109年度簡上字第229號｜民事：返還租金等｜裁判日期：109 年 11 月 27 日

臺灣臺北地方法院民事判決 109年度簡上字第229號上訴人黃耀儀訴訟代理人黃銀河律師被上訴人許吳常娥訴訟代理人趙政揚律師上列當事人間請求返還租金等事件，上訴人對於民國109年3月5 日本院臺北簡易庭108年度北簡字第7301號第一審判決提起上訴，並為訴之聲明之減縮，本院於109年11月6日言詞辯論終結，判決如下：主文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。事實及理由壹、程序部分：按第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但第255條第1項第2款至第6款情形，不在此限；又訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項但書第3款分別定有明文。而前開規定於簡易程序之二審亦有適用，此參同法第436條之1第3項之規定即明。本件上訴人於原審聲明請求：㈠被上訴人應返還上訴人新臺幣（下同）150萬元，並自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈡被上訴人應返還上訴人所簽發如附表所示之11紙支票。經原審為上訴人敗訴之判決，上訴人原就其敗訴部分全部提起上訴，嗣於本院民國109年11月6日言詞辯論期日當庭以言詞減縮部分利息之請求（見本院卷第332頁），核上訴人上開所為，係屬減縮應受判決事項之聲明，核於前揭法律規定，應予准許。貳、實體部分：一、上訴人主張：上訴人於108年3月22日與被上訴人簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租約），向被上訴人承租臺北市○○區○○○路0段000巷00 號1樓（下稱系爭15號1樓）【門牌整編前為臺北市○○○路0段 000巷00弄0號（下稱系爭11弄4號）】如系爭租約附圖所示部分範圍（下稱系爭房屋）作為經營餐廳使用，租賃期間自108年5月10日起至113年5月9日止，租金每月18萬元，簽約當時，上訴人並預先給付被上訴人保證金及租金共計16紙支票。系爭租約第4條明白約定系爭房屋係供餐廳營業之用，上訴人遂以「初滿食堂」商業名稱申請商業登記，惟經臺北市商業處登記審查結果，該地址不得作為餐廳經營使用，上訴人隨即先以口頭告知被上訴人要求依系爭租約第8條第4款約定提前終止租約，復於108年4月13日以臺北光復郵局存證號碼000348號存證信函通知被上訴人終止系爭租約，並請被上訴人7日內歸還押金及租金之16紙支票，支票如已兌領則應返還現金。詎被上訴人拒不返還，且已於108年3月25日提示面額78萬元之支票（此金額係從108年5月10日起第1個月租金及60萬元押金），後又陸續提示發票日為108年6月10日、同年7月10日、同年8月10日、同年9月10日，票面金額各為18萬元之支票4紙，合計已兌領150萬元，惟兩造間之系爭租約既已終止，被上訴人再持有上訴人預先給付之支票或以支票兌領之金額即屬不當得利，故為此爰依民法第179條、第454條規定請求被上訴人返還150萬元及如附表所示之11紙支票等語（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，並為訴之聲明之減縮），並聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應返還上訴人78萬元並自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，及被上訴人應返還上訴人72萬元並自108年12月10日起至清償日，按年息百分之5計算之利息。㈢被上訴人應返還上訴人所簽發如附表所示之11紙支票。二、被上訴人則答辯以：系爭租約第8條第4款係約定，如上訴人未能以系爭房屋辦理公司之「營利事業登記」時，方可主張終止租約，而戶政機關編訂之門牌處所即可登記為公司（商業）登記所在地，系爭11弄4號門牌號碼現仍存在，即可作為商業登記所在地，且上訴人已於108年4月1日以系爭房屋門牌整編後地址即系爭15號1樓辦理商業登記完畢，足見系爭房屋並無不能辦理商業登記之情事。又系爭房屋依臺北市土地使用分區管制自治條例及臺北市土地使用分區附條件允許使用標準等相關規定，符合第4種住宅區、建築物第1層、鄰接8公尺寬道路等條件，得作為營業樓地板面積150平方公尺以下之餐廳使用，被上訴人簽約前後均一再表明應以系爭租約之租賃標的即系爭11弄4號辦理相關營業登記，且系爭11弄4號之建物面積為113.68平方公尺，並未超過150平方公尺，上訴人卻執意以系爭15號1樓之地址及該地址全部面積辦理營業場所預查，並執此主張系爭房屋不符合餐館業使用規定，自非有理。再者，系爭房屋先前係出租供開設知名連鎖拉麵店「麵屋武藏虎嘯」，並於系爭11弄4號址設立「大品國際聯合餐飲股份有限公司虎嘯分公司」，足見系爭房屋確可辦理公司登記，遑論辦理商業登記並作為餐廳使用。從而，上訴人主張依系爭租約第8條第4款約定終止租約，並無理由，上訴人既未合法終止系爭租約，其依民法第179條、第454條規定請求返還150萬元及如附表所示之11紙支票，均屬無據等語，資為抗辯。並聲明：上訴駁回。三、經查，上訴人主張其於108年3月22日與被上訴人簽訂系爭租約，向被上訴人承租系爭房屋，兩造並約定租賃期間自108 年5月10日起至113年5月9日止，租金每月18萬元，上訴人已預先交付被上訴人16紙支票，上訴人除於108年3月25日已提示面額78萬元之支票（此金額係從108年5月10日起第1個月租金及60萬元押金），嗣又陸續提示發票日為108年6月10日、同年7月10日、同年8月10日、同年9月10日，票面金額各為18萬元之支票4紙，合計已兌領150萬元等事實，業據上訴人提出經公證之系爭租約、上開支票等資料影本為證（見原審卷一第15頁至第41頁），復為被上訴人所未爭執，是此部分事實，堪信為真。四、至上訴人主張系爭房屋不能申請餐廳登記營業使用，其已依系爭租約第8條第4款約定終止系爭租約，故被上訴人再持有上訴人預先給付之支票或以支票兌領之金額即屬不當得利云云，則為被上訴人所否認，並以前詞置辯，是以，本件所應審究之爭點為：系爭租約是否業經上訴人合法終止?上訴人依民法第179條、第454條規定請求被上訴人返還150萬元及如附表所示之11紙支票，有無理由? 五、本院之判斷：㈠觀之系爭租約第1條約定：「房屋所在地及使用範圍：臺北市 ○○區○○○路0段000巷00號。(門牌整編前為臺北市○○○路0段00 0巷00弄0號)。租賃範圍：1樓(部分)(詳如附圖)不包括地下室。」；第15條第3項約定：「本件出租人提供之房屋稅單上課稅房屋座落門牌地址為臺北市○○○路0段000巷00弄0號，惟本建物於建物謄本上之標示部登記為臺北市○○區○○○路0段 000巷00號。(亦即建物權狀已合併但房屋稅籍和門牌仍然獨立)」，系爭租約附圖載明：「粉紅色區域為承租範圍，門牌為臺北市○○○路0段000巷00弄0號」等文字(見原審卷一第2 1頁、第27頁、第29頁、本院卷第207頁），且經兩造確認本件租賃標的確為系爭租約附圖粗斜線範圍所示（見本院卷第333頁），足認上訴人所承租之系爭房屋並非合併後系爭15 樓1樓之全部範圍，而僅為系爭15號1樓之一部，即系爭租約附圖粉紅色區域（經黑白影印後顯示為粗斜線範圍），亦即系爭11弄4號之範圍。㈡系爭租約第8條第4款約定：「有下列情形之一者，乙方（即上訴人）得終止租約：…四、甲方（即被上訴人）並不保證本標的物是否可辦理公司之營利事業登記，由甲方提供使用執照交乙方自行詳查，如未能登記時，乙方得終止本租約，甲方並不補償任何裝潢費用之損失。」；另系爭租約第4條關於「使用租賃物之限制」第1款亦約定：「本房屋係供餐廳營業之用，不得逾此範圍或改作他用。」（見原審卷一第23頁），兩造既約明系爭房屋僅能作為餐廳營業使用，則系爭租約第8條第4款約定之「如未能『登記』時，乙方得終止本租約」，雙方之真意應為「若無法合法辦理商業登記並作為經營餐廳使用時，承租人得終止租約」，是以，本院除應審酌系爭房屋可否辦理商業登記外，並應審究其可否合法經營餐廳營業使用。經查： 1.商業登記採準則主義，倘經戶政機關編訂門牌之地址均得登記為所在地等情，業經臺北市商業處以108年8月22日、109 年6月17日北市商二字第1086036194、1096022663號函覆在卷（見原審卷一第213頁至第214頁、本院卷第149頁至第150頁），而上訴人亦不爭執系爭11弄4號仍經戶政機關編訂有門牌（見本院卷第109頁），則被上訴人主張系爭11弄4號可合法登記為商業所在地，應無疑義；再者，上訴人亦已以系爭15號1樓申請「初滿食堂」設立登記經准許商業登記在案，此有商業登記抄本及臺北市商業處108年4月1日北市商二字第1084104211號函在卷可參（見原審卷一第43頁至第49頁），足認系爭房屋不論係以系爭11弄4號或以系爭15號1樓之門牌地址，均無不能辦理商業登記之情事。 2.上訴人固提出臺北市商業處108年4月1日北市商二字第1084104210號函（見原審卷一第51頁至第53頁），主張系爭房屋不得作為經營餐廳使用。然細繹該函文之內容，可知上訴人係以系爭15號1樓之地址申請為「F501060餐館業」及「F203010食品什貨、飲料零售業」之營業使用，經臺北市商業處審查後，認「F203010食品什貨、飲料零售業」部分符合土地使用分區及建築管理規定，「F501060餐館業」則不符合土地使用分區及建築管理規定，而函知上訴人勿於該址（即系爭15號1樓）作「F501060餐館業」營業使用。然本件租賃標的既非系爭15號1樓之全部範圍，而僅為其中一部分範圍即系爭11弄4號，已如前述，自難僅憑上訴人以系爭15號1樓辦理審查之結果，遽認系爭房屋無法作為餐廳營業使用。 3.而經原審向臺北市政府都市發展局（下稱臺北市都發局）、臺北市建築管理工程處（下稱臺北市○○○○○○○○00弄0號如經營餐廳，是否符合相關法律，臺北市都發局以108年9月17日北市都規字第1083086946號函覆略以：系爭11弄4號地址位屬「第四種住宅區」，臨接8公尺寬計畫道路，依臺北市土地使用分區管制自治條例規定，前開使用分區得附條件允許作「第21組：飲食業（限於營業樓地板面積150平方公尺以下者）」使用（允許使用條件：1.設置地點應臨接寬度8公尺以上之道路。2.限於建築物第1層及地下1層使用。），惟不允許作「第22組：餐飲業（營業樓地板面積超過150平方公尺之飲食業）」使用等語；臺北市建管處以108年9月20日北市都建使字第1083042693號函覆略以：經洽臺北市都發局表示，系爭11弄4號址位屬「第四種住宅區」，臨接8公尺寬計畫道路，依臺北市土地使用分區管制自治條例規定，1樓營業樓地板面積150平方公尺以下者可做為第21組飲食業使用，查該建物領有66使字第0098號使用執照，原核准用途為集合住宅，另查不動產數位資料庫公務應用系統，1樓無登記資料，2樓以上各戶面積為128.74平方公尺，若經營餐廳營業樓地板面積小於150平方公尺，符合臺北市一定規模以下建築物免辦理變更使用執照管理辦法，得免辦理變更使用執照，系爭11弄4號正確面積副請臺北市大安地政事務所查復等語，有前揭函文在卷可參（見原審卷一第223頁至第225頁）；另參照臺北市都發局109年6月17日北市都築字第1093064770號函表示：系爭11弄4號得附條件允許作「第21組：飲食業」（營業樓地板面積150平方公尺以下者）使用，包括㈠冰果室、㈡點心店、……㈦餐廳（館）、㈧咖啡館、㈨茶藝館等語（見本院卷第147頁），是可知，如系爭房屋營業樓地板面積在150平方公尺以下，即可允許作為第21組飲食業使用，該項目即包含「餐廳」在內。 4.再經原審向臺北市○○地○○○○○○○○00弄0號之建物面積，經臺北市大安地政事務所以108年12月24日北市大地籍字第1087019586號函覆稱：「經查地政整合系統，查無現門牌『忠孝東路四段216巷11弄4號』之登記資料；另查大安區仁愛段二小段改編前『56759建號』（登記門牌：忠孝東路4段216巷11弄4 號），業以73年收件大安字第38597號辦理合併登記，合併於同小段改編前『56754建號』（改編後為仁愛段二小段2109 建號），申請人得依土地登記規則第24-1條之相關規定申請上開之登記謄本資料。」，並隨函檢附系爭11弄4號1樓之人工登記謄本，其上記載系爭11弄4號1樓之面積為113.68平方公尺（見原審卷一第321頁、第341頁），堪認系爭11弄4號之樓地板面積確實為150平方公尺以下，可作為第21組飲食業之餐廳使用無疑，則被上訴人辯稱系爭房屋並無不得經營餐廳營業使用之情事，確屬有據。 5.至上訴人雖又提出其於108年4月16日以系爭11弄4號申請「F501060餐館業」營業之營業場所土地使用分區管制與建築管理規定查詢表（見原審卷一第175頁至第177頁），主張系爭11弄4號無已建物登記謄本，無法申請審核經營餐廳使用云云，而觀之上訴人所提出之上開查詢表並未記載營業場所使用面積，乃經臺北市都發局於該表查詢結果註記「請檢附建物登記謄本」，復經原審函請臺北市都發局說明此一查詢結果之意，經該局以108年10月9日北市都築字第1083093622號函覆表示：系爭11弄4號得附條件允許作「第21組：飲食業㈦餐廳（館）」使用，惟依臺北市不動產數位資料庫公務應用系統查無登載前揭建物之謄本，致本案尚難認定其營業樓地板面積，故審查結果係請申請人補充該建物之登記謄本或其他得證明建物面積之文件，俾利據以憑辦其歸屬之使用組別及審查是否符合臺北市土地使用分區管制相關規定，倘房屋稅單上如有登載建物面積，亦可當作補件資料提供辦理審查事宜等語（見原審卷一第241頁至第242頁），是可知臺北市都發局並非直接駁回上訴人於108年4月16日所提出之營業申請，而係請上訴人補充提出得證明建物面積之文件，且該文件不以建物登記謄本為限，則系爭11弄4號縱因辦理建物合併登記現已無建物登記謄本，上訴人仍得依土地登記規則之相關規定申請載有系爭11弄4號面積之人工登記謄本，以供臺北市都發局辦理審查。 6.復依被上訴人自行於108年7月3日以系爭11弄4號地址，填載營業場所面積為113.68平方公尺，申請「F501060餐館業」之第21組飲食業營業場所土地使用分區管制與建築管理規定查詢，經臺北市都發局之查詢結果為「第①項符合規定，限1 樓使用」、臺北市建管處查詢結果為「依建築物使用類組及變更使用辦法係屬同類組G3類組，依使用執照原核准平面圖說範圍使用，不得擴大範圍使用，營業面積不得超過113.68平方公尺」等情，有被上訴人提出之108年7月3日營業場所土地使用分區管制與建築管理規定查詢表存卷可佐（見原審卷一第169頁），而被上訴人於上開查詢表所載營業場所面積113.68平方公尺，核與前揭臺北市○○地○○○○000○00○00○○○ ○○○○00弄0號人工登記謄本所載面積相符，益可證上訴人於檢附載有系爭11弄4號面積之人工登記謄本向臺北市都發局及臺北市建管處辦理餐廳營業審查，應可獲准。上訴人雖又主張系爭11弄4號之建號業經合併而遭刪除，故系爭11弄4號建物面積已不存在，被上訴人以不存在之建物登記面積申請查詢，該查詢表記載與事實明顯不符，應屬無效云云，然上訴人既不否認系爭11弄4號建物合併前，建物面積確為113.68平方公尺（見本院卷第110頁、第221頁、第306頁），足認被上訴人於上開查詢表所載系爭11弄4號之面積，確屬有憑，則上訴人無端爭執系爭11弄4號之面積不存在云云，實非有理。 7.另參照臺北市都發局104年10月2日北市都築字第10435343500號函說明欄載明：「一、查本府94年6月15日府都規字第09413333700號函說明二：『㈠本市土地使用分區管制規則（現更名為臺北市土地使用分區管制自治條例）第5條及建築物使用組別之使用項目第21組飲食業及第22組餐飲業其使用之廚房、廁所部分，得不計入營業樓地板面積，且合計面積以50平方公尺為上限。…』，先予敘明。二、上開營業樓地板面積之核算，應於營業場所涉及違反都市計畫法，使用人陳述營業樓地板面積疑義時，一併檢附下列圖說及文件：㈠陳述意見書。㈡室內平面圖說…。㈢現場照片…。㈣建築物登記謄本面積大於本市土地使用分區管制自治條例附條件允許使用核准標準值20平方公尺以上之第21組飲食業及第22組餐飲業，…需經開業建築師或建築物室內裝修管理辦法第16條規定之專業設計技術人員簽證；餘由使用人切結。」（見本院卷第151頁），更可見判斷營業場所是否符合臺北市土地使用分區管制自治條例第5條規定，係以實際營業樓地板面積為準，如有疑義時，使用人得出具陳述意見書、室內平面圖說、現場照片等文件，並由建築師或室內裝修專業人員簽證或由使用人切結，而上訴人既已自陳其所承租之系爭房屋僅為系爭15號1樓之部分範圍，其實際營業樓地板面積自無可能為系爭15號1樓建物登記面積之全部，則上訴未按其實際承租之營業樓地板面積提出申請致遭否准，實不足以證明系爭房屋無法合法經營餐廳營業使用。從而，系爭房屋並無上訴人所稱不能辦理商業登記並作為經營餐廳使用之情事，上訴人依系爭租約第8條第4款終止系爭租約，自非合法。㈢按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同；租賃契約，依前2條之規定終止時，如終止後始到期之租金，出租人已預先受領者，應返還之，民法第179條、第454條分別定有明文。查系爭租約既未經上訴人合法終止，被上訴人依照系爭租約之法律關係受領上訴人所給付用以支付保證金及租金之支票，暨將該等支票兌領所得之現金，自屬有法律上原因，上訴人依民法第179條、第454條規定，請求被上訴人返還150萬元及如附表所示之11紙支票，均無所據。六、綜上所述，本件上訴人依民法第179條、第454條規定，請求被上訴人返還共計150萬元及法定遲延利息，並請求被上訴人返還上訴人所簽發如附表所示之11紙支票，俱無理由，應予駁回，原審就上開部分為上訴人敗訴之判決，經核並無違誤，應予維持。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經本院斟酌後，核與本件判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　109 　年　　11　　月　　27　　日民事第五庭審判長法　官　匡偉法官劉娟呈法　官　王唯怡以上正本係照原本作成。如不服本判決，僅得以適用法規顯有錯誤為理由逕向最高法院提起上訴，但須經本院之許可。提起上訴應於收受送達後20日內向本院提起上訴狀同時表明上訴理由；判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提理由書狀，並應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴裁判費。中　　華　　民　　國　　109 　年　　11　　月　　27　　日書記官鞠云彬附表：編號發票人票號發票日票面金額（新臺幣） 1 黃耀儀 AL0000000 108年10月10日 18萬元 2 黃耀儀 AL0000000 108年11月10日 18萬元 3 黃耀儀 AL0000000 108年12月10日 18萬元 4 黃耀儀 AL0000000 109年1月10日 18萬元 5 黃耀儀 AL0000000 109年2月10日 18萬元 6 黃耀儀 AL0000000 109年3月10日 18萬元 7 黃耀儀 AL0000000 109年4月10日 18萬元 8 黃耀儀 AL0000000 109年5月10日 216萬元 9 黃耀儀 AL0000000 110年5月10日 216萬元 10 黃耀儀 AL0000000 111年5月10日 216萬元 11 黃耀儀 AL0000000 112年5月10日 216萬元

臺灣臺北地方法院109年度簡上字第229號

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