107 年9 月3 日寄發存證信函予被告阮素珍為終止系爭租約之意思表示，被告阮素珍業於翌日即同年月4 日收受該存證信函，有該存證信函及回執可參（見本院卷第33-39 頁），應認系爭租約於107 年9 月4 日終止。被告雖抗辯原告終止系爭租約不符合土地法第103 條規定云云，惟按「租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，出租人不得收回。契約年限屆滿時。承租人以基地供違反法令之使用時。承租人轉租基地於他人時。承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達2 年以上時。承租人違反租賃契約時。」，土地法第103 條固有明文，然該條之規定，並非禁止租用基地建築房屋之契約附有解除條件，或為保留解除權或終止權之特約，亦不排除民法所定解除條件成就或保留解除權或終止權特約之效果（最高法院90年度台上字第1077號判決意旨參照），是系爭租約第5 條第18項既另約定有相關情形之一者，出租人得終止租約，即無不許原告收回系爭土地之理；故被告辯稱原告終止系爭租約，有違土地法第103 條規定云云，並不可採。被告另抗辯原告無從適用國有非公用不動產租賃作業程序第51點規定終止租約云云，然原告係依系爭租約終止契約，是被告此部分所辯，尚有誤會。
㈢按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767 條第1 項定有明文。又按受僱人、學徒、家屬或基於其他類似之關係，受他人之指示，而對於物有管領之力者，僅該他人為占有人，民法第942 條定有明文。類此基於特定之從屬關係，受他人指示而為占有者，為占有輔助人，僅係占有人之機關，其本身並非占有人。是占有輔助人雖事實上管領某物，但不因此取得占有，自不享有或負擔基於占有而生的權利義務，故不生無權占有、不當得利等問題。查：
⒈原告業於107 年9 月4 日終止與被告阮素珍間之系爭租約，已如前述，則被告阮素珍於租約終止後繼續占有使用系爭土地，即無合法權源，原告依民法第767 條規定，請求被告阮素珍自系爭房屋遷出，並將系爭房屋拆除騰空返還占用之系爭土地，核屬有據。
⒉被告李宜美為被告阮素珍之女，基於家屬之共同生活關係，隨同被告阮素珍一同居住在系爭房屋內，據被告李宜美陳述在卷（見本院卷第301 頁），參以歷來皆由被告阮素珍與國有財產署簽訂租賃契約，原告亦主張系爭房屋事實上處分權人為被告阮素珍，堪認被告李宜美應僅為被告阮素珍之占有輔助人。則依上說明，原告依民法第767 條規定，請求被告李宜美自系爭房屋遷出，即無理由。
⒊依戶籍資料（見本院卷第203 頁），僅足證明被告李晉杉設籍於系爭房屋，然被告李晉杉並未住於該屋之事實，業據被告阮素珍、李宜美於本院當事人訊問時陳述明確（見本院卷第299
-301頁），原告又未舉證證明被告李晉杉有居住使用該屋，從而，被告李晉杉僅係單純設籍在該屋，並未實際居住系爭房屋而占有使用系爭土地，對原告之所有權自無妨害，原告請求被告李晉杉遷出系爭房屋，自屬無據。
㈣按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179 條前段定有明文。又無權占用他人土地者，依社會通常之概念，可能享有相當於租金之利益，並致所有人受有無法使用收益之損害，土地所有權人得請求占用人返還該利益。查被告阮素珍自原告107 年9 月4 日終止系爭租約後，繼續占用系爭土地即無合法權源，業如前述，則其無法律上之原因而受利益，致原告受有損害，揆諸上揭說明，原告自得請求被告阮素珍給付無權占用系爭土地相當於租金之不當得利。至107 年7 月17日起至107 年9 月3 日該段期間，被告阮素珍係本於系爭租約占有系爭土地，則原告該段期間之請求，即屬無據。又原告主張系爭租約約定租金每月5814元，有該契約為憑（見本院卷第27頁），被告阮素珍就此不當得利之計算方式亦未予爭執，準此，原告得請求被告阮素珍給付自107 年9 月4 日起至同年11月16日止之不當得利共1 萬4148元（計算式：5814×27/30 ＋5814+5814 ×16/30 ≒1 萬4148，元以下四捨五入
），及自107 年11月17日起至被告阮素珍騰空返還系爭土地之日止，按月應給付之不當得利5814元。
㈤又被告李宜美僅係被告阮素珍之占有輔助人，非占有人，是依占有之規定所得享有之利益、所受之保護或所應負擔之不利益，原則上惟該指示之他人即占有人即被告阮素珍享有與負擔，被告李宜美身為占有輔助人，不負占有所應負擔之不利益，亦不負給付相當於租金之不當得利；被告李晉杉則未實際居住系爭房屋而占有使用系爭土地，前均已敘明。從而，原告依民法第184 條第1 項前段、第185 條第1 項前段、第179 條規定，請求被告李宜美、李晉杉連帶給付相當於租金之利益損害，自無理由，不應准許。
綜上所述，原告依民法第767 條及第179 條規定，請求被告阮素珍自系爭房屋遷出及將系爭房屋拆除騰空返還系爭土地予原告，並給付原告1 萬4148元及自起訴狀繕本送達翌日即107 年12月21日（見本院卷第67頁）起至清償日止，按年息5 ％計算之利息，暨自107 年11月17日起至騰空返還系爭土地之日止，按月給付原告5814元，及各期給付分別自翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
原告與被告阮素珍均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核原告勝訴部分合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
末按各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負擔其支出之訴訟費用，民事訴訟法第79條定有明文。本院審酌原告雖一部敗訴，惟其敗訴部分係請求被告李晉杉、李宜美自系爭房屋遷出、附帶請求相當於租金之不當得利之起算時點及被告應負連帶責任部分，至其請求被告阮素珍拆屋還地及遷出部分則獲全部勝訴判決，爰仍認本件訴訟費用全部應由被告阮素珍負擔為適當，併予敘明。
訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 109 年 1 月 31 日民事第八庭 法 官 陳筠諼
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 1 月 31 日書記官 施盈如