108年度重訴字第786號｜民事：返還買賣價金等｜裁判日期：109 年 06 月 15 日

臺灣臺北地方法院民事判決 108年度重訴字第786號原告程文金訴訟代理人李文中律師林奕延律師複代理人楊立行律師被告朱榮貴朱欽賢鍾宏奇捷睿建設有限公司法定代理人簡明杰共同訴訟代理人張曼隆律師上列當事人間請求返還買賣價金等事件，本院於民國109年5月18日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由一、按當事人得以合意定第一審管轄法院，但以關於由一定法律關係而生之訴訟為限。前項合意，應以文書證之，民事訴訟法第24條定有明文。查兩造間簽立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）第12條第9 項約定合意以買賣標的所在地之法院為第一審管轄法院（卷一第49頁），而系爭買賣契約第1條明定買賣標的坐落臺北市大安區，是本院自有管轄權。二、原告主張：原告經楊鎮隆仲介於民國107 年10月16日與被告簽立系爭買賣契約，約定由被告出售坐落臺北市○○區○○段○○ 段000000 0000地號土地（權利範圍均為00000000分之149948）及其上門牌臺北市○○區○○路0段0000號建物地下第2、3層全自動箱型循環式機械停車位（下合稱系爭停車位）予原告，總價款為新臺幣（下同） 7,310萬元。原告於107年12月20日完成土地應有部分產權登記，兩造並於107 年12月26日簽立結案出款同意書，原告已給付價金7,052萬元，兩造同意於被告在指定地點劃設禁止停車標線後，原告方給付保留款258萬元。原告於107年9月19日簽訂系爭買賣契約書前曾以LINE向楊鎮隆詢問系爭停車位資訊，賣方透過楊鎮隆答覆最多5分鐘，詎原告簽約後向多家停車場經營公司接洽出租事宜均遭拒，始知因系爭停車位機械設備有出車過慢情事而無法作商業使用，系爭停車位顯不具契約預定之效用及出賣人所保證之品質。原告於108年4月12日發現系爭停車位因滲漏水發生鏽蝕，漏水嚴重須以水盤接水程度，已違反不動產標的現況說明書第15項，原告自得先位依民法第359條、第227條第1項、第226條、第256條、第259條第1款、第2款規定，解除系爭買賣契約，並請求被告返還收受價金7,052萬元；備位則依民法第359 條但書及第227條第1項規定，請求被告應減少價金，並賠償所受損害（暫以 3,526萬元計算）等語。並先位聲明：㈠被告應給付 7,052萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息；㈡願供擔保，請准宣告假執行。備位聲明：㈠被告應給付 3,526萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息；㈡願供擔保，請准宣告假執行。三、被告則以：依系爭買賣契約第9 條第5項、第9項、第10項等約定，系爭停車位係以現況點交，其利益危險自交付時起由買方即原告承受負擔，原告訂約前已偕同楊鎮隆、訴外人即系爭停車位原始承造商嘉鈺機械有限公司（下稱嘉鈺公司）、被告捷睿建設有限公司（下稱捷睿公司）法定代理人簡明杰及其仲介即訴外人余雪巖共同至現場經詳細檢視系爭停車位現狀後，始簽立系爭買賣契約。原告於締約過程從未表示購買系爭停車位係供商業出租使用，且被告亦從未擔保系爭停車位之出入車時間，倘原告認出入車時間為系爭停車位之重要效用，自當於系爭買賣契約特別約定事項載明，然原告卻未載明，顯見兩造從未將系爭停車位之出入車時間約定為品質效用之擔保，系爭停車位現由嘟嘟房經營收費停車，可見並無原告主張無法供商業目的使用情事。另系爭停車位於交付前即經原告多次至現場查看均未發現漏水，原告於107 年12月20日點交受領系爭停車位，迄至108年6月24日始起訴主張系爭停車位有漏水瑕疵，顯見原告怠於從速檢查及即時通知被告，依民法第356條應視為承認其所受領之物。原告雖主張曾透過楊鎮隆通知被告買回有瑕疵之標的，然被告未全體收受通知而對被告不生效力。系爭停車位坐落地下第2 、3層積水原因，實係地下第1層由訴外人平原企業股份有限公司（下稱平原公司）開設餐廳排放汙水流入或滲透所致，而與被告無涉，原告係因個人資金壓力始臨訟杜撰出入車時間過慢及漏水瑕疵以要求解約等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡如受不利之判決，請准被告供擔保宣告免於假執行。四、得心證之理由：查兩造於107 年10月16日簽立系爭買賣契約，約定由被告出售系爭停車位予原告，總價款為7,310萬元，兩造並於107 年12月26日簽立結案出款同意書並點交系爭停車位，原告已給付價金7,052萬元等情，有系爭買賣契約（卷一第37-51頁）、不動產買賣價金履約保證申請書（卷一第53-59頁）、特別約定事項（卷一第61頁）、結案出款同意書（卷一第85頁）、迦南地政士房地產權點交書（卷一第334頁）為憑，復為兩造無爭執，應堪認屬實。至原告主張系爭停車位有出車過慢而不具契約預定效用及漏水瑕疵，則為被告所否認，並以前詞置辯，茲論述如下：㈠系爭停車位出車時間與原告預期不符，非屬買賣物之瑕疵：⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵；出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質；買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，民法第354條、第373條前段分別定有明文。次按物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。出賣人依民法第354條第1項規定，自負有擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。買賣標的物如係特定物，於契約成立前已發生瑕疵，而出賣人於締約時，因故意或過失未告知該瑕疵於買受人，而買受人不知有瑕疵仍為購買者，則出賣人所為給付之內容不符合債務本旨，即應負不完全給付之債務不履行責任（最高法院94年度臺上字第1112號判決意旨參照）。 ⒉原告主張系爭停車位出車時間過慢而有欠缺被告保證品質之瑕疵，主要係以原告與楊鎮隆間通話紀錄（卷一第91-98頁）、出車時間表（卷一第99-105頁）為據。惟查證人即原告之仲介楊鎮隆到庭具結證稱：107年9月時原告說要看這個案件，我就聯絡同事即賣方經紀人說要去看停車位的狀況，我就帶著原告及原告專門經營停車位的朋友去看現場，先看外觀再去看B2、B3停車位的狀況。本件是舊房子，打掉舊裝備，再裝新裝備，當時看裝備都是新的，先坐面對停車塔的左邊的電梯下去B2，下去之後因為照明不好，所以都是用手電筒照明，下去看的時候，因為有停放車子，看過去都是車子，原告有去看中柱說很粗，原告覺得很穩固，原告有四周看看，當場原告也沒有說什麼問題，之後就去看B3，B3的情形跟B2一樣，看大概停多少車子，設備都是新的，當場沒有說什麼。看完之後，我有給原告看實價登錄的價格，一個車位約190 多萬元，原告傳給我網路上的成交資料192-206萬元間都有。原告買80幾個車位，一個車位80幾萬元，原告算是殺價買標的物。我陪同原告或原告會同其他人去看，原告沒有問過我系爭停車位出車的時間，簽約的時候原告也沒有談到出入車的時間問題，如果有會寫在備註中。原告買系爭停車位是投資用，因為兩稅合一，自然人買賣同年度要繳獲利的45％的稅，原告設立公司來買標的物只要繳獲利17％的稅，差價很大，原告是要買了再轉賣停車位賺取差價。系爭停車位從設計、施工、運轉、維修、保養全都是由嘉鈺公司承作。系爭停車位是12月交屋的，過了4-5 個月，原告打電話給我，要請嘉鈺公司提供出車時間，我有請同事跟嘉鈺公司要出車時間表，同事給我之後我就轉傳給原告。原告跟我說希望解約，希望賣家買回系爭停車位的原因只有說資金貸款的壓力，原告沒有說出車時間太久等語（卷一第362-368頁）；核與證人即賣方仲介余雪嚴到庭具結證稱：系爭停車位買方要看的時候，我們會偕同設備廠商去現場解釋，請買方直接跟廠商對口，簽約之前買方有到現場看過很多次，但沒有去現場瞭解每台車出車時間。出車速度是108 年3 、4 月已經簽完買賣契約並交付系爭停車位給原告之後，楊鎮隆才問我。楊鎮隆於簽約之前，從來沒有問過我出車速度的問題。我知道買方買系爭停車位的目的是投資，因為當時價格很便宜，原告要再轉賣，所以108 年1月原告有再委託我們公司賣系爭車位，每個賣195萬元，原告也有委託其他仲介賣，每個賣210萬元，為了買賣車位，原告有設立公司可以節稅。被告在出售系爭停車位時，沒有跟我保證過汽車出入時間平均為多久等語（卷二第62-67頁）；及證人即嘉鈺機械有限公司（下稱嘉鈺公司）負責人劉琲雲到庭具結證稱：系爭停車位是嘉鈺公司約106年10月份進場裝設，維修、保養到現在也是嘉鈺公司負責處理，系爭停車位被告賣給原告85個停車位時，我有派工程人員陪同兩造及仲介等人乘坐機械平台至地下2 、3 樓查看，停車設備是全新的。買方（即原告）在看現場機械停車位時，沒有向我們公司的任何人詢問汽車出入停車位時間為多少，我們公司不會承諾汽車出入時間，因為出入時間要看車輛停放的位置，有提供參考表，停車位置越靠近升降機出車時間越短，越遠時間越長。本件大樓包含原告有85個機械停車位，其餘31個為其他住戶所有，共有116個車位，全部停車位都是由我們公司同一時間承做並維修保養，其他31個停車位的車主，沒有向我們抱怨過停車位出入時間過慢，因為設備有4 個獨立循環系統，可以減少出車時間。系爭停車位共有4個機械層，樓層是2層，有2個獨立上下的升降機，第1個循環系統於第1台車出車的時候，於系統循環的時間中，如果叫第2部車是在第2個循環系統，系統就可以把第2台車移動到升降機旁待命，時間就只要兩分鐘。捷睿公司訂做升降機設備的時候，我們從來沒有說過有平均出車時間，因為完全是看出車的位置、順序。依卷一243頁停車設備配置圖，看出車的順序，可能會被移走時間可能就會變短或變長，離升降機最近的車子會最快出來。例如：編號105車位只要144秒就可以出去，編號104車位只要162秒，但如果第一台是105車位車輛移出，104車位會被左移，104車位的時間就會變長，同樣的情形下，106車位的出車時間就會變短，因為又向右移一隔，所以距離升降機變近比較快出車。卷一第243頁配置圖中，上面兩層是一個系統，下面兩層是一個系統，電腦會選擇以最近的方式按照順時針或是逆時針運行。如果移出車輛在不同樓層，第一台車位在運轉的時候，第二個樓層就會獨立運轉把車輛移到升降機旁等待出車。設計停車位沒有同業的標準規格，法規沒有規定車位平均移動速度時間，依照業主要求我們規劃完告訴業主，再把出車時間給業主參考。捷睿公司找我們公司設計施作時沒有提到出車時間的需求等語（卷二第6-14頁）均相符合。足見兩造於簽立系爭買賣契約過程中從未提及系爭停車位之出車時間問題，且系爭停車位機械設備裝設廠商嘉鈺公司於設計施作時從未考慮出車時間需求，亦未曾承諾平均出車時間，被告自無向原告保證系爭停車位有平均出車時間之可能，原告主張核與實情有違，殊難採憑。 ⒊觀諸原告所提其與楊鎮隆間通話紀錄（原證5，卷一第91-98 頁）雖記載：（原告）好啦，再來最重要，我之前有跟你說吼，我是說，他那個，叫公司，叫那個捷睿(賣方)還是其他的(賣方)給買回吼，那你有問他們嗎？（楊鎮隆）嘿，有阿，有跟他們說阿，他們就說，他們就說，他們，他他，他那個都是材料錢，都給那個，給那個，給那個施工的人工錢了，都給他們了。（原告）那你記得當初時，嘟嘟房在說出車時間要十幾分鐘，我說我也不能接受，我當時叫你去問，你怎麼回覆？（楊鎮隆）當時他就一張表給你（走車時間表）。（原告）沒沒沒，那是到，是到後來交屋完了那張表才給我餒，我是說還沒交屋。（楊鎮隆）當初的時候。（原告）當初時，當初時我們還沒交屋吼，我有叫你問他之後吼，阿他當時怎麼講？（楊鎮隆）當初時，我們是，我有問阿，他跟我說5分多5分鐘等語（卷一第92頁）。惟依上開通話紀錄，原告先稱其於交屋後方取得出車時間表等語，旋即更易其詞改稱其於尚未交屋時取得出車時間表並請楊鎮隆向賣方詢問云云，可見原告及楊鎮隆對於原告係何時取得出車時間表並請楊鎮隆向賣方詢問出車時間，均有時序記憶混淆之情。證人楊鎮隆另到庭具結證稱：我跟原告認識20、30年，我不認識被告，原證5所示我跟原告對話之前，我沒有先跟被告聯絡或得到被告授權的事情等語（卷一第363、365頁），則依上開原證5通話紀錄內容楊鎮隆所稱「我有問」等語，實難遽認其詢問對象是否確係被告。參以依上開通話紀錄已載明通話時間為108年4月26日（卷一第91頁），核與證人余雪嚴結證稱：出車速度是108 年3 、4 月已經簽完買賣契約並交付系爭停車位給原告之後，楊鎮隆才問我等語（卷二第64頁）相符，堪認原告係於107 年12月26日系爭停車位點交後始向仲介楊鎮隆詢問系爭停車位出車時間並透過楊鎮隆向賣方取得出車時間表，則原告主張系爭停車位有欠缺被告所保證平均出車時間之瑕疵云云，顯屬無據。 ⒋又綜觀系爭買賣契約內容均未約明系爭停車位究應具備何等平均出車時間，衡以系爭買賣契約除以泛太建經公司之範本為契約內容外，另有手寫註記關於系爭停車位機電設備特別約定事項（卷一第61頁），倘原告對於系爭停車位出車時間有特殊需求，當無未於締約時將之納入特別約定事項之理。另原告買入系爭停車位之目的係作投資轉賣之用，嗣因資金貸款壓力始欲解除系爭買賣契約，而與出車時間無涉等情，業據證人楊鎮隆、余雪嚴一致證述如前，並有原告另委託仲介銷售系爭停車位之不動產一般委託銷售契約書（卷二第73-79頁）為憑，益徵原告主張系爭停車位之出車時間過慢而有瑕疵云云，洵屬臨訟空言，殊難採憑。 ⒌綜上，縱系爭停車位之出車時間與原告主觀預期時間不同，然原告無法提出證據證明系爭停車位出車時間欠缺兩造約定或通常交易觀念之效能，自難認系爭停車位出車時間究有何瑕疵，揆諸前揭說明，原告主張系爭停車位之出車時間過慢而有瑕疵，為無理由。㈡被告交付系爭停車位時無漏水瑕疵，縱於系爭買賣契約成立後發生漏水，亦非因可歸責於被告之事由所致，原告主張依民法物之瑕疵擔保、不完全給付債務不履行等規定請求解除系爭買賣契約及返還價金，為無理由： ⒈按物之出賣人就出賣標的物所負物之瑕疵擔保責任，以該瑕疵於「危險移轉時」存在者為限，此觀民法第354條規定自明。倘瑕疵係於危險移轉後，始行發生，即非出賣人應負物之瑕疵擔保責任範疇（最高法院95年度臺上字第951號判決意旨參照）。又按不完全給付，係指債務人所為之給付，因可歸責於其之事由，致給付內容不符債務本旨，而應負債務不履行損害賠償之責任（最高法院100年度臺上字第1468號判決意旨參照）。依民法第227條第1項規定，因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人固得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。惟該條所稱之不完全給付，係專就「瑕疵給付及加害給付」而為規範，必以契約成立前給付可能，嗣後給付內容不符合債務本旨，違反信義與衡平原則，而積極的債權侵害，始足稱之（最高法院99年度臺上字第2033號判決意旨參照）。物之瑕疵擔保責任與不完全給付之債務不履行責任，其法律性質、構成要件及規範功能各不相同。因物之瑕疵而解除契約，與因不完全給付而解除契約，兩者有別。前者無須可歸責於出賣人之事由，買受人即得依民法第359條規定解除契約；後者則須有可歸責於出賣人之事由始可解除契約，且買受人主張出賣人應負不完全給付之責任時，如其不完全給付可能補正者，惟於買受人定期催告補正而不補正時，始得依民法第254條之規定解除契約，不能補正者，則可不經催告而解除契約；前者應受民法第365條除斥期間之限制，後者則無民法第365條規定之適用；前者倘依其情形解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，後者則無此規定之適用（最高法院94年度臺上字第2352號判決意旨參照）。 ⒉原告主張系爭停車位有漏水瑕疵，係以不動產標的現況說明書（卷一第73-75頁）、原證7照片（卷一第107-111頁）為據，惟經被告否認該照片之形式及實質真正（卷一第193- 194頁）。證人即系爭停車位之住戶管理委員會主任委員蔡吉蕊到庭具結證稱：我知道原告曾於107年10月左右向被告購買85個停車位，當時屋況是新機器都很好，整修的不錯。之前房屋的情況沒有漏水、龜裂、壁癌。108年10月的時候，系爭停車位曾經有外部廢水流入，而造成牆壁有壁癌、漏水及機械停車位之平台有鏽蝕之情況，有請大樓總幹事去瞭解B1為何滴水，有請水電去看，兩造有會勘結果發現水管堵所以漏水，滴到地下停車場。被證14現地會勘紀錄記載內容是真的，總幹事是吳凱威，請國霖機電，地下一樓有承認是水管阻塞造成地下二樓停車場漏水。原告於108年的時候有向我投訴地下停車位有滴水的情形，之後大樹餐廳有請捷睿公司幫忙去修復，目前漏水情形已經排除。原告的85個停車位有出租給嘟嘟房，目前還滿多人停的。我約9年前開始於該棟大樓居住，買房子的時候就有向前手屋主購買停車位，我沒有看過B2、B3有漏水、有水盤、有發泡劑補強的現象，也不知道停車位有原證7 照片所示情形等語（卷二第15-20 頁），核與證人余雪嚴到庭具結證稱：不動產標的現況說明書第15項勾選現況沒有滲漏水、壁癌之情形，是因當時沒有滲漏水，我也有到現場看過，委託前6個月是否曾修繕漏水、壁癌沒有勾選是因為沒有修繕。系爭停車位於107 年12月中點交時，我及代書、我們公司副店長、簡明杰、嘉鈺公司、原告都有到場，點交時都會依照現況點交，看了沒有問題才會點交，當天原告很開心，還說可以再委託我們公司幫忙銷售，點交時沒有發現停車設備鏽蝕瑕疵等語（卷二第63-68頁）相符，並有不動產標的現況說明書（卷一第73-75頁）、被證14潤泰安和生活館「B1梯廳及B2地下室漏水」現地會勘紀錄（卷一第328頁）、地下1樓餐廳排水管漏水照片（卷一第320-326頁）、系爭停車位現況照片（卷一第253- 259頁）為憑，足認系爭停車位於點交與原告時並無漏水之情形，而係108年10月始因地下一樓餐廳排水管漏水致系爭停車位發生漏水。揆諸前揭說明，系爭停車位發生漏水時點既係於危險移轉後始行發生，自非屬被告應負物之瑕疵擔保責任範疇。又系爭停車位於危險移轉後發生漏水之原因，既係地下一樓餐廳排水管漏水所致，亦難認屬可歸責於被告之事由。從而，原告依民法物之瑕疵擔保、不完全給付債務不履行等規定請求解除系爭買賣契約及返還價金，洵屬無據。㈢原告先、備位聲明請求均無理由：按訴之預備的合併，以原告所主張之數項法律關係不能並存為其要件。法院應就先位之訴先為審判，必待先位之訴無理由時，始得就預備之訴調查裁判。如所依據之法律關係相同，不生訴之預備合併問題，僅係一種預備之攻擊防禦方法（最高法院83年度臺上字第2784號判決意旨參照）。查原告依民法物之瑕疵擔保、不完全給付債務不履行等規定，先位聲明請求解除系爭買賣契約及返還價金，備位聲明請求減少價金及賠償損害，其先備位訴訟標的法律關係均同為民法物之瑕疵擔保、不完全給付債務不履行，揆諸前揭說明，核屬預備之攻擊防禦方法。原告主張系爭停車位出車時間過慢、漏水等瑕疵，核與實情不符，業經本院認定如前，從而，原告先位依民法第359條、第227條第1項、第226條、第256條、第259條第1款、第2款規定，解除系爭買賣契約，並請求被告返還收受價金7,052萬元；備位依民法第359 條但書及第227條第1項規定請求被告應減少價金並賠償所受損害3,526萬元，均無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行聲請即失所附麗，應併予駁回。五、末按當事人聲明之證據，法院應為調查。但就其聲明之證據中認為不必要者，不在此限，民事訴訟法第286 條規定甚明。所謂不必要者，係指聲明之證據中，依當事人聲明之意旨與待證之事實，毫無關聯，或法院就某事項已得心證而當事人仍聲明關於該事項之證據方法等情形而言（最高法院92年度臺上字第2577號判決意旨參照）。原告雖具狀聲請鑑定系爭停車位之實際價值，並聲請鑑定系爭停車位漏水、壁癌原因及減損之價值額度，以估量備位聲明請求應減少之價金（卷一第389-393頁），惟原告所主張關於系爭停車位前揭瑕疵，均無成立民法物之瑕疵擔保、不完全給付債務不履行責任，既經本院認定如前，則原告自無依民法第359條但書規定請求減少價金之權利，本院認原告上開聲請，核無調查之必要，揆諸前揭規定，本院自得不調查證據，附此敘明。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不另論述，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　109 　年　　6 　　月　　15　　日民事第四庭法　官　姚水文以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　109 　年　　6 　　月　　15　　日書記官吳華瑋

臺灣臺北地方法院108年度重訴字第786號

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