臺灣臺北地方法院109年度簡上字第252號｜法律人

臺灣臺北地方法院民事判決 109年度簡上字第252號上訴人即被上訴人徐永被上訴人即上訴人張萬成訴訟代理人林凱律師林宜萍律師上列當事人間請求返還租金等事件，兩造對於民國109年2月27日本院臺北簡易庭108年度北簡字第5273號第一審判決均提起上訴，本院於110年8月11日言詞辯論終結，判決如下：主文原判決關於駁回張萬成後開第二項、第三項之訴部分及該部分假執行之聲請，暨訴訟費用之裁判均廢棄。徐永應再給付張萬成新臺幣壹拾肆萬柒仟壹佰零肆元，及自民國一百零八年六月七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。徐永應將如附表編號10、11、12所示之支票返還張萬成。張萬成其餘上訴及徐永上訴均駁回。第一、二審訴訟費用由徐永負擔百分之八十八，餘由張萬成負擔。事實及理由一、被上訴人即上訴人張萬成主張：伊於民國107年4月30日簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭契約），向徐永承租臺北市○○路 0段0巷00號房屋（下稱系爭房屋），並約定租賃期間自107 年5月1日起至108年5月15日止，租金為每月新臺幣（下同）7萬元（107年5月1日至107年5月15日為裝潢期間，不計收租金），押租保證金則為14萬元，伊遂於簽約時交付如附表所示之支票予徐永。嗣因伊承租系爭房屋經營牛肉麵店持續虧損而無法繼續營業，伊即於107年9月下旬以口頭通知徐永終止系爭契約，惟徐永未予理會而仍持續兌現伊預先交付之租金支票。伊遂於107年11月10日再次口頭向徐永表達終止系爭契約之意，並要求徐永點收系爭房屋，徐永仍不同意，伊乃於107年12月10日寄發台北青田郵局存證號碼000678號存證信函（下稱678號存證信函）予徐永，表明伊已於107 年11月10日終止系爭契約，並請求徐永退還所有支票、押金及押票。是系爭契約至遲於徐永收受678號存證信函之日即107年12月11日為終止。又伊已於107年12月13日將全部物品搬離系爭房屋，並通知徐永伊將於107年12月17日交還系爭房屋鑰匙，然徐永仍不予理會，自於該日起陷於受領遲延，伊不負任何違約責任。又兩造係於系爭契約第18條約定，提前終止租約須賠償徐永1個月租金，惟徐永竟自行將該條約定所載「1」個月賠償金，修改為「6」個月，此非兩造合意，徐永自應將伊給付14萬元押租保證金扣除7萬元後返還予伊。另徐永主張伊應系爭房屋地磚拆除與地坪墊高一情負20萬元回復原狀之損害賠償責任，亦無證據可認此為伊所為，徐永主張應屬無據。是以，徐永取得系爭契約終止後之各期租金（即如附表一編號7 至12所示之支票）、剩餘之押租金7萬元及押票（即如附表一編號14所示之支票），乃無法律上原因，伊應得請求徐永返還28萬元【計算式：剩餘之押租金7 萬元＋已兌領之21萬元（即如附表一編號7至9之支票金額總和）＝28萬元】，及如附表一編號10、11、12、14所示之支票。爰依系爭契約法律關係及民法第179條規定提起本件訴訟，求為判命：㈠徐永應給付張萬成28萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈡徐永應將如附表一編號10、11、12、14所示之支票返還張萬成；㈢聲明第一項部分，原告願供擔保，請准宣告假執行。二、上訴人即被上訴人徐永則以：張萬成並無向伊表示要提前終止租約，伊雖有收到678號存證信函，但張萬成於107年10月後仍繼續使用水電，應無真的搬離系爭房屋，系爭契約應係屆期終止。張萬成遲至108 年7月10日始將系爭房屋鑰匙寄還，伊方收回系爭房屋。張萬成應不得向伊請求返還已給付之租金。縱有提前終止租金萬成仍應依系爭租約第6條約定給付租金及違約金。又依系爭契約第18條關於張萬成提前搬離之賠償金額，兩造確實約定為6個月，僅係伊於締約時漏未在塗改處用印，伊並無變造系爭契約內容，張萬成提前終止租約自應給付伊相當於6 個月租金之損害賠償。再者，租賃期間由伊墊付之水電費用1,928元，及張萬成拆除地磚、墊高地坪應負20萬元之回復原狀賠償責任，均應由押金中扣除等語，資為抗辯。並聲明：㈠駁回張萬成之訴及其假執行之聲請；㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、原審為張萬成一部勝訴、一部敗訴之判決，即判命徐永應給付張萬成7萬元，及自108年6月7日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，暨將如附表編號14所示之支票返還張萬成，並依職權宣告假執行及命徐永於為張萬成預供擔保後得免為假執行，而駁回張萬成其餘之訴。張萬成、徐永分別就敗訴部分提起上訴。徐永上訴聲明：㈠原判決不利於徐永部分廢棄；㈡上開廢棄部分，張萬成在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。張萬成答辯聲明：駁回徐永之上訴。張萬成上訴聲明：㈠原判決關於駁回張萬成後開第2項請求部分廢棄；㈡上開廢棄部分，徐永應給付張萬成21萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；暨徐永應將如附表編號10、11、12所示支票返還張萬成。徐永答辯聲明：駁回張萬成之上訴。四、兩造簽訂系爭契約，約定張萬成向徐永承租系爭房屋，租期自107年5月1日起至108年5月15日止，租金每月7萬元（107 年5月1日至107年5月15日為裝潢期間，不計收租金）、押租保證金14萬元，張萬成並於簽約時交付徐永如附表一所示支票等事實，為兩造所不爭執（見本院卷第70頁），應堪認定。張萬成主張系爭契約終止後，徐永應退還已兌領之21萬元，及如附表一編號10、11、12、14之支票，均為徐永所否認，是本件爭點厥為：㈠系爭契約於何時終止？系爭契約終止後，徐永應否返還預收之租金？㈡系爭契約終止後，徐永應退還張萬成之押租金，應抵充1個月抑或6個月之租金為賠償？是否應抵充20萬元回復原狀之損害賠償債務？茲分述如下：㈠系爭租約於107年12月11日終止，徐永預收系爭契約終止日後之租金，自應依民法第179條規定返還張萬成。 ⒈按契約之終止，乃使契約自終止時起，向後歸於消滅；又當事人一方行使終止權，其終止權之發生原因有依法律規定者，謂之法定終止權，亦有由於當事人以契約約定者，謂之約定終止權。參之系爭契約第18條乃約定倘承租人張萬成於租賃期間提前終止或解約，應賠償出租人徐永乙節（見原審卷第111頁），足見張萬成依系爭契約約定，於契約存續期間，有終止系爭契約之權利。又張萬成主張伊分別於107年9月下旬、107年11月10日以口頭通知徐永終止系爭契約一節，無非以其在系爭房屋經營之「張叔牛肉麵館」業於107年10 月23日向臺北市商業處辦理歇業等情，為其證明。惟縱張萬成主張其經營之麵館已辦理停業一情為真，此與張萬成是否已合法對徐永為終止系爭契約之通知，誠屬二事，張萬成迄無提出足以認定其曾於107年9月下旬或同年11月10日以口頭方式，向徐永為終止契約表意之證明，自難為有利於張萬成之認定。 ⒉又解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，為民法第98條所明定。所謂探求當事人之真意，如兩造就其真意有爭執時，應從意思表示所根基之原因事實、經濟目的、一般社會之理性客觀認知、經驗法則及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果對兩造之權利義務是否符合公平正義（最高法院109年度台上字第2991號判決意旨參照）。經查，觀之張萬成於107年12月10日寄送徐永之678號存證信函所載：「台端與張萬成君於民國107年4月30日，簽定位於台北市○○區○○路0段0巷00號之房屋租賃契約。由張君自民國 107年5月1日起至民國108年5月15日，租金每個月新台幣柒萬元整，並應台端要求一次付清一年租金，新台幣柒萬元支票共計12張，同時另付台端押金新台幣壹拾肆萬元支票乙張，及另付台端押票新台幣柒萬元支票乙張，共計2張支票。然本人於107年11月10日向台端表示無法繼續承租此屋，立即終止該契約。但遭拒絕，台端不顧双方誠信，無理不退還本人所開付之未到期支票、押金、押票。今再次向台端嚴正聲明，請台端於收到本函後，三日內退還本人所有未到期支票、押金、押票。否則本人必對台端採取法律上所該負之責任，對台端提起訴訟，請台端勿以身試法，盡速將上述支票、押金、押票退還本人。」等語（見原審卷第23頁至第25頁）。其中關於張萬成表示伊曾於107年11月10日向徐永為終止契約之表示乙節，固無證據可認張萬成曾於該時日向徐永為終止系爭契約之表示，然該存證信函已揭明張萬成不欲系爭契約法律關係繼續生效並請求徐永返還預付租金、押租金等意旨，要屬明確，自應認678號存證信函亦為終止契約之通知，方符誠信。是以，張萬成主張其以678號存證信函對徐永為終止契約之通知，應屬有理；678號存證信函於107年12月11日已送達徐永乙節，亦有台北青田郵局回復簡表可證（見原審卷第177頁），系爭契約乃於107年12月11日終止乙節，應堪認定。 ⒊系爭契約於107年12月11日終止後，契約權利義務關係向後消滅，張萬成即無給付租金之義務，徐永於簽約時預收107年12月12日以後租金即已兌領如附表二編號2、3所示之租金，及如附表一編號10、11、12之未兌領之租金支票，乃無受領給付之法律上原因，張萬成主張徐永應依民法第179條規定，將上開預收租金返還予伊，即屬有據。至系爭契約第6條約定乃兩造就系爭契約屆期後，張萬成未返還系爭房屋所應負之違約責任，核與張萬成行使約定終止權而終止契約之情形不同，是徐永執以張萬成應於107年12月11日終止契約後，按月給付伊相當於租金之違約金，自無足取。㈡系爭契約終止後，徐永退還張萬成之押租金，僅須扣除1個月租金之賠償。 ⒈按押租金在擔保承租人租金之給付及租賃契約之履行，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院108年度台上字第128號判決意旨參照）。 ⒉徐永主張系爭契約第18條第1項約定：租賃期間內乙方（即張萬成）若擬提前遷離他處時，乙方應賠償甲方（即徐永）六個月租金...。」，是張萬成提前終止契約，應賠償6個月租金；張萬成則以系爭契約第18條關於「一個月租金」約定之「一」字樣，乃徐永擅自以手寫塗改為「六」，該塗改處並未經兩造用印或簽名確認，並非兩造合意之約定等語置辯。經查： ⑴觀之徐永所提出其前就出租系爭房屋而簽立之租賃契約，關於第18條第1項約定，確實有將原印刷字體「乙方應賠償甲方一個月租金」部分，以手寫方式將「一」塗改為「六」，惟該塗改處均有承租人按捺指印，或用印確認（見原審卷第111、115、119頁），足徵徐永與系爭房屋承租人於締約時將系爭契約第18條第1項約定之賠償金從原定1個月塗改為6 個月時，應為承租人在塗改處簽章或捺印確認，方為常態。從而，徐永主張系爭契約第18條之塗改處，雖無承租人張萬成之簽名或用印，仍為張萬成簽約時所明知而合意之契約內容等情，乃反於常態之變態事實，徐永自應就此負舉證責任。 ⑵經本院當庭勘驗兩造所提出系爭契約原本，可見：徐永及張萬成各提出之系爭契約原本有關契約第18條「六」個月租金部分之塗改處墨色較其他手寫記載為淺，而徐永保留之契約原本在該條塗改處僅蓋有徐永之印文，而張萬成保留之契約原本關於契約第18條「六」個月租金，「六」字塗改處並無任何印文（見本院卷第98、99頁），可見系爭契約第18條以手寫方式將「一」塗改為「六」之處，除無張萬成簽章、捺印確認之外，塗改之手寫墨跡，亦與他處不同，則該塗改處是否為兩造簽立系爭契約時合意所為，即屬有疑。復參以證人李巧玲於本院證稱：當時伊陪張萬成去簽系爭契約，伊等是逐條討論契約，系爭契約第18條寫的是1個月，不是6個月；伊先前有不止1、2次的租賃經驗，第18條約定按常理來說就是1個月，不是6個月，伊等都有確定是寫1個月才會簽名等語（見本院卷第148頁、第151頁），可見張萬成所陳其簽立系爭契約時，未見契約第18條記載「六」個月等情，應非無稽。此外，徐永復無就系爭契約第18條以手寫方式將「一」塗改為「六」乙節乃經兩造合意為之乙情，提出相當事證以實其說，自難採信。 ⑶基上，張萬成於系爭契約屆滿前終止系爭契約，依系爭契約第18條第1項約定，應賠償徐永1個月租金，而非6個月租金，系爭契約終止後，自應從押租金抵充之。 ⒊系爭契約終止後，徐永退還張萬成之押租金，不應扣除回復原狀費用20萬元。 ⑴徐永主張張萬成返還系爭房屋時，未將墊高地坪等部分回復原狀，應負回復原狀費用20萬元之賠償責任云云，並提出旭昇工程有限公司工程估價單為證（下稱系爭工程估價單，見原審卷第189頁）；張萬成則以其未將系爭房屋地坪墊高，先前承租人涂宜婷亦以現況點交系爭房屋予伊等情置辯，否認有何未盡回復原狀之責。經查，參之證人塗怡婷所證：伊返還系爭房屋給出租人徐永時，徐永並沒有跟我說什麼東西要拆，徐永說我和下一個承租人張萬成講好就好，我是與張萬成做最後確認等語（見原審卷第224頁至第226頁）；佐以證人彭婉芝到院證稱：伊和張萬成、徐永見面詳談承租系爭房屋，租金是和前面租客一樣的價格，有一點特別提到就是將來以承租店面情況退租，不用返還原狀等情（見本院卷第174頁）；徐永復於本院自承：伊並無實際支出回復原狀費用，系爭房屋是直接交由下一個承租人處理等情（見本院卷第177頁），足認徐永並無實際施作系爭工程估價單所載之工程費用，而仍以系爭房屋現況出租他人，自難認徐永因張萬成未履行回復原狀義務而受有20萬元之損害。又徐永迄無提出相當事證可認系爭房屋內地坪墊高等工程乃張萬成於租賃期間所施作，徐永主張系爭契約終止後，徐永應就系爭房屋地坪拆除等工程負回復原狀責任，即難認有據。 ⑵基上，系爭契約終止後，徐永返還張萬成之押租金，經抵充張萬成提前終止租約而應賠償1個月租金7萬元，以及兩造所不爭執之水電費1,928元（見本院卷第106頁），徐永應返還張萬成如附表二編號1所示之押租金6萬8,072元。五、綜上所述，張萬成依不當得利之法律關係，請求徐永㈠給付2 1萬7,104元（計算式如附表二備註欄），及自起訴狀繕本送達翌日即108年6月7日起（見原審卷第65頁）至清償日止，按週年利率5%計算之法定利息；㈡返還如附表一編號10、11、12、14所示之支票部分，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。原審就上開應准許之部分，判命徐永應如數給付，於法並無不合；徐永上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。又原審就未達上開應准許部分（即上開應准許之21萬7,104元－原審判命給付之7萬元＝14萬7,104元）及就徐永尚應返還如附表編號10、11、12所示之支票部分，為張萬成敗訴之判決，均有未當，張萬成就此部分提起上訴，求予廢棄改判，應有理由，爰由本院將原判決上開部分廢棄，改判如主文第2 、3項所示。至張萬成請求不應准許部分，原審為其敗訴之判決，並無不合，張萬成仍執陳詞，指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。七、據上論結，本件張萬成之上訴，為一部有理由，一部無理由；徐永之上訴為無理由，依民事訴訟法第436之1條第3項、第449條第1項、第450條、第79條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　110 　年　　8 　　月　　18　　日民事第七庭審判長法官吳佳薇法官溫祖明法官陳瑜以上正本係照原本作成。本判決不得上訴。中　　華　　民　　國　　110 　年　　8 　　月　　18　　日書記官張惠晴附表一編號支票號碼發票日（民國）票面金額（新臺幣）備註 1 NC0000000 107年5月16日 14萬元 ⑴押租保證金 ⑵徐永已提示兌現 2 NC0000000 107年6月16日 7萬元 ⑴第2個月租金 ⑵徐永已提示兌現 3 NC0000000 107年7月16日 7萬元 ⑴第3個月租金 ⑵徐永已提示兌現 4 NC0000000 107年8月16日 7萬元 ⑴第4個月租金 ⑵徐永已提示兌現 5 NC0000000 107年9月16日 7萬元 ⑴第5個月租金 ⑵徐永已提示兌現 6 NC0000000 107年10月16日 7萬元 ⑴第6個月租金 ⑵徐永已提示兌現 7 NC0000000 107年11月16日 7萬元 ⑴第7個月租金 ⑵徐永已提示兌現 8 NC0000000 107年12月16日 7萬元 ⑴第8個月租金 ⑵徐永已提示兌現 9 NC0000000 108年1月16日 7萬元 ⑴第9個月租金 ⑵徐永已提示兌現 10 NC0000000 108年2月16日 7萬元 ⑴第10個月租金 ⑵假處分禁止提示或轉讓 11 NC0000000 108年3月16日 7萬元 ⑴第11個月租金 ⑵假處分禁止提示或轉讓 12 NC0000000 108年4月16日 7萬元 ⑴第12個月租金 ⑵假處分禁止提示或轉讓 13 NC0000000 107年5月16日 7萬元 ⑴第1個月租金 ⑵徐永已提示兌現 14 NC0000000 108年5月16日 7萬元 ⑴押票 ⑵假處分禁止提示或轉讓附表二編號返還金額（新臺幣）返還項目備註 1 6萬8,072元剩餘之押租保證金計算式：14萬元－水電費1,928元－提前終止租約賠償金7萬元＝6萬8,072元 2 9,032元民國107年12月12日起至107年12月15日止之租金（第7個月部分租金）計算式：7萬元÷31×4＝9,032 元（元以下四捨五入，下同） 3 14萬元 107年12月16日起至108年2月15日之租金（第8個月、第9個月租金）備註：上訴人即被上訴人徐永應返還金額共計14萬7,104元（計算式：6萬8,072元＋9,032元＋14萬元＝21萬7,104元）

臺灣臺北地方法院109年度簡上字第252號

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