臺灣臺北地方法院民事判決

原告

孫連義

原告

孫樹源

共同訴訟代理人

柯宏奇律師

共同訴訟代理人

王炳人律師

被告

張顥獻

被告

張家禎

共同訴訟代理人

繆璁律師

上列當事人間給付買賣價金事件，本院於民國109年8月28日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。本件原告原起訴聲明為：(一)被告張顥獻應給付原告孫連義新台幣(下同）900萬元及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。(二)被告張家禎應給付原告孫樹源900萬元及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。(三)原告願供擔保，請准為假執行宣告。嗣於民國109年8月18日以民事追加起訴狀，追加備位聲明為：(一)被告張顥獻應將坐落台北市○○區○○段○○段000地號土地應有部分25/10000，及同段1082號建物應有部分1/3、同段1164建號建物應有部分90/10000，移轉登記與原告孫連義。(二)被告張家禎應將坐落台北市○○區○○段○○段000地號土地應有部分25/10000，及同段1082號建物應有部分1/3、同段1164建號建物應有部分90/10000，移轉登記與原告孫連義。(三)被告張顥獻應給付原告孫連義900萬元及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。(四)被告張家禎應給付原告孫樹源900萬元及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。(五)原告願供擔保，請准為假執行宣告（見本院卷第259頁）。復於109年8月28日以言詞撤回備位聲明第(三)、(四)（見本院卷第301頁）。雖被告不同意原告所為訴之變更、追加，惟核原告所為均係本於起訴時相同之基礎事實，合於前揭規定，應予准許，合先敘明。

貳、實體部分：

一、原告主張：

(一)先位部分：原告孫連義、孫樹源（下稱孫連義、孫樹源，合稱原告）就門牌號碼台北市○○區○○街00巷00號2樓建物（下稱系爭建物）之房地應有部分各為1/3（地號：臺北市○○區○○段○○段地號179、建號1082號），就系爭建物之共同使用部分應有部分各為90/10000（建號1164號）。原告於104年6月17日分別與被告2人簽立不動產買賣契約（下稱系爭契約，孫樹源將其應有部分出售予被告張顥獻(下稱張顥獻）、孫樹源將其應有部分出售予被告張家禎（下稱張家禎，與張顥獻合稱被告），至於系爭建物剩餘3分之1應有部分，由被告自行透過法院執行處之拍賣取得，被告2人以此方式湊足系爭建物完整所有權，應有部分各為2分之1。又因被告購買系爭建物欲轉售牟利，故系爭契約第2條約定原告應有部分3分之1之買賣價金各為900萬元，若日後被告出售之價格低於900萬元，則以他日售價為本次之買賣總價；兩造並約定被告日後出售取得售屋價金時，再行交付本件買賣價金予原告即可，系爭契約第10條並約定本案買賣不貸款，亦即被告不得以買賣標的物向金融機構貸款，以免被告掏空系爭建物資產價值。嗣因被告遲未售出系爭建物，原告於109年間自行尋得買主表示願以2500萬元購買系爭建物，亦即應有部分3分之1之價格約為833萬餘元，惟被告堅持應有部分3分之1之售價應達到系爭契約約定之900萬元，亦即系爭建物總售價須達2700萬元，經兩造協議，原告已表示願自行補貼差額，然被告仍拒絕出售，顯係預期將來有出售系爭建物之事實，而以不正當行為阻止該事實之發生，應類推適用民法第101條第1項規定，視為該事實已發生，被告依系爭契約給付價金之清償期已屆至，爰依系爭契約第2條提起本件訴訟。先位聲明：1.被告張顥獻應給付原告孫連義900萬元及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。2.被告張家禎應給付原告孫樹源900萬元及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。3.原告願供擔保，請准為假執行宣告。

(二)備位部分：依系爭契約第10條之約定，被告不得貸款，然被告以系爭建物向聯邦銀行設定最高限額抵押權1800萬元，已違反上開約定，原告依契約第13條約定主張解除系爭契約，並依民法第179條之規定，請求被告2人分別將系爭建物之應有部分3分之1移轉登記予原告2人。備位聲明：1.被告張顥獻應將坐落台北市○○區○○段○○段000地號土地應有部分25/10000，及同段1082號建物應有部分1/3、同段1164建號建物應有部分90/10000，移轉登記與原告孫連義。2.被告張家禎應將坐落台北市○○區○○段○○段000地號土地應有部分25/10000，及同段1082號建物應有部分1/3、同段1164建號建物應有部分90/10000，移轉登記與原告孫連義。3.原告願供擔保，請准為假執行宣告。

二、被告則以：

(一)緣訴外人孫樹深、孫連主、原告孫連義、孫樹源等4人為兄妹關係，系爭建物原為孫樹深與原告等3人共有，應有部分各3分之1。孫樹深前於102年5月間，以其應有部分設定抵押權予訴外人郭興華作為借款擔保，嗣因屆期未能還款，遭郭興華聲請拍賣進入強制執行（下稱系爭執行案件），原告為避免系爭建物因拍賣致與他人共有，乃透過友人輾轉向被告求助，並協議先由張顥獻購買孫連義之應有部分、張家禎購買孫樹源之應有部分，孫樹深及原告復表示系爭建物出售必可賣得2800萬元，為感謝被告協助，原告2人就自己之應有部分3分之1，願各以低於市場行情之900萬元作為買賣價金出售予給被告，並承諾若日後被告出售系爭建物之價格較此為低，原告願補足與900萬元之差額部分，兩造乃簽立系爭契約。惟被告當時資金有限，復無永久持有系爭建物之意，雙方乃約定就被告應給付之買賣價金，待被告日後出售系爭建物時，再行支付予原告，並辦理過戶登記。嗣於系爭執行案件拍賣孫樹深之應有部分時，被告即以系爭建物共有人身分聲請優先購買，並以660萬元之價格承受孫樹深之應有部分，亦即被告2人取得系爭建物之完整所有權，張顥獻、張家禎就系爭建物之應有部分各為2分之1。嗣訴外人即被告之母盧慈香即委託仲介銷售系爭建物，於109年2月間雖有買主表示有意願，但嗣後爽約，孫連主與盧慈香就買賣價金、被告代壂費用及利息之結算亦尚在討論，被告並無何以不正方法阻止買賣成就之情。

(二)系爭契約第十條約定「本案不貸款」，係指被告購買原告之應有部分既無須先行支付價款，即無貸款必要之意。被告雖於107年8月1日向聯邦商業銀行設定最高限額1800萬元之抵押權，並象徵性撥款208萬元，目前實際融資款項則為93萬3182元，並未逾越被告以拍賣取得之應有部分3分之1之價值，亦無違約情事可言。

(三)答辯聲明：(一)原告之訴及假執行之聲請駁回。(二)如受不利益判決，願供擔保請准予宣告免假執行。

三、本院之判斷：原告主張與被告就系爭建物簽立系爭契約，約定買賣價金各為900萬元，價金於被告日後出售系爭建物時始須給付原告，被告就系爭建物設定1800萬元之最高限額抵押權等節，業據提出系爭契約、系爭建物之土地及建物謄本等件影本為據（見本院卷第21至43頁、第91至97頁），且為被告所不爭執，堪信屬實。至原告主張已尋得買主，被告拒絕出售係以不正當行為阻止出售事實發生，及被告以系爭建物設定最高限額抵押權違反系爭契約等情，則為被告所否認，並以前詞置辯。經查：

(一)原告先位主張部分：

1.按因條件成就而受不利益之當事人，如以不正當行為阻其條件之成就者，視為條件已成就，民法第101條第1項固定有明文，惟當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段亦有明文。觀諸系爭契約第2條約定：「買賣總價款預定為900萬元整（他日出售價格倘低於900萬元，買賣雙方同意以他日售價為本次之買賣總價）其中房屋價款為新台幣172,700元整，土地價金為新台幣8,827,300元整。價款支付方式：俟他日再行出售時，待乙方（即被告）取得售屋價金時，再行交付本件之買賣價金。買賣雙方同意就新售總價扣除歷次所有相關稅費登記規費代書費等後之餘額，修正為本案之買賣總價款。」（見本院卷第21、29頁）可知兩造約定以被告將系爭建物出售他人此事實發生時，作為被告依系爭契約履行給付買賣價金義務之時點，則依前揭說明，原告就被告以不正當方式阻止系爭建物出售事實之發生乙節，應負舉證責任。

2.原告雖稱已尋得買主，並與被告約好109年2月27日與買主簽立買賣契約，然被告卻無故反悔，顯然刻意阻止條件成就云云。惟觀證人孫連主於本院審理中證稱：「（問：承前，你是否有協助原告孫連義、孫樹源找到買家？如有，買家姓名為何？）買家不是透過我，是買家自己看到賣屋廣告後去找孫樹源的，他叫劉積芬。（問：承前，劉積芬願意買受之條件為何？被告是否有表示同意此買受條件？）最早是約定109年1月22日下午簽約，但盧女士認為春節期間簽約也無法辦理手續，就提議過年後再簽，後來買方又提議2月13日、2月14日、2月16日、2月21日請賣方擇一日，我就轉告盧女士，盧女士就暫定選2月21日，買方就請賣方準備簽約文件，但盧女士表示現在疫情情況不好，要再改期，買方又提出2月26日、27日簽約，盧女士就表示2月27日，買方就問上午或下午，因為他要借管理室場地來簽約，並請賣方準備一份分配書，賣方就表示員工處理中，這一切對話都是以line聯絡，但後來盧女士就表示以視訊方式聯絡，之後就由盧女士直接與劉積芬的代書即王代書聯絡，之後王代書就通知盧女士說改期再約，盧女士也通知我們說改期了，所以2月27日就沒有見面了，也沒有視訊。後來直到109年3月12日，王代書就line我，若我們與盧女士尚未達成共識，買家明天就開始要看別的房屋了，我就告訴王代書說抱歉，房子之事告吹，現在準備訴訟程序了。之後我們就沒有再聯絡了。」、「（問：向你確認，買方王代書事後詢問你與盧女士是否有達成共識，否則劉積芬要去看別的房屋時，你當時是否有與他另定時間要簽約?）沒有，因為當時我們已經準備訴訟了。（問：若當時你告知王代書簽約時間，是否就可能簽立契約了?）不可能，因為如果我們與盧女士可以達成協議，早就達成了，不需要走訴訟。（問：你說與盧女士間之協議，你是指何協議?）就是房屋買賣簽約的事。（問：你是指協議簽約時間嗎?）其實我不清楚盧女士與王代書間如何聯絡，導致原定2月27日下午的簽約取消…。我會提本件訴訟，就是我們之後要與盧女士談賣屋之事，他們都不理我們了，我們才會提出訴訟的。我覺得如果要簽約早就可以簽了，從1月份等到2月27日都沒有簽，所以我覺得不可能簽約了。」（見本院卷第242至246頁）可知買主劉積芬與被告原訂於109年2月27日要簽約，係因買方之王代書通知盧慈香表示改期再約，雙方當日即未見面或視訊所致，而觀系爭契約第2條後段約定買賣雙方同意以售價扣除所有相關稅費、登記規費及代書費等費用後，作為兩造間之買賣總價款乙節，已如前述，則被告辯稱盧慈香要求兩造間先就稅費、相關規費等金額進行結算，以確定兩造間買賣總價款乙節，即屬正當，原告雖認盧慈香延後簽約時間，係以不正當行為阻止系爭建物之出售云云，然原告並未就兩造確已完成稅費結算、或盧慈香以何不正方式拒絕或阻礙稅費結算等情為舉證，則縱盧慈香以稅費尚未結算完畢為由延後簽約時間，亦難逕認已屬以不正當行為阻止簽約。況於嗣後王代書詢問是否已與盧慈香達成共識、否則劉積芬要去看別的房屋時，證人即表示未另約時間、因當時已準備提起本件訴訟等語，顯見斯時買家仍有購買意願，係因原告已準備訴訟，始未再行安排會面乙情，益難認本件買家劉積芬未完成買賣簽約程序係因被告以不正當方式故意阻止甚明。

3.從而，原告主張被告以不正當行為阻止系爭建物出售之事實發生，應類推適用民法第101條第1項，視為該事實已發生，先位聲明請求被告被告張顥獻、張家禎分別給付900萬元予原告孫連義、孫樹源，為無理由，不應准許。

(二)原告備位主張部分：

1.原告主張依系爭契約第10條之約定，被告不得貸款，然被告就系爭建物設定最高限額抵押權，已違第10條約定，依契約第13條，原告可不經催告而解除系爭契約，並依民法第179條之規定，請求被告2人分別將系爭建物之應有部分3分之1移轉登記予原告2人等語；被告則辯稱因系爭契約第2條已約定被告無須先行支付買賣價款，第10條始約定本案不貸款，並非限制被告不得以其自有3分之1應有部分辦理貸款等語。觀諸系爭契約第十條約定：「□1.本件買賣標的物甲方（即原告）同意提供給乙方（即被告）向銀行貸款，貸款核准同時乙方必需會同甲方即刻撥款並交付甲方作為支付本案標的物之尾款。（乙方並需開立尾款同額本票交付台塑企業社保管，俟尾款付清時再交還）V2.本案不貸款」（見本院卷第23、31頁）係就第2點為勾選，而比對選項1及選項2之內容，選項1既約定被告辦理貸款後，即須立刻將所貸款項交付原告作為本件買賣之尾款，則選項2之本案不貸款，當指被告不貸款，亦無須立即交付買賣款項之意，此與系爭契約第2條約定被告於日後出售系爭建物取得售屋價金時，始須給付本件買賣價金（見本院卷第21、29頁）之約定亦屬相符，則被告辯稱系爭契約第10條之約定係指本件被告不向銀行貸款以支付價金，並非限制被告不得設定抵押權乙節，並非無稽。況是否貸款與是否設定抵押權實屬二事，若原告真意確為限制被告就系爭建物設定抵押權，自可直接於契約內具體為此約定以保障自身權益，尚不得事後就契約文字另為解釋。原告主張被告違反第10條規定，得依第13條解除契約云云，洵不足採，其依民法第179條請求被告為系爭建物之應有部分移轉登記，自屬無據。

四、綜上，原告先位主張被告以不正當行為阻止系爭建物出售，應類推適用民法第101條第1項認系爭建物已出售，請求被告依系爭契約分別給付原告900萬元，及備位主張解除系爭契約請求被告就系爭建物應有部分為移轉登記，均為無理由，應予駁回，其假執行之聲請失所附麗，應一併駁回。

五、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之陳述及所提其他證據，經本院斟酌後，認為均於判決之結果無影響，亦與本案之爭點無涉，自無庸逐一論述，併此敘明。

六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第 78 條，判決如主文。