臺灣臺北地方法院民事判決

原告

李文中

訴訟代理人

周致廷律師

被告

謝章衛

被告

李碧蘭

被告

莊明哲

被告

林志明

訴訟代理人

林開元

被告

崔文臺

被告

韓若男（即韓連生之繼承人）

被告

林成旺

被告

姜美輪

被告

張傑敏

被告

李黃鳳嬌

訴訟代理人

曾煌基

被告

李光旂

被告

李光鎮

被告

李光堯

被告

財政部國有財產署北區分署

法定代理人

郭曉蓉

訴訟代理人

王貴蘭

被告

豐運通開發有限公司

法定代理人

張秀玲

被告

陳亞菲

訴訟代理人

許鳳紋律師

複代理人

江倍銓律師

被告

謝子揚（即謝堯舟之繼承人）

謝子元（即謝堯舟之繼承人）

上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國111年5月23日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面：

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者，不在此限，民事訴訟法第255條第5款定有明文。經查，原告起訴時原列陸文玉為被告，惟陸文玉已於起訴前之民國102年1月21日死亡，不具權利能力，其繼承人為韓連生、韓越華、韓孝忠等情，有陸文玉之繼承系統表及除戶戶籍謄本、各繼承人戶籍謄本在卷可稽（見本院卷一第393至401頁），原告遂於109年1月31日更正以陸文玉之繼承人韓連生、韓越華、韓孝忠為被告（見本院卷一第385至391頁），再於109年11月27日、110年1月14日，因兩造共有如附表一編號1至3所示之不動產（下稱系爭不動產）經分割繼承後由韓連生單獨繼承，有系爭不動產之土地及建物第一類謄本與所有權狀在卷可稽（見本院卷一第647至657頁），而更正以韓連生為被告（見本院卷二第121、362頁）。經核本件為分割共有物之訴，性質上屬固有必要共同訴訟，對全體共有人必須合一確定，是原告更正以上開繼承人為被告，與前揭規定相符，應予准許。

二、按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止。前開所定第168條至第172條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明；他造當事人，亦得聲明承受訴訟；聲明承受訴訟，應提出書狀於受訴法院，由法院送達於他造，民事訴訟法第168條、第171條、第175條、第176條分別定有明文。經查：㈠被告謝堯舟於起訴後之109年3月11日死亡，經繼承人謝子揚、謝子元向本院聲明承受訴訟，有聲明承受訴訟狀、繼承系統表、除戶戶籍謄本、繼承人戶籍謄本、遺產分割協議書、系爭不動產之土地及建物第一類登記謄本在卷可稽（見本院卷二第11至33頁）。㈡被告韓連生於起訴後之110年7月28日死亡，經原告為繼承系爭不動產之繼承人韓若男聲明承受訴訟，有聲明承受訴訟狀、繼承系統表、除戶戶籍謄本、繼承人戶籍謄本、系爭不動產之土地及建物第一類登記謄本在卷可證（見本院卷四第91至113頁），經核均與前揭法條規定相符，應予准許。

三、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。經查，原告起訴時訴之聲明第一項原為：「兩造共有系爭不動產，准予變賣方式分割，所得價金按兩造應有部分比例分配之」(見本院卷一第11頁)；嗣於110年10月5日提出如附表一所示價金分配比例，並變更訴之聲明第一項為：「兩造共有系爭不動產准予變價分割，所得價金由兩造按如附表一價金分配比例欄所示比例分配之」（見本院卷四第83頁）。核其上開聲明之變更，僅係將系爭不動產變價分割後各共有人之價金分配比例具體化，而分割共有物之訴，法院原不受兩造分割方案聲明之拘束，原告就此縱有聲明，訴訟標的仍為共有物之分割請求權，應認屬補充或更正事實上或法律上之陳述，非為訴之變更或追加，合先敘明。

四、被告謝章衛、李碧蘭、莊明哲、林志明、崔文臺、韓若男、姜美輪、張傑敏、李黃鳳嬌、李光旂、李光鎮、李光堯、財政部國有財產署北區分署、豐運通開發有限公司（下稱豐運通公司）、謝子揚、謝子元經合法通知，均未於最後言詞辯論到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、實體方面：

一、原告主張：兩造為系爭不動產之共有人，系爭不動產係一般之建築房舍，並無因使用目的或依建築法令不能分割之情事，共有人間亦未訂有不得分割之協議。系爭不動產已閒置荒廢十多年，外牆惟幕及玻璃皆有破損，時有磁磚隆起及掉落情形，嚴重危往來行人及車輛安全，自104年起屢經臺北市政府發函限期改善，否則將依建築法規處罰，惟兩造對於系爭不動產之修繕及管理始終意見不一，且無共識，為避免將來可能衍生行政責任或民事損害賠償責任，且為儘速改善系爭不動產之使用現況，應就系爭不動產為分割。又依系爭不動產現有狀況，原物分割已不可行，應以變價分割，藉由市場自由競爭，有效發揮系爭不動產之價值，較符合共有人之利益。為此，爰依民法第823條之規定，起訴請求分割系爭不動產等語。並聲明：兩造共有系爭不動產應准予變價分割，所得價金由兩造按如附表一價金分配比例欄所示比例分配之。

二、被告方面：

(一)被告李碧蘭、韓若男、姜美輪、張傑敏、李光旂、李光鎮、李光堯、豐運通公司、謝子揚、謝子元均未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何聲明或陳述。

(二)被告謝章衛、莊明哲、崔文臺、李黃鳳嬌、財政部國有財產署北區分署均同意變價分割(見本院卷一第424至425、634頁、卷二第120至121頁、卷四第234頁、卷五第100頁)。

(三)被告林志明則以：如附表一編號1所示建物（下稱系爭建物）類似百貨商場，原已有劃分區塊，且有分管契約，並無分割之必要，故不同意分割。原告如果想要整頓，應該去申請劃定都市更新等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回(見本院卷一第425頁、卷五第100頁）。

(四)被告謝子揚、謝子元則以：同意變價分割，惟訴訟費用應由原告負擔（見本院卷二第111頁）。

(五)被告林成旺則以：不同意分割。系爭建物一樓一直有在經營，並非如原告所述廢棄40多年，且先前曾召開大樓管理委員會，選出主任委員及各樓層委員，同意將大樓外牆出租，已經收了幾個月的租金，但是未將帳戶交代清楚。如果要拍賣系爭不動產，希望有合理價格，不希望賤價出售等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回（見本院卷一第425頁、卷二第120頁、卷四第234頁、卷五第100頁）。

(六)被告陳亞菲則以：不同意變價分割。系爭建物為建築法第5條規定之供公眾使用之市場，且其用途係分別供市場及防空避難室使用，有民法第823條第1項但書規定之因物之使用目的不得分割之情況。又系爭建物使用執照雖早於公寓大廈管理條例、民法第799條第5項區分所有建物規定施行前核發，然觀諸系爭建物實際使用狀況為商場，且系爭建物登記部分實際上亦有專有與共用部分混合之情形，無法確認系爭建物之公共區域並無其他地上樓層共有人之持份，系爭建物既為分層獨立建號，分別領有權狀，樓層界限明確，屬於水平建物區分所有，是應認系爭建物事實上為區分所有建物，有民法第799條第5項規定之適用，自不應准許變價分割。再者，共有物之分割，依法須於原物分割有困難時，才得以變賣共有物分分配價金予各共有人，然系爭不動產上仍存有他人設定之最高限額抵押權，將使變賣價格不佳，原告不願為全體共有人之利益對訴外人王婉琪提出確認抵押權不存在之訴或請求塗銷抵押權之訴，係為使原告自己可以以低價收購系爭不動產等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回(見本院卷一第425頁、卷二第120、365、511頁、卷三第79、273、365頁、卷四第9、205頁、卷五第67至71頁）。

三、得心證之理由：

(一)原告請求分割系爭不動產，為有理由：

1、按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第823條第1項定有明文。

2、經查，兩造共有系爭不動產，各共有人之權利範圍如附表一「權利範圍」欄所示，有系爭不動產之土地及建物查詢資料、土地及建物第一類登記謄本在卷可證（見本院卷三第85至189頁、卷四第101至104頁），堪以認定。就豐運通公司對如附表編號2、3所示土地（下稱系爭土地）之權利範圍應推算為各萬分之268乙節，為到庭之被告李黃鳳嬌、莊明哲、財政部國有財產署北區分署、陳亞菲所不爭執（見本院卷二第364頁、卷四第234頁）；其餘被告除被告林成旺表示不同意（見本院卷四第234頁）、被告張傑敏因係依公示送達通知者，不得視同自認外，對於原告該部分主張之事實，已於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日未到場，亦無提出書狀爭執，依民事訴訟法第280條第3項前段準用同條第1項前段之規定，應視同自認。又經本院函詢臺北市建成地政事務所，經該所以111年2月16日函復略以：「......二、查系爭建物領於61年4月辦竣建物所有權第一次登記，因屬土地登記規則第83條增訂（90年9月14日）前登記之建物，未於地籍資料註記建物之基地權利範圍，嗣後亦未經區分所有權人就建物基地持分再為分配並申辦登記。復因建物第一次登記原案已逾保存年限業已銷毀，登記機關無從得知該使用執照各建物基地權利範圍之分配情形。三、按民法第799條第4項規定：『區分所有人就區分所有建築物共有部分及基地之應有部分，依其專有部分面積與專有部分總面積之比例定之。但另有約定者，從其約定。』，是系爭建物應搭配之基地權利範圍之認定，應依上開法令規範之原則辦理......」等語（本院卷四第295至296頁），可知於豐運通公司因持有系爭土地上多筆建物，而就系爭建物對應之系爭土地權利範圍不明時，以豐運通公司所有之系爭建物面積佔所有全部建物面積之比例，推算而得系爭建物對應之系爭土地權利範圍，應屬合理，是原告該部分之主張可採，上開事實堪以認定。

3、被告林志明、林成旺雖抗辯：系爭不動產有分管契約、曾經召開管委會，同意將大樓外牆出租，已經收了幾個月的租金，而無分割之必要等語，並提出70年10月19日龍門百貨中心店位分管約定及證明書、系爭建物外觀照片、租金支票影本、原告於108年9月4日簽訂戶外廣告租賃契約書、70年10月19日龍門百貨中心管理委用會收據、西龍門大樓106年度區分所有權人會議紀錄及管理規約等為佐（見本院卷四第239至247頁、卷五第105至113頁）。然細繹上開書證內容，並未記載共有人不分割系爭不動產之約定，自難據為兩造間有協議不分割系爭不動產之證據，是被告林志明、林成旺上開所辯之詞，顯不足影響原告請求分割系爭不動產之主張。

4、被告陳亞菲雖以：系爭建物有民法第823條第1項但書規定之因物之使用目的不得分割之情形，及同法第799條第5項規定之適用等語置辯。然查，原告主張系爭不動產已閒置荒廢十多年，外牆惟幕及玻璃皆有破損，時有磁磚隆起及掉落情形，嚴重危往來行人及車輛安全等情，業據提出臺北市政府都市發展局104年8月20日、106年2月18日北市都建字第10464395600號函、第00000000000號函為據（見本院卷一第21至26頁）。復經本院於110年4月20日勘驗系爭建物，結果略以：於步行至系爭建物（地下室）後，整個地下室均無燈光，堆滿紙箱等雜物，現無任何人使用，部分天花板及管線裸露，有以木板隔間隔為數個攤位，於電梯前方之攤位上方可見記載攤位名稱及號碼之招牌，惟其餘位置之攤位則有部分無招牌（見本院卷三第263頁），並有現場照片附卷可稽（見本院卷一第57至71頁、卷三第265至271頁），顯見原告前開主張屬實。系爭建物既已閒置荒廢數年，自無被告陳亞菲所辯須作為進入市場之人防空避難之用，或作為停車場使用之目的存在。經本院函詢臺北市建成地政事務所，亦經該所以110年6月7日北市建地測字第1107007702號函復略以：「......三、查系爭不動產登記資料無限制登記事項，並無不得辦理分割之情事，另系爭建物領有臺北市政府都市發展局核發之60使字第1047號使用執照，並於60年9月17日建築完成，請貴院參依上開規定辦理。」等語（見本院卷三第406至407頁），益徵系爭不動產並無民法第823條第1項但書規定因物之使用目的不能分割之情事。再參臺北市建成地政事務所109年2月19日函復略以：「......二、按公寓大廈管理條例第4條第2項規定：『專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔。』，查系爭土地為系爭建物之坐落基地，故其所有權分割應符合上開規定。......」等語（見本院卷一第497至498頁），及本院於110年4月20日履勘系爭不動產時，地政機關人員所陳稱：「系爭建物之使用執照為民國60年核發，早於公寓大廈管理條例84年施行前及民法區分所有建物規定施行前，當時區分所有建物規定是不存在的，但是當時有這樣的概念存在，所以才會把地下室讓這麼多人共有，使用上跟區分所有建物的概念是接近的，例如該範圍可能有電梯、變電室、防空避難室等，這些項目在現在公廈條例的規範下屬於區分所有權人共有的狀態，但當時並無公廈條例的規定，故系爭建物並未登記有共有部分，於登記實務上亦不受區分所有建物關於專有部分與共有部分不得分離而為處分之規範，除非建物之共有人合意將特定部分登記為共有部分，否則難以區分何部分是專有部分，何部分是共有部分。亦即系爭建物登記的部分可能包含專有跟共有部分混合在一起，這是公廈條例之前的產物，不受公廈條例的約束」等語（見本院卷第446至447頁），已證系爭建物並無民法第799條第5項之適用。且依原告提出之查詢資料（見本院卷三第205至241頁），事實上除被告豐運通公司外，其餘被告均未持有系爭土地上各建物（即其他樓層）之所有權，並無被告陳亞菲所辯無法確認系爭建物之公共區域並無其他地上樓層共有人之持份乙情；被告謝章衛、林成旺亦均稱：我們所持有的都是地下層（即系爭建物）的應有部分等語（見本院卷二第469頁），是系爭建物確無被告陳亞菲所辯依民法第799條第5項之規定不許變價分割之情，被告陳亞菲上開所辯，均不可採。

5、從而，系爭不動產既查無因物之使用目的不能分割之情事，共有人間亦無不能分割之約定存在，原告訴請分割兩造共有之系爭不動產，自有理由。

(二)本件分割之方法：

1、共有物之分割，依共有人協議之方法行之；分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人，民法第824條第1項、第2項分別定有明文。復按分割共有物，究以原物分割，或變價分割為適當，法院應斟酌當事人意願、共有物之使用情形、物之經濟效用及全體共有人之利益等情形而為適當分割（最高法院87年度台上字第1402號、88年度台上字第600號判決意旨參照）。

2、經查，系爭建物為鋼筋混凝土造之地下層，總面積為197.74平方公尺，有系爭建物土地建物查詢資料在卷可佐（見本院卷三第85頁），並經本院履勘現場情況如前所述，難認現有作為攤位或其他用途之事實。而系爭不動產為兩造19人所共有，倘依兩造之應有部分比例為原物分割，除系爭建物內部難以獨立區隔為經濟利用、分割位置難以周全，且因各共有人分得部分均有進出之需求，勢必需重新隔間裝潢、分設出入口，或劃出共同使用之門廳或走道空間，不僅破壞該建物之原結構，增加勞費，且各共有人所能分得之房屋面積均非寬闊，反而減少各共有人得有效利用之空間，徒增法律關係複雜化，無法發揮不動產經濟上之利用價值，可見系爭不動產以原物分割，顯有困難，並非適當。又若將系爭不動產原物分配予部分共有人，依民法第824條第3項之規定，受分配之共有人，對於未受分配或不能按其應有部分受分配之共有人，應予金錢補償；然各共有人對於金錢補償之標準或有不同，且受分配之共有人亦未必有資力以金錢補償其他共有人，故兼採分割及金錢補償之分割方式，恐將另生事端，亦非妥適。本院審酌系爭不動產位於臺北市中正區，周邊生活機能及公共設施均屬發達，具有一定之市場價值，如以變價拍賣之方式，除可由公眾或兩造間有意願之人以自由、公開程序競標，亦可使系爭不動產在自由市場競爭之情形下反應出合理且適當之價值，將使系爭不動產之市場價值極大化，對兩造共有人而言，應較為有利。爰准兩造共有之系爭不動產予以變價分割，所得價金並由兩造按如附表一「價金分配比例欄」所示比例分配之。

四、綜上所述，原告請求分割系爭不動產，為有理由，應予准許；本院審酌上情，認以將系爭不動產予以變價分割，所得價金由兩造按如附表「價金分配比例欄」所示比例分配，較為妥適，爰判決如主文第1項所示。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經本院審酌後，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。

六、按因共有物分割之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。分割共有物之訴，兩造本可互換地位，原告提起本件訴訟固屬有據，然定共有物分割之方法，可由法院自由裁量，為適當之分配，不受任何共有人主張之拘束，且因共有物分割事件涉訟，共有人均蒙其利，倘由一造負擔全部費用，顯失公平。爰酌量情形，認本件訴訟費用應由兩造各按其就系爭建物之應有部分比例分擔方屬公允，爰諭知如主文第2項所示。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1。