108年度訴字第96號｜民事：返還房屋等｜裁判日期：109 年 04 月 30 日

臺灣臺北地方法院民事判決 108年度訴字第96號原告紀淑貞吳裕誠共同訴訟代理人陳學驊律師複代理人梁恩泰律師被告日牛文化有限公司法定代理人石家雄兼訴訟代理人玖昇商行即廖毅峰（原名：廖益志）上列當事人間返還房屋等事件，本院於109年4月7日言詞辯論終結，判決如下：主文一、被告應將臺北市大安地政事務所民國一○八年十二月十日大安土字第六九八○○號複丈成果圖所示坐落於臺北市○○區○○段 ○○段○○○地號土地上之房屋騰空返還原告。二、被告應給付原告新臺幣壹萬伍仟玖佰伍拾貳元，及自民國一○八年十二月七日起至清償止，按週年利息百分之五計算之利息。三、被告應自民國一○七年十二月一日起至返還第一項房屋止，按月於每月1日給付原告新臺幣壹萬壹仟伍佰元，及自每月2日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。四、原告其餘之訴駁回。五、訴訟費用由被告負擔五分之二，餘由原告負擔。六、本判決第一項於原告以新臺幣貳拾貳萬元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣陸拾伍萬參仟參佰元預供擔保，得免為假執行。七、本判決第二項原告得假執行。但被告如以新臺幣壹萬伍仟玖佰伍拾貳元預供擔保，得免為假執行。八、本判決第三項原告按月得假執行。但被告如按月以新臺幣壹萬壹仟伍佰元為原告預供擔保，得免為假執行。九、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由壹、程序事項：按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。查原告於民國107年11月20日起訴時聲明原為：㈠被告應將門牌號碼臺北市○○區○○○路○段000巷00號一樓、二樓及地下室之房屋（下合稱系爭房屋）騰空返還予原告，㈡被告應連帶給付原告新臺幣（下同）483,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，㈢被告自107年 12月1日起至返還第一項所示房屋止，按月於每月1日應連帶給付原告460,000元，及自每月2日起至清償止，按週年利率5％計算之利息，㈣原告願供擔保，請准宣告假執行；嗣原告於109年4月7日當庭更正聲明為：㈠被告應將臺北市大安地政事務所108年12月10日大安土字第69800號複丈成果圖所示之房屋（下稱系爭租賃物）騰空返還予原告，㈡被告應連帶給付原告483,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償止，按週年利息5％計算之利息，㈢被告應自107年12月1日起至返還系爭租賃物止，按月於每月1日連帶給付原告460,000元，及自每月2日起至清償日止按週年利率5％計算之利息，㈣原告願供擔保，請准宣告假執行。核原告所為上開聲明之更正，訴訟標的不變，核屬補充事實上及法律上陳述，揆諸前揭規定，應予准許。貳、實體事項：一、原告主張：訴外人周敏雄於106年5月15日將系爭租賃物出租予被告，並簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），嗣周敏雄將其所有系爭房屋出賣予原告紀淑貞，並於107年6月29日簽訂買賣契約，約定將系爭房屋移轉登記至原告紀淑貞、吳裕誠名下，登記權利範圍係紀淑貞、吳裕誠各二分之一，原告與周敏雄於107年9月19日就系爭房屋辦理移轉登記，並於107年9月28日完成交屋，依民法第425條第1項及最高法院41年度台上字第1110號判決之意旨，原告自移轉登記完成時即繼承周敏雄出租人之地位。惟被告於107年9月28日後違約轉租使莫莉里安尼、美咖商行(May Club)、森石眼鏡、dre Ambition、法意奶油寵物店（下合稱系爭5家商店）及2家外牆攤販於系爭租賃物營業，及提供系爭房屋予國亞工程有限公司（下稱國亞公司）作為營業登記地址，吳裕誠遂於107年9月28日口頭告知被告玖昇商行即廖毅峰（下稱玖昇商行或廖毅峰）終止系爭租約，原告並於107年10月3日發函予被告表示終止系爭租約；系爭租約既經合法終止，被告即應將系爭租賃物騰空返還予原告，並給付原告107年9月28日至107年11月30日之違約金483,000元，及自107年12月1日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付原告不當得利23萬元及違約金23萬元。爰依民法第455條、第767條第1項、系爭租約第8條第2 項、第179條規定，提起本件訴訟。並聲明：㈠被告應將系爭租賃物騰空返還予原告，㈡被告應連帶給付原告483,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，㈢被告應自107年12月1日起至返還系爭租賃物止，按月於每月1日連帶給付原告460,000元，及自每月2日起至清償止，按週年利率5％計算之利息，㈣原告願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：廖毅峰與周敏雄簽立租賃契約10幾年，一開始簽約時，一樓就有莫莉里安尼、美咖商行、森石眼鏡、玖昇商行，一樓外面有一間店面，二樓是被告日牛文化有限公司（下稱日牛公司）；廖毅峰於104年簽訂租賃契約時，併投資森石創意國際有限公司與文茲社，故於該時房屋租賃契約書列有日牛公司、森石創意國際有限公司及文茲社3間公司，該時森石創意國際有限公司登記負責人雖非廖毅峰，然廖毅峰為合夥人，是該契約中方載明廖毅峰為3間公司共同代理人兼連帶保證人，此即廖毅峰與周敏雄間歷年租約皆註明廖毅峰為負責人兼連帶保證人之原因，可證明廖翊峰為代表公司之負責人。周敏雄與原告簽立系爭房屋買賣契約之前，廖毅峰就聽從周敏雄的話將商店登記遷出，現在一樓莫莉里安尼是廖毅峰去加盟的店，負責人是廖毅峰，發票是開玖昇商行；美咖商行雖由邱一航掛名當老闆，但廖毅峰才是背後的出資人，且美咖商行經過周敏雄的同意從交屋前至108年3月31日間在系爭租賃物展示；另廖毅峰是森石眼鏡合夥人；美咖商行的位子於108年4月1日變更為法意奶油寵物店，這是廖毅峰去加盟的店，負責人是廖毅峰，發票開玖昇商行；一樓外面的店面也是開立玖昇商行的發票；二樓日牛公司負責人是石家雄，廖毅峰也有投資，故被告並無違約轉租之情事；此外，國亞公司經由周敏雄同意方將營業地址登記於系爭房屋，周敏雄於交屋前告知被告需將未記載於合約中的公司遷出，被告亦已將未記載於合約中的公司遷出。系爭房屋雖經原屋主與原告買賣後，所有權已屬於原告，買賣契約書中有載明系爭房屋狀況，故依民法第425條之規定，被告可取得房屋之使用權；再者，系爭租約中違約金之約定，應該是損害賠償額預定違約金，且違約金約定過高等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回，㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執事項：㈠系爭房屋原為周敏雄所有。㈡周敏雄與被告於106年5月15日就系爭租賃物簽立系爭租約並經公證，租賃期間為106年6月1日起至109年5月31日止。㈢周敏雄於107年6月29日與紀淑貞簽訂不動產買賣契約書，約定將系爭房屋移轉登記予紀淑貞、吳裕誠，登記範圍係紀淑貞、吳裕誠各二分之一。周敏雄與原告於107年9月28日交屋。周敏雄將被告於106年5月15日與其簽立租賃契約所開立107年10月至109年5月之支票20紙，於107年9月28日交予原告，原告將支票交付給銀行，銀行每月12日自動兌現。㈣原告於107年10月3日寄發存證信函予被告，為終止系爭租約之意思表示，廖毅峰於同年月4日收受該存證信函，日牛公司於同年月19日收受該存證信函。四、得心證之理由：㈠系爭租約經原告合法終止，原告得請求被告騰空返還系爭租賃物： ⒈按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在；前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之，民法第425條定有明文。查周敏雄與被告於106年5月15日就系爭房屋簽立系爭租約，並經臺灣新北地方法院所屬民間公證人詹孟龍事務所公證，租賃期間為106年6月1日起至109年5月31日止，嗣周敏雄於107年6月29日與紀淑貞就系爭房屋簽訂不動產買賣契約書，約定將系爭房屋移轉登記予紀淑貞、吳裕誠，登記範圍係紀淑貞、吳裕誠各二分之一，周敏雄於107年9月19日將系爭房屋辦理移轉登記原告，並與原告於107年9月28日交屋等情，為兩造所不爭執，並有不動產買賣契約書、建物及土地所有權狀、公證書、系爭租約可證（本院卷一第17至33頁、第35至44頁），是本件原告於107年9月19日取得系爭不動產之所有權，依前揭說明，原告於該日起即承繼系爭租約之出租人地位，而行使負擔由系爭租約所生之權利義務。 ⒉次按承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人；但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人；承租人違反前項規定，將租賃物轉租於他人者，出租人得終止契約；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第443條、第455條前段、第767條第1項前段分別定有明文。又系爭租約第4條第3項約定：「乙方（即被告）不得將房屋全部或一部分轉租、出借或其他變相方法由他人使用房屋。」、第8條第1項約定：「乙方（即被告）租金達兩個月以上，或違反本契約各條項之約定時，經甲方催告限期繳納仍不支付或改善時，甲方（即原告）得隨時終止租約回收租賃物…」、第8條第2項約定：「乙方（即被告）於租期屆滿或中途終止租約時，乙方應即搬遷，將租賃物以原狀交還甲方（即原告），不得有任何要求…」可知兩造已明文約定系爭租賃物不得轉租、出借或其他變相方法由他人使用，被告違約時原告可終止系爭租約。 ⒊本件原告主張被告違反系爭租約第4條第3項約定，而將系爭租賃物違約轉租、出借或予系爭5家商店及2家外牆攤販使用；被告則抗辯莫莉里安尼是廖毅峰去加盟的店，負責人是廖毅峰，發票是開玖昇商行，美咖商行雖由邱一航掛名當老闆，但廖毅峰才是背後的出資人，且美咖商行經過周敏雄的同意從交屋前至108年3月31日間在系爭租賃物展示，另廖毅峰是森石眼鏡合夥人，美咖商行的位子於108 年4月1日變更為法意奶油寵物店，這是廖毅峰去加盟的店，負責人是廖毅峰，發票開玖昇商行，一樓外面的店面也是開立玖昇商行的發票云云。惟查： ⑴原告主張被告違反系爭租約第4條第3項約定，而將系爭租賃物違約轉租、出借或予系爭5家商店及2家外牆攤販使用，業據其提出系爭租賃物使用狀況平面圖、現場照片、系爭5家商店之工商登記資料等件為證（本院卷一第47至65頁、第67頁、第195至225頁、第229至233頁、第250至251頁）；被告於108年3月12日言詞辯論時稱目前一樓只剩下森石眼鏡、玖昇商行，一樓外面有一間店面，二樓是日牛公司等語（本院卷一第141頁反面）；被告復於108年4月16日稱對於原告提出107年10月22日至25日拍攝之照片內容並無意見，照片顯示系爭租賃物內有莫莉里安尼、美咖商行、森石眼鏡、dre Ambition等商店，一樓外牆有攤販（本院卷一第195至225頁、第235頁反面）；被告又於108年9月24日表示美咖商行的位子於108年4月1日變更為法意奶油寵物店（本院卷一第299頁反面）；而本院現場勘驗時自系爭租賃物臨忠孝東路181巷的大門進入後，一樓右側第一間為法意奶油寵物店、第二間目前在裝修，大門正前方為森石驗光所（即森石眼鏡），左前方為dreAmbition，有本院108年12月26日勘驗筆錄、照片可參（本院卷二第198頁、第201至224頁），是以，系爭租賃物於107年9月28日後一樓有系爭5家商店先後存在其內，一樓外牆有攤販乙節，堪以認定。 ⑵證人朱嘉源雖於本院證稱：森石眼鏡是伊跟廖毅峰合夥成立，伊出產品，廖毅峰102年間即出商場及經營等語（本院卷一第300至302頁反面）；證人沈明儒於本院證稱：廖毅峰加盟伊所有之法意奶油寵物店，然後由伊經營，廖毅峰無償提供場地作為加盟之方式等語（本院卷一第302頁反面至第303頁反面），可認廖毅峰確實以提供場地之方式投資上開2家商店。然周敏雄於109年4月7日到庭證稱：伊有跟廖毅峰說依照契約不可以違反轉租等語（本院卷二第376至381頁），且廖毅峰自98年10月起即向周敏雄承租系爭租賃物，而於歷年租賃契約多次變更承租人，即98年10月1日至100年5月31日承租人為玖昇商行及日牛公司籌備處，100年6月1日至103年5月31日承租人為玖昇商行，103年6月1日至104年5月31日承租人為玖昇商行，104年6月1日至106年5月31日承租人為文茲社、日牛公司、森石創意國際有限公司、106年6月1日至109年5月31日承租人為日牛公司及玖昇商行，有歷年租賃契約書在卷可稽（本院卷一第102至106頁），足認周敏雄僅同意將系爭租賃物予承租人使用，此為廖毅峰將所投資之公司或商行迭次列為承租人之原因，是縱使森石眼鏡及法意奶油寵物店為廖毅峰所投資、莫莉里安尼為廖毅峰去加盟的商店、美咖商行為廖毅峰所出資，仍應列為系爭租約之承租人方能使用系爭租賃物，被告確實違反系爭契約第4條第3項約定，而以其他變相方法由他人使用系爭租賃物無誤。 ⒋至原告主張被告違約提供系爭房屋予國亞公司作為營業登記地址乙節，則因國亞公司已於107年9月27日向新北市政府經濟發展局提出變更登記書，有公司登記收納款項收據可證（新北市政府國亞公司案影卷第10頁），勘認被告於107年9月28日即未提供系爭房屋予國亞公司作為營業登記地址，並無違反系爭契約第4條第3項之約定，附此指明。⒌從而，被告違反系爭契約第4條第3項之約定，原告先要求廖毅峰排除分租違約，回歸系爭租約約定之狀態，有存證信函可參（本院卷一第68至70頁），復於107年10月3日寄發存證信函予被告，為終止租賃契約之意思表示，而廖毅峰於同年月4日收受該存證信函、日牛公司於同年月19日收受該存證信函，為兩造所不爭執，則系爭租約於107年10月19日合法終止，揆諸前揭規定，被告自該日起繼續占有系爭租賃物，即無法律上正當權源，原告為系爭租賃物之所有權人及出租人，其主張依系爭租約第8條第2項、民法第455條前段、第767條第1項前段規定，請求被告遷讓返還系爭租賃物，洵屬有據。㈡關於原告請求被告給付107年9月28日至107年11月30日之違約金，及自107年12月1日起至騰空返還系爭租賃物止，被告應按月給付相當於租金之不當得利、違約金部分： ⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。經查，周敏雄將被告於106年5月15日與其簽立租賃契約所開立107年10月至109年5月之支票20紙，於107年9月28日交予原告，原告將支票交付給銀行，銀行每月12日自動兌現乙節，為兩造所不爭執，且原告亦自承107年9月之租金支票是由周敏雄所兌現，同年月28日至30日之租金，再由周敏雄以現金補償予原告，107年10月起之租金支票由原告兌現，原告即將107年10月至109年5月之租金支票共20張，全數交予銀行，由銀行於每月12號自動兌現，迄108年10月29日均有兌現，有民事陳報㈣暨準備理由㈢狀、本院108年10月29日言詞辯論筆錄可稽（本院卷一第333至334頁、本院卷二第51頁），是107年10月起至108年10月原告均按月受領租金23萬元，且原告未就被告於108年11月後未繳納租金乙節舉證以實其說，則原告請求被告給付相當於租金之不當得利，即屬無據。 ⒉違約金部分： ⑴按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金，民法第250條第1項定有明文。又第8條第2項約定：「乙方（即被告）於租期屆滿或中途終止租約時，乙方應即搬遷，將租賃物已原狀交還甲方（即原告），不得有任何要求，如有遲延，自終止租約或租賃期滿之翌日起，乙方應支付按房租一倍計算之違約金至遷讓完了之日止…」（本院卷一第43頁）。本件被告未於系爭租約107 年10月19日終止時交還系爭租賃物，原告依約得自終止租約之翌日即同年月20日起至返還系爭租賃物之日止，計付違約金，尚非無據。 ⑵惟按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文；至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準（最高法院79年台上字第1915號判例意旨參照）。又按約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額，並無應待至債權人請求或債務人清償後始得核減之限制，此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減（最高法院79年度台上字第1612號判決意旨參照）。查系爭租賃物每月租金為23萬元，系爭租約第8條第2項約定違約金額為租金額之1倍，依一般通念應屬過高，爰審酌被告目前就系爭租賃物之使用情形、違約之情節等情狀，酌減本件違約金以租金額之二十分之一倍計算，原告逾此部分之請求，則屬無據。 ⑶準此，本件原告向被告請求給付107年10月20日至107年1 1月30日之違約金15,952元【計算式：（12/31＋1）×230 ,000元×1/20＝15,952元，元以下四捨五入】暨利息，及 107年12月1日起至返還系爭租賃物止，按月於每月1日給付原告11,500元【計算式：230,000元×1/20＝11,500元】暨利息，洵屬有理。此外，連帶債務之成立，以當事人間明示或法律規定者為限，此觀民法第272條之規定自明；本件被告就系爭租約之承租人義務，並無明示負連帶債務責任，而法律亦無規定共同承租者即應負連帶債務責任，則原告請求被告就給付違約金部分，負連帶責任，即屬無據，併此說明。五、綜上所述，被告違反系爭租約將系爭租賃物由他人使用，並經原告於107年10月4日發函通知被告終止系爭租約，系爭租約業於107年10月19日終止，從而，原告本於系爭租約第8條第2項、民法第455條、第767條第1項前段、第179條規定，請求㈠被告將系爭租賃物騰空返還予原告，㈡107年10月20日至107年11月30日之違約金15,952元，及自起訴狀繕本送達翌日即107年12月7日（本院卷一第84-1頁）起至清償日止之按週年利率5％計算之利息，㈢107年12月1日起至返還系爭租賃物之日止，按月給付原告違約金11,500元，及自每月2日起按週年利率5％計算之利息為有理由，應予准許。逾此範圍之請求為無理由，應予駁回。六、本判決主文第一項兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。另本判決主文第二項所命給付之金額及第三項所命按月給付之金額均未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，法院應依職權宣告假執行；另被告陳明願供擔保請准宣告免為假執行，核無不合，亦酌定相當之擔保金額准許之。原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法或證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　109 　年　　4 　　月　　30　　日民事第二庭法　官　楊惠如以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　109 　年　　4 　　月　　30　　日書記官林志騰

臺灣臺北地方法院108年度訴字第96號

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